Рынок жилья в Латвии становится все более сегментированным. Пока спрос на энергоэффективное и современное жилье растет, квартиры в серийных домах советского периода всё чаще формируют отдельный сегмент рынка со значительно более низким уровнем цен. Цена квадратного метра в новых проектах Риги в среднем примерно вдвое выше, чем в нереновированных серийных домах, а в отдельных сегментах разница достигает трехкратного размера.

В новостройках цены на жилье в настоящее время чаще всего составляют 2 200–3 000 евро за кв. м, в то время как стоимость серийных квартир варьируется от 800 до 1 300 евро за кв. м. «Эту разницу определяет совокупность факторов. В Риге по-прежнему доминирует жилой фонд советских времен, а доля реновированных зданий очень мала. Именно это удерживает цены на вторичном рынке на относительно низком уровне. На стоимость же квартир в новых проектах влияет не только спрос, но и себестоимость строительства: она задает нижний предел, ниже которого развитие проектов становится экономически необоснованным», — отмечает эксперт по рынку жилья банка Citadele Артис Зейля.

Рынок разделится на три сегмента

Хотя предложение реновированных многоквартирных домов на вторичном рынке по-прежнему относительно невелико, именно этот сегмент в будущем может стать мостом между старыми и новыми проектами. После полноценной реновации здания и качественной отделки цены на квартиры нередко приближаются к уровню новостроек, что дает владельцам возможность более выгодно продать имеющуюся недвижимость и приобрести жилье в новом проекте. После стремительного роста цен на стройматериалы в 2021–2022 годах ценовой разрыв между новыми и старыми проектами существенно увеличился, однако за последние два года он немного сократился.

«При этом рынок в будущем, скорее всего, разделится уже на три сегмента: новые проекты, реновированные здания и нереновированный жилой фонд. Динамика цен в них может стать еще более контрастной. В зданиях с неудовлетворительным техническим состоянием цены могут стагнировать или даже снижаться, так как растут требования жителей к качеству жизни и окружающей среде. В свою очередь, стоимость хорошо обслуживаемых и реновированных зданий, скорее всего, продолжит расти, постепенно сокращая разрыв с новостройками», — прогнозирует Артис Зейля.

Почему в Риге разрыв больше, чем в соседних странах?

Наиболее ярко выраженная разница в ценах наблюдается в микрорайонах Риги с высокой концентрацией советских многоэтажек — например, в Пурвциемсе и Плявниеках. Чем больше предложение таких квартир, тем меньше давление на рост цены. В масштабах Балтии цены на жилье в Латвии в целом остаются ниже, чем в Литве и Эстонии. На это влияют как покупательная способность населения, так и структура предложения: в Риге преобладает старый фонд, а доля реновированных зданий значительно ниже, чем у соседей. По разным оценкам, в Латвии реновировано около 5% многоквартирных домов, в Литве — около 10%, тогда как в Эстонии этот показатель достигает 20–25%.

Меняются приоритеты покупателей

За последние пять лет требования покупателей существенно изменились. Если для одних по-прежнему важнее всего цена, то другие отдают приоритет локации, планировке, окружающей среде или эстетике жилья. Покупатели стали более информированными: они сравнивают цены, анализируют расходы на содержание и используют разные источники информации для принятия взвешенных решений. Расширение предложения новостроек повышает общие требования к качеству, и покупатели пытаются сбалансировать свои желания с финансовыми возможностями.

Различается и профиль покупателей в разных сегментах. Советские серийные квартиры приобретает широкая аудитория — от молодых специалистов до многодетных семей, ищущих просторные четырехкомнатные квартиры.

В свою очередь, 64% покупателей квартир в новых проектах в этом году состояли в браке, 70% имели высшее образование, половина находилась в возрасте от 35 до 45 лет, а 26% — в возрасте от 28 до 35 лет. У половины семей был один или два ребенка, у 12% — трое и более детей, а 38% покупателей детей не имели.

Нереновированный жилой фонд столкнется с вызовами

Эксперт не прогнозирует, что все советские серийные квартиры станут неликвидными. Однако рынок будет все четче разделяться на качественно обслуживаемые и реновированные здания и остальной жилой фонд. «Реновированные и ухоженные дома сохранят высокую ликвидность и хороший доступ к банковскому финансированию. Здания же с плохим техническим состоянием постепенно могут столкнуться с трудностями при продаже и ужесточением условий кредитования», — резюмирует Артис Зейля.