Лига Узкалне, член правления компании Vestabalt
Начиная с 2012 года предложение зданий в историческом центре Риги – в Старом городе – растет быстрее, чем спрос со стороны потенциальных покупателей (инвесторов), желающих приобрести эту недвижимость. Нынешние домовладельцы довольно часто продолжают просить высокие цены, которые, если реально оценивать состояние зданий, необходимые инвестиции в их реконструкцию и планируемые доходы, являются необоснованными.
На сегодня только в Риге имеется более 1 200 зданий, которым присвоен статус деградирующего среду имущества, но на самом деле такой собственности значительно больше. Собственности, которая ухудшает окружающую среду и снижает ценность близлежащей недвижимости, а иногда и создает угрозу для жизни людей.
6 декабря 2017 года минуло ровно 20 лет с момента внесения исторического центра Риги с его уникальной архитектурой югендстиля, Старым городом и деревянной застройкой в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Присутствие в нем привлекает к нам повышенное международное внимание, значительно увеличивает интерес туристов и одновременно накладывает на нас обязанность заботиться о сохранении и развитии исторического наследия.
Несомненно, действенным средством воздействия на домовладельцев оказалась 3-процентная ставка налога на недвижимость, применяемая Рижской думой. Повышенная налоговая ставка в отношении неухоженных строений часто действует не только как стимул для приведения в порядок имущества, но нередко является последним аргументом для принятия решения о продаже здания. Особенно если налоговая задолженность владельца достигла критического рубежа.
В этой ситуации следует положительно расценить инициативу самоуправления Риги о софинансировании работ по восстановлению фасадов исторических зданий и возможном предоставлении краткосрочной налоговой скидки после завершения ремонтных фасадных работ. Однако статистика последних лет неумолима – количество разрушающихся зданий в Риге растет в три – семь раз быстрее, чем количество зданий, с которых такой статус снят.
Грустно видеть, как многие уникальные здания югендстиля, располагающиеся на улицах и перекрестках исторического центра Риги, продолжают разрушаться, а их состояние необратимо ухудшается. Неприемлемо, что только на улице Алберта статус трущоб присвоен сразу семи зданиям. Как и то, что на улицах Виландес, Пулквежа Бриежа, а также на улице Дзирнаву на участке между улицами Антонияс и Стрелниеку так и не найдено решение, которое в состоянии закрыть проблему приведения в порядок здешних строений и их содержания.
Не раз и не два инвесторы отказывались покупать домовладение в центре Риги потому, что разработка проекта от его начала и до согласования (даже в том случае, если все будет спориться) занимает не менее полутора-двух лет. Сегодня, начав разработку технического проекта по ремонту исторического здания, практически невозможно прогнозировать, когда удастся получить все необходимые для начала строительства документы. В проекте, согласование которого недавно завершили, на листах генплана насчитала 18 разных отметок о согласованиях с разными инстанциями. Несколько лет назад количество необходимых отметок было вполовину меньшим. На моем веку было много проектов по восстановлению зданий, которые мы вели с момента замысла до завершения полной реконструкции. Очень чувствуется, как с годами меняются работоспособность разных учреждений, скорость рассмотрения строительных проектов, а также компетентность и отношение к оценке проекта по существу, а не только по формальным критериям. Процесс перестройки исторических домовладений можно сравнить с лотереей: никогда не знаешь, какие сюрпризы обнаружатся в старых стенах, перекрытиях и подвалах. А любые изменения, продиктованные возникшими новыми обстоятельствами, означают повторное согласование проекта с Государственной инспекцией по охране памятников культуры.
В последнее время встречаются случаи, когда домовладельцы, опасаясь, что их собственности присвоят статус трущобы, ремонтируют фасады своих зданий, у которых неудовлетворительное общее техническое состояние. По уму им бы следовало начинать с ремонта перекрытий и всех коммуникаций. А вместо этого, желая избежать увеличения налога на недвижимость, они лишь ремонтируют фасад. С таким же успехом на человека с больным сердцем можно надеть скафандр и отправить его в полет на Марс.
Конечно, программа поддержки Рижской думы, в рамках которой самоуправление уже третий год софинансирует восстановление фасадов зданий в историческом центре Риги и на других территориях с охраняемой застройкой, заслуживает всяческих похвал. Но все же существует риск, что скоро у нас станет много красиво покрашенных зданий, за фасадом которых будут скрываться старые инженерные сети и разрушающиеся перекрытия.
На рынок выходят застройщики, которые проводят реконструкцию целых домовладений на основании получения разрешений об упрощенной реновации.
К сожалению, такой подход чаще всего обеспечивает бутафорский косметический ремонт, но не приводит в порядок основные конструкции здания и рождает у новых владельцев ложные представления о положении дел. При том что в действительности общее состояние здания продолжает ухудшаться.
Нужно понимать, что реконструкция исторического здания нередко становится вызовом как для инвесторов, так и для проектировщиков и подрядчиков. Еще в момент проектирования архитекторам нужно думать о том, как сбалансировать желание застройщика развивать проект с планировками помещений, объемом здания, перепланировкой инженерных сетей и новыми строительными системами, художественной ценностью, сохранением элементов зданий. Именно поэтому инвесторы все чаще отдают предпочтение строительству новостроек на пустующих участках, а не реконструкции имеющихся объектов, потому как это проще, быстрее и более прогнозируемо. Прибавочная стоимость исторических зданий – это культурно-историческое наследие, которое при подготовке бизнес-плана не связано с конкретным потоком денежных доходов.
Одной из причин ненадлежащего содержания недвижимости является ее юридическая форма собственности – совместная собственность. Многие исторические здания были распроданы по идеальным долям, породив классическую совместную собственность с десятью и более совладельцами. Многие домовладения в центре города в ходе приватизации были разделены на квартирные собственности, в результате состав их владельцев получился крайне пестрым, а вероятность того, что они смогут договориться о необходимости финансовых вложений в ремонт здания, оказалась минимальной.
Чтобы найти решение, важно разработать долгосрочную государственную политику, которая обеспечит эффективное применение налогов и пошлин в отношении культурно-исторических домовладений центра Риги, а также привлечет к ним финансовые инструменты. Принимая во внимание приближающиеся выборы, хочу призвать владельцев зданий активнее объединяться и не только дискутировать о проблемных вопросах в узком кругу в группах по интересам, но и создавать единое общественное движение по восстановлению и сохранению исторических домовладений Риги.