Рынок недвижимости Латвии стал более стабильным и предсказуемым и находится в стадии умеренного развития с акцентом на качество и энергоэффективность. Такую оценку в интервью журналу m2 и порталу varianti.lv озвучил руководитель управления финансирования частных лиц банка SEB Марис Опинцанс, рассказавший о том, как принимаются решения о предоставлении ипотечных кредитов и какие условия при этом необходимо соблюсти.
– Можно ли говорить, что рынок Латвии переживает период активизации ипотечного кредитования? Схожа ли кредитная политика первой четверки ведущих банков Латвии или есть принципиальные отличия?
– Положительную динамику в кредитовании частных лиц мы наблюдали уже в прошлом, но этот год действительно начался со всплеска в сегменте ипотечных кредитов. В какой-то степени это можно связать с тем, что в период высоких ставок Euribor жители заняли выжидающую позицию и активизировались лишь после того, как ставки пошли вниз. Помимо того, что люди берут в долг чаще и большие суммы, значительная часть наших клиентов может погасить ипотеку быстрее установленного срока. В целом это признак достаточно стабильной финансовой ситуации в обществе и чувства уверенности в завтрашнем дне.
Нельзя сказать, что существуют принципиальные различия в кредитной политике четырех крупнейших банков. Каждый должен придерживаться принципов ответственного кредитования, поэтому всегда оценивается, насколько стабильны, достаточны и сбалансированны доходы потенциального заемщика, каковы его возможности справиться с обязательствами. Но это не мешает конкуренции. Банки «соревнуются» друг с другом не только ставками – очень важна команда, которая может оперативно рассматривать заявки, реагировать на потребности клиента, консультировать, поддерживать и находить наиболее подходящее решение в каждой конкретной ситуации. Большую роль играет и сам договор – мы всегда придерживаемся принципа, что договор должен быть максимально ясным и прозрачным.
– На какие базовые моменты банки обращают внимание, когда принимают решение о предоставлении ипотечного кредита?
– Самым важным критерием, который учитывается при предоставлении кредита, остается размер и регулярность дохода потенциального заемщика. Чтобы убедиться в своей кредитоспособности, человеку необходимо сопоставить общую сумму платежей по кредиту с ежемесячным доходом. Ежемесячные выплаты по ВСЕМ обязательствам не должны превышать 40% от дохода. Но и этот критерий оценивается индивидуально, так как многое зависит от размера зарплаты, количества членов семьи и привычек конкретного человека. Именно с учетом размера семьи и количества детей рассчитывается, какими могут быть ежемесячные выплаты по кредиту, чтобы они не стали поводом для сокращения других необходимых расходов.
Если кредит берет семья без детей и их доход 2 000 евро в месяц (и других обязательств нет), они могут позволить себе взять кредит в размере около 145 000 евро. Если в семье один ребенок, возможная сумма кредита составит около 140 000 евро, для семьи с двумя детьми – около 110 000 евро, а с тремя детьми – около 83 000 евро.
На законодательном уровне установлено, что максимальная сумма кредита, которую может предложить банк, не должна превышать сумму нетто-зарплаты на 6 лет.
Стоит упомянуть, что семьи с детьми и молодые специалисты могут воспользоваться поддержкой ALTUM, которая позволяет уменьшить сумму софинансирования, или так называемый первый взнос, а также позволяет сэкономить на пошлине за регистрацию права собственности.
Самые распространенные причины, по которым банк не может выдать кредит, напрямую связаны с недостаточностью доходов – иногда люди чувствуют, что в данный момент они могут без проблем покрыть свои обязательства, но банку необходимо оценить, как могут измениться ежемесячные платежи в будущем, спрогнозировать ситуации, если платеж увеличится из-за процентных ставок или снизится доход. Для нас важно придерживаться принципов ответственного кредитования, чтобы клиентам не пришлось менять привычный образ жизни из-за обязательств, чтобы кредит не стал обузой. Поэтому каждую ситуацию мы оцениваем индивидуально, обсуждаем все потребности и пожелания клиента, чтобы найти более подходящее и выгодное решение.
– Сколько нужно зарабатывать сегодня семье с одним ребенком, чтобы позволить себе покупку в Риге хорошей 3-комнатной серийной квартиры за, допустим, 65 000-70 000 евро, и такой же, но в новом проекте за 150 000-160 000 евро.
– Если цена недвижимости составляет 65 000-70 000 евро, а кредит берется на 20 лет, ежемесячный платеж на данный момент составит около 370 евро. Чтобы взять такой кредит, доход одного человека должен составлять на руки около 1 000 евро в месяц. Общий доход на семью с одним ребенком должен быть не менее 1 700 евро на руки.
Если стоимость недвижимости составляет около 150 000-160 000 евро, а кредит берется на 30 лет, ежемесячный платеж в настоящее время составит около 620 евро. Чтобы взять такой кредит, доход одного человека должен составлять на руки около 1 700 евро в месяц. Общий доход на семью с одним ребенком должен быть не менее 2 000 евро на руки.
Положительный момент – увеличен размер гарантии ALTUM для семей с детьми, если жилье находится за пределами Риги и рижского региона. А именно, если один ребенок – это от 5 до 30% от суммы кредита, двое детей – от 5% до 40%, а трое и более детей – от 5% до 50%. Это, безусловно, способствует доступности жилья по всей Латвии. В то же время следует отметить, что для того, чтобы воспользоваться увеличенной суммой гарантии, недвижимость должна находиться за пределами Риги и Юрмалы, а также за пределами Марупского, Олайнского, Кекавского, Саласпилсского, Ропажского и Адажского краев.
– Решение о выдаче кредита принимает живой человек или это решение искусственного интеллекта?
– Заявки на получение жилищного кредита рассматривают наши коллеги. С каждой заявкой работаем индивидуально, и, конечно, бывают случаи, когда мы предлагаем клиентам сделать «домашнюю работу», чтобы они могли получить заем. Есть случаи, когда кредит может быть предоставлен после того, как будут покрыты другие обязательства, есть случаи, когда подыскивается другая недвижимость или клиент увеличивает сумму первого взноса. Мы всегда стараемся найти решение, не отступая при этом от принципов ответственного кредитования.
– Из практики последнего года: клиенты идут в банк, на карточку которого поступает их заработная плата, или изучают предложения разных банков?
– Я считаю, что обязательно надо обращаться в несколько банков и спрашивать предложение. И не всегда именно предложенная процентная ставка играет ключевую роль. Очень много зависит и от консультанта, его умения вести диалог, объяснить, ответить на все вопросы, вызывать чувство доверия. Иной раз банк не может предложить ставку ниже, но все равно получает клиента, потому что сработали другие факторы.
– Какие объемы ипотеки выданы банком SEB на момент нашего разговора? Сейчас, когда клиенты могут менять кредитную организацию и кредитные условия в облегченном порядке, много ли таких обращений? Часто ли люди обращаются с просьбой пересмотреть их кредитную ставку?
– В первом квартале 2025 года SEB выдал на 52% больше кредитов, чем годом ранее. Сама выданная сумма была на 64% больше. Рекордным был март – число выданных кредитов на 160% превысило мартовский показатель прошлого года, а сумма, выделенная за один месяц, была самой высокой с момента кризиса 2008 года. В течение года портфель ипотечных кредитов нашего банка вырос примерно на 5%.
Что касается перекредитования, то ещё в прошлом году мы прогнозировали, что интерес появится, как только закончится выплата ипотечной поддержки. После кампании Банка Латвии число заявок на пересмотр процентной ставки значительно возросло, но это не всегда означало, что люди готовы сменить банк, – скорее это было желание убедиться, что существующая ставка и общие условия кредитования в их банке соответствуют рыночной ситуации.
Аналогичный рост интереса со стороны клиентов мы наблюдали и во время резкого повышения ставок Euribor в 2023 году, когда заемщики интересовались возможностью снизить ежемесячные платежи. Всегда были готовы пойти навстречу и найти наиболее подходящее решение для каждого клиента – и тогда, и сейчас пересматриваем ставки, а также предлагаем другие решения, например, работаем с пересмотром сроков, графиков и изменением других условий. Некоторое время назад заявок было так много, что на их обработку уходило больше времени, чем обычно, – клиентам приходилось ждать в среднем по 2 недели, коллеги работали по выходным. На данный момент заявок поменьше, но они все еще поступают. Есть клиенты, которые перешли из SEB в другой банк, есть и те, кто пришел в SEB, но нельзя сказать, что это массовое явление.
– Для покупки каких объектов чаще всего спрашивают ипотечные кредиты? Финансируете приобретение земли под частную застройку?
– Если клиент хочет приобрести земельный участок, есть несколько решений. Зачастую бывает так, что у человека уже есть достаточные личные сбережения и хватает взять потребительский кредит, чтобы покрыть недостающую сумму. Можно взять кредит под залог приобретаемой земли. Есть вариант кредита под залог недвижимости – в этом случае клиент закладывает принадлежащую ему квартиру или дом. Всегда стараемся найти решение для реализации идеи покупки земли и, конечно же, сразу оцениваем возможности получения кредита на строительство.
– Могли бы вы озвучить средние ориентиры ипотечных ставок, по которым частные лица в последний год получают кредиты? Какой при этом должна быть доля собственного участия в сделке со стороны покупателя?
– Каждая сделка и ситуация клиента оценивается индивидуально. Как правило, размер первоначального взноса без привлечения программ поддержки ALTUM составляет не менее 15%. Но, конечно, техническое состояние и расположение недвижимости тоже могут повлиять как на сумму первоначального взноса, так и на срок кредита. Например, если рассматриваемый срок кредитования в новых проектах составляет 30 лет, то в серийных проектах – 20 лет.
Говоря о ставках по ипотеке, хочу отметить, что в последние месяцы банк активно общается с клиентами, объясняя, как формируются ставки, при каких условиях возможен пересмотр и так далее. Важно понимать, что Euribor – не единственная переменная в «уравнении» определения конечной ставки. В него также входит тип недвижимости, ее стоимость, уровень дохода потенциального заемщика, его образование, место работы, кредитная история и другие факторы. И ставка по кредиту в Риге и за ее пределами в принципе не особо отличается, так как она зависит не только от объекта недвижимости, но и от заемщика. Потенциальный заемщик с базовым образованием и низким доходом никак не может претендовать на ставку, которую банк может предложить многолетнему клиенту с хорошей кредитной историей.
– Насколько важна оценка при получении ипотечного кредита?
– Рыночная и будущая оценка недвижимости играют важную роль в сделке. Например, если продавец установил цену в 100 000 евро, но оценка составляет 95 000 евро, банк рассматривает финансирование от наименьшей стоимости, или 95 000 евро, что, конечно, увеличивает участие клиента в сделке.
Идеальный сценарий – оценка объекта совпадает с суммой покупки или выше. Точно так же и в случае строительства – желательно, чтобы будущая стоимость совпадала с суммой сметы или превышала ее. Так как оценку готовит сертифицированный оценщик, желательно провести ее еще до обращения за кредитом в банк.
– Какой, если судить по выданным вами кредитам, в 2025 году средний уровень цен на рижские серийные квартиры и на столичные новостройки? Какую себестоимость видите в проектах новых частных домов, которые строятся с привлечением ипотеки?
– На серийные квартиры в районах Риги, таких как Авоти, Браса, Центр, Гризинькалнс, Кипсала, Межапарк, Петерсала-Андрейсала и Сканстес, цена начинается от 1 500 евро за кв. м, в других местах столицы – от 1 050 евро за кв. м. Средняя цена квадратного метра в среднем сегменте новостроек составляет около 2 600 евро за кв. м, в бизнес-сегменте – 3 400 евро за кв. м.
Что касается кредитов на строительство, то здесь есть определенные минимальные затраты на квадратный метр, установленные банком. А именно для внутренних помещений – не менее 1 400 евро за кв. м, а для открытых помещений – 460 евро за кв. м. На практике, однако, мы видим, что средняя стоимость квадратного метра колеблется от 1 600 до 2 000 евро за кв.м, с учетом отделочных материалов и других аспектов. При этом мы видим, что во всех сегментах за последние 4 месяца наблюдается заметный рост цен. Мы предполагаем, что это будет продолжаться и в последующие месяцы.
– Существует ли потолок стоимости квадратного метра жилья, которое готов финансировать банк? Покупку жилья с ценой в 6 000-10 000 евро за кв. м прокредитуете?
– Конкретные «потолки» не определены. Оцениваем, достаточна ли платежеспособность клиента не только для приобретения этой недвижимости, но и для того, чтобы иметь возможность ее содержать. Что касается кредитов на строительство, то, как уже было сказано, установлены минимальные затраты на квадратный метр, но, реализуя политику ответственного кредитования, мы учитываем сумму кредита, которой будет достаточно для завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию. Если же в процессе удается сэкономить, то, конечно, какая-то часть кредита может не быть использована. В то же время видим, что чаще всего предложенный объем финансирования используется в полном объеме. А иной раз для успешного завершения строительства, нужна ещё большая сумма.
– Кредиты с фиксированной ставкой пользуются популярностью? Или плавающая ставка в долгосрочной перспективе более выгодная? Каким ваши аналитики видят ближайшее будущее ставки Euribor?
– Большинство клиентов выбирают 3-месячный, 6-месячный и годовой Euribor, потому что они ниже. В то же время по желанию клиента мы можем применить цену ресурсов банка SEB, где можно зафиксировать ставку на 24, 36 или 60 месяцев. Но ставка будет выше.
На данный момент, по прогнозам наших аналитиков, Euribor может до конца 2025 года снизиться ещё на 0,5-0,75 процентного пункта. Однако, конечно, все будет зависеть от решений ЕЦБ по базовым ставкам.
– Что хорошо и что плохо, по вашему мнению, сейчас на латвийском рынке недвижимости?
– Положительным моментом, безусловно, является то, что рынок как таковой стал более стабильным и предсказуемым. Мы наблюдаем, что клиенты стали более образованными, растет спрос на энергоэффективную недвижимость, что более выгодно для клиентов в долгосрочной перспективе. Главная проблема – рост расходов на строительство: это мешает развитию новых проектов, а также возможности получения качественных объектов недвижимости по доступным ценам.
На наш взгляд, рынок недвижимости в Латвии сейчас находится в стадии умеренного развития с акцентом на качество и энергоэффективность. Поскольку экономика страны в настоящее время стабильна, процентные ставки снизились, а спрос на жилье относительно высок, это способствует росту цен на недвижимость. Что касается новых объектов, то фокус направлен на энергоэффективное жилье, что не только позволяет снизить ежемесячные платежи по счетам, но и повышает ценность недвижимости в долгосрочной перспективе.