Ģeopolitiskā situācija Ukrainā iespaido Latvijas nekustamā īpašuma tirgu. Vēl februāra vidū šķita, ka 2022. gadā debesis būs skaidras, šobrīd aplēses ir piesardzīgākas. Tomēr uzņēmuma Ober Haus valdes priekšsēdētāja Diāna Frīdenberga un Ober Haus Dzīvojamo platību nodaļas vadītājs Andis Bīriņš iesaka vairāk koncentrēties uz pozitīvo.

– Sarunu nevar nesākt par tiem ģeopolitiskiem notikumiem, kuri mūs satricināja februāra beigās, tas ir, par Krievijas iebrukumu Ukrainā. Mūsu nekustamo īpašumu tirgus ik pa laikam piedzīvo sava veida stresa situācijas – ilgstošas stabilitātes periodi ir ļoti reti. Kā veicās martā?

Diāna Frīdenberga: – Pirmā nedēļa pēc kara sākuma bija klusa. Cilvēki bija nobijušies, un, protams, visi bija neziņā. Otrajā nedēļā tie, kuri bija ieturējuši pauzi, atkal sāka pētīt un izrādīt interesi par nekustamā īpašuma objektu iegādi un nomu. Martā Ober Haus Dzīvojamo platību nodaļa rīkoja tikšanos ar bankām par klientu turpmākās kreditēšanas iespējām. Bankas izrādīja diezgan pozitīvu attieksmi, un tas iepriecina! Viena banka gan ziņoja, ka īstermiņā – februāra beigās un marta sākumā hipotekāro pieteikumu skaits samazinājies par kādiem 30%, bet citas minēja, ka, izskatot mēnesi kopumā, nekādas būtiskas izmaiņas nav novērotas. Nekas briesmīgs nav noticis. Nav tādu darījumu, kas tiktu pilnībā iesaldēti, ir tādi, kas palēninājušies, taču tas nav katastrofāli tirgum. Iepazīstot zemesgrāmatas statistiku, ko apskatījām marta beigās, varam teikt, ka pirmajā pavasara mēnesī Rīgā nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas apmērs bija salīdzināms ar janvāri un februāri. Rīgas reģionā rādītāji ir nedaudz zemāki nekā ziemā.

– Emocionāli situācija ar pircējiem ir ļoti līdzīga tai, kāda bija vērojama 2020. gada pavasarī, pandēmijas sākumā, ieviešot koronavīrusa ierobežojumus, kad sākumā visi bija neizpratnē un nezināja, kas notiks tālāk?

Andis Bīriņš: – Jā, situācijas ir līdzīgas, bet tās salīdzināt nevar. Pandēmijai mēs pielāgojāmies burtiski trīs četru mēnešu laikā, bet esošajā situācijā ir grūti ko prognozēt Katrs no mums, tajā skaitā pircēji, pārdevēji, attīstītāji un bankas, protams, cer, ka tas viss drīz pagaisīs, un mēs sagaidīsim kādu stabilitāti. Kopš kara sākuma ir pagājušas jau vairākas nedēļas un redzam, ka pirmajās pāris nedēļās aktivitāte no pircēju un pārdevēju puses bija samazinājusies, bet nu jau redzam, ka klientu interese atkal pieaug un turpinās iepriekš iesāktie darījumi un tiek uzsākti jauni. Taču Ukrainas notikumi noteikti ietekmēs nekustamā īpašuma tirgu Latvijā.

Diāna Frīdenberga: – Es domāju, ka nekustamais īpašums būs vajadzīgs. Cilvēki pašreiz dzīvo daudz prātīgāk, to mums ir iemācījusi pandēmija. Arī banku kontos redzam daudz lielāku noguldījumu apmēru, jo cilvēki ļoti rūpīgi pārdomā, kas ir nepieciešams un ko pirks. Līdz ar to daudzi meklē iespējas, kur ieguldīt savus līdzekļus. Ober Haus klientus primāri interesē lētāki īpašumi. Īpašumi līdz 150 000 eiro ir pieprasīti, un tādi tie būs arī turpmāk, to atzīst arī bankas. Bankas ir ļoti lojālas attiecībā pret klientu. Iedzīvotājiem ar vidējiem ienākumiem tiek piešķirti hipotekārie kredīti. Savukārt, ja cilvēks vēlas iegādāties īpašumu, kas ir dārgāks par 150 000, tad, protams, ir jābūt daudz lielākiem ienākumiem.

Andis Bīriņš: –Tas, kas šobrīd ietekmē atsevišķus nekustamā īpašuma segmentus Latvijā, ir augstā inflācija. Pirmkārt, mēs varam runāt par zemes gabalu iegādi privātajai apbūvei. Bankas šobrīd kā prioritāti noteikušas to, ka līdzekļi zemes iegādei jāpiešķir tiem, kam jau ir būvprojekts, tas ļauj uzreiz dabūt naudu būvniecībai. Tikai būvniecības izmaksas ir krasi pieaugušas. Ja kāds pirms gada sāka domāt par savu “sapņu māju” un tikai tagad grasās pirkt zemi, viņam būs jārēķinās ar to, ka gatavais produkts maksās, nevis 200 000 eiro, kā līdz šim, bet 250 000 eiro un vairāk. Cilvēki sāk aizdomāties, ko labāk iesākt: pirkt zemi, būvēt vai nogaidīt, cerot, ka būvmateriālu cenas samazināsies. Šī iemesla dēļ daudzi procesi ir nedaudz palēninājušies.

Diāna Frīdenberga: – Tā ir īslaicīga parādība - inflāciju neviens nav atcēlis. Martā aktivitāte pieauga lēto mājokļu segmentā. Cilvēki saprot, ka turēt naudu zeķē, nezinot, kas notiks tālāk, nav labākais risinājums. Labāk ir to ieguldīt un iegūt īpašumu. Otrs pieprasījuma pieauguma apstāklis skaidrojams ar to, ka Latvijas iedzīvotāji uzskata, ka viss būs labi un neviens mums neuzbruks. Tāpēc viņi pērk. Tomēr tas attiecas tikai uz vidējā segmenta objektiem. Tie, kuri plānoja iegādāties augstākas klases nekustamos īpašumus, tagad darījumus atliek

Andis Bīriņš: – Būs nekustamā īpašuma segmenti, kuri būs aktīvāki un kuri mazāk aktīvi. Runājot par īstermiņa īri vasaras sezonai un klientiem no NVS valstīm, var teikt, ka ir daļa cilvēku, kuri atceļ savas rezervācijas uz vasaru. Skatīsimies, kā situācija attīstīsies, jo pagājušajā gadā bija ļoti liela interese par īpašumu īri Jūrmalā un pārējās kūrortpilsētās, to izrādīja gan interesenti no vietējās publikas, gan no Eiropas kaimiņvalstīm. Šobrīd nav tādas tendences, kas liecinātu, ka strauji tiek atceltas rezervācijas. Vasara tomēr vēl ir pietiekami tālu.
Mēs jūtam, ka ir pieaudzis pieprasījums īres mājokļu segmentā. Šeit liela aktivitāte ir no ukraiņu, iedzīvotāju puses.. Ukraiņi dzīvokļus šobrīd pārsvarā meklē uz trim līdz sešiem mēnešiem. Viņi nezina, kas notiks tālāk – vai varēs atgriezties dzimtenē, vai būs spiesti palikt Eiropā uz ilgu laiku. Pamatā tās ir ģimenes ar bērniem, ģimenes, kuru vīri palika aizstāvēt dzimteni un aizsūtīja ģimenes uz drošāku vietu.

– Cik dārgus mājokļus viņi meklē?

Andis Bīriņš: – Lielākā daļa īrē dzīvokļus Rīgā, par īres cenu 200 - 700 eiro mēnesī. Tie ir vienistabas, divu un trīsistabu dzīvokļi, kuros var dzīvot un nav nekā ekskluzīva.

– Runā, ka Moldovas galvaspilsētā Kišiņevā pirmajās nedēļās pēc kara sākuma Ukrainā dzīvokļu īres cenas kāpa 2-2,5 reizes. Vai pie mums šāds scenārijs ir iespējams?

Andis Bīriņš: – Es domāju, ka tik krasa kāpuma šobrīd noteikti nebūs, jo Latvijā šobrīd nav ieradušies tik daudz kara bēgļu, lai sāku trūkt īres īpašumu, kas izsauktu tādu īres maksas pieaugumu. Cenas gan iespējams nedaudz celsies, tostarp arī tāpēc, ka visātrāk tiek apgūts lētākais piedāvājums. Turklāt, ņemot vērā īso īres termiņu, daudzi īpašnieki cenšas sevi pasargāt un pieprasa dubulto priekš-apmaksu. Īres cenu kāpums var nebūt tik augsts apkures izmaksu un patērētās elektrības dēļ. Pašreizējais īrnieks izpēta visus rēķinus, katru komunālo pakalpojumu rēķinu.

Diāna Frīdenberga: – Skatoties uz dzīvokļu īri no biznesa viedokļa, jāņem vērā lielāks riska faktors. Var gadīties, ka ukraiņu īrnieki ar līgumu uz gadu jau pēc trim vai sešiem mēnešiem izbrauks no dzīvesvietas. Un, ņemot vērā to, ka lielākā daļa dzīvojamo nekustamo īpašumu tiek izīrēti ar starpnieku palīdzību, var izrādīties, ka māklera pakalpojums īpašniekam izmaksās dārgāk - galu galā līgums bija uz gadu, un starpniekam par šo periodu tika samaksāta atlīdzība. Bet šādā situācijā neko nevar mainīt.
Kopš februāra beigām vidējā dzīvokļu īres cena Rīgā ir augusi, samazinoties lēto piedāvājumu skaitam, - tos atrast kļūst aizvien grūtāk. Pieprasījums pēc dārgā segmenta šobrīd nav tik augsts kā pagājušajā gadā. Un tagad ir daudz vieglāk atrast prestižu īres dzīvokli par 2 500-4 000 eiro mēnesī, jo pieprasījums no ārvalstu pārstāvniecībām nav tik liels, kā pērn. Šādu piedāvājumu bija par daudz. Runājot attiecīgi par šādiem objektiem, nav pamata domāt, ka, ja tos piedāvāja par 2 000 eiro mēnesī, drīzumā tie maksās 4 000. Mazie dzīvokļi, kurus nesen varēja atrast par 250 eiro mēnesī, visticamāk, būs pieejami jau tikai par 300. Šādai tendencei nevajadzētu būt ilgstošai: galu galā visi, kas pie mums atbrauc no kara, runā par to, ka gribēs atgriezties mājās vai ka būs jābrauc tālāk uz Eiropu. Latvija viņiem ir valsts, kurā teorētiski ir zināma drošība, jo tā ir NATO valsts. Otrs aspekts – lielākā daļa Latvijas sabiedrības var ar viņiem sarunāties saprotamā valodā un visos iespējamos veidos sniegt pietiekamu atbalstu, lai viņi pie mums justos labi.

– Laikā, kad notiek pārmaiņas ekonomikā vai ārpolitikā, nekustamo īpašumu tirgū vienmēr ir spēlētāji, kuri sāk izrādīt paniku un runā par to, ka cenas drīz kritīsies. Turklāt to nevar noliegt - jau tagad Latvijā ir nozares, kuras saskārušās ar problēmām: dzelzceļa uzņēmumi, transporta uzņēmumi, ražotāji, kas sūtīja savu produkciju uz Krieviju.

Andis Bīriņš: – Šobrīd nav pamata runāt par cenu kritumu, bet ir parādījušies pārpircēju piedāvājumi. Ne tik daudz kā Covid-19 pandēmijas sākumposmā, taču tie ir. Tikai pārdevēji uz tiem nereaģē. Attīstītāji uzreiz norādīja, ka nevarot samazināt cenas, jo neko lētāku uzbūvēt nevar. Pārdot lētāk bez redzama iemesla būtu vienkārša panikas celšana. Jā, būs grūti, bet kādā brīdī viss atgriezīsies savās sliedēs. Ja kāds nav uzsācis būvniecību, pieļauju, ka tagad viņš rūpīgi pārdomās, pirms to sāks. Risku ir daudz: gan ģeopolitiskie, gan tādi, kas saistīti ar materiālu sadārdzināšanos. Tas nozīmē, ka esošais jauno mājokļu piedāvājums nevis pieaugs, bet gan samazināsies. Palielināsies konkurence, tāpēc nebūs nepieciešamības samazināt cenas esošajiem mājokļu piedāvājumiem. Pieļauju, ka varēs atrast labu darījumu, ja kādam bija radušās bažas. Daži cilvēki vienmēr ir drosmīgāki, citi vairāk baidās. Un būs tādi, kas nobīsies un nolems, ka labāk pārdot tagad par tik, cik dod, nekā gaidīt labākus laikus.
Ir kādi attīstītāji, kas jau ir pateikuši, ka viņi ir iesaldējuši projektus, kas bija plānoti šogad un nākamgad, līdz noskaidros, iespējams, būvniecībai labākos risinājumus, labākos variantus. Bet nav ļaunuma bez labuma... Citi attīstītāji aktīvi meklē Krievijas un Baltkrievijas būvmateriālu aizstājējus. Vienkārši nav jāsēž uz vietas. Līdzīgi kā mēs centāmies pielāgoties kovidam, strādājot attālināti, tā tagad attīstītāji, kuri vēlas būvēt, saprot, ka ir nepieciešami jauni risinājumi.

Diāna Frīdenberga: – Jaunie projekti galvaspilsētā būs pieprasīti. Pašlaik 2 100 eiro par kvadrātmetru ir ierasts piedāvājums ekonomiskās klases jaunbūvēs Rīgas mikrorajonos, bet Tallinā līdzīgs mājoklis maksā 2 800-3 000 eiro. Droši vien uz to virzāmies arī mēs. Mums Latvijā ir zemākās jauno dzīvokļu kvadrātmetra cenas. Bet piedāvājumu trūkst. Ir nepieciešams vairāk projektu. Slikti, ka bankas Latvijā uz šo situāciju raugās krietni birokrātiskāk nekā Lietuvā vai Igaunijā. Pie mums tiek izsniegti kredīti ne vairāk kā sešu hipotēkas pieprasītāja gada algu apmērā, kaimiņiem šādu ierobežojumu nav.

– Cik liela pircēju daļa 2022. gadā ir iesaistīta hipotekārajos darījumos? Tas palīdzētu saprast, cik svarīga ir bankas loma.

Diāna Frīdenberga: – Šī proporcija nav mainījusies. Lielākā daļa viennozīmīgi vēršas pie bankām pēc kredīta. Pērkot jaunus dzīvokļus, īpatsvars ir tuvu 90%. Vienīgais, ko šajā pavasarī redzam, ka cilvēki ir gatavi par saviem līdzekļiem iegādāties pašus lētākos objektus, lai tikai iztērētu savu naudu. Bet tie, kas pārdod, arī domā, kur naudu ieguldīt.

Andis Bīriņš: – Principā atkārtošos: nekustamā īpašuma tirgus Latvijā ir zināmā mērā ierastā situācijā. Viss notiek soli pa solim. Un tā ir pozitīva zīme gan objektu īpašniekiem, gan pircējiem, kas liecina, ka nemaz tik slikti nav. Nekustamā īpašuma tirgus kopumā, ja neņem vērā ģeopolitisko situāciju, darbojas jebkuros apstākļos. Tā vai citādi tas nekad neapstājas. Vienmēr atradīsies kāds, kurš gribēs pirkt, un kāds, kuram vajadzēs pārdot. Šobrīd panikas nav, līdzīgi kā nav cilvēku, kas vēlas pārdot par jebkuru naudu. Tātad situācija ir diezgan stabila.

Diāna Frīdenberga: – Gada beigās vai pat pusgada laikā redzēsim darījumu skaita samazināšanos, salīdzinot ar pagājušo gadu. Bet noteikti nevar apgalvot, ka tirgus darbība apstāsies. Mums jācenšas būt pozitīviem. Lēmumi tiek pieņemti daudz rūpīgāk un pārdomāti. Šajā situācijā cilvēki izvērtē, vai pirkums viņiem ir nepieciešams. Vai ir vajadzīgas četras istabas, vai pietiks ar trim? Tā ir jauna tendence – pielāgoties un pielāgoties esošajai situācijai gan pircējiem, gan pārdevējiem. Ja kāds pirms mēneša būtu teicis, ka būs kāda recesija, mēs tam neticētu, jo viss attīstījās augšup. Šobrīd notiek zināma zīlēšana kafijas biezumos. Ir segmenti, kuros attīstība noritēs labāk, bet noteikti būs tādi, kas būs mazāk pieprasīti. Nevajag slēpt galvu smiltīs, ir jāiet uz priekšu. Katru nedēļu rīkojam darbinieku sapulces, un līdz marta beigām mākleru noskaņojums ir kļuvis pozitīvāks, jo bija vērojama lielāka pircēju aktivitāte.
Domāju, ja tiešām kādam no hipotekārā kredīta ņēmējiem vai kādai biznesa nozarei kļūs sliktāk, valdība nāks palīgā, kā tas bija Covid laikā. Ja paņemts kredīts un radīsies problēmas ar tā atmaksu, tad valsts, ceru, atkal nāks palīgā. Valstij jābūt vienotai. Radīsim ap sevi vairāk prieka šajos grūtajos laikos, un ikvienam kļūs daudz vieglāk.