Pārsteigums un pozitīvas emocijas. Šādi dzīvokļu pārdošanas gaitu 2021. gadā raksturo Mikus Freimanis, SIA Merks nekustamo īpašumu attīstības direktors. Sarunā ar žurnālu m2 un vietni varianti.lv viņš iepazīstina, kādus projektus būvē un drīzumā sāks būvēt Merks mājas, un atzīst, ka šogad Merks dzīvokļu pārdošanas apmērs salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu varētu pieaugt divtik.

– Visus uzņēmuma Merks mājokļu projektus apvieno zīmols Merks mājas, un šogad Merks mājas ir atvēris mūsdienīgu biroju dzīvojamā kompleksa Merks Viesturdārzs 1. kārtā. Kādi ir šī biroja uzdevumi?

– Mēs vēlējāmies parādīt mūsu dzīvokļu potenciālajiem pircējiem, ka mēs esam draudzīgi, atklāti un vienmēr pieejami. Gribējām kliedēt mītu, ka Merks ir vien korporatīvs uzņēmums, ar kuru cilvēkiem no malas nav viegli sazināties. Vairums mūsu dzīvokļu pircēji ir privātpersonas, kurām tagad mēs varam piedāvāt personisku saskarsmi ērtā vidē, jaunā un skaistā birojā, kas atrodas mūsu pašu būvētajā projektā Rīgas Klusajā centrā. Tas palīdz mums parādīt, ko spējam paveikt.
Atsevišķas vienības Merks mājas izveidošana bija arī stratēģisks uzņēmuma lēmums, kas balstās mūsu vēlmē pašiem attīstīt savus dzīvojamos projektus. Daudzi pazīst Merks kā uzņēmumu, kas pēc klientu pasūtījuma būvē industriālas ēkas, lielus tirdzniecības centrus un biroju kompleksus. Zīmols Merks mājas maina mūsu pozīcijas tirgū. Un ar mājokļu pircējiem ir jāsazinās citādāk nekā ar projektu pasūtītājiem.

– Kādus mājokļu projektus attīsta Merks mājas?

– Šoruden Rīgā tiek būvēti trīs projekti. Pirmais – Rūpniecības ielā būvējam projekta Merks Viesturdārzs 2. kārtas ēku, kurā būs gandrīz 170 biznesa klases dzīvokļu.
Aktīvā attīstības procesā ir komplekss Merks Mežpilsēta, kas atrodas Mežciemā, Hipokrāta ielā. Tur būvējam trīs ēkas apmēram ar 120 dzīvokļiem. Šo jauno projektu mērķa klienti ir jaunās ģimenes.
Mūsu jaunākais projekts ir Merks Duntes Zīles Pededzes ielā. Tam ir divas ēkas ar vairāk nekā 80 dzīvokļiem, arī šis projekts galvenokārt paredzēts jaunām ģimenēm.
Pašlaik nodarbojamies ar šo trīs projektu būvniecību. Vienlaicīgi drīz pabeigsim projektēšanas darbus projektam Merks Lucavsala Lucavsalā.
Šobrīd sākam pirmo kvartālu projektēšanu Zaķusalā. Līdz šim bijām projektējuši tikai infrastruktūru. Gatavojam projekta pirmās divas kārtas, kurās paredzētas uzbūvēt daudzdzīvokļu ēkas. Merks mājas uzņēmuma ietvaros organizējām arhitektūras skiču konkursu, un tagad esam gatavi parādīt sabiedrībai šī projekta vizuālās aprises.
Merks Lucavsala ir mājokļu projekts, kas galvenokārt domāts jaunām ģimenēm, tomēr šeit būs pieejami arī biznesa klases dzīvokļi. Zaķusalā projektēsim biznesa klases dzīvokļus un īpaši izsmalcinātus mājokļus. Abās šajās vietās kopā nākamo desmit gadu laikā plānojam uzbūvēt vismaz tūkstoti jaunu dzīvokļu.
Turklāt pašlaik mēs projektējam jaunu dzīvojamo kompleksu Pētersalas ielā, kurā paredzēta gan vecās ēkas rekonstrukcija, gan uzbūvēt jaunu projektu.

– Kā jūs vērtējat pieprasījumu Rīgas nekustamo īpašumu tirgū šogad?

– Ļoti pozitīvi! Būšu atklāts, esam patīkami pārsteigti. Domāju, ka neviens nekustamo īpašumu projektu pasūtītājs negaidīja šādu pieprasījumu. Daudzi bija gatavi sliktākajai notikumu gaitai, pieprasījuma kritumam. Bet šobrīd ir patiesi patīkami vērot, ka mūsu nozarē pieprasījums aug. Pandēmijas laikā cilvēki samazināja savus tēriņus un spēja ietaupīt naudu pirmajai iemaksai, – iepriekš tieši pirmā iemaksa bija viens no galvenajiem šķēršļiem dzīvokļu iegādei jaunajos projektos. Turklāt ārkārtas situācijas laikā cilvēki daudz laika pavadīja mājās un saprata, ka viņi vēlas labāku mājokli.
Vēl svarīgs faktors ir tas, ka daļa klientu iegādājas jaunus dzīvokļus kā investīciju objektus, lai pasargātu savus uzkrājumus no inflācijas. Tie nav spekulatīvo darījumu veicēji! Vienkārši cilvēki ir sapratuši, ka ieguldīt uzkrājumus nekustamajā īpašumā ilgtermiņa skatījumā ir pareizs lēmums, tas ir izdevīgi un gudri. Klienti kļūst ekonomiski izglītotāki, labāk izprot nekustamā īpašuma vērtību.

– Cik dzīvokļu savos Latvijas projektos Merks ir pārdevis iepriekšējā gadā? Vai ir kāds plāns 2021. gadam?

– Nekustamo īpašumu attīstītāju darbības rezultātus aprēķina divējādi. Piemēram, uzņēmums Colliers International analizē Latvijas zemesgrāmatas datus un veic reģistrēto darījumu uzskaiti. Saskaņā ar šo metodiku pagājušajā gadā Merks, togad mēs strādājām ar iepriekšējo zīmolu, veica 160 pārdošanas darījumu. Tie ir zemesgrāmatas dati. Lai gan ar pietiekami lielu laika nobīdi, tie rada priekštatu par reālajiem nekustamo īpašumu attīstītāja darba rezultātiem, jo ne visi attīstītāji vēlas sniegt informāciju par to, cik darījumu ir veikti.
Mēs, Merks mājas, rezultātus rēķinām, saskaitot pirmreizējā tirgū darījumus, ko reģistrē pēc ēku nodošanas ekspluatācijā, un rezervācijas, par kurām esam saņēmuši pirmo iemaksu. Mēs esam tie attīstītāji, kuri skaļi nepauž informāciju par saviem darījumiem precīzu skaitļu izteiksmē. Bet, varam minēt, ka 2021. gadā pārdošanas rezultāti būs stipri lielāki nekā aizvadītajā gadā.

– Vai pandēmijas ietekmē esat ieviesuši kādus jauninājumus jūsu uzņēmuma mājokļu projektos? Vai ir mainījušās pircēju prasības?

– Lielākais jaunums ir pieprasījuma pieaugums ekonomiskās klases projektos. Pandēmijas laikā paātrinājām jauna mājokļu projekta izstrādi, kas domāts jaunām ģimenēm. Neko būtiski jaunu mēs neieviesām, – nedaudz optimizējām dzīvokļu platību, kas labāk atbilstu jaunajam tirgus segmentam, jo iepriekš mūsu standarta dzīvokļu platība bija ievērojami plašāka nekā mūsu kolēģiem konkurentiem. Esam uzlabojuši ēku iemītnieku koplietošanas telpas – radām funkcionālus iekšpagalmus, paredzam dažādas telpas, kuras iemītnieki var lietot kopīgi, tādējādi atbrīvojot vietu dzīvokļos.

– Kādu profesiju pārstāvji šobrīd ir jūsu mājokļu pircēji? Cik bieži notiek darījumi, piesaistot hipotekāros kredītus?

– Būšu atklāts, mēs neapzinām, kādu profesiju pārstāvji pērk dzīvokļus mūsu projektos. Par ekonomiskās klases projektiem varu droši teikt, ka gandrīz visos Merks mājas projektos šajā tirgus segmentā darījumi notiek ar kredīta piesaisti. Tikai apmēram pieci procenti pircēju iegādājas dzīvokli par saviem uzkrājumiem.
Savukārt biznesa klases segmentā, kurā mēs jau ilgstoši strādājam un pazīstam šī segmenta klientus, apmēram 60% darījumu notiek ar kredīta piesaistīšanu. Šajā segmentā pircēji ir uzņēmēji, kas pārstāv dažādas nozares, bet ikviens no viņiem ir veiksmīgs. Daudzi no viņiem darbojas IT un finanšu jomā.

– Ierēdņi?

– Mūsu dzīvokļu pircēji ir arī ierēdņi, bet viņu nav daudz. Mēs nevaram teikt, ka viņiem ir nozīmīgs īpatsvars kopējā darījumu skaitā.

– Kāda ir jūsu pieredze – vai klienti, kuri jau noskatījuši dzīvokli, bieži saņem kredīta atteikumu no bankas?

– Reti. Kaut arī pandēmijas laikā bankas ir pārskatījušas to nozaru sarakstu, kuru darbiniekus tās nefinansē. Šī gada pieredze rāda, ka hipotekārā kredīta atteikumu saņēma vidēji viens klients no divdesmit. Atteikumu iemeslus mēs nekad neuzzināsim, – tie saistīti ar konkrētās privātpersonas finanšu apstākļiem.
Kopumā bankas darījumus finansē labi. Manuprāt, bankas ir kļuvušas elastīgākas, un to piedāvājumi klientiem aizvien interaktīvāki. Ja jums ir oficiāli ienākumi, jums vajadzīgs nekustamais īpašums un nepietiek savu līdzekļu tā iegādei, tagad ir lielisks laiks hipotekārā kredīta pieprasīšanai un darījuma veikšanai.

– Vai dzīvokļu cenas Merks mājas projektos pagājušajā gadā ir krasi pieaugušas?

– Mēs cenšamies nemainīt cenas savos projektos. Mūsu stratēģija ir projekta pārdošanas laikā ”turēt” cenas tādas, kādas tās sākotnēji noteicām.
Tomēr, redzot, kas notiek būvmateriālu tirgū, kā tur aug cenas, saprotam, ka tas būtiski ietekmē būvniecības pašizmaksu. Tādēļ tuvākajā laikā projektam Merks mājas, iespējams, vajadzēs nedaudz paaugstināt dzīvokļu cenu savos jaunajos projektos.

– Kā jauno mājokļu pašizmaksas pieaugums ietekmēs tirgu? Vai pašizmaksa nepārsniegs vietējo iedzīvotāju pirktspēju?

– Ļoti labs jautājums. Atbilde ir atkarīga no tā, cik strauji un cik ilgi vēl pieaugs būvniecības izmaksas. Šis process nevar ilgt nepārtraukti. Tikmēr saskaņā ar Swedbank sagatavoto Mājokļu pieejamības indeksu tirgus situācija Rīgā ir labāka nekā Tallinā vai Viļņā. Mūsu Mājokļu pieejamības indekss ir labvēlīgāks. Mēs neatrodamies tajā līmeni, kur cena ir sasniegusi savu augstāko punktu, mums vēl ir vieta ”manevriem”. Līdzīgu projektu cena Rīgā ir zemāka, salīdzinot to ar projektu cenām kaimiņvalstu galvaspilsētās.

– Pirms divarpus trim gadiem vairāki eksperti uzskatīja, ka Rīgas centrā uzbūvēto jauno projektu skaits elitārā un biznesa klases segmentā pārsniedz reālo pieprasījumu. Savukārt pēdējā gada dzīvokļu pārdošanas rādītāji jūsu projektā Merks Viesturdārzs liecina, ka pieprasījums biznesa klases segmentā ir būtiski pieaudzis. Vai pēc dažiem gadiem Rīgas centrā nebūs jauno piedāvājumu deficīts?

– Par saviem projektiem mums satraukuma nav, – mums būs ko tirgot. Atgādināšu, ka projektam Merks Viesturdārzs plānota vēl trešā kārta. Un, kā jau minēju, gatavojam Pētersalas ielā dzīvojamo projektu, kurš pašlaik tiek izstrādāts.
Merks Viesturdārzs 2. kārtas ēkā, ko plānojam pabeigt 2022. gada rudenī, rezervēti vairāk nekā 40% dzīvokļu. Mūs apmierina šāda pārdošanas gaita. Mūsu priekšrocība ir tā, ka ilgus gadus Merks bija viens no dažiem uzņēmumiem, kas strādāja biznesa klases dzīvokļu segmentā. Mums ir stabila reputācija, mums uzticas, – tas ir viens no galvenajiem aspektiem, ko izvērtē šādas klases dzīvokļu pircēji. Cilvēki apzinās, ka ilgtermiņā mūs nekas nesatricinās, mēs no šī tirgus nepazudīsim. Pie mums var atnākt ciemos, iepazīties, par mums var izlasīt. Sadarbojoties ar mums, cilvēkiem ir mierīgs prāts. Bieži mūsu klienti dzīvo ārvalstīs, sazinās ar mums attālināti, un bez bažām pārskaita mums rezervācijas maksu vai pilnu apmaksu par iegādāto dzīvokli.

– Vai Rīgas apkaimē Skanste drīz tiks turpināta jūsu jauno ēku būvniecība?

– Mums tur pieder lieli apbūvei paredzēti zemes gabali. Šoruden izvērtēsim nākamās kārtas projektēšanas plānus šajā teritorijā. Pagaidām vēl konkrēta lēmuma nav, vēl veicam izpēti.

– Vai savu nekustamo īpašumu portfeli papildināt ar jauniem zemes gabaliem? Merks mājas turpinās darboties Rīgā vai varbūt pievērsīsies Jūrmalai un citām pilsētām Latvijas reģionos?

– Mūsu apbūves zemes gabalu portfelis Rīgā, iespējams, ir lielākais, salīdzinot ar citiem kolēģiem – nekustamo īpašumu attīstītājiem. Tas ir pietiekams attīstības projektiem uz daudziem nākamajiem gadiem. Tomēr mēs izskatām arī jaunu objektu iegādi, tas atkarīgs no dažādu produktu īpatsvara mūsu portfelī. Esam gatavi pirkt zemes gabalus, kas piemēroti ekonomiskās klases mājokļu būvniecībai. Savukārt biznesa klases projektiem mums ir pietiekami zemes gabali.
Turpināsim strādāt Rīgā. Tuvāko gadu laikā neplānojam būvēt Merks mājas projektus ne Jūrmalā, ne reģionos. Mūsu projektu mērogam šie tirgi ir par mazu.