Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir kļuvis stabilāks un paredzamāks, un atrodas mērenas attīstības stadijā, uzsvaru liekot uz kvalitāti un energoefektivitāti. Šādu vērtējumu intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv pauda SEB bankas Privātpersonu finansēšanas pārvaldes vadītājs Māris Opincāns, kurš stāstīja par to, kā tiek pieņemti lēmumi par hipotekāro kredītu piešķiršanu un kādi nosacījumi ir jāizpilda.

 

– Vai varam teikt, ka Latvijā ir sācies aktīvāks hipotekārās kreditēšanas periods? Vai četru Latvijas vadošo banku hipotekāro kredītu politika ir līdzīga vai pastāv būtiskas atšķirības?

– Jau iepriekšējā gadā novērojām pozitīvu tendenci privātpersonu kreditēšanā, taču šis gads sācies īpaši aktīvi mājokļu kreditēšanā. Tas varētu būt saistīts ar aizturēto pieprasījumu, kas tagad, krītoties Euribor likmēm, tiek realizēts. Iedzīvotāji ne tikai aizņemas biežāk un lielākas summas, bet liela daļa mūsu klientu arī spēj atmaksāt hipotekāros kredītus krietni ātrāk par noteikto termiņu. Tas kopumā liecina par gana stabilu finanšu stāvokli sabiedrībā un drošības sajūtu par nākotni.

Nevar teikt, ka četru lielāko banku kreditēšanas politikā būtu principiālas atšķirības. Katrai bankai tomēr jāpieturas pie atbildīgas kreditēšanas principiem, tāpēc vienmēr tiek vērtēts, cik stabili un pietiekami ir potenciālā aizņēmēja ienākumi, kādas ir iespējas segt saistības. Tomēr, protams, konkurence ir liela. Savstarpēji bankas “sacenšas” ne vien ar likmēm – ļoti svarīga ir profesionāļu komanda, kas spēj ātri izskatīt pieteikumus, reaģēt uz klienta vajadzībām, konsultēt, atbalstīt un atrast piemērotāku risinājumu. Svarīgs ir arī līgums – mēs vienmēr pieturamies pie principa, ka līgumam jābūt maksimāli skaidram un caurspīdīgam.

– Kādi ir noteicošie kritēriji, kam bankas pievērš uzmanību, lemjot par hipotekārā kredīta piešķiršanu?

– Svarīgākais kritērijs, kas tiek ņemts vērā, piešķirot aizdevumu, ir potenciālā aizņēmēja ienākumu apmērs un regularitāte. Lai pārliecinātos par savu kredītspēju, cilvēkam ir jāizvērtē kopējais kredītu maksājumu apmērs pret ikmēneša ienākumiem. Izmaksas par VISĀM saistībām nedrīkst pārsniegt 40 % no ienākumiem. Bet, protams, šis kritērijs arī tiek vērtēts individuāli, jo samērā daudz ir atkarīgs no algas apmēra, ģimenes locekļu skaita un konkrētā cilvēka tērēšanas paradumiem. Tieši ņemot vērā ģimenes lielumu un bērnu skaitu, tiek rēķināts, kādi var būt ikmēneša maksājumi, lai tie nekļūtu par iemeslu samazināt citus nepieciešamos tēriņus.

Ja aizdevumu ņem ģimene bez bērniem un viņu ienākumi ir 2 000 eiro mēnesī (un nav nekādu citu saistību), viņi var atļauties paņemt kredītu ap 145 000 eiro. Ja ģimenē ir viens bērns, iespējamā kredīta summa ir ap 125 000 eiro, ģimenei ar 2 bērniem – ap 110 000 eiro, bet ar 3 bērniem – ap 83 000 eiro.

Aizņēmēja kopējo saistību apjomam nevajadzētu pārsniegt 6 neto gada algas. Tas ir optimālais apmērs, kas arī noteikts ar normatīvajiem aktiem.

Turklāt jāatgādina, ka ģimenes ar bērniem un jaunie speciālisti var izmantot ALTUM atbalstu, kas ļauj samazināt līdzdalības jeb tā saucamās pirmās iemaksas apmēru, kā arī dod iespēju ietaupīt uz nodevu par īpašumtiesību reģistrāciju.

Biežākie iemesli, kāpēc banka nevar piešķirt aizdevumu, tieši saistīti ar ienākumu nepietiekamību – dažreiz cilvēkiem šķiet, ka šobrīd viņi var segt saistības bez problēmām, bet bankai jāizvērtē, kā varētu mainīties ikmēneša maksājumi nākotnē, paredzēt situācijas, ja procentu likmju dēļ maksājums pieaugs vai ienākumi samazināsies. Mums ir ļoti svarīgi pieturēties pie atbildīgas kreditēšanas principiem, lai saistību dēļ klientiem nebūtu jāmaina ierastais dzīvesveids un lai kredīts nepārtaptu par lielu slogu. Tāpēc katru gadījumu izvērtējam individuāli, izrunājam visas klienta vajadzības un vēlmes, lai atrastu piemērotāko un izdevīgāko risinājumu.

– Cik daudz šodien jāpelna ģimenei ar vienu bērnu, lai atļautos iegādāties labu 3 istabu sērijveida dzīvokli Rīgā, teiksim, par 65 000–70 000 eiro, un tādu pašu, bet jaunā projektā, par 150 000–160 000 eiro?

– Ja īpašuma cena ir ap 65 000-70 000 eiro un aizdevums tiek ņemts uz 20 gadiem, ikmēneša maksājums šobrīd būtu ap 370 eiro. Lai paņemtu šādu kredītu, viena cilvēka ienākumiem jābūt ap 1 000 eiro mēnesī uz rokas. Kopējiem ienākumiem ģimenei ar vienu bērnu būtu jābūt vismaz 1 700 eiro uz rokas.

Ja īpašuma vērtība ir ap 150 000 – 160 000 eiro un aizdevums tiek ņemts uz 30 gadiem, ikmēneša maksājums šobrīd būtu ap 620 eiro. Lai paņemtu šādu kredītu, viena cilvēka ienākumiem jābūt ap 1 700 eiro mēnesī uz rokas. Kopējiem ienākumiem ģimenei ar vienu bērnu būtu jābūt vismaz 2 000 eiro uz rokas.

Pozitīvi, ka palielināts ALTUM programmas Garantijas ģimenēm ar bērniem apmērs un summa, ja mājoklis atrodas ārpus Rīgas un Pierīgas. Proti, ja viens bērns – 5 līdz 30 % no kredīta summas, divi bērni – 5 % līdz 40 % no kredīta summas, bet trīs un vairāk bērnu – 5 % līdz 50% no kredīta summas. Tas, protams, veicina mājokļu pieejamību visā Latvijā. Vienlaikus jāmin, lai izmantotu palielinātu garantijas apmēru, nekustamajam īpašumam jāatrodas ārpus Jūrmalas un Rīgas, kā arī ārpus Mārupes, Olaines, Ķekavas, Salaspils, Ropažu un Ādažu novada.

- Vai lēmumu par aizdevuma izsniegšanu pieņem dzīvs cilvēks vai to veic mākslīgais intelekts?

– Pieteikumus mājokļa kredītam izskata mūsu kolēģi. Ar katru pieteikumu strādājam individuāli un, protams, ir arī gadījumi, kad aicinām klientus veikt “mājas darbu”, lai kvalificētos kredīta saņemšanai. Ir gadījumi, kad kredītu varam piešķirt, kad segtas citas saistības, ir gadījumi, kad tiek sameklēts cits īpašums vai tiek nodrošināta lielāka līdzdalība. Vienmēr cenšamies kopā ar klientu atrast risinājumu, bet, protams, ievērojot atbildīgas kreditēšanas principus.

– Pēc pēdējā gada pieredzes: vai klienti dodas uz banku, uz kuras izsniegtās kartes tiek ieskaitīta viņu alga, vai arī tiek izpētīti dažādu banku piedāvājumi?

– Iespēju salīdzināt visu spēlētāju piedāvājumus noteikti jāizmanto. Turklāt svarīgi, ka ne vienmēr tieši, piemēram, procentu likme spēlē galveno lomu. Daudz kas atkarīgs arī no konsultanta, viņa spējas veidot dialogu, izskaidrot, atbildēt uz visiem jautājumiem, radīt uzticības sajūtu. Procentu likme vienmēr tiek noteikta individuāli, izvērtējot vairākus faktorus.

– Cik lielu hipotekāro kredītu kopējo apjomu SEB banka ir izsniegusi mūsu sarunas brīdī? Tagad klienti var mainīt savu kredītiestādi un kredīta noteikumus vienkāršotā veidā, cik daudz ir šādu pieprasījumu? Vai cilvēki bieži lūdz pārskatīt savu kredīta likmi?

– Pirmajā ceturksnī mājokļu kredītos piešķirtā summa bija par 64% lielāka nekā 2024. gada pirmajā ceturksnī, bet darījumu skaits bijis par 52 % lielāks. Savukārt, piemēram, martā mājokļa kredītos piešķīrām par 160 % vairāk nekā 2024. gada martā – viena mēneša ietvaros piešķirtā summa ir lielākā kopš 2008. gada krīzes. Gada laikā mājokļa kredītu portfelis pieauga par apmēram 5 %.

Jau iepriekš prognozējām, ka interese par iespējām pārkreditēties būs lielāka, kad būs beigusies hipotekāro kredītu ņēmēju atbalsta izmaksa. Pēc Latvijas bankas informatīvās kampaņas būtiski pieauga pieteikumu skaits uz likmju pārskatīšanu, bet tas ne vienmēr nozīmēja, ka cilvēki bija gatavi mainīt banku – tas drīzāk liecināja par vēlmi pārliecināties, ka esošā likme un kopējie kredīta nosacījumi savā bankā atbilst tirgus situācijai.

Līdzīgu intereses pieaugumu no klientiem redzējām arī strauji augošo Euribor likmju laikā 2023. gadā, kad kredītņēmēji interesējās par iespējām samazināt ikmēneša maksājumus. Vienmēr bijām atvērti atrast katram klientam atbilstošāko risinājumu – gan tolaik, gan tagad pārskatām likmes, kā arī piedāvājam citus risinājumus atbilstoši klientu vēlmēm, piemēram, strādājam ar termiņu pārskatīšanu, grafikiem un citu nosacījumu izmaiņām. Pirms kāda laika pieteikumu bija tik daudz, ka to izskatīšana prasīja vairāk laika nekā ierasts – cilvēkiem bija jāgaida vidēji 2 nedēļas, bet kolēģi strādāja arī brīvdienās. Šobrīd pieteikumu ir mazāk, bet tie joprojām ir. Ir klienti, kuri no SEB aizgāja uz citu banku, ir ari tādi, kuri atnāca uz SEB, nevar teikt, ka klienti masveidā maina bankas.

 – Kāda veida īpašumiem visbiežāk tiek pieprasīti hipotekārie kredīti? Vai jūs izsniedzat aizdevumus zemesgabala iegādei privātai apbūvei?

– Ja klients vēlas iegādāties zemesgabalu, ir vairāki risinājumi. Nereti esošais uzkrājums ir gana liels, lai pietiktu ar patēriņa kredītu un saņemtu trūkstošo summu, kas ļautu pabeigt zemes iegādes darījumu, var izskatīt iespēju ieķīlāt zemi, uz kuras tiek plānota mājas būvniecība. Var tikt izskatīts kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu, kad klients ieķīlā sev piederošo dzīvokli vai māju, lai saņemtu kredītu zemes iegādei.

Katra situācija tiek vērtēta individuāli. Vienmēr cenšamies atrast piemērotāko risinājumu, lai īstenotu ieceri par zemes iegādi, kā arī uzreiz, protams, izvērtējam iespēju saņemt būvniecības kredītu.

– Vai jūs varētu atklāt hipotekāro likmju vidējos apmērus, kas piemēroti privātpersonām pēdējā gada laikā, saņemot aizdevumus? Kādai jābūt pircēja kapitāla daļai darījumā?

– Katrs darījums un klienta situācija tiešām tiek izvērtēta individuāli. Parasti pirmās iemaksas apmērs, nepiesaistot ALTUM atbalsta programmas, ir vismaz 15 %. Bet, protams, nozīme ir arī nekustamā īpašuma tehniskajam stāvoklim un atrašanās vietai, kas var ietekmēt ne tikai pirmās iemaksas jeb līdzdalības apmēru, bet arī kredīta termiņu. Piemēram, ja jaunajos projektos izskatāmais kredīta termiņš ir 30 gadi, tad sērijveida mājās – 20 gadi.

Runājot par hipotekāro kredītu likmēm, jāuzver, ka pēdējo mēnešu laikā banka aktīvi komunicē ar klientiem, skaidrojot to, kā veidojas likmes, kad tās tiek pārskatītas u.tml. Ir būtiski saprast, ka Euribor nav vienīgais mainīgais gala likmes noteikšanas “vienādojumā”. Tajā ietilpst arī īpašuma veids, tā vērtība, potenciālā aizņēmēja ienākumu līmenis, izglītība, darba vieta, kredītvēsture un citi faktori. Tāpēc likme kredītam, kas piešķirta mājokļa iegādei Rīgā vai ārpus Rīgas, var būt līdzīga, jo tā ir atkarīga ne vien no īpašuma, bet arī no kredītņēmēja. Proti, potenciālais aizņēmējs ar pamata izglītību un zemiem ienākumiem nekādi nevar pretendēt uz identisku likmi, kādu banka var piedāvāt ilgtermiņa klientam ar labu kredītvēsturi.

– Cik svarīgs ir novērtējums, saņemot hipotekāro kredītu?

– Nekustamā īpašuma tirgus un nākotnes vērtējumam ir liela nozīme darījumā. Piemēram, ja pārdevējs noteicis cenu 100 000 EUR, bet vērtējums ir 95 000 EUR, banka izskata finansējumu no zemākās vērtības jeb 95 000 EUR, kas, protams, palielina klienta līdzdalību jeb pirmo iemaksu darījumā. Ideālais scenārijs – objekta tirgus vērtība sakrīt ar pirkuma summu vai ir augstāka. Līdzīgi arī būvniecības gadījumā, kad būtu vēlams, lai nākotnes vērtība sakrīt vai ir augstāka par koptāmes apmēru. Tā kā vērtējumu sagatavo sertificēts vērtētājs vai vērtēšanas kompānija, tad, jau pirms kredīta izskatīšanas bankā, vēlams apzināt iespējamo vērtību.

– Kāds ir vidējais cenu līmenis Rīgas sērijveida dzīvokļiem un jaunbūvēm galvaspilsētā, pamatojoties uz jūsu izsniegtajiem kredītiem 2025. gadā? Kādas paš­izmaksas jūs paredzat jaunu privātmāju projektos, kas tiek būvēti ar kredītu palīdzību?

– Sērijveida dzīvokļiem Rīgas apkaimēs, piemēram, Avotos, Brasā, Centrā, Grīziņkalnā, Ķīpsalā, Mežaparkā, Pētersalā, Andrejsalā, Skanstē, cena varētu būt, sākot no 1 500 EUR/kvm, bet pārējās apkaimēs, sākot no 1 050 EUR/kvm. Šobrīd vidējā cena par kvadrātmetru vidējā segmentā jaunajos projektos ir ap 2 600 eiro, biznesa segmentā – 3 400 eiro par kvadrātmetru.

Runājot par kredītiem būvniecībai, bankā ir noteiktas minimālās izmaksas uz kvadrātmetru. Proti, iekštelpām – vismaz 1 400 EUR/kvm, bet ārtelpām – 460 EUR/kvm. Praksē gan redzam, ka vidējās izmaksas uz kvadrātmetru ir robežās no 1 600 līdz 2 000 EUR/kvm, ņemot vērā apdares materiālus u.c. aspektus. Novērojam, ka visos segmentos pēdējos 4 mēnešos ir izteikts cenu kāpums. Pieņemam, ka tas turpināsies arī nākamajos mēnešos.

– Vai ir noteikti mājokļa kvadrātmetra izmaksu “griesti”, ko banka gatava finansēt? Vai dzīvokļa iegādei, ja cena pārsniegs 6 000–10 000 eiro par kvadrātmetru, piešķirsiet aizdevumu?

– Konkrēti “griesti” nav noteikti. Izvērtējam, vai klienta maksātspēja ir pietiekama, lai šo nekustamo īpašumu ne tikai iegādātos, bet arī spētu uzturēt. Runājot par kredītiem būvniecībai, tad, kā jau iepriekš minēju, ir noteiktas minimālās izmaksas uz kvadrātmetru, tomēr, īstenojot atbildīgu kreditēšanas politiku, izskatām aizdevuma summu, kas būtu pietiekama ēkas pabeigšanai un nodošanai ekspluatācijā. Ja procesā izdodas ietaupīt, tad, protams, kādu kredīta daļu var neizmantot. Vienlaikus gan redzam, ka visbiežāk izskatītais finansējuma apmērs ir nepieciešams pilnā apmērā, vai pat ir nepieciešama lielāka summa, lai sekmīgi pabeigtu ēkas būvniecību.

– Vai aizdevumi ar fiksētu likmi ir populāri? Vai arī mainīgā likme ilgtermiņā ir izdevīgāka? Ko jūsu analītiķi saka par Euribor likmes tuvāko nākotni?

– Lielākā daļa klientu izvēlas 3, 6 vai 12 mēnešu EURIBOR, jo to vērtība ir zemāka. Vienlaikus, ja klients vēlas, varam piemērot SEB bankas resursu cenu, kur iespējama likmes fiksācija uz 24, 36 vai 60 mēnešiem.

Šobrīd pēc mūsu analītiķu prognozēm, Euribor līdz gada beigām varētu samazināties par 0,5-0,75 procentpunktiem. Tomēr, protams, viss būs atkarīgs no ECB lēmumiem attiecībā uz bāzes likmēm.

– Kādas, jūsuprāt, ir pozitīvās un negatīvās iezīmes Latvijas nekustamā īpašuma tirgū?

– Pozitīvais aspekts – tirgus noteikti kļuvis stabilāks un prognozējamāks, novērojam, ka klienti ir kļuvuši izglītotāki un ir audzis pieprasījumus pēc energoefektīviem īpašumiem, kas ilgtermiņā klientiem ir izdevīgāki. Protams, izaicinājums ir būvniecības izmaksas, kas ir būtiski pieaugušas, un, mūsuprāt, kavē jauno projektu attīstību, līdz ar to arī iespēju tikt pie kvalitatīviem īpašumiem par pieejamām cenām.

Mūsu skatījumā nekustamā īpašuma tirgus Latvijā raksturojams kā mērens, bet stabils, tas attīstās ilgtspējīgi ar uzsvaru uz kvalitāti un energoefektivitāti.  Tā kā šobrīd ekonomika ir stabila, procentu likmes zemas un pieprasījums pēc mājokļiem ir samērā liels, tas var veicināt arī nekustamā īpašuma cenu pieaugumu.

Redzam, ka svarīgākie attīstības virzieni noteikti ir energoefektīvi mājokļi, to iegādi veicina gan kampaņas, gan arī valsts atbalsta programmas, motivējot klientus izvēlēties ilgtspējīgus mājokļus ar zemākām ekspluatācijas izmaksām, kas ne tikai samazina ikmēneša tēriņus, bet arī palielina īpašuma vērtību ilgtermiņā.

https://www.seb.lv/privatpersonam/krediti/majokla-kredits