Покупка жилья — важный шаг, который часто сопровождается множеством вопросов и волнений по поводу различных нюансов: всё ли учтено, обо всём ли подумали? На многие из этих вопросов можно найти ответы в отчёте об оценке недвижимости. Он чаще всего необходим для получения банковского кредита, но важен и в других случаях, когда требуется определить рыночную стоимость объекта. О том, что следует учитывать и какие критерии оценки актуальны сегодня, рассказывает эксперт по жилищному кредитованию банка Luminor Каспар Саусайс.

Определение стоимости жилья

Для покупки недвижимости с привлечением ипотечного кредита необходимо выполнить целый ряд шагов, включая оценку объекта. Его стоимость определяется на момент, предшествующий сделке купли-продажи. При этом оцениваются состояние недвижимости, её расположение и ряд других параметров.Эта оценка важна как для покупателя — чтобы понять, соответствует ли объект рыночной стоимости, — так и для продавца — чтобы определить адекватную цену продажи. Кроме того, она необходима и банку: на основе оценки определяется размер кредита, что позволяет избежать излишней долговой нагрузки на заёмщика. В случае необходимости банк должен иметь возможность реализовать объект и вернуть предоставленное финансирование.

Согласно латвийскому законодательству, банки могут выдавать финансирование, основываясь на оценке недвижимости. Размер займа рассчитывается исходя из наименьшей из двух величин — цены покупки или рыночной стоимости — и не может превышать 90% от этой суммы. Оценка недвижимости важна и в тех случаях, когда покупка осуществляется без привлечения кредита — за счёт собственных накоплений. В таком случае она служит гарантией безопасности: что цена не завышена, документы в порядке, и, например, помещения действительно пригодны для проживания, а не зарегистрированы как административные. Также это позволяет выявить возможные юридические или технические препятствия.

Устойчивость и другие важные критерии

При оценке недвижимости учитываются многочисленные факторы, имеющие значение для покупателя. К ним относятся местоположение, юридическая чистота, техническое состояние, архитектура здания, площадь помещений, наличие инженерных коммуникаций, состояние подъездов и внутренняя отделка.

 

Также важны прилегающая территория и инфраструктура: окружающая застройка, вид из окна, благоустройство, доступ к природным зонам и зонам отдыха, наличие парковок и остановок общественного транспорта, близость магазинов, детских садов и школ.

Всё большее значение приобретает энергоэффективность здания. При продаже или покупке недвижимости наличие энергосертификата предусмотрено законом, однако в Латвии он обязателен только для новых строек — без него невозможно получить разрешение на строительство. На вторичном рынке пока нет механизма контроля за наличием сертификата, в результате чего Латвия значительно отстаёт от других стран Балтии по доле сертифицированных объектов.

Оценка энергоэффективности позволяет собственникам узнать уровень потребления энергии, что напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости и способствует её успешной продаже. При этом не все новые проекты являются энергоэффективными, а не все старые здания — энергозатратными. Ранее построенные дома могут быть модернизированы (в том числе с использованием программы ALTUM) и достигать такого же уровня энергоэффективности, как и новые. Проверить наличие энергосертификата и его класс можно на сайте Государственного бюро строительного контроля.

Нововведением в системе оценки стало обязательное включение анализа физических климатических рисков — это постепенно закрепляется в международных и национальных стандартах. Теперь оценщики должны дополнительно учитывать риски наводнений, штормов, обильных осадков, оползней, эрозии береговой линии и других угроз в долгосрочной перспективе.

Когда проводить оценку?

Хотя подать заявку на жилищный кредит можно и без предварительной оценки недвижимости, её проведение настоятельно рекомендуется. Это позволяет точнее определить необходимую сумму кредита, спрогнозировать размер ежемесячного платежа и получить более точные ответы на важные вопросы.

Если оценка не была проведена заранее, а расчёт кредита производился на основе предполагаемой рыночной стоимости, но впоследствии окажется, что реальная стоимость ниже, условия кредитования будут пересмотрены, и разницу придётся покрыть покупателю. Следует учитывать, что проведение оценки недвижимости обычно занимает от трёх до пяти рабочих дней.

Оценщик — ваш выбор

Каждый банк обязан контролировать качество, объективность и беспристрастность работы оценщиков, поэтому у банков есть собственные списки аккредитованных специалистов. Если вы планируете обращаться сразу в несколько банков, желательно выбрать оценщика, включённого в списки всех потенциальных кредиторов.

Получатель кредита может выбрать конкретного оценщика, однако в некоторых случаях банки предлагают бесплатную оценку. В других ситуациях расходы на оценку ложатся на покупателя, если иное не оговорено в договорённости с продавцом.