Latvijas pēdējo gadu visrezultatīvākais attīstītājs — kompānija Bonava Latvija — nedomā atdot savas līderpozīcijas. Tās mērķis bija un ir ik gadu pārdot 450-500 jaunu dzīvokļu. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas Bonava Latvija pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša, kurš iepazīstināja mūs ar jaunumiem dažādos attīstītāja projektos un dalījās ar savu viedokli par jauno dzīvokļu cenu tuvākā laika perspektīvām.

 

Kompānijas Bonava Latvija tīmekļa vietnē šopavasar tika prezentēts rekordliels projektu skaits – divpadsmit. Vienos dzīvokļu tirdzniecība tuvojās beigām, citos celtniecības darbi bija tikko uzsākti vai projekts bija tikai pieteikts. Tomēr tas nemaina paša rekorda faktu. Tādēļ uzreiz uzdodam tiešu jautājumu:

– Vai Bonava Latvija vadība uzskata, ka ir gaidāms intereses kāpums attiecībā uz dzīvokļu iegādi Rīgas jaunajos projektos?

– Atbildēšu tikpat tieši: domājam, ka interese pieaugs (pasmaida. – m²). Mēs esam optimisti.

– Tomēr pagājušā gada kopējie pārdošanas rezultāti Rīgā strādājošajiem attīstītājiem bija sliktākie pēdējo sešu gadu laikā.

– Tomēr pat šajā tirgum kopumā nelabvēlīgajā situācijā mēs guvām labu rezultātu: Bonava Latvija daļa no visiem Rīgas primārā tirgus jauno dzīvokļu darījumiem ir pieaugusi. 2024. gadā Bonava Latvija komanda daudz strādāja, lai virzītu savu gatavo produktu: rīkojām potenciālajiem klientiem visdažādākos pasākumus un akcijas. Mēs nesūkstījāmies, ka tirgus ir slikts, bet meklējām veidus, kā sasniegt pircējus. Tas tad arī deva rezultātu. Ar tādu pašu attieksmi turpinām strādāt arī 2025. gadā: gandrīz katru mēnesi Bonava Latvija projektos ir jauni notikumi vai ziņas.

Piemēram, šajā pavasarī Mazajā Robežu ielā 2 nodevām ekspluatācijā mūsu projekta Dreilinga mājas priekšpēdējo, piecpadsmito (!) māju. Celtniecības darbu pabeigšanas brīdī no mājas 58 dzīvokļiem nebija pārdoti tikai pieci! Un tas, neraugoties uz jūsu iepriekš piesauktajiem grūtajiem laikiem. Mājokļi lielajos un sevi jau pierādījušos projektos tiek tirgoti labāk, pat neraugoties uz kopējo darījumu skaita samazināšanos: priekšplānā iznāk reputācija un kompleksa iemītnieku pozitīvās atsauksmes. Ar apmierinājuma sajūtu vērojam, kā Dreilinga mājas tuvojas nobeigumam. Kompleksa pēdējā, sešpadsmitajā mājā (Mazajā Robežu ielā 1) pavasarī nosvinējām spāru svētkus, un 2026. gada sākumā tā būs pilnībā gatava, tāpat kā viss projekts!

– Saskaņā ar kompānijas Colliers rīcībā esošajiem datiem, Bonava Latvija pagājušajā gadā savos projektos pārdeva un reģistrēja Zemesgrāmatā 256 dzīvokļus. Kāds ir mērķis 2025. gadam?

– Tas jau sen ir nemainīgs: uzbūvēt un pārdot Latvijā 450-500 jaunus dzīvokļus. Uz to tad arī tupinām tiekties.

– Vai šogad klientu uzvedībā esat novērojuši kādas izmaiņas?

– Nevaru teikt, ka pēdējos gados klientu uzvedība būtu kaut kā īpaši mainījusies. Visai stabils ir gan klientu profils, gan arī to klientu īpatsvars, kuri piesaista hipotekāros kredītus – 70-80 %. Galvenais, ka, salīdzinot ar 2023. gadu un 2024. gada sākumu, ir mainījies pats tirgus – tas vairs nav lēns. Pateicoties tam, ka ir samazinājušās Euribor likmes, ir uzlabojies potenciālo pircēju noskaņojums.

 Runājot par Bonava Latvija projektiem, cenšamies neizmantot klišeju “ekonomklases mājokļi” – tas, mūsuprāt, noniecina to, ko būvējam. Vispār jāsaka, ka jaunu ekonomklases mājokļu kādreizējā izpratnē vairs praktiski nav. Vienīgais projekts, kas ar lielām grūtībām var iekļauties šajā kategorijā, ir pagājušajā desmitgadē aizsāktais projekts Dreilinga mājas. Tas gan atrodas aiz Rīgas robežām. Lielākajā daļā projekta dzīvokļu nav gaisa rekuperācijas sistēmu, nav arī liftu... Tas ir, nav daļas to mūsdienu jaunceltnēs izmantojamo progresīvo inženiertehnisko risinājumu, kas sadārdzina projektu un paaugstina tā klasi, neļaujot to pieskaitīt ekonomklases kategorijai. Piemēram, lifti tagad ir obligāts elements visām mājām, kas ir augstākas par četriem stāviem.

– Ja runājam par dzīvokļu piedāvājumu, tad 2025. gadā Bonava Latvija ir sākusi būvēt vai pieteikusi piecus (!) jaunus kompleksus: Valterciems, Šampētera kvartāls, Hartmaņa kvartāls, Nīcgales mājas un Mūkusalas pagalmi. Lūdzu, īsumā raksturojiet katru no tiem – kādi ir īstenošanas termiņi un posmi, dzīvokļu skaits un cenu orientieri.

– Teikšu uzreiz, dažas projekta Mūkusalas pagalmi detaļas atklāsim tikai vasarā, bet pagaidām tikai informējam mūsu mājaslapas bonava.lv apmeklētājus, ka tāds projekts būs, apkopojam datus par potenciālo pircēju interesi, taču par celtniecības uzsākšanas termiņiem pagaidām nerunājam.

Visjaunākais mūsu projekts šobrīd ir Nīcgales mājas, kur dzīvokļu priekšrezervāciju atklājām martā, bet celtniecības darbi tika uzsākti aprīlī. Tā būvlaukums atrodas Purvciemā, Nīcgales ielā 17a. Projektu veidos divas sešstāvu mājas ar 74 dzīvokļiem paaugstināta komforta līmenī. Tie būs divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļi ar platību no 45,6 līdz 91,7 m². Ekspluatācijā visu  projektu nodosim vienlaikus 2026. gadā, taču pieprasījums pēc tā mūs iepriecina jau tagad. Dzīvokļu iepriekšējo rezervēšanu šajā projektā bijām organizējuši pēc citas shēmas nekā parasti. Visiem interesentiem jau iepriekš izsūtījām projekta vizualizācijas un vienas mājas dzīvokļu plānojumus pa stāviem. Taču cenas nenorādījām. Iepatikušos dzīvokli cilvēki rezervēja, pārskaitot 1000 eiro, un gaidīja tirdzniecības oficiālo atklāšanu. Tad viņi saņēma dzīvokļu cenas un lēma, vai ir gatavi turpināt darījumu, vai arī saņems atpakaļ iemaksu. Tirdzniecības pirmās kārtas ietvaros projektā Nīcgales mājas piedāvājām 37 dzīvokļus, un 35 no tiem tika rezervēti. Pēc cenu lapu saņemšanas pilnvērtīgus pirkuma līgumus ar mums noslēdza 13 klienti.

Nīcgales mājas mūsu kompānijai ir unikāls projekts, jo tas ir pirmais Bonava Latvija projekts, kurā pirmajā stāvā ir izvietotas slēgtas garāžas. To nav daudz – četras; divas no tām paredzētas divām automašīnām. Tad, lūk, plašo dzīvokļu pircēji ir rezervējuši visas garāžas; parastās – par 19 000 eiro, bet divvietīgās – par 29 000 eiro!

Pagājušā pavasara vidū mēs uzsākām arī projektu Šampētera kvartāls, kas tiek īstenots Šampētera mikrorajonā starp Stendes un Šampētera ielām. 2028. gada beigās tajā būs četras daudzstāvu ēkas ar 177 energoefektīviem dzīvokļiem. Projekta kopējās investīcijas ir 17 miljoni eiro, un tas tiek īstenots trīs kārtās. Pirmās kārtas ietvaros, tuvāk ielai, pašlaik būvējam sešstāvu māju ar 48 divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļiem platībā no 38 līdz 80 m². To plānots pabeigt līdz 2026. gada beigām. Divu mēnešu laikā pēc tirdzniecības uzsākšanas pirmajā mājā tika izpirkti 30 % dzīvokļu. Atlikušie tiek tirgoti par cenām no 90 000 eiro līdz 193 000 eiro.

Tajā pašā aprīlī mēs informējām sabiedrību par pirmajiem spāru svētkiem mūsu vērienīgajā jaunajā projektā Valterciems. Svētki tika svinēti Ēvalda Valtera ielā 44. Šajā sešstāvu ēkā ir 42 dažada plānojuma dzīvokļi ar vienu, divām un trim guļamistabām (41,1 m² līdz 81,7 m²). Rezervēto dzīvokļu rādītājs pavasara vidū pārsniedza 25 %. Iemītnieki uz pirmās mājas dzīvokļiem varēs pārcelties 2026. gada sākumā.

Šogad Bonava Latvija ir sākusi īstenot arī projektu Hartmaņa kvartāls Torņakalnā – vietā, kur kādreiz atradās eļļas rūpnīca. Tā pirmajā mājā (Jelgavas ielā 55b) ir plānoti 72 divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļi. Plānots, ka māja būs gatava 2026. gada vidū. Rezervēti jau 40 % dzīvokļu; pārliecinoši tuvojamies 50 %. Brīvo dzīvokļu cenu diapazons ir no 103 000 līdz 228 000 eiro. Projekts ir interesants gan no atrašanās vietas, gan arī no teritorijas ainavas viedokļa un aizņem 3,3 hektārus. Tajā akurāti un ar cieņu pret apkārtējo vidi ievietosim deviņas daudzstāvu mājas ar vairāk nekā 400 mūsdienīgiem dzīvokļiem, kurus būvēsim vairākos posmos. Atzīmēšu, ka no Hartmaņa kvartāla māju augšējo stāvu logiem pavērsies pievilcīga ainava ar Rīgas torņu siluetiem un tiltiem.

Noslēdzot 2025. gada pirmo piecu mēnešu aktuālo ziņu uzskaitījumu, minēšu arī projekta Pīlādžu mājas pēdējo – otro kārtu. Tajā ir divas mājas ar 118 dzīvokļiem ar vienu, divām un trim guļamistabām ar platību no 35 līdz 80 m². Savu dzīvokļu atslēgas to jaunie īpašnieki varēs saņemt 2026. gada otrajā pusgadā. Situācija ar tirdzniecību projektā ir šāda: pirmajā kārtā ir palikuši daži pēdējie dzīvokļi, bet otrajā kārtā šobrīd ir pieejami dzīvokļi abās mājās. Pieprasījums ir labs. Šī projekta konkurētspējīgā priekšrocība ir koplietošanas darba telpa jeb “coworking” zonas izveide otrajā ēkā. Pīlādžu mājas dzīvokļi ir pieejami par cenām no 93 000 eiro.

Stāstot par projektiem, es nepakavējos pie tā, ka tie visi ir energoefektīvi, videi draudzīgi un maksimāli komfortabli dzīvošanai – tas ir pašsaprotami. Visos dzīvokļos mēs uzstādām gaisa rekuperācijas sistēmas, uz mājas jumta uzstādām saules paneļus, kas ļauj samazināt koplietošanas telpu uzturēšanas izdevumus, dažados projektos pārejam uz silto grīdu apkures sistēmām. Tāpat visos minētajos projektos obligāti tiek ierīkotas elektroautomobiļu uzlādes stacijas. Visi šie risinājumi ļauj klientiem, kas darījumam piesaista hipotēkas aizdevumu, iegūt bankās zemākas procentu likmes.

– Caur jūsu kompāniju iziet milzīgs skaits potenciālo pircēju. Ko vēl bez jau iepriekš minētā viņi vēlas redzēt projektos? Kas viņus motivē ātri pieņemt lēmumu par pirkumu?

– Pagājušā gada tendence bija pieaugoša interese par dzīvokļiem ar iebūvētu virtuvi. Daudzi attīstītāji 2023. un 2024. gadā, lai motivētu tirdzniecību, tās piedāvāja kā bonusu. Klienti pie tā pierada un daudzi turpina to prasīt arī tagad. Arī mēs darījām tāpat un piedāvājām iebūvētas virtuves.

Taču kopš 2025. gada mēs pārstājām rīkot ilgtermiņa akcijas. Uzskatām, ka tirgus ir stabillizējies un atkal attīstās dabiski. Tādēļ atlaides vairs nepiešķiram. Protams, mēdz būt simboliski bonusa piedāvājumi, bet tikai atvērto durvju dienās jaunajos projektos. Tie ir spēkā dienu vai divas, bet neievelkas uz mēnesi vai ilgāk.

– Ja runājam par biznesu kopumā, ko jūsu kompānija, ja tas būtu iespējams, gribētu mainīt Latvijas likumdošanā pilsētu būvniecības jomā?

Viens piemērs – jampadracis ar elektrību. Visas mūsu mājas ir pieslēgtas  Latvenergo tīklam, bet dzīvokļu iemītnieki par patērēto enerģiju maksā apsaimniekotājam atbilstoši individuālo skaitītāju rādījumiem. Tas ir, iemītniekam nav tiešu attiecību ar Latvenergo. Likumdevēji tagad piedāvā nodrošināt šādu iespēju, lai gan patērētājiem tas nav izdevīgi. Pašlaik elektrības piegāde mūsu iedzīvotājiem ir lēta, jo apsaimniekotājam ir ļoti izdevīgs elektrības piegādes vairumtirdzniecības tarifs. Savukārt, ja katram dzīvoklim tas būtu jādara individuāli, elektrības piegāde izmaksātu vairāk nekā 25 eiro mēnesī.

Otrkārt, uz mūsu mājām ir uzstādīti saules paneļi, kuru izstrādātā elektroenerģija vēlāk tiek atņemta no mājas kopējā patēriņa rādītājiem un pēc tam tiek proporcionāli sadalīta pa dzīvokļiem. Ja kādam dzīvoklim būs individuāls pieslēgums, tad bonuss, ko dod saules baterijas, uz to netiks attiecināts.

– Kad sākat jaunu projektu, vai ir sajūta, ka šis projekts attīstīsies labi, bet kādu citu projektu tirgosiet ilgāk un biznesa plāns būs jāizstrādā ilgākam periodam?

– Viss ir atkarīgs no vietas. Tādos pieprasītos Rīgas rajonos, kā, piemēram, Imanta vai Purvciems, uzreiz ir skaidrs, ka, ja tur kaut ko uzcelsi un uzliksi normālu cenu, tas tiks ātri izpārdots. Tāpat arī Teikas rajonā un pilsētas centra tuvumā. Tas ir, ja runa ir par pilnīgi jaunu projektu.

Cita lieta, kad sākam īstenot liela projekta nākamo kārtu. Piemēram, projekts Dreilinga mājas vai Krasta kvartāls. Šeit, ja projekta pirmā daļa ir bijusi sekmīga, tad otrā tiks izpārdota vēl ātrāk. Bet, kad sākam jaunu projektu kā, piemēram, Valterciems, vienmēr ir vajadzīgs kāds laiks, lai cilvēki aprastu ar jauno projektu, to pieņemtu un sagaidītu celtniecības pirmos redzamos rezultātus.

– Kompānijai Bonava Latvija ir tikai viens īres nams – Grēdu ielā 17, kas ir daļa no projekta Krasta kvartāls. Vai tas ir attaisnojis jūsu cerības? Vai plānojat arī turpmāk attīstīt īres mājokļu virzienu?

– Pašlaik nebūvējam nevienu māju izīrēšanai. Kā būs turpmāk? Paskatīsimies. Šobrīd mājā Grēdu ielā 17 ir izīrēti vairāk nekā 95 % no visiem dzīvokļiem, taču jāatzīst, ka mēs cerējām uz raitāku procesu. Jāpiemin, ka īres majai ir vēl viens pozitīvs blakus efekts – daļa tās īrnieku, izbaudījuši dzīvi Bonava Latvija projektā, vēlāk iegādājas dzīvokļus vai nu projektā Krasta kvartāls, vai citos mūsu kompānijas projektos.

– Celtniecības pašizmaksa, šķiet, ir stabilizējusies. Vai ir kādi faktori, kas negatīvi ietekmē cenas?

– Lai cik tas arī būtu skumji pircējiem, pārdošanas cenas, visticamāk, augs. Situācija ir tāda, ka pirmreizējais dzīvokļu tirgus Latvijā sāk atgūties, un visi sāk būvēt vairāk. Savukārt celtniecības resursi mūsu valstī ir ierobežoti. Kad darba bija maz (2023.–2024. gadā), ar būvniekiem varēja vienoties par saprātīgām cenām. Tagad daļa celtnieku ir sajutuši, ka pie viņiem vēršas vairāk pasūtītāju, un atkal sāk diktēt savus noteikumus. Un arī izdzīvojušajiem būvmateriālu ražotājiem, piemēram, dzelzsbetona paneļu ražotājiem, ražošanas jaudu noslogojums tuvojas 100 %. Viņi sāk izvēlēties, kuru pasūtījumu taisīt vispirms un kuru pēc tam. Protams, ka pirmais tiks izpildīts tā pasūtītāja pasūtījums, kas būs samaksājis vairāk. Tādēļ, ja arī mēs, t.i., Bonava Latvija negribētu paaugstināt cenas, tad mūsu produkta pašizmaksas pieaugums mums liks spert šo soli. Ja man jautātu, vai dzīvokļi Bonava Latvija jaunajos projektos pēc pusotra vai diviem gadiem maksās vairāk, es atbildētu: jā, tas ir neizbēgami!

Cenas. Dzīvokļi kompānijas Bonava Latvija projektos tiek tirgoti par cenām no 2 325 eiro/m² līdz 3 125 eiro/m².
Tie ir dzīvokļi ar pilnu apdari; pirkuma cenā ir iekļautas noliktavu telpas. Autostāvvietas tiek piedāvātas par cenām no 6 000 eiro (uz ielas) līdz 29 000 eiro (slēgta garāža diviem auto).