Соединяющая застройщиков с инвесторами эстонская краудфандинговая платформа Estateguru продолжает помогать воплощать в жизнь проекты в сфере недвижимости. Объем предоставленного ею финансирования за десять лет своего существования превысил 885 млн евро. Инвесторы более чем довольны: средний уровень их отдачи от вложенных средств превышает 10% годовых. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал главный операционный директор Estateguru Даниил Аал, отметивший, что его компания сама выбирает, какие проекты финансировать, а какие нет. 

 

-- Имеющая эстонские корни Estateguru является ведущей европейской платформой для инвестиций в недвижимость. Малому и среднему бизнесу, занимающемуся в том числе и развитием жилых и коммерческих объектов, вы предлагаете кредиты под залог недвижимости. Средства для этих займов вашей платформе предоставляют многие и многие тысячи инвесторов. Как в последние годы развивается ваш бизнес? То, что классические банки активизируют кредитование как частных лиц, так и застройщиков, влияет на него?

-- Если говорить в общем и оценивать последние пару лет, то дела у нас идут хорошо. Особенно в Латвии. В данный момент Estateguru больше сконцентрирована на финансировании девелоперских проектов именно в странах Балтии. По бизнес-результатам видим, что всем краудфандинговым платформам и, назовём их так, альтернативным кредиторам в 2023 и 2024 годах было довольно трудно, потому как ставка Euribor находилась на высоком уровне и саму экономическую ситуацию нельзя было назвать хорошей. Тогда одномоментно проявилось много кризисных явлений. Но в последние полгода наблюдаем поворот настроений в положительную сторону. Euribor снижается, повышается платёжеспособность населения и оно снова более активно покупает квартиры в новых проектах. Это означает, что рынок недвижимости активизируется, а вместе с ним растёт и число заявок на финансирование проектов.

Прошлый год компания Estateguru впервые за десятилетие своей работы завершила с прибылью. На начало лета 2025 года на нашей платформе было реализовано свыше 7 000 проектов с общим объёмом финансирования, превысившим 885 млн евро. К платформе присоединились более 160 000 инвесторов более чем из 100 стран мира. Сейчас мы с хорошим настроением продолжаем консолидировать свой бизнес и входим в те проекты, которые желаем финансировать. Всё больше фокусируемся на сотрудничестве с более известными застройщиками.

А то, что классические банки активизируются, видим. Они сильные конкуренты. Несмотря на это, на рынке недвижимости продолжают присутствовать конкретные проекты, которые классические финансовые учреждения не кредитуют. Поэтому наша ниша как была десять лет назад, так есть сегодня и будет через пять лет. Банковская сфера остаётся всё ещё сильно зарегулированной: лишь для того, чтобы изучить заявку на финансирование проекта недвижимости, банкам требуются не дни или недели, а месяц и более. И это только этап предварительного знакомства. До клиента деньги дойдут месяца через три. Подход банков ко всем одинаковый, независимо от того, реализуете вы проект за 10-20 млн евро или за 0,5 млн евро. Но когда ты хочешь строить несколько секций рядных домов, допустим, в Марупе, то столь долгое ожидание финансирования нежелательно. Тогда-то на подмогу и может прийти краудфандинговая платформа Estateguru, готовая обеспечить клиентам необходимый заём. Это позволяет оперативно начать строить проект, а затем, по мере его развития, и перекредитоваться в классическом банке.

Для нас позитивно то, что десять лет назад банки не желали акцептовать краудфандинг, а сегодня спокойно сотрудничают. Они видят, что лидирующие платформы краудфандинга действительно помогают клиентам дойти до того уровня, когда те начинают подпадать под условия, выдвигаемые банками к заёмщикам-застройщикам. Происходит хорошая синергия -- мы помогаем клиенту, а тот развивается до стадии, когда может уйти в классический банк и рефинансироваться там. Наши инвесторы только рады этому, ведь их инвестиции возвращаются заранее.

Реально видим, что банки всё чаще хотят участвовать в проектах, которые мы финансируем. Ищем возможность сделать с ними синдикаты по принципу: половину проекта кредитуем мы, половину они. Так что на перспективы своего бизнеса смотрим позитивно: нет такого, что все клиенты уйдут в банки (улыбается. -- m2). Краудфандинговые платформы представители финтеха -- инновационной отрасли предоставления финансовых услуг, другие варианты альтернативного финансирования занимают хорошую нишу, в рамках которой клиентам обеспечивается индивидуальный подход и оперативно закрываются их насущные потребности в финансировании.

-- Латвийские девелоперы часто просят денег у Estateguru?

-- Важно понимать, что с момента начала своего бизнеса Estateguru придерживается стратегии не фокусировать свою рекламу на заёмщиках -- девелоперах недвижимости. Предпочитаем сами искать проекты, которым нужна финансовая помощь, -- этим занимаются наши менеджеры по кредитам. Они наш первый фильтр -- к кому мы обращаемся со своим предложением кредитования, а к кому нет.

Тем не менее получаем заявки на финансирование и от сторонних клиентов. Вот только их качество низкого уровня -- это рискованные проекты, которые уже обращались ко всем и ни от кого не получили финансирования.

Так что клиентов для кредитования продолжаем искать самостоятельно. Если видим, что место будущего проекта перспективное, что скоро возможно начать строить, что есть детальная планировка или разрешение на строительство, то сами выходим на застройщиков. И в этом вопросе видим в Латвии всё больше и больше потенциальных вариантов. Estateguru -- эстонская компания и мы давно ждали, когда латвийский рынок недвижимости начнёт догонять Эстонию. Похоже, что это движение началось.

На данный момент в Латвии тесно работаем с такими зашедшими на ваш рынок эстонскими застройщиками как Invego и Reterra, с латвийскими ООО VKF Group, ООО M.I.A.HAUS, ООО Finally house, ООО Panorama и другими. Много проектов при нашем участии реализуется в Юрмале, Рамаве, Марупе, Яунолайне и так далее.

-- Латвийские инвесторы, то есть те, кто финансирует поддерживаемые Estateguru проекты, активны?

-- К сожалению, с латвийскими инвесторами у нас не самая, скажем так, яркая картина -- их не так много, как могло бы быть или нам хотелось. Сегодня примерно 5 000 инвесторов из Латвии инвестируют на нашей платформе свои средства в объекты недвижимости, прежде всего стран Балтии. По сравнению с Эстонией, где у нас около 25 000 инвесторов, это не много. Для сравнения: из Литвы на платформе представлены 10 000 инвесторов.

Тенденция нынче такова, что все балтийские инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в проекты, так сказать, домашнего рынка. Он им более понятен. 

-- Какой уровень отдачи обеспечивает инвесторам Estateguru?

-- В основном предлагаем проекты с отдачей в 8-12% годовых. Всё зависит от проекта: его типа, месторасположения, уровня риска и так далее. Если проанализировать все погашенные кредиты за последние 10 лет, то инвесторы Estateguru в среднем получили прибыль в 10,15% годовых. Так что плюс-минус 10% -- это та цифра, на которую может ориентироваться инвестор, если постоянно вкладывает на нашей платформе в разные проекты и держит долгий портфель.

-- А какой у вас срок возврата инвестиций?

-- Краткосрочный. В среднем кредиты погашаются в течение 10 месяцев, хотя выдаём их традиционно на 12-18 месяцев. Многие погашают досрочно. Здесь уточню, что 10 месяцев -- это срок возврата инвестору основной вложенной суммы. Процентые платежи за предоставленные средства перечисляются ему ежемесячно или ежеквартально.

-- С неудачным инвестированием сталкиваетесь, когда заёмщик не вернул в срок предоставленные ему средства?

-- Случалось, но чаще это происходило из-за форс-мажорных причин, которые нереально было предусмотреть. У нас на руках до сих пор есть дефолтная недвижимость, реализацией которой занимаемся, чтобы возвратить средства инвесторам. Это неприятно, но это часть бизнеса, связанного с предоставлением кредитов под высокую ставку -- риск есть всегда. Кредиты по проектам, о которых говорю, были выданы или в 2019-2022 годах, когда рынок недвижимости столкнулся с проблемой ковидных ограничений, либо когда период возврата займов совпал с началом войны на Украине -- себестоимость строительства тогда удвоилась и невозможно было завершить проекты по старым сметам.

Но с 2023 года, с момента получения Estateguru европейской лицензии для краудфандинга, таких случаев не было, и сегодня портфель в очень хорошем состоянии. В Латвии проблемными являются менее 1% нашего портфеля.

Важно понять, что всегда финансируем проекты под первую степень ипотеки -- то есть все наши инвестиции защищены ипотекой и недвижимость является залогом. Если у заёмщика возникают проблемы, то нет такого, что инвесторы остаются ни с чем. Когда заёмщик не может отвечать по обязательствам, начинаем процесс реализации имущества через судебных исполнителей. Единственное, это если испытывающий трудности клиент-заёмщик не сотрудничает, то процесс возврата инвестиций может затянуться. Есть проекты, которыми два года занимаемся, но тем не менее и по ним шаг за шагом идём вперёд. Такие случаи мотивируют более тщательно и глубоко анализировать все риски.

Инвесторы должны помнить: любая инвестиция -- это риск. Мы в свою очередь стараемся его минимизировать. Анализируем рынок, сотрудничаем с риэлтерами, ежемесячно заказываем анализ состояния рынка, следим за тем, что там происходит, за продажами, чтобы выбрать наиболее перспективные проекты, достойные нашего софинансирования. Следим за адекватностью планов продаж. Когда кто-то начинает нам рассказывать, что построит и распродаст квартиры по 5 000 евро за кв. метр, а вокруг реальные сделки происходят за 2 600-2 800 евро за кв. м, такие проекты отметаем.

-- Что, по вашему мнению, ждёт рынок недвижимости Латвии в ближайший год?

-- Он оживает, растёт количество продаж новых квартир, они людям интереснее, чем старый фонд. Всё больше проектов выходит  на рынок. Такие изменения тренда наблюдал лет семь-восемь назад в Таллине, лет пять назад -- в Вильнюсе. Кстати, многие молодые эстонцы, которые уезжали из Эстонии в 2000-2010 годах, сейчас по-тихонечку возвращаются. Надеюсь, что в Латвии будет так же. Сейчас ваша страна старается привлекать большие корпорации в Ригу, ищет мотивации для инвесторов.

В последние годы интенсивно растёт трафик прихода в Латвию эстонских девелоперских компаний -- Hepsor, Merks, Pro Kapital, Kaamos, Invego, Reterra... Рынок Эстонии перенасыщен, вот поэтому они и ищут новые возможности. Цены на землю в Таллине существенно выше, чем в Риге. Для эстонских девелоперов начать какой-то проект в Германии -- ещё та задача, а Латвия близка и понятна.

Вот и те инвесторы, кто формирует портфель арендной недвижимости, сегодня видят всё большую логику покупать квартиры в Риге, а не в Таллине -- уровень арендной платы сопоставим, а цены покупки в столице Эстонии существенно выше, отдача как следствие ниже.

Я верю в Ригу! Недавно слушал подкаст, в котором руководитель эстонской Merks рассказал, что 2024 год стал для неё первым за 30-летнюю историю компании, по итогам которого они продали больше квартир в Латвии, чем в Эстонии. Это демонстрирует ваш потенциал. И он оптимистичен!

-- Каким-то практическим советом для потенциальных инвесторов поделитесь?

-- Каждый инвестор сам выбирает, во что вкладываться. Из своего опыта могу лишь посоветовать инвестировать в разные проекты и не по максимуму. Не нужно все сбережения отдавать в один конкретный проект, как говорится, не храните все яйца в одной корзине. Кроме того, рекомендуется выбирать разные продукты. Я сам ежемесячно инвестирую в платформу Estateguru, но у меня есть и другой портфель акций, фондовых бумаг и квартир для сдачи в аренду. Главное, что в этом списке Estateguru смотрится достойно -- это инвестиционная площадка, в рамках которой риски инвестора защищены кредитной ипотекой!