Spriedelēšanai par to, ka padomju periodā būvētās sērijveida mājas ir izsmēlušas savu kalpošanas laiku, nav pamata. Ja par tām rūpēsies, tās nokalpos vēl gan 50, gan 100 gadu. Iemaksas uzkrājuma fondā nevar būt tik mazas kā tagad. Mums kaimiņos Igaunijā iemaksas uzkrājumu fondā ir palielinātas un jau pārsniedz 1 eiro/m²/mēn. Par to žurnālam Kvadrātmetrs un portālam varianti.lv pastāstīja uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks (PNP) valdes priekšsēdētājs Māris Ozoliņš. Ar viņu runājām par to, kā klājas Latvijas lielākajam dzīvojamo māju pārvaldības uzņēmumam, kas to gaida tuvākajā nākotnē, kā arī par to, vai RNP klientiem būtu jāraizējas par gaidāmajām izmaiņām.

— RNP ir Latvijā lielākais dzīvojamo māju pārvaldības uzņēmums. Cik daudz objektu šobrīd ir jūsu portfelī un kā situācija ir mainījusies pēdējo gadu laikā?

— Mēs apkalpojam aptuveni 1/3 no visām Rīgas daudzdzīvokļu dzīvojamajām mājām. 2025. gadā RNP apgrozījums pieauga par 2,9 % līdz 82,937 milj. eiro, bet peļņa pārsniedza 3,1 milj. eiro. Tas nozīmē, ka, būdami pašvaldības uzņēmums, mēs strādājam pašpietiekamības režīmā un sniedzam pakalpojumus vairāk nekā 100 000 klientu. Pagājušajā gadā veicām aptuveni 3600 dažāda mēroga infrastrurktūras uzlabošanas darbus – jauni jumi, renovēti balkoni, mainītas durvis un vēl un vēl. Lielākā veikto darbu kategorija – 1770 darbi – bija saistīti tieši ar ūdens infrastruktūru. Tie ir mainīti stāvvadi un guļvadi, ārējie ūdens komunikāciju tīkli – šīs lietas ir svarīgas, lai mājā var dzīvot komfortabli, ar pietiekamu ūdens spiedienu un bez bailēm par regulārām saliešanām, bez liekiem ūdens un arī siltuma zudumiem. Daudz mainām arī siltummezglu aprīkojumu, lai mājām var automātiski regulēt siltuma padevi un ātri konstatēt – tātad arī ātri novērst – apkures traucējumus. Bet kopumā svarīgi, ka katrai mājai plānojam vajadzīgos darbus, balstoties tieši uz šīs mājas tehnisko stāvokli un reālajām vajadzībām, turklāt ņemot vērā arī pašu dzīvokļu īpašnieku viedokli. 

Latvijas daudzdzīvokļu māju pārvaldības tirgus liberalizācijas rezultātā mūsu portfelis pēdējos gados ir nedaudz samazinājies. Tas ir normāls process —  daļa klientu nolēma pamēģināt kaut ko jaunu. Neraugoties uz to, RNP joprojām ir Latvijā lielākais dzīvojamo māju apkalpošanas uzņēmums, un pēc mums uzticēto ēku skaita mēs ievērojami pārspējam tuvākos konkurentus. Mūsu kolektīvā strādā turpat 1800 cilvēku. Uzskatu, ka mums ir ļoti spēcīga pārvaldnieku komanda; lielākajai daļai no viņiem ir liela privātā biznesa darba pieredze un viņi lieliski saprot, ko nozīmē strādāt skarbas konkurences apstākļos.

— Vai jūsu portfelī ir tikai Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvojamā fonda objekti, vai ir arī citi objekti? Vai piedalāties konkursos par jaunceltņu pārvaldību?

—  Mēs apkalpojam dažādas mājas, taču dominē sērijveida projekti. Strādājam ne tikai Rīgas mikrorajonos; ir arī pirmskara un centrā esošās koka mājas. Jaunceltņu, tas ir, pēc 2000. gada būvēto māju ir maz. Taču ceram, ka ar laiku to skaits palielināsies, jo mēs apsveram piedalīšanos attīstītāju rīkotajos dzīvojamo māju apkalpošanas konkursos. Taču pagaidām mēs savu darbību koncentrējam uz esošā nekustamo īpašumu portfeļa uzturēšanu. Tajā esošo māju vidējais vecums ir 70 gadu.

— RNP pastāvīgi tiek kritizēta. Kā jūs uztverat kritiku? Vai uzskatāt to par pamatotu?

— Mūsuprāt, daļai RNP kritikas ir vēsturisks raksturs, un tā attiecas uz laiku līdz 2021. gadam, tas ir, periodam, kad uzņēmums strādāja, teiksim tā, pēc vecajām metodēm. Tolaik bija cita darba kultūra un tiešām netika veikti dažādi nepieciešami darbi un ievēroti noteikumi, krājās nepilnības. Taču, sākot ar 2021. gadu, lietas kardināli mainās uz labo pusi —  mēs esam pārgājuši uz jaunu kvalitātes un kontroles sistēmu, ir uzlabojušies vadības procesi. Mūsu iekšējā statistika rāda, ka no mūsu klientu —  mūsu apkalpojamo māju iedzīvotāju —  puses kritikas ir kļuvis mazāk.

No otras puses, mēs joprojām esam politiķu apspriešanas objekts —  it īpaši pirmsvēlēšanu gadā. Mēs ar sapratni izturamies pret to, ka politiķi cenšas parādīt, ka viņi rūpējas par savu elektorātu —  RNP pārvaldīto māju iedzīvotājiem. Mēs vienmēr esam atvērti un ieklausāmies pamatotā kritikā.

— Cik lielā mērā daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem ir sapratne par to, kā reāli funkcionē māju pārvaldība?

— Agrāk komunicēt bija sarežģītāk; mēs saņēmām gan pamatotas, gan nepamatotas pretenzijas. Pašlaik ir lielāka sapratne par māju apkalpošanas jautājumiem. Parādās aizvien lielāka sapratne par to, ka rūpes par mājokli neaprobežojas ar dzīvokļa sienām un ka daudzdzīvokļu mājās daudz kas ir atkarīgs no iedzīvotāju pieņemtajiem lēmumiem: ka par jumta, kāpņu telpas, pagrabu un sienu stāvokli ir jārūpējas visiem kopā. Cenšamies nodot šo domu sabiedrībai, izmantojot mūsu informācijas kanālus. Protams, vienmēr ir gan tie, kurus, izņemot viņu dzīvokli, citas lietas neinteresē, gan arī tie, kas uzskata, ka māju pārvaldības jautājumos viņi ir zinošāki par mums. Mēdz būt, ka iedzīvotāji kategoriski noraida mūsu tehniskos risinājumus un piedāvā savus. Ja viņu piedāvājumos ir racionāls grauds, tad izskatām arī tos.

— Kā veidojas mājas pārvaldīšanas cena un uzkrājumu fonda iemaksas?

— Pārvaldīšanas tarifā tiek iekļauti visi obligātie pakalpojumi, kas noteikti likumā par daudzdzīvokļu māju apkalpošanu. Taču katrai mājai aprēķini tiek veikti individuāli, jo pakalpojuma cena ir atkarīga no daudziem faktoriem, tostarp no stāvu skaita, liftu esamības, uzkopjamā zemesgabala platības, dzīvokļu skaita utt.

Uzkrājumu fonds ir atsevišķa pozīcija. Tas ir nodalīts no komunālajiem maksājumiem, un mūsu klientu acīs tā ir viena no priekšrocībām — mēs to uzmanīgi kontrolējam. Mēs saprotam, ka tā ir nevis mūsu, bet gan mājas nauda; mēs ar to nevaram nekādi rīkoties —  tikai tad, ja ir ieplānoti kādi iedzīvotāju apstiprināti darbi. Taču arī tad mēs komunicējam ar iedzīvotājiem.

Pēdējā laikā redzam, ka pieaug sapratne par to, ka, lai sakārtotu novecojošas ēkas un tādējādi uzlabotu iedzīvotāju dzīves kvalitāti,  daudzdzīvokļu mājās ir vajadzīgi lieli uzkrājumi. Daudzi klienti, apsverot visus apstākļus un izvērtējot realitāti, pieņem lēmumu palielināt maksājumus uzkrājumu fondā. Tomēr līdz, piemēram, Tallinas rādītājiem, kur padomju periodā būvētajās mājās iemaksa uzkrājumu fondā pārsniedz 1 eiro/m²/mēn., Rīgai vēl ir tālu. Un tas —  ņemot vērā, ka mums ir ēkas, kuru uzkrājumu fondā mēs ieteiktu maksāt 2 eiro/m²/mēn. un pat vairāk.

Vēl jāpasaka, ka rūpēties vajag ne tikai par vecajām mājām. RNP speciālisti nesen aprēķināja, ka, ņemot vērā visus noteikumus, piemēram, ka jumts jāmaina ik pēc 40 gadiem, bet caurules —  reizi 25 gados, jaunai daudzstāvu mājai, kurā ir liftu saimniecība, jau no pirmajām ekspluatācijas dienām uzkrājumu fondā būtu jāiemaksā 0,75 eiro/m²/mēn. Tikai šāds maksājums ļaus, nepiesaistot kredītus, nodrošināt pienācīgu mājas uzturēšanu visā tās dzīves ciklā.

Vecas daudzdzīvokļu mājas savešana ideālā kārtībā izmaksā 3–4 reizes lētāk nekā tās nojaukšana un tādas pašas jaunas mājas uzcelšana

Tikmēr jautājumos, kas saistīti ar aktīviem mūsu pārvaldīto māju remontiem, lielas cerības mēs liekam uz to, ka likumdevēja paredzēto jauno praksi, kas ļauj mājas iedzīvotāju kopībai ņemt bankas aizdevumus renovācijai, nedibinot juridisku personu — biedrību. Tā ir iespēja ātrāk nosegt mājas vajadzības pēc nepieciešamajiem darbiem.

Kā tas notiek pašlaik? Lai nomainītu, piemēram, jumtu, ir vajadzīgi līdz pat 70 000 eiro. Māja šo summu krāj 3–4 gadus, bet, kad pienāk remonta laiks, izrādās, ka darbu pašizmaksa ir pieaugusi un ir jākrāj vēl vienu gadu. Bet iedzīvotājiem visu šo laiku nākas dzīvot zem slikta jumta. Jaunā prakse ļaus negaidīt 3–4 gadus, bet noformēt kredītu, sakrājot pirmajai iemaksai nepieciešamo summu, atrisināt svarīgo remonta problēmu un dzīvot sakoptā mājā, maksājot uzkrājumu fondā gandrīz tādu pašu summu, kā pirms remonta. Tas ir īpaši aktuāli tām ēkām, kam nepieciešams veikt neatliekamus darbus.

Visām RNP pārvaldībā esošajām mājām mēs reizi gadā iesniedzam pārskatu par mājas tehnisko stāvokli un sniedzam rekomendācijas par nepieciešamajiem darbiem un to iespējamām izmaksām. Tālāk iedzīvotāji pieņem lēmumu, kuri darbi ir jāveic mums un kuri nav jāveic.

Pilna mājas renovācija ir nedaudz atšķirīgs process. To veic, piesaistot Eiropas fondu līdzfinansējumu: pēc darbu pabeigšanas var saņemt atpakaļ līdz 50 % remontam iztērēto līdzekļu. RNP šajā procesā ir līdzās un var palīdzēt ar projektu. Renovācija ir, var teikt, mājas kvalitatīva atdzimšana, kuras gaitā tiek mainītas komunikācijas, apkures sistēma, tiek remontēta fasāde, kāpņu laukumiņi, pagrabi, nomainīta liftu saimniecība, ja tāda ir, un pati ēka kļūst energoefektīva. Starp citu, no šā gada sāk ieviest jaunu lif­tu nomainīšanas risinājumu. Pateicoties tādiem ražotājiem kā Kone un Schindler, ir iespēja 467., 602. un 119. sērijas māju liftu šahtās iebūvēt jaunas un klusas liftu iekārtas.

— Pagājušajā desmitgadē iedzīvotājus mēdza baidīt ar to, ka padomju periodā būvēto māju ekspluatācijas laiks tuvojas beigām. Kāda ir reālā situācija?

— Realitātē sērijveida mājas, ja tās pienācīgi uztur, nokalpos vēl gan 50, gan 100 gadus un pat ilgāk. Tās būvēja labi un ar izturības rezervi. Paneļu tehnoloģija nebija izgudrotas PSRS —  tā ir franču izstrāde. Galvenais, atkārtošos —  mājas ir jāuztur. Rūpju par tām nekad nevar būt par daudz!

Realitātē sērijveida mājas, ja tās pienācīgi uztur, nokalpos vēl gan 50, gan 100 gadus un pat ilgāk

Tallinas universitāte ir veikusi pētījumu, kurā salīdzināta padomju periodā celto māju kapitāla renovācija un jaunceltņu celtniecība. Izrādījās, ka vecas daudzdzīvokļu mājas savešana ideālā kārtībā izmaksā 3–4 reizes lētāk nekā tās nojaukšana un tādas pašas jaunas mājas uzcelšana. Es priecājos, ka Rīgā uzņem apgriezienus māju renovēšana. Tiesa, viss ir atkarīgs no finansējuma pieejamības. No 170. sērijveida daudzdzīvokļu mājām, kas pēdējā gada laikā energoefektivitātes paaugstināšanas programmas ietvaros ir saņēmušas naudu, 60 atrodas Rīgā. Agrāk šie tempi nebija tik augsti.

— Vai RNP klientiem ir lieli parādi?

— Nē, mūsu klientu finanšu disciplīna ir augstā līmenī — samaksāti ir 99 % rēķinu. No rēķina izrakstīšanas dienas, kas tiek veikta katra mēneša 10. datumā, līdz mēneša beigām tiek samaksāti 85 % rēķinu. Tā ka īpaši lielu parādu nav.

— Kādi lēmumi, jūsuprāt, varētu uzlabot māju pārvaldību?

— Pilsēta nevar izrīkot privātīpašnieku, kas viņam būtu vai nebūtu jādara ar māju. Taču mums visiem būtu noderīgi, ja tiktu izstrādāta palīdzības programma iekšpagalmu un piebraucamo ceļu sakārtošanai. Ir vajadzīga atbalsta programma, kas motivētu savest kārtībā pagalmus, jo arī šajā gadījumā, tāpat kā visam citam —  mājas un teritorijas remontam — mājai ne vienmēr pietiek naudas. Gribētos arī redzēt pievilcīgākas daudzdzīvokļu māju remontam piešķiramo kredītu procentu likmes. Nu, un, ceram, turpinās darboties māju renovācijas programma.

— Kādas perspektīvas RNP gaida no juridiskā viedokļa?

— 2026. gada februārī tika pieņemts lēmums sagatavot pašvaldības uzņēmuma Rīgas namu pārvalde akciju kotēšanu biržā. Tad pašvaldība vairs nebūs mūsu īpašnieks, kas saistīts ar privatizācijas procesa pabeigšanu. Pašlaik katrs valsts un pašvaldības uzņēmums tiek izvērtēts saistībā ar nepieciešamību tajā piedalīties valsts vai pašvaldības struktūrām. Attiecībā uz RNP Konkurences padome un juristi ir nonākuši pie secinājuma, ka pašvaldībām vairs nav tiesiska pamata darboties tirgū, kur efektīvi darbojas privātai sektors. Tādēļ tiek gatavota mūsu uzņēmuma pārdošana; pašlaik tiek izstrādās šī procesa labākais variants — tāds, kas neradīs problēmas klientiem un nesīs lielāko iespējamo labumu pašvaldībai. Tas ir jāīsteno līdz 2028. gadam.

Kā uzņēmums mēs tam jau esam gatavi, jo mērķtiecīgi strādājam pie tā jau kopš 2022. gada, kad tika pieņemta stratēģija privātā kapitāla piesaistīšanai caur biržu. Visus šos gadus mēs nodarbojamies ar procesu sakārtošanu, savas darbības uzlabošanu un atbilstības augstiem starptautiskiem standartiem nodrošināšanu.

— Vai jūsu klientiem būtu jāuztraucas saistībā ar RNP juridiskā statusa izmaiņām? Vai nebaidāties, ka daļa māju nolems nomainīt pārvaldošo uzņēmumu?

— Mūsu veiktās darbības klientiem nāks tikai par labu. Jo, ieejot biržā, mums tiks izvirzītas papildu prasības gan attiecībā uz procedūru caurspīdīgumu, gan arī uz sniegto pakalpojumu kvalitāti. Kotējot akcijas biržā, klientu apmierinātība ir vēl viens svarīgs arguments. Mums ir dārga mūsu reputācija; mēs strādājam labi un nākotnē strādāsim vēl labāk. Turklāt, ieejot biržā, daļa akciju tiks piedāvāta rīdziniekiem publiskai iegādei. Tad viņi varēs kļūt par mūsu īpašniekiem un vairāk piedalīties mūsu lēmumu pieņemšanā. Pozitīvu kustību mēs redzam jau tagad. Uz māju pārvaldīšanas tirgus liberalizācijas fona daļa klientu, reaģējot uz aktīvu konkurentu reklāmu, no mums ir aizgājusi. Viņi ir aizgājuši ar savu māju uzkrājumu fondu, bet tagad daži vēlas nākt atpakaļ, jo jaunie pārvaldnieki ātri iztērēja esošos uzkrājumus vai piestāda papildu maksājumus, kas neparādījās sākotnējos solījumos un piedāvājumos. Visiem iesaku —  kārtīgi izpētiet pārvaldības uzņēmuma pieredzi un tā finanšu stāvokli: ir dīvaini, ka māja nodod savu uzkrājumu fondu uzņēmumam, kura pašu kapitāls ir mazāks. Tas ir trauksmes zvaniņš!