Latvijas nekustamo īpašumu būvniekiem un personām, kas vēlas gūt peļņu no viņu projektu finansēšanas, paveras jaunas iespējas: pūļa finansējuma platforma EstateGuru paplašina savu darbību. Gan Latvijā, gan ārpus mūsu valsts robežām. Par to intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta Dainis Rupainis, EstateGuru biznesa attīstības vadītājs.

– Pirms mūsu tikšanās es izpētīju EstateGuru darbības rādītājus, kas publicēti jūsu mājaslapā. Šķiet, ka koronavīruss nav ietekmējis jūsu biznesu – piešķirto līdzekļu apmērs, finansēto projektu un piesaistīto investoru skaits turpina augt, – jautājam Dainim Rupainim.
– Statistikas rādītāji mūs priecē un motivē turpmākai attīstībai, – ar smaidu atbild žurnāla un portāla varianti.lv sarunas partneris. Pūļa finansējuma platforma EstateGuru sāka darboties Igaunijā 2014.gadā, līdz šim brīdim (oktobra vidum – m2) tā spējusi piesaistīt līdzekļus un sniegt finansējumu gandrīz 1 800 dažādiem projektiem par kopējo summu ap 250 milj. eiro. Platformā reģistrēti 61 000 investoru no 106 (!) valstīm un veiksmīgi ieguldījuši savu naudu, izmantojot mūsu platformu. Ieguldītāju kopējais peļņas apmērs sasniedz gandrīz 20 milj. eiro. Jānorāda, ka visi mūsu projekti ir nodrošināti ar hipotēkām un vairumā gadījumu arī ar personīgām garantijām. Mūsu investoru vidējā vēsturiskā gada ienākuma likme ir 11,6%.
Tātad viss notiek. Tomēr es nevaru teikt, ka 2020.gada pavasarī EstateGuru nav izjutis pandēmijas iesākšanos. Bija brīži, kad mums vajadzēja rīkoties nekavējoties. Visspilgtākais no šādiem brīžiem: investoriem piedāvātās procentu likmes paaugstināšana. Jo, kad lielie tirgus dalībnieki ieraudzīja pasaules akciju un vērtspapīru tirgu sabrukumu Covid-19 pandēmijas sākumposmā, viņi uztvēra to kā atbilstošu brīdi investīcijām šajos finanšu produktos. Viņi sprieda šādi – nopērkot akcijas un vērtspapīrus tirgus lejupslīdes zemākajā punktā, pēc kāda laika, kad pandēmija beigsies vai mazināsies, viņi, iespējams, varēs gūt lielāku peļņu nekā pūļa finansējuma platformās. Mēs redzējām, ka vairāki mūsu ilggadējie lielie partneri pārtrauca savas peļņas reinvestēšanu citos estateguru.co vietnē publicētajos projektos. Tieši tādēļ, lai apturētu šo investoru aiziešanu, mēs paaugstinājām procentu likmes. Tas notika laika posmā no marta līdz aprīļa sākumam. Tolaik bija daudz nenoteiktības, neviens nevarēja sniegt precīzas nākotnes prognozes. Pavasarī mēs piedzīvojām jaunu situāciju, kad pirms tam veiksmīgi uzsāktās biznesa pārrunas bija veltīgas. Viens piemērs – marta piektdienā ieplānotā sadarbības līguma parakstīšana ar ēkas īpašnieku, kurš meklēja aizdevumu, nenotika tehnisku iemeslu dēļ. Šo tikšanos pārcēlām uz pirmdienu, bet, kad ieradāmies pie notāra, viss bija slēgts ārkārtas situācijas ieviešanas dēļ. Projektu apturēja.
Šogad daudz laika un pūles veltījām, lai piemērotos jaunajai situācijai, mācījāmies noformēt dokumentus attālināti. Neērtības radīja arī fakts, ka vairākiem aizņēmējiem nebija elektroniskā paraksta, un viņi nevarēja slēgt līgumus attālināti. Daži klienti - investori atzinās, ka vienkārši nobijās. Viņiem bija dilemma – ieguldīt vai steigties uz veikalu un iepirkt griķus.
Bija arī situācijas, kad EstateGuru Latvijas filiālē vairākiem aizņēmējiem bizness, kas viņiem ienesa lielāko peļņu, atradās ārzemēs. Martā un aprīlī iestājās termiņš, kad bija jāveic iepriekš piešķirto kredītu daļēja atmaksāšana. Bet klienti nevarēja veikt naudas pārskaitījumus, jo, lai to izdarītu, bija jādodas uz ārvalstīm un tur jāatrisina visi jautājumi, tostarp finanšu. Labi, ka šie klienti jau savlaicīgi mūs brīdināja par šiem sarežģījumiem, un mēs tos izpratām un atradām risinājumus. Jau vēlāk šie aizņēmēji turpināja regulāri un pilnībā segt savas saistības ar investoriem.
Vēl viens novērojums – daži dzīvojamo projektu attīstītāji pavasarī bija satraukušies par to, kādi būs turpmākie pārdošanas apjomi. Labi, ka nekustamā īpašuma tirgus neapstājās uz ilgu laiku un jau no aprīļa vidus potenciālie pircēji aktīvi atgriezās tirgū. Pārdevēji, kas sev zināmu iemeslu dēļ bija orientēti uz ātru darījumu slēgšanu, ņēma vērā pircēju piesardzīgo noskaņojumu un augstās prasības un mēģināja piedāvāt nelielus bonusus. Piemēram, virtuves un sadzīves tehnikas ierīkošanu vai autostāvvietas iekļaušanu dzīvokļa cenā.
– Vai kāds piedāvāja lielas atlaides?
– Neviens projekts, ko mēs finansējām, nepiedāvāja cenu atlaides. Neviens nepazemināja dzīvojamo platību cenas ne par 40%, ne 30%, ne 20%. No citiem Latvijas nekustamā tirgus dalībniekiem esam dzirdējuši par vienu nekustamā īpašuma attīstītāja Jūrmalā (mēs ar viņu neesam saistīti), uzzinājām, ka viņš esot reklamējis 46% atlaidi. Šajā gadījumā gan bija specifiskas nianses. Tie bija apartamenti, nevis dzīvokļi. Un patiesībā, ja ņem vērā dzīvokļu iekšējo platību, šī cena ar atlaidi nebija daudz zemāka par citu līdzīgu projektu tirgus cenu. Pūļa finansējums (Crowdfunding) – tas ir ārpusbanku un ārpusbiržu instruments uzņēmējdarbības projektu finansēšanai, tostarp arī nekustamo īpašumu finansēšanai. Parasti ar termiņu no 6 līdz 18 mēnešiem. Kredītu ņēmēji ir projektu īpašnieki, kurus pūļa finansējuma uzņēmums ir izpētījis, pārbaudījis un apstiprinājis. Nepieciešamo finanšu līdzekļu piesaistes noteikumi ir caurredzami un saprotami: investori, kas var būt gan privātpersonas, gan juridiskās personas, paši izvēlas, kuros projektos ieguldīt līdzekļus. Šī izvēle tiek veikta, izvērtējot kredīta prasītāju, viņa biznesa plānu, nekustamā īpašuma vērtējumu un procentu likmi, ko aizņēmējs ir apņēmies maksāt.
Tagad, kad pagājis laiks, varu izvērtēt, ka EstateGuru platformas finansētie būvnieki spēja atvilkt elpu, apkopot spēkus un nekrist panikā. Tie, kuri būvēja, turpināja būvēt; tie, kuri tirgoja jau pabeigtus projektus, – turpināja tirgot. Kopš pavasara beigām situācija vēl vairāk uzlabojās – EstateGuru uzsāka daudzu aizņēmumu atgriešanu. Mēs atmaksājām pat vairāk nekā finansējām. Tas atstāja labu iespaidu uz investoriem – viņi saprata, ka aizņēmēji ir pielāgojušies jaunajiem apstākļiem. Nekustamā īpašumu tirgus un pieprasījums bija saglabājis stabilitāti. Visi saprata, ka pandēmija nav apturējusi dzīvi, ka var un vajag turpināt darbu. Tas attiecas arī uz mums. EstateGuru pierādīja sava biznesa modeļa dzīvotspēju. Turklāt pandēmijas laikā mēs uzsākām jaunu attīstības posmu,- jau augstākā līmenī.
– Ko tieši?
– Pavasarī EstateGuru, kuras kapitalizācija tajā brīdī bija 28,8 milj. eiro, piedāvāja platformā Seeders 3,08% no sava kapitāla. Mūsu uzdevums bija piesaistīt vismaz 350 000 eiro. Mums izdevās piesaistīt 1 095 investorus, un tas mūs kopumā nodrošināja ar 925 734 eiro. Un tas notika koronavīrusa pandēmijas laikā! Tas liecina par mūsu uzņēmuma biznesa reputāciju.
Iegūtos līdzekļus mēs ieguldām un ieguldīsim pūļa finansējuma biznesa attīstībā. Mūsu galvenais tirgus šobrīd ir Baltijas valstis, tostarp Latvija. Tomēr arvien vairāk projektu mums ir Vācijā, Portugālē, Spānijā vai, piemēram, Zviedrijā. Lai stiprinātu savas pozīcijas šajos tirgos, paplašinātu savas pārstāvniecības ģeogrāfiju, mēs novirzīsim 33% no līdzekļiem, ko piesaistījām pret sava kapitāla daļu nodrošinājumu. Mēs veidojam darbinieku komandas ārvalstīs, dibinām juridiskas struktūras, saņemam licences, kas nepieciešamas darbības veikšanai. Tieši to mēs nesen paveicām Somijā un Lielbritānijā.
28% no pieminētajiem 925 734 eiro mēs investējam institucionālo investoru meklēšanā un piesaistīšanā. Darām to tādēļ, lai varētu atvērt vairāk kredītlīniju un obligāciju, iegūtu citus risinājumus, kas ļautu samazināt aizņēmējiem piešķirto kredītu līdzekļu izmaksas. Samazinot procentu likmi, mēs kļūsim vēl pievilcīgāki attīstītājiem, kam nepieciešams finansējums.
– Acīmredzot, attīstītāji ir spiesti vērsties pie pūļa finansējuma uzņēmumiem, kaut arī procentu likmes ir augstākas nekā bankās, jo klasiskās bankas ir konservatīvas un ļoti negribīgi izsniedz kredītus jauniem projektiem.
– Uzņēmējdarbības gars ir dzīvs, un cilvēki vēlas nodarboties ar jaunu projektu attīstību. Banku piesardzība ir stipri pārspīlēta. Nekustamo īpašumu tirgū to jūt. Tas saistīts ar faktu, ka bankas ir mainījušas savu biznesa modeli, tām ir iestājušies jauni laiki, es gan domāju, ka tās nav ar to apmierinātas. Kad banka uzdod klientam desmitiem jautājumu, tā to dara ne jau ziņkāres dēļ, bet tādēļ, ka uzraugošās iestādes var piemērot sodus, ja kaut kas netiks ievērots. Un sodu apmēri ir mērāmi miljonos. Tādēļ dažkārt bankas labāk izvēlas nedarīt neko, nekā darīt un iedziļināties visās detaļās. Savukārt mēs, EstateGuru, nevaram neko nedarīt. Finansēšana un Pūļa finansējuma ir mūsu galvenais bizness. Tādēļ mēs rūpīgi pārbaudām gan savu investoru naudas izcelsmes likumību, gan pētām visus projektus, kas lūdz līdzfinansējumu. Mūsu mērķis nav atteikt, mūsu uzdevums ir sniegt atbalstu vērtīgiem projektiem.
Ceram, ka klienti novērtēs, ka cenšamies samazināt mūsu kapitāla izmaksas, ko sniedzam nekustamā īpašuma attīstītājiem. Viena mūsu kredītlīnija – no Vācijas bankas darbojas jau otro gadu. Banka norādīja skaidrus kritērijus, kuriem jāatbilst attīstītājam un objektam. Un, ja pie mums vēršas klients, kas tiem atbilst, tad daļu no finansējuma mēs saņemam Vācijas bankā. Tādējādi mēs varam samazināt aizdevuma procentu likmi.
Vēl viens uzdevums, pie kā strādājam, – ir IT risinājumu atjaunošana. Šim mērķim novirzīsim 39% līdzekļu, ko piesaistījām pret sava kapitāla daļu nodrošinājumu. Izveidosim lietotājiem draudzīgāku savu interneta platformu. Plānojam izveidot sistēmu, kas ļaus automātiski apstrādāt potenciālā aizņēmēja atsūtīto informāciju un uzreiz sniegt viņam mūsu provizorisko piedāvājumu. Lai klientam nebūtu jāsēž un jāgaida, kamēr viņa jautājumu izskatīs komitejā, lai viņš uzreiz saprastu, ar ko var rēķināties. Šo uzdevumu veikšanai mēs aktīvi pieņemam darbiniekus Latvijas komandā – jaunākais komandas papildinājums ir Latvijas filiāles vadītājs Aleksandrs Mežapuķe. Viņam ir darba pieredze gan bankā, gan nekustamo īpašumu attīstības jomā. Es pats nodarbojos ar mūsu pūļa finansējuma biznesa attīstību ārvalstīs. Jau tuvākajā laikā mūsu komandai pievienosies jauni darbinieki. Šādi mēs reaģējam uz to uzņēmēju pieprasījumu, kuri vēlas attīstīt savus nekustamā īpašuma projektus Eiropā. Kopš oktobra mums ir menedžeris, kurš strādā tieši ar Vācijas tirgu, – meklējam līdzekļus projektu finansēšanai Vācijā. Lielu interesi par mums pauduši arī investori un aizdevuma ņēmēji Zviedrijā, Portugālē, Spānijā...
– Vai tiešām Eiropas nekustamā īpašuma attīstītājiem nav izdevīgāk sadarboties ar vietējām bankām?
– Bankas ir bankas, tās visur pieprasa papīru un dokumentu kaudzes, tām ir limits, kam un kādas summas tās var izsniegt... Eiropā ir stabils pieprasījums no tiem tirgus dalībniekiem, kam nepieciešami īstermiņa aizdevumi. Ne uz trim pieciem gadiem, bet uz 12-18 mēnešiem, ko vēlāk var refinansēt bankās. Mēs redzam, ka tas ir aktuāli mūsu Baltijas klientiem, kuri vēlas uzsākt darbību Spānijā, Portugālē vai Vācijā. Šo valstu bankām mūsu nekustamā īpašuma attīstītāji ir nezināmi. Bet EstateGuru cenšas attīstīties globālā mērogā. Tādēļ mēs esam gatavi finansēt Baltijas uzņēmējus, lai viņi varētu uzsākt darbību Spānijā. Piemēram, septembrī mēs piesaistījām 1,75 milj. eiro zviedru attīstītāja projektam Spānijā. Šī niša ir brīva, un, varu apgalvot, uzņēmējdarbības peļņas līmenis ir augstāks.
Bet mēs neaizmirsīsim arī par Latviju. Nākamajā gadā plānojam pārsniegt paši savu rekordu attiecībā uz finansēto dzīvojamo projektu apjomu mūsu valstī.
– Kurš no Latvijas nekustamā īpašuma attīstītājiem izmanto EstateGuru finansējumu?
– Jaunākais un zināmākais – projekts Rīgas Vārti, ko šobrīd būvē Salaspilī. Ar mūsu finansējumu palīdzējām pabeigt projektu, un tagad tas tiek veiksmīgi tirgots jauns projekts Tukumā, Celtnieku ielā 1. Investors iegādājās to „iesaldētā” stāvoklī un pabeidza tā būvniecību. Šobrīd tur tirgo mājokļus (ar pilno apdari) par 845-950 eiro kvadrātmetrā. Jaunu projektu no nulles par šādu cenu uzbūvēt ir neiespējami. Tukuma jaunceltne ir piemērs, ka ne vienmēr ir jāņem vērā vien iepriekšējie pārdošanas dati konkrētajā apkārtnē. Kad uzņēmēji vērsās pie mums, lai saņemtu palīdzību projekta īstenošanai, sākumā bija grūti to novērtēt,– nebija, ar ko salīdzināt. Līdzīgu projektu Tukumā vai tā apkārtnē vienkārši nebija. Mēs veicām tirgus izpēti un secinājām, ka projekts var būt veiksmīgs. Un piesaistījām tā pabeigšanai nepieciešamos līdzekļus.
Šoruden ekspluatācijā nodotā jaunceltne Rīgā, Tīnūžu ielā 1a, – arī ir mūsu klients. Šajā ēkā, kas uzbūvēta Pļavniekos, ir 29 dzīvokļi.
Galvaspilsētas Ziepniekkalna apkaimē, Dignājas ielā, tiek būvēts piecstāvu dzīvojamais projekts Dignājas dārzi. Tajā ir 42 dzīvokļi, no kuriem tikai viena trešdaļa vēl nav pārdota. Šī kompleksa nodošana ekspluatācijā paredzēta līdz gada beigām.
Klienti, kuru projekta Ģertrūdes ielā 99 iegādi un renovāciju mūsu platformā finansēja iepriekš, nesen iegādājušies jaunu projektu Matīsa ielā 63. Tagad to remontē, un jau drīzumā tirgū tiks piedāvāti šī projekta dzīvokļi. Vēlos pieminēt, ka pirms trīsarpus gadiem šie uzņēmēji bija vieni no pirmajiem EstateGuru Latvija nodaļas klientiem. Viņi iesāka ar liela Rīgas centra dzīvokļa pārplānošanu un sadalīšanu mazākos dzīvokļos, kurus pēc tam pārdeva. Tagad viņi ir jau ieguvuši pieredzi un nodarbojas ar namīpašumiem. Vienmēr ir patīkami, ja vari palīdzēt uzņēmīgiem cilvēkiem attīstīt viņu biznesu. To mēs darīsim arī turpmāk.