На рынке квартир в Риге формируется всё больший разрыв между ожиданиями продавцов и реальностью: запрашиваемые в объявлениях цены в среднем на 20–25% выше, чем они фигурируют в реальных сделках. Об этом свидетельствуют данные агентства недвижимости Latio. Сама активность на рынке сохраняется, и суммы сделок растут, однако покупатели становятся более осторожными и все чаще добиваются выгодной для себя цены. В то же время в первом квартале 2026 года средняя, указанная в объявлениях, стоимость объектов недвижимости в Риге превысила 125 000 евро, что является самым высоким показателем с 2022 года.

Эксперты связывают скачок цен в объявлениях с различными факторами, включая поданную в Сейм инициативу о передаче капитала второго пенсионного уровня в руки населения, что может активизировать рынок недвижимости. Хотя рассмотрение этого предложения на данный момент приостановлено, продавцы изначально были «на низком старте» и отреагировали более высокими ценами предложений. Вопрос того, изменится ли рынок жилья, если у жителей появится возможность добровольно получить доступ к накоплениям, анализируется в новейшем «Индексе уверенности покупателей жилья» от Latio.

Данные «Индекса уверенности покупателей жилья» за март:

50 дней – столько времени в среднем требовалось для продажи жилья по рыночной цене (47 – в феврале; 48 – в январе; 53 – в августе).

18% жилья было продано в течение одного месяца с момента публикации объявления (20% – в феврале; 20% – в январе; 17% – в августе).

20% продавцов запрашивали несоразмерно высокую относительно рыночной ситуации цену (17% – в феврале; 17% – в январе; 16% – в августе).

1% покупателей предложили цену выше, чем указано в объявлении (2% – в феврале; 2% – в январе; 2% – в августе).

7% сделок в Риге состоялись с жильем в новостройках (8% – в январе; 7% – в декабре; 11% – в августе).

В марте количество доступных для аренды квартир в Риге достигло 2 950, при этом предложение за месяц сократилось на 8%. Треть из них составляло жилье в серийных домах микрорайонов Риги. В свою очередь, для покупки было доступно 3 050 квартир (–10% по сравнению с февралем), из которых 2/3 составляли объекты в новостройках и домах довоенной постройки, а 950 единиц жилья – в так называемых серийных проектах.

На первичном рынке новых проектов средние цены на квартиры в сделках остались неизменными. Квадратный метр внутренней площади в микрорайонах Риги в марте стоил в среднем 2 730 евро, в центре – 3 600. В сделках значительно выросла средняя цена на квартиры в реновированных домах центра Риги. Плюс составил 15%, достигнув 3 000 евро за кв. м. Таким образом цены на квартиры в довоенных домах центра Риги обошли жильё в энергоэффективных новостройках микрорайонов, которые до сих пор считались более дорогим сегментом. В первом квартале 2026 года сократилось количество сделок в новых проектах.

Аналитик рынка компании Latio Ксения Иевлева объясняет, что растущие суммы сделок с квартирами в реновированных довоенных домах свидетельствуют не о тенденции возвращения жителей в центр Риги, а скорее о развитии в отдельном сегменте премиум-класса, где сделки становятся крупнее и дороже: «Массового возвращения жителей в центр Риги не наблюдается, однако четко прослеживается растущий спрос на качественные, реновированные квартиры в центральных локациях. В центре столицы Латвии покупатели более избирательны в своем выборе, в основном ищут объекты, сразу готовые к проживанию, которые, соответственно, и стоят дороже. Также в центре концентрируется больше иностранных покупателей и инвесторов, которые готовы приобрести недвижимость по ее первоначальной цене продажи и чаще выбирают сегмент люкс. Соответственно, для премиум-объектов разница между ценой в объявлении и ценой сделки не столь выражена.

В то же время местные покупатели ищут компромисс и чаще пытаются добиться более выгодной цены, особенно если сделка планируется за счет собственных средств. Это и отражается на суммах фактических сделок, которые в среднем на 20–25% ниже, чем цена, указанная продавцом в объявлении».

На вторичном рынке новых проектов средняя цена в микрорайонах Риги выросла менее чем на 4%, достигнув 2 150 евро за кв. м, а в центре снизилась до 2 800 евро за кв. м. В новых проектах Риге в марте для покупки было доступно 1 765 квартир. Средние цены в них составляли 3 150 евро ха кв. м.

В свою очередь, в предложении жилья в серийных домах микрорайонов изменений не наблюдалось: средние цены сделок с ними находились на уровне 1 140 евро за кв. м, тогда как в центральном районе – близко к 1 520.

Глобальная, экономическая и политическая неопределенность последнего времени создала ситуацию, когда покупатели получают противоречивые сигналы. С одной стороны, цены на жилье продолжают расти, что заставляет задуматься о покупке уже сейчас. С другой стороны, геополитические риски, включая войну на Ближнем Востоке и в Украине, а также более высокие процентные ставки, увеличивают ежедневные расходы и снижают возможности жителей накапливать сбережения. Одно из решений для улучшения финансового положения жителей недавно поступило в Сейм: на рассмотрение подана инициатива о возможности добровольного доступа к капиталу, накопленному во втором пенсионном уровне. Обоснование инициативы связано с финансовой безопасностью, а именно с тем, что жители могли бы использовать свои накопления не только в критических ситуациях, но и для улучшения своего благосостояния, в том числе для приобретения недвижимости. Пять лет назад подобная пенсионная реформа была реализована в Эстонии. Опыт соседней страны показывает, что возможностью досрочно снять накопленный капитал незамедлительно воспользовались около 20% жителей. Большая часть средств была направлена не на инвестиции или приобретение активов, которые улучшили бы финансовое положение человека в долгосрочной перспективе, а на покрытие долгов и потребление. Это, в свою очередь, в краткосрочной перспективе увеличило инфляцию в стране. Важно отметить, что в Эстонии этой возможностью преимущественно воспользовались домохозяйства с более низкой финансовой стабильностью.

«Если моделировать опыт Эстонии в Латвии, то, скорее всего, доступ к накоплениям дал определенный импульс рынку недвижимости. Выгода для жителей заключалась бы в средствах для первого взноса или улучшения кредитных обязательств, и это могло бы увеличить количество сделок и в краткосрочной перспективе создать ценовое давление. Но данные соседней страны убедительно показывают, что покупка жилья на пенсионные деньги вовсе не стала приоритетным решением – к тому же мы говорим об Эстонии, которая сейчас является образцовым учителем для Латвии во всем. У нас эффект на рынок жилья был бы ощутимым, но фрагментарным. Поэтому потенциальным покупателям важнее фокусироваться не на идеальном для покупки моменте и внезапном доступе к более крупным средствам, а на своей финансовой стабильности в долгосрочной перспективе. В свою очередь, продавцам пора понять, что сейчас на рынке побеждает не самая высокая, а правильная цена», – отмечает Иевлева.