Наиболее результативный жилой застройщик Латвии многих последних лет – компания Bonava Latvija – не намерен отдавать пальму первенства. Её задачей был и остаётся выход на уровень 450-500 продаж новых квартир ежегодно. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал руководитель маркетинга и продаж компании Bonava Latvija Каспар Экша, познакомивший нас с новостями о разных проектах застройщика и поделившийся мнением относительно ближайших ценовых перспектив новых квартир.
На домашней страничке компании Bonava Latvija этой весной было представлено рекордное количество проектов: двенадцать. В каких-то из них продажи квартир подходили к концу, какие-то только начинали строить или просто анонсировали. Но это не отменяет самого факта рекорда. Поэтому сразу ставим вопрос ребром:
– Cчитает ли руководство Bonava Latvija, что мы стоим на пороге всплеска интереса к приобретению квартир в новых проектах Риги?
– Столь же прямо отвечаю: думаем, что да (улыбается. – m2). Мы остаёмся оптимистами.
– Но прошлогодний суммарный результат продаж квартир работающих в Риге застройщиков был наихудшим за последние шесть лет.
– Тем не менее даже в этот период, в целом непростой для рынка, мы получили хороший результат: доля Bonava Latvija в первичных продажах новых квартир в Риге возросла. В 2024 году наша команда много работала по продвижению своего готового продукта: мы устраивали всевозможные мероприятия для потенциальных клиентов, проводили различные акции. Старались не сетовать на то, что рынок плохой, искали возможность достучаться до покупателей. Это и принесло результат. С таким же отношением к делу продолжаем работать и в 2025 году: событиями или новостями из проектов Bonava Latvija наполнен почти каждый месяц.
Этой весной, например, сдали в эксплуатацию на ул. Маза Робежу, 2, предпоследний, пятнадцатый (!) дом нашего проекта Dreilinga mājas. К моменту завершения строительных работ из его 58 квартир не проданными оставались только пять! И это несмотря на те трудные времена, о которых вы сказали выше. Жильё в больших и уже зарекомендовавших себя новых проектах даже при замедлении общих продаж торгуется лучше: на первый план выходят репутация и хорошие отзывы от уже проживающих в комплексе людей. С чувством удовлетворения наблюдаем, как Dreilinga mājas движется к своему завершению. В его последнем, шестнадцатом доме (ул. Маза Робежу, 1) весной прошёл праздник стропил, и к началу 2026 года он, а вместе с ним и весь проект, будет полностью готов!
– По данным компании Colliers, в прошлом году Bonava Latvija продала и зарегистрировала в Земельной книге 256 квартир из своих проектов. Какая цель поставлена на 2025 год?
– Она давно неизменна – строить и ежегодно продавать в Латвии 450-500 новых квартир. К этим цифрам и продолжаем стремиться.
– Какие-то изменения в поведении клиентов в этом году наблюдаете?
– Не могу сказать, что оно как-то особо менялось в последние годы. Довольно стабилен и профиль клиентов, и доля тех, кто приходит с ипотечными кредитами, – 70-80%. Главное, что по сравнению с 2023 годом и началом 2024-го, изменился сам рынок – он перестал быть медленным. Благодаря уменьшению ставок Euribor улучшились настроения у самих потенциальных покупателей.
Применительно к проектам Bonava Latvija стараемся не использовать штамп «жильё экономкласса» – это пренебрежительно по отношению к тому, что строим. Как такового нового жилья экономкласса, в былом понимании этого термина, больше и нет. Под эту категорию с большой натяжкой у нас может подходить лишь упомянутый Dreilinga mājas, который был начат ещё в прошлом десятилетии. Он и располагается за пределами Риги, и в квартирах большинства его домов нет систем рекуперации воздуха, нет и лифтов… То есть нет части тех передовых инженерных решений, применяемых в современных новостройках, которые удорожают проект и повышают его класс, не позволяя причислять к категории «эконом». Те же лифты теперь обязательный элемент для всех домов выше четырёх этажей.
– Если перейти к вашему квартирному предложению, то в 2025 году Bonava Latvija начала строить или анонсировала пять (!) новых комплексов: Valterciems, Šampētera kvartāls, Hartmaņa kvartāls, Nīcgales mājas и Mūkusalas pagalmi. Коротко представьте каждый из них, рассказав о сроках и этапах реализации, количестве квартир и ценовых ориентирах.
– Сразу скажу, что какие-то подробности о проекте Mūkusalas pagalmi раскроем лишь летом, а пока просто уведомляем посетителей нашей домашней странички bonava.lv, что такой проект будет, собираем к нему интерес, но о сроках начала ещё не говорим.
Самый свежий, если можно так сказать, на данный момент наш проект – Nīcgales mājas, предварительную резервацию квартир в котором открыли в марте, а строительные работы начали в апреле. Его площадка располагается в микрорайоне Пурвциемс, на ул. Ницгалес, 17а. В состав проекта войдут два шестиэтажных здания с 74 квартирами повышенного комфорта. Это двух-, трёх и четырёхкомнатные варианты жилья площадью от 45,6 до 91,7 кв. м. В эксплуатацию весь проект сдадим одновременно летом 2026 года, однако спрос на него нас радует уже сейчас. Предварительную резервацию квартир в этом проекте проводили чуть по другой схеме, чем используем обычно. Всем заинтересованным лицам заранее разослали визуализацию проекта и поэтажную планировку одного из домов. Но не указали цены. Приглянувшуюся квартиру люди резервировали, перечислив 1 000 евро, и ждали официального открытия продаж. Получив прайс-листы, клиенты решали, готовы ли продолжить сделку, и если нет – получали обратно свой задаток. В рамках первой очереди продаж в Nīcgales mājas предложили 37 квартир и получили 35 предварительных резерваций. После получения цен полноценные договоры покупки с нами заключили 13 клиентов.
Nīcgales mājas уникален для нашей компании в силу того, что это дебютный многоэтажный проект Bonava Latvija, в котором первый этаж отдали под закрытые гаражи. Их немного – четыре, два из них рассчитаны на парковку сразу двух машин. Так вот покупатели просторных квартир зарезервировали все гаражи при цене обычного 19 000 евро, а сдвоенного – 29 000! Свободными квартирами первого дома Nīcgales mājas этого проекта сейчас торгуем по ценам от 112 000 до 263 000 евро.
В середине прошедшей весны мы дали старт и новому проекту Šampētera kvartāls, который реализуется в микрорайоне Шампетерис, между улицами Стендес и Шампетера. К концу 2028 года он должен будет объединить четыре многоэтажки со 177 энергоэффективными квартирами. Финансовая ёмкость проекта оценивается в 17 млн евро, и реализуется он в три очереди. В рамках первой, ближе к дороге, сейчас возводим шестиэтажный дом на 48 квартир – двух-, трёх- и четырёхкомнатных площадью от 38 до 80 кв. м. Они должны быть готовы до конца 2026 года. В течение двух месяцев после начала продаж в первом доме выкупили 30% квартир. Торговля остальными ведётся по цене от 90 000 до 193 000 евро.
В том же апреле мы проинформировали общественность о первом празднике стропил в рамках нового и масштабного проекта Valterciems: он прошёл в доме на ул. Эвалда Валтера, 44. Шестиэтажное здание предлагает 42 квартиры различных планировок – с одной, двумя или тремя спальнями (от 41,1 до 81,7 кв. м). Показатель их резерваций в середине весны превысил 25%. Жильцы смогут начать обживать первый дом в начале 2026 года.
В текущем году Bonava Latvija приступила и к практической реализации в Торнякалнсе, на месте бывшего предприятия по производству масел, проекта Hartmaņa kvartāls. В его первом доме (ул. Елгавас, 55b) запланированы 72 квартиры – двух-, трёх- и четырёхкомнатные. Готовы они должны быть в середине 2026 года. 40% квартир уже зарезервировано, уверенно движемся к показателю в 50%. Диапазон цен на свободные квартиры – от 103 000 до 228 000 евро. Проект интересен своим местом и ландшафтной территорией, общая площадь которой составляет 3,3 гектара. В них аккуратно и с уважением к окружающей среде впишем девять многоэтажек более чем с 400 современными квартирами, строить которые станем поэтапно. Отмечу, что из многих квартир верхних этажей домов Hartmaņa kvartāls будут открываться привлекательные виды на столичные башни и мосты.
Завершая перечисление актуальных новостей первых пяти месяцев 2025 года, назову и начало строительства в Зиепниеккалнсе второй, завершающей очереди проекта Pīlādžu mājas. Это плюс два дома со 118 квартирами с одной, двумя и тремя спальнями и площадью от 35 до 80 кв. м. Получить ключи их новые владельцы смогут во второй половине 2026 года. Ситуация с продажами в этом проекте такова: в первой очереди остаются несколько последних квартир, открыли продажи во второй. Спрос хороший. Конкурентной особенностью этого проекта является размещение в его втором доме коворкинга – рабочего помещения общего пользования. Квартиры в Pīlādžu mājas доступны по ценам от 93 000 евро.
Озвучивая новости проектов, я не останавливаюсь на том, что все они энергоэффективны, дружественны окружающей среде и максимально комфортны в плане проживания, – это само собой разумеется. Во всех квартирах устанавливаем системы рекуперации воздуха, на домах монтируем солнечные панели, позволяющие снизить расходы на содержание мест общего пользования, в части проектов переходим на систему отопления «тёплый пол». Равно как обязательны к установке в каждом из перечисленных проектов и станции зарядки электроавтомобилей. Наличие всех перечисленных решений позволяет клиентам, которые используют в сделке ипотечный заём, получать в банках более низкие ставки.
– Через вас проходит огромное число потенциальных покупателей. Что ещё, кроме всего вышеперечисленного, они хотят видеть в проектах? Что мотивирует к более быстрому принятию решения о покупке?
– Тренд прошедшего года – возросший интерес к наличию в квартирах встроенной кухни. Многие застройщики, мотивируя в 2023 и 2024 годах продажи, предлагали их бонусом, клиенты привыкли к этому, и многие продолжают спрашивать и сейчас. Мы и сами поступали аналогичным образом, предлагая встроенные кухни.
Но с начала 2025 года перестали проводить долгосрочные акции – считаем, что рынок нормализовался и вновь развивается естественным путём. Поэтому скидок больше не даём. Бывают, конечно, символические бонусные предложения, но это лишь в рамках дней открытых дверей в новых стартующих проектах. И действуют они день или два, а не растягиваются на месяц или дольше.
– Если говорить о бизнесе в целом, что ваша компания хотела бы изменить в латвийском законодательстве в области градостроительства, если бы могла это сделать?
– Назову один пример – вопрос с электричеством. У нас все многоквартирные дома имеют одно подключение к Latvenergo, а квартиры рассчитываются за потребление с обслуживающей компанией по индивидуальным счётчикам. То есть у самого жильца прямого подключения электричества с Latvenergo нет. Законотворцы сейчас предлагают обеспечить им такую возможность, хотя самим потребителям это невыгодно. В данный момент подача электричества нашим жильцам обходится недорого, так как обслуживающая компания имеет очень выгодный оптовый тариф на поставку электричества. Если же каждая квартира будет делать это индивидуально, то доставка электричества станет обходиться существенно дороже.
Во-вторых, у нас на домах стоят солнечные панели, выработанная электроэнергия которых потом отминусовывается из общих показателей расхода дома. Уже полученная цифра делится пропорционально на все квартиры. Если у какой-то квартиры будет индивидуальное подключение, то бонус от солнечных батарей в отношении неё учитываться не будет.
– Когда начинаете новый проект, есть ли понимание, что вот этот точно сейчас пойдёт, выстрелит, а вот тот будем торговать подольше, сделаем для него более долгий бизнес-план?
– Все зависит от локации. В таких востребованных рижских микрорайонах, как Иманта или Пурвциемс, сразу понятно: если что-то построишь и поставишь нормальную цену, то уйдёт быстро. Так же и на Тейке и в местах, расположенных близко к центру. Это если начинается абсолютно новый проект.
Другой момент, когда начинаем реализовывать следующую очередь в каком-то большом проекте. Например, в Dreilinga mājas или Krasta kvartāls. Там если первая половина проекта успешна, то вторая распродастся ещё быстрее. А когда начинаем новый проект, как, например, Valterciems, всегда требуется время, чтобы люди привыкли к новому проекту, приняли его и дождались первых видимых результатов строительства.
– У Bonava Latvija есть лишь один пример арендного дома – на ул. Греду, 17, который является частью проекта Krasta kvartāls. Он оправдал ваши ожидания? Планируете ли и дальше развивать арендное направление?
– На данный момент с прицелом на сдачу в аренду ни один свой дом не строим. Как будет дальше? Посмотрим. На сегодня дом на ул. Греду, 17, заполнен арендаторами более чем на 95%, но, признаюсь, мы рассчитывали, что этот процесс будет происходить быстрее. Здесь нужно упомянуть, что у арендного дома есть дополнительный положительный эффект: часть его арендаторов, почувствовав вкус жизни в проекте Bonava Latvija, затем покупала и покупает квартиры либо в самом Krasta kvartāls, либо в других проектах нашей компании.
– Себестоимость строительства, кажется, стабилизировалась. Есть ли факторы, которые оказывают на цены негативное воздействие?
– Как это ни грустно для покупателей, цены продаж, скорее всего, будут расти. Дело в том, что рынок нового строительства в Латвии оживает и все начинают больше строить. А строительный ресурс у нас в стране ограничен. Когда было немного работы (в 2023-2024 годах), с подрядчиками можно было договариваться о разумной цене их работы. Сейчас часть строителей, почувствовав рост обращений к ним, вновь начинают диктовать свои условия. Да и у оставшихся на плаву заводов по производству стройматериалов, как, например, у производителей железобетонных панелей, растёт загрузка мощностей – приближается к 100%. И они начинают выбирать, чей заказ исполнять в первую очередь. Разумеется, того, кто больше заплатит. Поэтому даже если мы сами в Bonava Latvija и не хотели бы роста цен, то повышение себестоимости нашего жилого продукта заставит пойти на этот шаг. И если меня спросят: «Будут ли квартиры в новых проектах Bonava Latvija через полтора-два года стоить дороже?» – отвечу: да! Это практически неизбежно!
ЦЕНЫ. Торговля квартирами в проектах компании Bonava Latvija ведётся по ценам от 2 325 до 3 125 евро за кв. м. Это с полной отделкой и включёнными в стоимость покупки кладовыми помещениями. Парковочные места предлагаются по ценам от 6 000 евро (уличные) до 29 000 евро (крытый гараж на две машины).