Латвия переживает период трансформации системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Пока этот процесс не закончится, налоговая нагрузка на владельцев недвижимости останется неизменной. Реализуемый сейчас план по усовершенствованию оценки кадастровой стоимости рассчитан до 2029 года – тогда в силу войдёт новая кадастровая оценка, которая будет использоваться для администрирования налогов. И это не будет действующая универсальная оценка.
Артур Лездиньш, директор Департамента оценки недвижимости Государственной земельной службы (ГЗС)
В первую очередь отмечу, что размер налога на недвижимость не находится в компетенции Государственной земельной службы. Но раз такой налог есть, то кадастровая оценка, или, согласно международной терминологии, массовая оценка, несомненно, является наиболее эффективным и оптимальным решением для обеспечения справедливой базы налогообложения недвижимости. Такой подход применяется почти во всех развитых странах.
Однако если в других странах массовая оценка стабильно функционирует на протяжении нескольких поколений и в обществе существует общепринятое понимание преимуществ и компромиссов такого подхода, то Латвия, можно сказать, находится ещё на сравнительно раннем этапе развития в этой сфере.
По существу, кадастровая стоимость является эффективным инструментом: без неё все процессы, в которых оценочная стоимость имущества играет важную роль (например, у нотариусов, в судах, в каждом самоуправлении), были бы несравнимо дороже как с точки зрения финансов, так и времени. Кроме того, в контексте анализа рынка и принятия решений массовая оценка состояния недвижимости, которая, возможно, является одним из крупнейших национальных богатств, на мой взгляд, критически важна – столь же важна, как понимание в области сельского и лесного хозяйств или любой другой важной отрасли народного хозяйства.
Иногда высказывается мнение, что кадастровую оценку можно было бы заменить так называемой упрощённой, административной оценкой. Нужно сказать откровенно: на мой взгляд – это означало бы деградацию, в том числе и в исполнении, характерном для позапрошлого века с очевидными последствиями.
Конструктивная критика разрабатываемой системы имеет место быть, и благодаря вовлечённости общества и специалистов у нас постоянно формируется лучшее понимание требуемых усовершенствований. Мне приятно видеть динамичные дебаты вокруг происходящей трансформации кадастровой оценки, выслушивать предложения и призывы достигать таких результатов кадастровой оценки превзойдут уровень качества оценок, обеспечиваемых за рубежом. Верю, что в долгосрочной перспективе мы способны этого достичь, хотя путь, безусловно, не будет легким.
Руководителю любого проекта необходимо одновременно принимать во внимание эффективность затрат, качество и сроки выполнения работ. Как правило, приходится выбрать лишь два из этих факторов, жертвуя по меньшей мере третьим. Вероятно, именно с этим и столкнулась Государственная земельная служба в 2022 году, когда пыталась внедрить новую базу кадастровой стоимости объектов недвижимости – найти тогда хорошее решение, похоже, не удалось. Правда, не стоит забывать и о тех неопределённостях, которые существовали в тот момент.
С 2024 года в Латвии ведётся очередной этап совершенствования системы кадастровой оценки, связанный со вступлением в силу поправок к закону «О кадастре». Важно, что теперь у нас наконец-то есть и необходимое время, и финансирование, и чёткий мандат для внедрения в действующую систему существенных изменений.
С начала 2025 года в Латвии действуют два вида кадастровой стоимости недвижимости – фискальная и универсальная. Данное решение было принято для того, чтобы одновременно защитить налогоплательщиков от роста налоговой нагрузки, и чтобы кадастровую стоимость можно было более безопасно совершенствовать и применять с учётом современных тенденций, проявляемых на рынке недвижимости. Усовершенствование необходимо для того, чтобы база налогообложения недвижимости стала более точной и, следовательно, более справедливой.
Фискальная кадастровая стоимость недвижимости в Латвии по-прежнему базируется на данных сделок, происходивших в 2012-2013 годах, и многолетней методике, а также на условно замороженных данных об объектах по состоянию на 1 января 2025 года. Именно она является единственной используемой для администрирования налога на недвижимость. Однако с точки зрения государства фискальная стоимость, опирающаяся на сделки более чем десятилетней давности, всё больше отдаляется от рыночной реальности.
Именно поэтому в Латвии с января 2025 года и введена вторая база оценки – универсальная кадастровая стоимость. Она лучше отражает текущие рыночные условия, поскольку рассчитывается на основе цен по состоянию на 1 июля 2022 года, с применением 20-процентной скидки для сглаживания возможных рыночных колебаний цен и снижения риска переоценки объектов. Дополнительно в оценку универсальной стоимости внедрена целая серия методологических улучшений, которые не применяются к фискальной стоимости.
Универсальная кадастровая стоимость используется для целей, не связанных с налогами и пошлинами. Полноценно проверить кадастровую стоимость и связанные с ней соответствующие технические решения можно будет только после внедрения, но мы уже видим ряд необходимых доработок. Следует подчеркнуть, что универсальная кадастровая стоимость – это скорее начало очередного этапа её совершенствования, а не конечный результат. Само слово «трансформация», конечно, специфичное, и, возможно, пока его трудно применить в полном объёме, тем не менее определённый прогресс в работе нашего департамента достигнут. Сделано многое, и процесс становится все более интенсивным. Следовательно, я верю, что в будущем утверждённая кадастровая стоимость, которая станет использоваться для налогового администрирования, не будет тождественна нынешней универсальной стоимости.
Разумеется, существование двух видов кадастровой стоимости недвижимости в нынешнем виде – временное решение, действующее лишь на переходный период, то есть до утверждения новой методики кадастровой оценки и её результатов. Хотя, по идее, неправильно, что кадастровая стоимость, практическая ценность которой во многих сферах напрямую зависит от её соответствия уровню рыночных цен, превращается в косвенный инструмент налоговой политики. Сфера кадастровой оценки должна оставаться максимально независимой и объективной, чтобы достичь своего максимального потенциала.
Следует учитывать, что в сферу нашего внимания при разработке новой методики кадастровой оценки попадает не только жилой фонд, но и абсолютно все объекты недвижимости в стране – все земли и здания, каждое внутреннее и внешнее пространство, каждое инженерное сооружение. Начиная от заброшенного сарая в Латгалии до роскошной виллы в Юрмале, средневековых замков или офисных зданий класса А. Всё это сильно ограничивает и не всегда правдиво отражает данные о недвижимости и сделках с ней. Поэтому наша задача сложна и трудоёмка. И именно поэтому невозможно обеспечить абсолютную точность оценки всей недвижимости.
Я однажды интересовался массовой оценкой в США. В штате, сопоставимом с Латвией по размерам, в этой сфере задействована примерно тысяча работников. И они тщательно и регулярно на местах обследуют каждый объект, о сделках с которыми имеется качественная информация, в том числе о доходах и расходах. Результат? Да, он лучше, но при этом значительная часть апелляций от недовольных результатами массовой оценки оказывается успешной. Например, одна компания добивается для своих клиентов в среднем 30-процентного снижения оценочной стоимости и выигрывает дела в 95% случаев. Исследования свидетельствуют о систематической и существенной переоценке дешёвых объектов и заниженной стоимости дорогих. Задача в целом крайне сложна, и наши условия не лучше.
Важно различать неточности, возникающие просто из-за расхождений данных об объектах недвижимости с кадастровой информационной системой (вопрос актуализации данных), и те, что укоренились в ограниченной или неполной рыночной информации и алгоритмах методики кадастровой оценки.
Ценно подчеркнуть: в контексте кадастровой стоимости мы в первую очередь занимаемся оценкой групп объектов в соответствии со средними рыночными тенденциями, так как учесть уникальные особенности каждого конкретного имущества на практике невозможно. По-настоящему точная оценка конкретного объекта всегда была и будет оставаться индивидуальной работой сертифицированных оценщиков недвижимости.
Основные усилия Департамента оценки недвижимости ГЗС в настоящее время направлены на совершенствование универсальной кадастровой стоимости. Первый этап – развитие программного обеспечения и инфраструктуры – активно осуществлялся в 2024 году.
В ходе этого этапа мы дополнили систему новыми данными, внесли изменения в нормативное регулирование, заложили основы для дальнейшего совершенствования и начали адаптацию ситуации к использованию двух баз кадастровой стоимости.
Одним из уже внедрённых изменений стало уменьшение количества используемых при массовой оценке территориальных зон. Если прежде вся Латвия была разделена на 6 000 территориальных зон оценки, то теперь на 2 000. Это упростило систему. В настоящее время тестируется подход, который позволит сократить количество географических единиц ещё больше, определив более крупные зоны рынка, где схожие по характеру и уровню цен места будут анализироваться совместно, что поможет улучшить охват доступных данных.
В универсальной кадастровой стоимости синхронизировали все данные об имеющихся обременениях – теперь они обновляются ежеквартально, а их количество стало вдвое большим. Старые данные об обременениях были удалены, но они доступны на портале в открытых данных.
Мы также начали учитывать год постройки каждого здания в рамках каждой зоны. Зоны застройки у нас неоднородные: старые здания соседствуют с новыми или реставрированными, не позволяя при массовой оценке применять усреднённый коэффициент. Включение года постройки в расчёт позволило точнее оценивать новые здания и квартиры.
Существенные изменения внесены и в методику оценки износа объектов. Прежде действовала довольно громоздкая система с нормативами по срокам службы отдельных строительных элементов зданий и индивидуальными оценками. Теперь в расчёты внедрён более гибкий и современный механизм, в том числе основанный на пяти категориях визуальной оценки состояния здания. Потенциально это открывает возможность для удалённой оценки зданий.
В дальнейшем используемые в кадастровой оценке недвижимости цели использования незастроенной земли будут поэтапно синхронизированы с территориальными правилами застройки и будет обеспечено их эффективное и систематическое обновление. Подобных усовершенствований становится всё больше, и каждое из них повышает качество системы. Проще говоря, чем больше будет правильной информации о существенных факторах, влияющих на стоимость недвижимости, тем лучше результат.
Напомню ещё раз, что все преобразования, которые проводим, касаются универсальной кадастровой стоимости, но не фискальной базы, которая используется для налогообложения. И в ближайшие годы эта практика не изменится. Мы продолжаем искать решения, позволяющие справляться с многочисленными проблемами и вызовами, стоящими перед нами.
Трудности с внедрением изменений возникают из-за нормативных актов: связанные с кадастровой стоимостью правила Кабинета министров, на мой взгляд, чрезмерно ограничивающие. Может случиться так, что мы буквально за несколько минут понимаем, как устранить неточность или внести какое-то разумное улучшение, и уже в течение нескольких дней можем дать готовое решение, но его внедрение затянется на месяцы, а то и дольше, так как придётся ждать принятия поправок в нормативные акты и проходить все сопутствующие процедуры. Поэтому, заглядывая в будущее, хотел бы видеть в нормативных актах закреплёнными основные принципы аналитических и расчётных процессов, методы и механизмы проверки, а не сам результат процессов, с которыми приходится долго жить. Нет сомнений, что всё должно быть публично доступным и прозрачным, но действительно ли это нужно фиксировать на уровне нормативного акта? На мой взгляд, необходимо найти решение, которое одновременно закрепляло бы прогнозируемую базу налогообложения и позволяло системе кадастровой оценки постоянно развиваться.
Среди других вызовов, с которыми сталкиваемся при совершенствовании кадастровой оценки недвижимости, нужно упомянуть изобилие технических и административных классификаций объектов, например зданий. Имеющаяся классификация не соответствует тому, на какие категории разделяется рынок недвижимости. Нам необходимо создать своё разделение, которое будет ближе к рыночной логике и категориям, с которыми работаем на практике. Под массовую оценку в Латвии подпадают примерно пять миллионов (!) объектов. В нынешней системе расчётов кадастровой стоимости прописаны 43 (!) вида различающихся по своей цели использования земельных участков, при том что на пять крупнейших групп приходится 90% из них. Типов зданий – 67 (пять групп составляют 80%), типов инженерных строений – 81 (70%). Это слишком много и создаёт перегруженную и тяжеловесную систему подсчётов. Мы стараемся её упростить, одновременно вводя более глубокую сегментацию. Как, например, с квартирами, которые классифицируем на располагающиеся в довоенных домах, в советских проектах и новостройках.
Кроме того, в действующей системе расчётная базовая единица – базовая стоимость для каждого из более чем 100 различных видов объектов – устанавливается для каждой из ценовых зон, независимо от того, существовали ли такие объекты когда-либо в соответствующем месте. Рассматривается возможность отказаться от этой практики, сосредоточив анализ в первую очередь на тех объектах недвижимости, которые реально существуют.
Среди планируемых значительных улучшений – введение единого расчёта оценочного объекта, что предполагает оценку недвижимости (земли и застройки) как единого объекта, а не отдельное определение стоимости каждого земельного участка, здания и помещения. Это позволит сформировать более тесную аналитическую связь между объектом оценки и рыночными сделками. Разумеется, это означает необходимость соответствующей классификации объектов недвижимости по их экономической сути или по наилучшему и наиболее эффективному способу использования, насколько это возможно в условиях массовой оценки.
Планируем также для многих видов объектов внедрить расчёт с применением всех трёх методов оценки стоимости недвижимости: рыночного (сравнение со сделками, произошедшими с аналогичной недвижимостью), доходного (оценка доходов и расходов) и затратного (оценка затрат на воспроизводство и износ). Поскольку в каждом подходе будут использоваться разные данные, средняя точность расчетов повысится.
Параллельно планируем внедрить автоматизированный анализ сделок. Это позволит не только повысить эффективность, но и создать основу для более качественной публичной аналитики. Разумеется, рассматриваем и возможность включения в процесс расчётов новых источников данных.
Стараемся прийти к тому, чтобы все расчёты базировались на доступных обществу и понятных данных, обеспечивающих каждому лучшую возможность понять, каким образом определяется кадастровая стоимость любого объекта недвижимости. Система должна быть открытой и подлежать аудиту.
В 2026 году мы планируем приступить к внесению изменений в нормативные акты, адаптации технической инфраструктуры и тестированию новых решений. В свою очередь к середине 2027 года предусмотрено организовать общественное обсуждение новой системы кадастровой оценки и её результатов.
Если результат нашей работы будет утверждён, то последует переходный период, в ходе которого самоуправления и государственные учреждения смогут адаптироваться к работе с новыми кадастровыми стоимостями недвижимости и при необходимости внести изменения в нормативные акты. С 1 января 2029 года система может вступить в силу и для нужд администрирования налога на недвижимость.