Nu jau vairākus gadus kompānija VIP Real darbojas divos nekustamā īpašuma tirgos – Jūrmalā un Dubaijā. Gan viens, gan otrs šodien darbojas ģeopolitiskas nestabilitātes apstākļos. Neraugoties uz to, šie tirgi demonstrē noturīgumu, taču dara to atšķirīgi. Par to, kā valsts un biznesa rīcība palīdz Dubaijas nekustamo īpašumu tirgum saglabāt pievilcību uz Persijas līča kara sprieguma fona un kā sokas tirdzniecība Jūrmalā, žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas VIP Real līdzīpašniece Lara Batova.
Par Dubaiju
— Latvijas nekustamo īpašumu tirgus jau piekto gadu dzīvo, atskatoties uz ģeopolitiskajiem riskiem, kas saistīti ar Krievijas iebrukumu Ukrainā. Dubaija un tāpat arī visi Apvienotie Arābu Emirāti (AAE) ilgus gadus tika uzskatīti par miera ostu un vienu no pasaules pievilcīgākajiem nekustamo īpašumu tirgiem. Taču 2026. gada 28. februārī sākās jauns ASV un Izraēlas, no vienas puses, un Irānas, no otras puses, pretstāves posms. Un izrādījās, ka Dubaija atrodas tiešā frontes tuvumā. Tās teritorija piedzīvoja pat raķešu un dronu triecienus. Kādu iespaidu tas atstāja uz Dubaijas nekustamo īpašumu tirgu? — vaicājām, tiekoties ar Laru Batovu, kura vasaru pavadīja Latvijā, bet augusta beigās kopā ar ģimeni atgriezās AAE.
— Kad Persijas līcī sākās militārais konflikts un martā Irāna deva raķešu un dronu triecienu pa Dubaiju un Abū Dabī, mēs, protams, piedzīvojām šoku. Visu martu mūsu ģimene pavadīja krietni mierīgākajā Omānā. Loģiski, ka uz militārā konflikta ar Irānu fona aktivitāte Dubaijas nekustamo īpašumu tirgū samazinājās un daudzi klienti ieturēja pauzi. Mūsu kompānijai kārtošanas procesā bija seši darījumi, un neviens no tiem pavasarī tā arī netika novests līdz galam. Tas ir pilnīgi saprotams: cilvēkus baidīja nenoteiktība. Tomēr klusuma periods nebija pārāk ilgs: pakāpeniski kļuva skaidrs, ka tiešu militāru draudu AAE nav. Lielo Dubaijas nekustamo īpašumu pircēju grupu pārstāvji no tādām valstīm kā Indija, Ķīna vai Pakistāna joprojām bija aktīvi. Rezultātā 2026. gada jūnijā un jūlijā Dubaijā tika reģistrēti turpat 14 000 nekustamo īpašumu pirkuma darījumi, kas atbilst četru no divpadsmit 2024. gada mēnešu rezultātam vai pat vairāk. Tas ir, mēs ieraudzījām aktivitāti, kuru tirgus demonstrēja pirms pāris gadiem.
Otrs zīmīgais skaitlis: pagājušajā gadā uz AAE atbrauca turpat 200 000 cilvēku. Martā, kad sākās karš, aizbrauca aptuveni 60 000 cilvēku. Kopš pavasara beigām šī tendence mainījās, un eksperti prognozē, ka 2026. gadā Emirāti var pieņemt ļaužu plūsmu 155 000 cilvēku robežās. Tas, ņemot vērā ģeopolitisko situāciju, jūs piekritīsiet, nav slikti.
— Ir lasīts, ka kopš 2000. gadu sākuma vieni no vērā ņemamiem Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētājiem ir irāņi.
— Tā tas arī ir. Oficiālu precīzu skaitli neviens nemin, taču internetā figurē irāņu investīciju apjoma Dubaijā vērtējums – tas pārsniedz 500 miljardus ASV dolāru. Martā pēc atsevišķu Irānas raķešu un dronu triecieniem par AAE teritoriju, Emirātu varasiestādes paziņoja par visu Irānas aktīvu iesaldēšanu un aizliegumu Irānas pilsoņiem veikt darījumus ar nekustamajiem īpašumiem. No tirgus viedokļa tas bija pareizs solis, kas ierobežo iespējamo stresa aktīvu skaitu. Pašlaik AAE adresētā agresīvā retorika no Irānas puses ir gandrīz pilnībā apklususi.
— Jūs pieminējāt stresa aktīvus: vai tādi ir parādījušies? Vai ir sākusies cenu lejupslīde?
— Oficiālā statistika liecina, ka pavasarī bija mēnesis, kad vidējās cenas nokritās apmēram par 6 %. To, kas notiek Dubaijas nekustamo īpašumu tirgū, nekādi nevar ietilpināt cenu sabrukuma kategorijā. Dubaijas nekustamo īpašumu tirgū šogad notiek cenu korekcija. Tas ir fakts, kuru neviens neapstrīd. Bez šaubām, martā bija tādi, kas padevās panikai un samazināja cenu, taču Emirātu nekustamo īpašumu tirgus saglabāja inertumu, un cenu situācija tajā neizmainījās. Tā nav kriptovalūta ar tās lēcieniem augšup un lejup. Protams, ir gadījumi, kad figurē arī 20 % atlaide, taču vairumā gadījumu tie ir nelikvīdi vai pārvērtēti objekti supernelikvīdās lokācijās, vai objekti, kurus to īpašnieki pirms kāda laika neprofesionālu brokeru-padomdevēju vainas dēļ ir nopirkuši par uzpūstām cenām. Tos bija grūti pārdot arī 2025. gadā, kad tirgus situācija bija laba, bet 2026. gadā – absolūti neiespējami. Šī jaunā realitāte liek īpašniekiem, kuri patiešām vēlas noslēgt darījumu, nelidināties pa mākoņiem, bet apsvērt reālus potenciālo pircēju piedāvājumus.
Izpētot vispopulārākās Dubaijas nekustamo īpašumu tīmekļa vietnes, piemēram, propertyfinder.ae, nekādas megaizpārdošanas jūs tur neieraudzīsiet. Interesanti objekti ar atlaidēm bieži vien tiek tirgoti slēgtos profesionālos čatos, neizliekot tos publiskajā vidē. Daudziem brokeriem ir to klientu saraksts, kuri vēlas iegādāties stresa mājokli. Ja tādi parādās labos projektos vai lokācijās par cenām, kas ir zemākas par tirgus vidējo, tie ātri atrod jaunos īpašniekus. Lūk, daži spilgti piemēri. Pirmais – dzīvoklis debesskrāpī pirms gada bija izlikts pārdošanai par 22 milj. dirhamu (5,2 milj. eiro). Pavasarī tas tika izlikts par 18 milj. dirhamu un pārdots par 14 milj. dirhamu (3,3 milj. eiro). Arī mums bija klients šim objektam, taču Dubaijā viss notiek ļoti ātri un mēs vienkārši nepaguvām.
Cits gadījums – premium klases apartamenti līdz šā gada sākumam tika piedāvāti par 67 milj. dirhamu (15,5 milj. eiro); īpašnieks jau sen tos vēlējās pārdot. Sākoties ģeopolitiskajiem notikumiem, viņa vēlēšanās kļuva spēcīgāka. Tiklīdz īpašnieks piekrita uzklausīt potenciālo pircēju piedāvājumus, darījums tika nokārtots par 50 milj. dirhamu (11,8 milj. eiro).
Tie, kas nekustamo īpašumu biznesā darbojas sen, saprot, ka tirgus turbulence ir lieliska iespēja lētāk iegūt perspektīvu nekustamo īpašumu, kas pēc dažiem gadiem noteikti atgūs cenu pozīciju. Šādus gadījumus mēs lielā skaitā redzējām Latvijā tās tirgus turbulences periodos. Šis pats likums darbojas arī Dubaijā.
— Minētie gadījumi attiecas uz sekundāro tirgu. Kā attīstītāji reaģēja uz militāro konfliktu un cilvēku aizplūšanu martā?
— Viss, kas ziemas beigās Dubaijā bija celtniecības stadijā, neapstājās ne uz mirkli – neviens celtnis, neviena būve. Tomēr attīstītāji piebremzēja to jauno projektu uzsākšanu, kuros celtniecības darbi vēl nebija sākti.
Lielie attīstītāji, kam ir nopietni finanšu resursi, pat neapsver atlaides kā galveno tirgus ietekmēšanas instrumentu. Viņi nogaida spriedzes periodu, saprotot, ka krīze nav mūžīga. Tas, uz ko viņi parakstās, ir labvēlīgāki maksāšanas noteikumi. Dubaijā ir populāra šāda prakse: 80 % dzīvokļa cenas tiek iemaksāta celtniecības periodā, bet pēdējie 20 % – uzreiz pēc celtniecības pabeigšanas. Šogad, reaģējot uz pieprasījumu no pircēju puses, daudzi attīstītāji proporciju ir izmainījuši uz 50 % pret 50 % vai 40 % pret 60 %. Daži ir pat piekrituši pēdējos 20 % saņemt gada laikā pēc celtniecības pabeigšanas.
— Un tomēr, lūdzu nosauciet, jūsuprāt, šogad visvairāk cietušos Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus segmentus.
— Tie, pirmkārt, ir īstermiņa īres objekti. Tie bija orientēti uz tūristu plūsmu, bet tā kopš marta ir apsīkusi.
Otrs segments ir dzīvokļi debesskrāpju augšējos stāvos – pieprasījums pēc tiem ir būtiski samazinājies. Tas ir saistīts ar dronu triecieniem. Pircēji tagad dod priekšroku nevis augšējiem, bet gan apakšējiem stāviem, no kuriem, ja kas atgadās, var ātrāk un drošāk evakuēties. Mēs paši dzīvojam taunhausu kompleksā, tas ir, rindu māju sekcijā. Tad, lūk, taunhausu cenas vienu brīdi pat pacēlās pieaugušā pieprasījuma dēļ.
Vēl viens moments – cilvēki ir gatavi upurēt lokāciju, tas ir, izvēlas nevis Dubaijas centru, bet gan attālākus rajonus, tostarp arī ārpilsētu, kur ir mazāka objektu koncentrācija.
Pavasarī stipri kritās komerciālo nekustamo īpašumu cenas, jo aizvērās mazie uzņēmumi, kuru īpašnieki pameta valsti… Šis pats segments tagad demonstrē vislielāko izaugsmi, atgūstot zaudētās pozīcijas, ko veicina jaunie, uzņēmējdarbībai labvēlīgie valsts nosacījumi. Zīmīgs būs šā gada rudens, kad pēc vasaras karstuma krišanās Emirātos atgriezīsies ekspati, kuri vasaru pavadīja savā dzimtenē. No to cilvēku loka, ar kuriem mēs komunicējam, atgriežas absolūti lielākā daļa. Tajā pašā laikā es redzu, ka iekārtot bērnus prestižās un pieprasītākajās skolās ir kļuvis vieglāk nekā pirms gada vai diviem. Arī situācija Emirātos ir mierīga. Mūsu AG VIP REAL Estate birojs Dubaijā darbojas parastajā režīmā.
— Vai var teikt, ka atgriežas ticība Dubaijas tirgum?
— Es teiktu, ka izzūd bailes. Jebkura krīze kaut kad beidzas, un tā rada iespējas. Tiklīdz tirgus pilnībā stabilizējas (lai tas notiktu, ir jābeidzas karadarbībai ap Irānu), cenu dinamika atkal kļūs pozitīva. Dubaijas attīstītāji jau tagad paziņo, ka to projektu pašizmaksa, kas tirgū tiks ievadīti pēc diviem-trim gadiem, noteikti būs dārgāka energoresursu un celtniecības materiālu pieaugušo izmaksu dēļ. Un šis process visdrīzāk būs neatgriezenisks.
Dubaijas varasiestādes pieliek maksimālas pūles, lai piesaistītu valstij jaunus pircējus un maksātspējīgus ārzemniekus, tās rūpējas arī par saviem līdzpilsoņiem, cīnās par katru darījumu, par katru viesi. Tiek pieņemti likumdošanas labojumi, kas vienkāršo tā sauktās zelta vīzas iegūšanu investoriem, tiek gatavoti arī jauni atvieglojumi biznesa uzsākšanai. Pašlaik ir uzsākta programma “Uzaicini ārzemnieku”. Tās ietvaros, ja pie vietējā iedzīvotāja kāds atbrauc ciemos, tad uzaicinātājs saņem no valsts naudas bonusu. Varasiestādes cenšas, lai iespējami vairāk cilvēku no visas pasaules atkal vēlētos doties uz AAE un, šeit paciemojušies, vēlāk stāstītu citiem par to, ka šeit joprojām viss ir mierīgi un droši un ka attīstība turpinās.
Cilvēkiem tika nodrošināts vispusīgs atbalsts. Zīmīga ir kāds man pazīstama brokera gadījums. Viņš īrēja sev dzīvošanai dzīvokli ar vienu guļamistabu par 6800 dirhamiem (1700 eiro). Pavasarī viņam izveidojās īres maksas parāds. Īpašnieks iesniedza prasību speciālā departamentā, kas izskata strīdus starp īres mājokļu īpašniekiem un īrniekiem. Brokerim piezvanīja no departamenta un vaicāja par parādu; viņš pastāstīja par grūto situāciju nekustamo īpašumu tirgū. Tika pavaicāts, cik viņš var maksāt. Viņš atbildēja – 5000 dirhamu (1250 eiro). Šī informācija tika darīta zināma īpašniekam, un viņš piekrita uz laiku samazināt maksājumu. To sauc par sociāli atbildīgu pieeju. Un tā visās lietās.
Dzīvojot AAE, tu jūties aizsargāts. Arī mūsu kompānija – AG VIP REAL Estate – izjuta valsts rūpes. Mūsu uzņēmējdarbības licence maksā 25 000 dirhamu (6000 eiro) gadā, taču, ņemot vērā tirgus situāciju, licences maksa mums tika samazināta līdz 17 000 dirhamu (4250 eiro). Pateica, ka tad, ka lietas ies labāk, tiks veikts pārrēķins. Un šādas rūpes un sapratne ir ļoti patīkama.
Par Jūrmalu
— Pāriesim pie jums tuvās Latvijas un konkrēti Jūrmalas. Kādi ir jūsu iespaidi par Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgu? Kā veicās bizness pagājušajā vasarā?
— Vadoties pēc darījumu statistikas, aizvadītā vasara un tāpat arī viss gads maz atšķīrās no 2025. gada. Man par pārsteigumu tieši vasarā bija pietiekami daudz pirkuma darījumu. Parasti pircēju aktivitāte visaugstākā ir pavasarī un rudenī. Neraugoties uz ģeopolitiskajiem izaicinājumiem, Latvijas galvenā kūrorta tirgus ne tikai ir saglabājis savas pozīcijas, bet arī ir nodemonstrējis intereses kāpumu par noteikta veida objektiem. Jāatzīmē gan, ka darījumu vidējais čeks ir kļuvis manāmi mazāks. Dārgo pirkumu ir ļoti maz. 2026. gada pirmajā pusgadā Jūrmalā nebija neviena darījuma ar dzīvokļiem, kas būtu dārgāks par miljonu eiro, un tikai pieci darījumi par vairāk nekā 500 000 eiro. Tiesa, iespējams, tuvāko pusotra-divu gadu laikā situācija ar šādiem darījumiem mainīsies, jo pašlaik tiek būvēti trīs premium klases dzīvojamie projekti – Noble Residence, Nine Pines un August. Mājokļi šajos projektos, pēc attīstītāju teiktā, tiek rezervēti visai aktīvi. Jāpagaida, kad šie projekti tiks pabeigti.
Kopumā ņemot, dažādu Jūrmalas nekustamo īpašumu, kuru cena pārsniedz 500 000 eiro, pēdējo piecu gadu statistika ir šāda: 2021. gads – 42 darījumi, 2022. gads – 38, 2023. gads – 45, 2024. gads – 50, 2025. gads – 42, bet 2026. gada pirmajā pusgadā – 18 darījumi. Kūrorta tirgus premium segmentu šogad veido mazliet vairāk par 2 % no kopējā darījumu skaita. Par to ir patīkami spriest, taču tas nav masu pieprasījuma objekts un neatspoguļo tirgus kopējās tendences. Manuprāt, tirgus dārgajā segmentā mēs pagaidām vērosim pircēju trūkumu, un tā būs ilgstoša tendence, ar kuru nāksies rēķināties visiem spēlētājiem. Lieta tā, ka pieprasījumu pēc Latvijas kūrorta nekustamajiem īpašumiem pēdējos gados vairumā gadījumu veido vietējie klienti; viņu maksātspēja ir zemāka nekā ārzemniekiem un attiecīgi pieticīgāks ir arī darījumu budžets.
Ja neņem vērā sērijveida mājokļus, tad galvenā dzīvokļu pircēju aktivitāte jaunajos projektos un kūrorta centrālajā daļā šogad koncentrējas 150-350 tūkst. eiro diapazonā, bet privātmāju darījumi – 350-600 tūkst. eiro diapazonā. Par šo naudu klienti vēlas saņemt nekustamo īpašumu tuvāk jūrai un piedevām vēl arī relatīvi jaunu. Šādu produktu tirgū nav daudz un, ja arī piedāvājums parādās, tad tas visbiežāk netiek izlikts kopējā tirgū, bet bez reklāmas tiek uzreiz pārdots klientam, kurš ir vērsies pie mums ar pieprasījumu un attiecīgajā brīdī ir gatavs pirkt. Vietējie pircēji, kuri jau sen vēlas nopirkt Jūrmalā otro mājokli, aktīvi reaģē uz īpašajiem cenu piedāvājumiem. Lai cik tas nebūtu paradoksāli, Latvijas galvenajā kūrortā katastrofāli pietrūkst jaunu nekustamo īpašumu ar cenu līdz 250 000 eiro. Mēs pastāvīgi saņemam pieprasījumu pēc objektiem ar šādu budžetu, ja runa ir par jaunceltnēm.
Vasaras īres tirgus šovasar bija labs – bez iemītniekiem palika vai nu veci objekti, vai arī objekti ar neadekvātu cenu. Svaigi un jauni objekti tika izķerti ātri un uzreiz. Turklāt jauno objektu cena pat varēja būt augstāka, taču saprāta robežās. Savukārt turēt augstu cenu veciem objektiem ir neperspektīvi.
— Tas ir, pārvērtētu objektu problēma Jūrmalā joprojām ir aktuāla?
— Viennozīmīgi! Daudzi pirms 15-20 gadiem būvētu privātmāju un dzīvokļu īpašnieki joprojām dzīvo ar “tā laika” cenām, uzskatot, ka viņu objekts ir vislabākais visā pasaulē. Ja vadīties pēc reālā vietējā pieprasījuma, krietna puse Jūrmalas privātmāju un dzīvokļu vecajos jaunajos projektos ir pārvērtēta par apmēram 15-20 %. Un kamēr vien to īpašnieki turēsies pašreizējās pozīcijās, darījumus viņiem neredzēt. Mēs jūtam pieprasījumu, nevis tikai pārlūkojam sludinājumu dēļus. Mēs redzam realitāti tās dažādās izpausmēs. Piemēram, jo tālāk rajons atrodas no Jūrmalas centra, jo mazāks ir pieprasījums, un jo tālāk cena ir no realitātes. Interese par topa lokācijām ir lielāka. Pārdevējiem tas ir jāsaprot un jāpieņem – lai kaut ko varētu pārdot, ir jābūt gataviem uz kompromisu.
Noslēgumā gribu teikt, ka Jūrmala ir kūrortpilsēta ar tīru gaisu un ļoti skaistu dabu, un tā dzīvos vienmēr! Jūrmala – tā ir mūsu pilsēta!
SIA VIP REAL
Jomas iela 85, Jūrmala, Latvija LV-2015
(+371) 27 801 297, (+371) 29 425 426