На организованной Латвийской ассоциацией сделок с недвижимостью (LANĪDA) в начале апреля дискуссии по вопросу ограничения деятельности нелегальных маклеров, вновь четко обозначилась проблема, о которой в отрасли мы говорим давно, а в обществе — по-прежнему слишком мало. Рынок недвижимости в Латвии мы охотно анализируем через призму процентных ставок, колебаний цен и спроса. Однако за этими цифрами кроется еще одна реальность — «серая зона», или теневая экономика. Она проявляется весьма конкретно — в деятельности незарегистрированных посредников, комиссионных в наличных деньгах, искусственном занижении суммы сделок. И это не «небольшая оптимизация». Это системная проблема, которая в долгосрочной перспективе подрывает как качество рынка, так и профессиональную среду, а также экономику государства в целом.

Валентина Андерсоне, руководитель Юридического комитета LANĪDA

По сути, вопрос гораздо более фундаментален: почему в Латвии до сих пор полноценно не признается, что работа профессионального агента по недвижимости является неотъемлемой частью сделки? На данный момент нормативное регулирование создает парадоксальную ситуацию. С одной стороны, комиссия агента при покупке недвижимости может считаться оправданным расходом. С другой стороны, на практике в Латвии покупатели пользуются этой услугой сравнительно редко. Между тем, продавцы — те, кто берет на себя существенно больший риск, — такой возможностью фактически не могут воспользоваться.  Это создает ложное представление о том, что продажа недвижимости — простой процесс, в котором профессиональная помощь не нужна. Однако реальность противоположна. Именно на стороне продажи концентрируются самые большие риски. Неправильно установленная цена может означать десятки тысяч евро потерь. Юридические нюансы сложны и зачастую недостаточно понятны. Риск мошенничества реален, а не теоретический. В такой ситуации профессиональный посредник — это не роскошь, это механизм безопасности. Тем не менее, пока система не предоставляет логичных и справедливых рамок, «серая зона» продолжает существовать и даже укрепляться.

Со стороны может показаться — какая разница, если часть комиссии оплачивается наличными? В конце концов, эти деньги попадают в экономику. Однако такой взгляд ошибочен. Налоги, не уплаченные с дохода, не компенсируются потребительскими налогами. В результате государство теряет существенные ресурсы, необходимые для здравоохранения, образования и инфраструктуры.

Но проблема носит не только фискальный характер. Серый рынок искажает конкуренцию. Те, кто работают легально, платят налоги, соблюдают регулирование и инвестируют в свое профессиональное развитие. В то же время незарегистрированные посредники могут предлагать более низкую цену только потому, что игнорируют эти обязанности. Это деградирует профессию и создает иллюзию, что качественная услуга — это переплата.

В конечном итоге это влияет и на клиентов. Сделки с «двумя ценами» и расчетами наличными снижают юридическую защиту, создают риски в отношениях с банками и налоговыми органами и часто в долгосрочной перспективе удорожают саму сделку.

Важно понимать, что это не только проблема отрасли. Каждый клиент, который соглашается заплатить «часть наличными», становится соучастником этой системы. Каждая такая сделка укрепляет среду, в которой честная конкуренция наказывается, государственный бюджет обходится стороной, а профессиональный рынок заменяется импровизацией.

Нам нравится считать себя хорошими хозяевами — такими, которые планируют, думают в долгосрочной перспективе и заботятся о своем имуществе. Однако реальность теневой экономики показывает, что на практике часто выбираем краткосрочные выгоды. И здесь появляется неудобный, но важный вопрос — готовы ли мы взять на себя ответственность? Ответственность не только в юридическом смысле, но и в отношении. Признать, что «серые сделки» — это не норма. Что они вредят не только государству, но и каждому из нас. И что мы сами являемся частью проблемы, если допускаем это.

Чтобы изменить эту ситуацию, недостаточно только моральных призывов и воздействия на совесть. Необходимы также конкретные изменения в регулировании. Поэтому LANĪDA инициировала поправки к закону «О подоходном налоге с населения», предусматривающие два существенных шага — снизить ставку налога на прирост капитала с 25,5% до 10% и включить комиссию посредника сделок с недвижимостью в оправданные расходы, связанные со сделкой, также и в случае продажи недвижимости.

Сейчас эта ситуация является очевидным системным недостатком. Расход, который напрямую связан со сделкой и существенно влияет на ее безопасность и качество, не признается без достаточных на то оснований.

Если бы такие изменения были введены, выиграли бы все. Владельцы чаще выбирали бы сотрудничество с профессионалами. Возросло бы число официальных сделок. Сократилась бы «серая экономика». Увеличились бы налоговые поступления. И самое главное — улучшилась бы безопасность и качество сделок.

Честный рынок недвижимости не формируется сам по себе. Его формирует наш выбор — каждый день, в каждой сделке. Выбор работать честно — это не только о соблюдении закона. Это выбор в пользу профессиональной отрасли, стабильного государства и, в долгосрочной перспективе, в пользу самих себя.

Вопрос остается открытым: готовы ли мы сделать этот выбор?