Latvija pašlaik piedzīvo kadastrālās vērtēšanas sistēmas transformāciju. Kamēr šis process nav noslēdzies, nekustamā īpašuma nodokļa slogs tā īpašniekiem pamatā saglabāsies nemainīgs. Pašlaik īstenotais kadastrālās vērtēšanas pilnveides plāns paredzēts līdz 2029. gadam – tad stāsies spēkā jaunas kadastrālās vērtības, kas tiks izmantotas nekustamā īpašuma nodokļa administrēšanas vajadzībām. Šī vērtības nebūs esošās universālās vērtības.

Artūrs Lezdiņš, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktors

Pirmkārt, nekustamā īpašuma nodokļa apmērs nav Valsts zemes dienesta kompetences jautājums, bet ja jau ir tāds nodoklis, tad kadastrālā vērtēšana jeb, starptautiskā terminoloģijā, “masveida vērtēšana” ir neapšaubāmi efektīvākais un optimālākais risinājums, lai nodrošinātu taisnīgu pamatu nekustamā īpašuma nodoklim. Tādu pieeju izmanto gandrīz visas attīstītās valstis.

Tomēr, ja citur masveida vērtēšana ir stabili darbojusies pat vairākās paaudzēs un sabiedrībā ir vispārpieņemta izpratne par šādas pieejas priekšrocībām un kompromisiem, Latvija, varētu teikt, vēl ir salīdzinoši agrīnā attīstības posmā šajā jomā.

Pēc būtības, kadastrālās vērtības ir efektivitātes instruments. Ja nebūtu kadastrālās vērtības, visi procesi, kuros īpašuma vērtībai ir nozīme (piemēram pie notāra, tiesā, katrā pašvaldībā), būtu nesalīdzināmi dārgāki gan naudas, gan laika ziņā. Turklāt, tirgus analītikas un lēmumu pieņemšanas kontekstā masveida izpratne par mūsu valsts nekustamo īpašumu, kas, iespējams, ir viena no lielākajām tautas bagātībām, manuprāt, ir kritiski svarīga, tikpat svarīga, kā izpratne par lauksaimniecību un mežsaimniecību vai jebkuru citu tautsaimniecībā svarīgu nozari.

Dažkārt izskan viedoklis, ka kadastrālo vērtēšanu varētu aizvietot ar tā saucamām “vienkāršām”, administratīvām vērtībām. Jāsaka atklāti, manuprāt, tā būtu degradēšanās, nonākot būtībā pie tās pašas masveida vērtēšanas, taču izpildījumā, kas bija tipisks aizpagājušajā gadsimtā ar pašsaprotamām sekām.

Konstruktīvai kritikai gan ir sava vieta, un, pateicoties sabiedrības un lietpratēju iesaistei, mums ir  labāka izpratne par nepieciešamajiem uzlabojumiem. Man ir prieks par dinamiskām debatēm, priekšlikumiem un kopumā aicinājumiem sasniegt kadastrālās vērtēšanas rezultātus, kuri pārsniedz to kvalitāti, kuru spēj nodrošināt citas valstis. Es ticu, ka ilgtermiņā mēs to spējam, bet ceļš nebūs viegls.   

Ikvienam projekta vadītājam vienlaikus jāņem vērā izmaksu efektivitāte, kvalitāte un izpildes laiks. Pārsvarā iespējams izvēlēties tikai divus, bet trešais vismaz daļēji jāupurē. Iespējams, tieši ar to Valsts zemes dienests saskārās 2022. gadā, mēģinot ieviest jaunu kadastrālās vērtības bāzi – šķiet, toreiz labu risinājumu atrast neizdevās. Kaut gan jānorāda arī uz tā brīža neskaidrībām.

Kopš 2024. gada Latvijā norisinās kadastrālās vērtēšanas pilnveides kārtējais posms ar Kadastra likuma grozījumu stāšanos spēkā. Svarīgi, ka beidzot mūsu rīcībā ir gan nepieciešamais laiks, gan finansējums un nepārprotams mandāts ieviest būtiskākas pārmaiņas.

Kopš 2025. gada sākuma Latvijā darbojas divas kadastrālās vērtības: fiskālā un universālā. Tāds lēmums tika pieņemts, lai vienlaikus pasargātu nodokļu maksātājus no nodokļu pieauguma un lai kadastrālās vērtības varētu drošāk pilnveidot un pielāgot mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus tendencēm. Pilnveide nepieciešama, lai mums būtu precīzāks un līdz ar to arī taisnīgāks pamats nekustamā īpašuma nodokļiem.

Fiskālā kadastrālā vērtība joprojām balstās uz 2012.–2013. gada tirgus datiem un ilggadējo metodiku, kā arī uz nosacīti “iesaldētiem” 2025. gada 1. janvāra objektu datiem. Tā ir vienīgā, kuru izmanto nekustamā īpašuma nodokļu administrēšanai. Taču no valsts skatpunkta fiskālā vērtība, kas balstās uz darījumiem pirms vairāk nekā desmit gadiem, arvien vairāk attālinās no mūsdienu tirgus realitātes.

Tāpēc Latvijā kopš 2025. gada janvāra ieviesta arī otrā vērtību bāze – universālā kadastrālā vērtība. Tā jau labāk atspoguļo esošos tirgus apstākļus, balstoties uz 2022. gada 1. jūlija tirgus cenām ar 20 % atlaidi, lai izlīdzinātu iespējamās tirgus svārstības un samazinātu pārvērtēšanas risku. Papildus tika ieviesta virkne metodikas uzlabojumu, kuri nav piemērojami fiskālajai vērtībai.

Universālās kadastrālās vērtības tiek izmantotas nolūkiem, kas nav saistīti ar nodokļiem un nodevām. Kadastrālās vērtības un ar tām saistītos tehniskos risinājumus var pilnvērtīgi pārbaudīt tikai pēc ieviešanas, un mēs jau redzam virkni nepieciešamo uzlabojumu.

Jāuzsver, ka universālās kadastrālās vērtības ir drīzāk tikai mūsu pilnveides darba kārtējā posma sākums, nevis rezultāts. Pats vārds “transformācija” ir spēcīgs, un varbūt pagaidām to piemērot kadastrālās vērtēšanas kontekstā būtu pāragri, tomēr departamenta darbā progress ir jūtams – paveikts daudz, un process kļūst arvien intensīvāks. Tādēļ ticu, ka nākotnē apstiprināmās kadastrālās vērtības, kuras izmantos nodokļu administrēšanai, nebūs tās pašas esošās universālās kadastrālās vērtības.

Protams, esošajā izpildījumā divas vērtības ir pagaidu risinājums un tās pastāvēs tikai pārejas periodā, respektīvi, līdz brīdim, kad apstiprinās jaunu kadastrālās vērtēšanas metodiku un tās rezultātus. Kaut gan idejiski, manuprāt, nav pareizi, ja kadastrālā vērtība, kuras lietderība daudzās jomās ir tieši atkarīga no tās atbilstības tirgus cenu līmenim, kā tāda var kļūt par netiešu nodokļu politikas instrumentu. Kadastrālās vērtēšanas jomai ir jābūt iespējami neatkarīgai un objektīvai, lai tā varētu sasniegt savu potenciālu.

Jāuzsver, ka mūsu redzeslokā ir ne tikai dzīvojamais fonds, bet pilnīgi visi nekustamie īpašumi valstī, visas zemes un ēkas, katra iekštelpa un ārtelpa, katra inženierbūve. Sākot no visnolaistākā šķūņa laukos, līdz visekskluzīvākajai villai Jūrmalā, viduslaiku pilis un A-klases biroju ēkas. Tas viss stipri ierobežotu, un ne vienmēr patiesi atspoguļotu īpašumu un to darījumu datu kontekstā. Tādēļ mūsu uzdevums ir sarežģīts un laikietilpīgs, un visu novērtēt precīzi nav iespējams. Es reiz painteresējos par masveida vērtēšanu ASV, kur Latvijai līdzīga izmēra štatā ir aptuveni 1000 darbinieku šajā nozarē, kuri cītīgi un regulāri apseko un uzmēra katru objektu dabā, kur ir pārsvarā labas kvalitātes darījumu informācija un tiesības pieprasīt ienākumus un izdevumus. Rezultāts? Jā, labāks, bet liela daļa apelāciju par masveida vērtēšanas rezultātiem ir veiksmīgas (piemēram, viena firma lielās, ka saviem klientiem izcīna vidēji 30 % masveida vērtēšanas rezultāta samazinājumu un ir veiksmīgi 95 % gadījumos), pētījumi liecina par sistemātisku un būtisku lētu īpašumu pārvērtēšanu un arī dārgu īpašumu novērtēšanu par zemu. Uzdevums kopumā ir grūts, un mūsu apstākļi tam nav labāki.

Savrīgi atšķirt tās neprecizitātes, kuras rodas vienkārši no objekta datu nesakritībām ar kadastra informācijas sistēmu (datu aktualizācijas jautājums), no tām, kuras sakņojas ierobežotā vai nepilnīgā tirgus informācijā un kadastrālās vērtēšanas metodikas algoritmos.

Vērts uzsvērt, ka kadastrālo vērtību kontekstā mēs primāri nodarbojamies ar īpašumu grupu vērtēšanu atbilstoši vidējām tirgus tendencēm, jo nav iespējams ņemt vērā katra īpašuma unikālos apstākļus. Tiešām precīzs vērtējums vienmēr bija un būs sertificētu nekustamā īpašuma vērtētāju individuālais darbs.

Departamenta galvenie spēki šobrīd veltīti universālās kadastrālās vērtības pilnveidošanai. Pirmais posms – programmatūras un infrastruktūras attīstība – intensīvi norisinājās 2024. gadā. Tā gaitā mēs papildinājām sistēmu ar jauniem datiem, veicām izmaiņas normatīvajā regulējumā, ielikām pamatus turpmākai pilnveidei un sākām situācijas pielāgošanu darbam ar divām kadastrālajām vērtībām.

Starp jau ieviestajiem uzlabojumiem jāmin, piemēram, teritoriju zonējuma vienkāršošanu. Ja iepriekš visa Latvija bija sadalīta 6000 vērtēšanas zonās, tad tagad – 2000. Tas būtiski vienkāršo sistēmu. Šobrīt tiek testēta pieeja, kura ļautu samazināt šo ģeogrāfisko vienību skaitu vēl vairāk, definējot plašākus tirgus rajonus, kur līdzīga rakstura un cenu līmeņa vietas tiek analizētas vienkopus, tas palīdzēs uzlabot arī pieejamo datu pārklājumu.

Universālā kadastrālā vērtībā turpmāk sinhronizējam visus datus par esošajiem apgrūtinājumiem – tie tagad tiek atjaunoti reizi ceturksnī un ir uzskaitē kopumā divreiz vairāk. Iepriekšējie apgrūtinājumu dati tika dzēsti, bet ir pieejami atvērto datu portālā.

Tāpat sākām ņemt vērā katras ēkas būvniecības gadu vērtību zonu līmenī. Pārsvarā mūsu valsts apbūvētā vide nav viendabīga – vecās ēkas bieži atrodas blakus jaunbūvēm vai renovētām ēkām, tāpēc nav optimāli izmantot valsts vidējos koeficientus. Būvniecības gada iekļaušana aprēķinā ļāva precīzāk novērtēt jaunākas ēkas un dzīvokļus.

Būtiskas izmaiņas veiktas arī apbūves nolietojuma noteikšanas metodikā. Iepriekš bija diezgan samocīta prakse ar normatīviem par atsevišķu ēkas būvelementu kalpošanas ilgumu un individuālu izvērtējumu. Tagad aprēķinos izmantots elastīgāks un modernāks mehānisms, kopējais vizuālais ēkas stāvokļa vērtējums 5 kategorijās. Šāda pieeja potenciāli padara iespējamu arī ēku tālākizpēti.

Turpmāk kadastrālā vērtībā izmantotie nekustamā īpašuma lietošanas mērķi neapbūvētai zemei tiks pakāpeniski sinhronizēti ar teritorijas apbūves noteikumu plānojumu, paredzot to efektīvāku sistemātisku aktualizāciju.

Šādu uzlabojumu kļūst arvien vairāk, un katrs no tiem uzlabo sistēmas kvalitāti. Vienkārši sakot, jo vairāk pareizas informācijas par būtiskiem īpašumu vērtību ietekmējošiem aspektiem, jo labāks rezultāts.

Atgādinu vēlreiz: visas pārmaiņas, ko mēs ieviešam, skar universālo kadastrālo vērtību, nevis fiskālo kadastrālo vērtību, kas tiek izmantota nodokļu aprēķinos. Šī prakse nemainīsies arī turpmākajos gados. Kopumā, mēs turpinām meklēt risinājumus, lai pārvarētu daudzos izaicinājumus, kas stāv mūsu priekšā.

Grūtības ar izmaiņu ieviešanu rodas normatīvisma dēļ, ar kadastrālo vērtību saistītie Ministru kabineta noteikumi, manuprāt, ir pārlieku ierobežojoši. Var pat būt tā, ka mēs saprotam dažu minūšu laikā, kā novērst neprecizitāti vai veikt kādu jēdzīgu uzlabojumu, un var būt  jau dažu dienu laikā gatavs risinājums, bet ieviešana var aizņemt mēnešiem un ilgāk – normatīvo aktu grozījumi un visi ar to saistītie “izaicinājumi”. Tāpēc, skatoties nākotnē, es gribētu normatīvos aktos redzēt nostiprinātus analītisku un aprēķinu procesu pamatprincipus, metodes un pārbaudes mehānismus, nevis pašu procesu rezultātus, ar kuriem ilgāku laiku jāsadzīvo. Nav šaubu, visam jābūt publiski pieejamam un caurredzamam, bet vai tiešām normatīvā akta līmenī? Manuprāt, jāatrod risinājums, kurš vienlaicīgi nofiksē prognozējamu bāzi nodoklim, bet arī ļauj kadastrālās vērtēšanas sistēmai pastāvīgi attīstīties.

Starp citiem izaicinājumiem, ar kuriem saskaramies kadastrālās vērtēšanas pilnveidē, jāmin objektu tehnisko un administratīvo klasifikāciju pārbagātība, piemēram, ēkām. Esošā klasifikācija neatbilst tam, kādās kategorijās iedalās nekustamā īpašuma tirgus un tādam mērķim nav paredzēta. Nepieciešams veidot citādu iedalījumu, kas būtu tuvāks tirgus loģikai un praktiskajām kategorijām. Kadastrālās vērtēšanas tvērumā ir apmēram pieci miljoni objektu. Pašreizējā kadastrālās vērtības aprēķinu sistēmā definēti 43 dažādi zemes lietošanas veidi, lai gan 90 % no objektiem koncentrējas piecās lielākajās grupās. Ēku tipu ir 67 (80 % veido piecas grupas), inženierbūvju tipu – 81 (70 % veido piecas grupas). Tas ir pārāk daudz un padara sistēmu smagnēju un nepārskatāmu. Mēs cenšamies to vienkāršot, tajā pašā laikā ieviešot jēdzīgu tirgus segmentāciju, piemēram, dzīvokļus klasificējot pirmskara, padomju laika un jauno projektu ēkās.

Papildus, esošajā sistēmā aprēķina pamatvienība – bāzes vērtība katram no vairāk nekā 100 dažādiem objektu veidiem – tiek noteikta katrai no vērtību zonām, neatkarīgi no tā, vai tādi objekti attiecīgajā vietā jebkad ir bijuši. Tiek apsvērts šo praksi likvidēt, veicot analītiku primāri tiem īpašumiem, kuri jau eksistē.

Būtisko plānoto uzlabojumu starpā ir arī vienota vērtēšanas objekta aprēķina ieviešana, kas paredzēs īpašumu (zemi un apbūvi) vērtēt kā vienotu objektu, nevis rēķināt katras zemes vienības, ēkas un telpas vērtību atsevišķi. Tas ļaus veidot ciešāku analītisko sasaisti starp vērtējamo objektu un tirgus darījumiem. Protams, tas nozīmē vajadzību atbilstoši klasificēt īpašumus pēc to ekonomiskās būtības vai labākā un efektīvākā izmantošanas veida, ciktāl tas ir iespējams masveida vērtēšanā.

Plānojam daudziem objektu veidiem ieviest aprēķinu ar visām trim vērtēšanas pieejām, respektīvi, tirgus pieeju (salīdzinot ar līdzīgu īpašumu darījumiem), ienākumu pieeju (izvērtējot ienākumus un izdevumus) un izmaksu pieeju (izvērtējot aizvietošanas izdevumus un nolietojumu). Tā kā katrā pieejā tiks izmantoti citi dati, vidējā precizitāte uzlabosies.

Paralēli plānojam ieviest automatizētu darījumu analīzi. Tas ļaus ne tikai uzlabot efektivitāti, bet arī radīt pamatu labākai publiski pieejamai analītikai. Protams, izvērtējam iespēju iekļaut aprēķina procesā arī jaunus datu avotus.

Vēlamies panākt, lai visi aprēķini balstītos uz sabiedrībai pieejamiem un skaidriem datiem, nodrošinot ikvienam labāku iespēju saprast, kā tiek aprēķināta jebkura īpašuma kadastrālā vērtība. Sistēmai jābūt caurspīdīgai un auditējamai.

2026. gadā plānojam virzīties tālāk ar normatīvo aktu grozījumiem, pielāgot tehnisko infrastruktūru un testēt jaunos risinājumus. Savukārt 2027. gada vidū paredzēts organizēt jaunas kadastrālās vērtēšanas sistēmas, un to apspriešanu ar sabiedrības līdzdalību.

Ja mūsu darba rezultāts tiks apstiprināts, sekos pārejas periods, kura laikā pašvaldības un valsts iestādes pielāgosies darbam ar jaunām kadastrālām vērtībām un, ja nepieciešams, varēs pielāgot normatīvos aktus. 2029. gada 1. janvārī tās varētu stāties spēkā arī nekustamā īpašuma nodokļa administrēšanas vajadzībām.