Рассуждения о том, что серийные многоквартирные дома советского периода постройки исчерпали свой жизненный ресурс, необоснованны. Они простоят ещё и 50, и 100 лет, если о них заботиться. Взносы в накопительные фонды не могут быть столь маленькими, как сейчас. Соседи эстонцы уже давно это поняли, и средний размер взноса в накопительный фонд у них превышает один евро за кв. м в месяц. Об этом журналу m² и порталу varianti.lv рассказал Марис Озолиньш, председатель правления компании Rīgas namu pārvaldnieks (RNP), с которым мы поговорили о том, как чувствует себя самое большое в Латвии предприятие по управлению жилыми домами, о том, что ждёт его в ближайшем будущем, и о том, стоит ли клиентам RNP переживать по поводу грядущих изменений. 

— RNP – крупнейшая компания Латвии, управляющая жилыми домами. Какое количество объектов находится сегодня в вашем портфеле и как изменилась ситуация за последние годы?

 — Обслуживаем примерно треть всех многоквартирных домов Риги. В 2025 году оборот RNP подрос на 2,9% – до 82,937 млн евро, а прибыль составила чуть более 3,1 млн евро. Это означает, что, являясь муниципальным предприятием, работаем в режиме самоокупаемости и обеспечиваем услугами почти 100 000 клиентов. В прошлом году мы выполнили примерно 3 600 работ по улучшению инфраструктуры домов – новые крыши, отремонтированные балконы, замена дверей и так далее. Большая часть проведенных работ – 1 770 – была связана с водоснабжением. Меняли стояки и горизонтальные трубопроводы, наружные водопроводные сети – это важно для того, чтобы в доме можно было жить комфортно, с достаточным напором воды и без опасений по поводу регулярных протечек, а также без ненужных потерь воды и тепла. Часто меняли и оборудование тепловых узлов, чтобы в домах можно было автоматически регулировать подачу тепла и быстро выявлять, а значит, и быстро устранять сбои в системе отопления. Важно, что для каждого дома мы планировали и планируем работы, основываясь именно на его техническом состоянии и реальных потребностях, учитывая также мнение самих владельцев квартир.

В связи с либерализацией в Латвии рынка управления многоквартирными домами за последние годы наш портфель немного уменьшился. Это нормальный процесс: часть клиентов решила попробовать что-то новое. Несмотря на это, RNP по-прежнему остаётся крупнейшей в Латвии компанией по обслуживанию жилых домов, и по числу доверенных нам зданий мы существенно превосходим ближайших конкурентов. В коллективе у нас трудятся порядка 1 800 человек. Считаю, что у нас очень сильная команда управленцев, большинство из которых имеют богатый опыт работы в частном бизнесе и прекрасно понимают, что значит работать в жёстких конкурентных условиях.

— В вашем портфеле представлен только серийный фонд микрорайонов Риги или есть и другие объекты? Участвуете ли в конкурсах на управление новостройками?

— Обслуживаем разные дома, но доминируют серийные проекты. Работаем мы не только в микрорайонах Риги, есть довоенные и деревянные дома в центре. Новостроек, то есть домов, построенных после 2000 года, – минимум. Но надеемся, что со временем и они появятся в большем количестве, потому как задумываемся об участии в конкурсах на обслуживание, которые проводят застройщики. Пока же концентрируемся на содержании того портфеля недвижимости, который есть. Средний возраст находящихся в нём домов составляет 70 лет.

— RNP регулярно становится объектом критики. Как воспринимаете её и считаете ли справедливой?

— Нам кажется, часть критики RNP носит исторический характер и касалась отрезка до 2021 года – того периода, когда предприятие работало, скажем так, по старым методикам. Тогда была иная культура труда и действительно не выполнялись какие-то нужные дела и регламенты, накапливались недоработки. Но с 2021 года дела кардинально меняются в лучшую сторону: мы перешли на новую систему качества и контроля, улучшилось управление. По внутренней статистике видим, что со стороны наших клиентов – жителей тех домов, которые обслуживаем, критики стало меньше.

Однако остаёмся объектом, интересным для обсуждения со стороны политиков. Особенно в предвыборные годы. С пониманием относимся к тому, что политики стараются показать свои переживания за электорат – жильцов домов, которыми управляет RNP. Мы всегда открыты и прислушиваемся к справедливой критике. 

— Насколько высок уровень понимания жильцами многоквартирных домов вопроса о том, как реально устроено управление?

— Раньше было сложнее коммуницировать, получали претензии в свой адрес по поводу и без повода. Сейчас уровень понимания вопросов обслуживания домов стал выше. Всё больше приходит осознание, что забота о жилье не ограничивается стенами квартир и многое в состоянии многоквартирных домов зависит от принимаемых жильцами решений: о состоянии крыш, подъездов, подвалов, стен и так далее нужно заботиться всем вместе. Стараемся доносить эту мысль до общества через свои информационные каналы. Конечно, всегда находятся как те, кого мало что волнует кроме своей квартиры, так и те, кто считает, что в вопросах управления домами они знают больше нас. Бывает, что категорически отвергают наши технические решения, предлагают какие-то свои. Если в их предложениях есть какие-то рациональные зёрна, то рассматриваем их.

— Как формируются цена за управление домами и взносы в накопительный фонд?

— В тарифы за управление включаются все обязательные услуги, прописанные в законе «Об обслуживании многоквартирных домов». Но для каждого дома расчёт проводится индивидуально, так как стоимость услуги зависит от многих факторов, в том числе количества этажей и наличия лифтов в доме, площади обслуживаемого земельного участка, количества квартир и так далее.

Накопительный фонд – отдельная позиция. Он отделён от коммунальных платежей, и это одно из наших преимуществ в глазах клиентов: мы внимательно контролируем его. Понимаем, что это не наши деньги, а деньги дома: сами с ними не можем ничего делать, только если запланированы какие-то одобренные жильцами работы. Или если это предусматривает закон, например, случилась аварийная ситуация и требуется срочно устранить её последствия. Но и тогда коммуницируем с жильцами.

 В последнее время видим рост понимания, что в многоквартирных домах нужно делать большие накопления, чтобы приводить в порядок устаревающие здания и тем самым повышать качество жизни жильцов. Многие клиенты, взвесив все обстоятельства и оценив реальность, принимают решение об увеличении накопительных платежей. Но до показателей Таллина, где средний взнос в накопительный фонд в домах советской постройки превышает один евро за кв. м в месяц, Риге ещё далеко. И это при том, что у нас есть здания, в накопительный фонд которых мы рекомендовали бы вносить и по 2 евро за кв. м в месяц, а то и более.

И скажу, что заботиться нужно не только о старых домах. Специалисты RNP недавно подсчитали, что если учесть все регламенты, допустим, что крыша должна меняться раз в 40 лет, а трубы – раз в 25, то в новой многоэтажке, в которой есть лифтовое хозяйство, с первых дней ее существования нужно отправлять в накопительный фонд 0,75 евро за кв. м в месяц. Только такой платёж позволит без кредитов обеспечить достойное содержание дома в течение всего его жизненного цикла.

Привести в порядок старый многоквартирный дом в три‑четыре раза дешевле, чем снести его и на этом месте построить точно такой же новый!

Пока же в вопросах более активного ремонта домов, которыми управляем, большие надежды возлагаем на предусмотренную законодателями новую практику, которая позволит жильцам дома совместно брать в банках кредиты на ремонт без создания юридического лица – товарищества. Это возможность быстрее закрывать потребности дома в необходимых работах. Сейчас как? Нужно для замены, например, крыши, допустим, до 70 000 евро. Дом на это копит три-четыре года, наступает время ремонта, и оказывается, что себестоимость работ выросла и нужно подкопить ещё год. А жители всё это время продолжают жить с плохой крышей. Новая практика позволит не ждать три-четыре года, а оформлять кредит, накопив на первый взнос, и закрывать насущную проблему с ремонтом. И жить в ухоженном доме, платя за это в накопительный фонд почти те же суммы, что и до ремонта. Это особенно актуально для тех зданий, которым требуются неотложные работы.

Всем находящимся в управлении RNP домам раз в год мы предоставляем картину состояния здания и даём рекомендации, что нужно делать и сколько это может стоить. Далее жители принимают решение, какие работы выполнять нам, а какие – нет.

Полная реновация дома – несколько иной процесс. Он происходит с привлечением софинансирования из европейских фондов: по завершении работ можно получить обратно до 50% потраченных на ремонт средств. RNP в этом процессе просто находится рядом и может помочь с проектом. Реновация – это, можно сказать, качественное второе рождение начинки дома, в котором меняются коммуникации, система отопления, делается ремонт фасадов, лестничных клеток, подвалов, меняется лифтовое хозяйство, если оно есть, и само здание становится энергоэффективным. Кстати, с этого года начали внедрять новое решение по замене лифтов. Благодаря таким производителям, как Kone или Schindler, появилась возможность встраивать новое лифтовое бесшумное оборудование в старые лифтовые шахты домов 467, 602 и 119-й серий.

— В прошлом десятилетии население любили пугать тем, что срок эксплуатации домов советской постройки заканчивается. Какова ситуация в реальности?

— В реальности серийные дома, если за ними следить, простоят ещё и 50, и 100 лет, и более. Строили их хорошо и с запасом прочности. Панельные технологии не были придуманы в СССР, это французская разработка. Главное, повторю, за домами нужно следить. Заботы о них много не бывает!

Cерийные дома, если за ними следить, простоят ещё и 50, и 100 лет, и более.

Таллинский университет делал сравнительное исследование капитальной реновации домов постройки советского периода и строительства новостроек. Так вот оказалось, что привести в идеальный порядок старый многоквартирный дом финансово в три-четыре раза дешевле, чем снести его и на этом месте построить точно такой же новый! И я рад, что реновация в Риге набирает обороты, впрочем, всё зависит от доступности финансирования. Из 170 многоквартирных серийных домов, которые в последний год получили деньги в рамках программ по повышению своей энергоэффективности, 60 пришлись на Ригу. Раньше темпы были не столь высокими.

— Задолженности у клиентов RNP большие?

— Нет, у наших клиентов высокая дисциплина платежей – оплачиваются 99% счетов. А с момента выписки счёта, что происходит к десятому числу каждого месяца, и до его конца оплачиваются 85% всех счетов. Так что особо больших долгов у нас нет.

— Какие решения могли бы улучшить ситуацию с управлением домами?

— Город не может указывать частному собственнику, что ему делать или чего не делать с домами. А вот что могло бы быть полезно всем нам – это разработка программы помощи в приведении в порядок внутридворовых территорий и подъездных путей. Нужна какая-то программа поддержки, мотивирующая приводить дворы в порядок, потому как на всё – на ремонт дома и территории – денег у домов не всегда хватает.

Хотелось бы также видеть привлекательные процентные ставки по кредитам, которые предоставляются для ремонта многоквартирных домов. Ну и надеемся, что продолжит работать программа реновации домов.

— Какие перспективы ожидают RNP с юридической точки зрения?

— В феврале 2026 года было принято решение о подготовке акций муниципального предприятия RNP к котировке на бирже. Самоуправление перестанет быть нашим владельцем, что связано с завершением процесса приватизации. Сейчас каждое государственное или муниципальное предприятие проходит оценку на предмет необходимости участия в нём государственных структур и самоуправлений. В отношении RNP Совет по конкуренции и юристы пришли к выводу, что у самоуправления больше нет правового основания действовать на рынке, где эффективно работает частный сектор. Поэтому готовится наша продажа, сейчас разрабатывается наилучший вариант её проведения – такой, который не создаст проблем клиентам и принесёт наибольшую возможную выгоду самоуправлению. Он должен быть реализован в период до 2028 года.

Как предприятие мы к этому уже готовы, поскольку целенаправленно работаем с 2022 года, когда приняли стратегию о привлечении частного капитала через биржу. Все эти годы занимались упорядочиванием процессов и улучшением нашей деятельности и её соответствия самым высоким международным стандартам.

— Клиентам по поводу юридических изменений в RNP стоит переживать? Не боитесь, что часть домов решит сменить управляющую компанию?

— От тех шагов, которые мы осуществляем, клиентам станет только лучше. Потому как при выходе на биржу к нам будут предъявляться дополнительные требования к прозрачности всех процедур и качеству предоставляемых услуг. Удовлетворённость клиента является ещё более важным аргументом при котировке акций на бирже. Мы дорожим репутацией, работаем хорошо, а станем – ещё лучше. Плюс при выходе на биржу какая-то часть акций будет предложена для публичной покупки рижанам. Тогда они смогут стать нашими собственниками и больше участвовать в принятии наших решений. Позитивные сдвиги видим уже сейчас. На фоне либерализации рынка управления домами часть клиентов от нас ушла, отреагировав на активную рекламу конкурентов. Ушла от нас с накопительными фондами своих домов, а сейчас некоторые желают вернуться обратно, потому как новые управляющие быстро растратили имевшиеся накопления или установили дополнительные платежи, которые вначале не фигурировали в их обещаниях и предложениях. Всем советую – изучайте опыт управляющей компании и её финансовую составляющую: странно, когда дом передает свой накопительный фонд фирме, чей собственный капитал меньше. Это тревожный звоночек.