Attīstītājus un investorus savienojošā igauņu kolektīvās finansēšanas platforma Estateguru turpina palīdzēt īstenot nekustamo īpašumu projektus. Desmit gadu pastāvēšanas laikā tās nodrošinātā finansējuma apjoms ir pārsniedzis 885 milj. eiro. Investori ir vairāk nekā apmierināti: ieguldīto līdzekļu vidējā rentabilitāte pārsniedz 10 % gadā. Par to žurnālam Kvadrātmetrs un portālam varianti.lv pastāstīja Estateguru galvenais izpilddirektors Daniils Aals, uzsverot, ka viņa pārstāvētā kompānija pati izvēlas, kurus projektus finansēt un kurus nē.

 

— Igaunijā dibinātā Estateguru ir Eiropā vadošā platforma investīcijām nekustamajā īpašumā. Mazajam un vidējam biznesam, kas cita starpā nodarbojas ar dzīvojamo un komerciālo objektu attīstīšanu, jūs piedāvājat kredītus pret nekustamā īpašuma ķīlu. Līdzekļus šiem aizdevumiem nodrošina daudzi tūkstoši investoru. Kā pēdējos gados attīstās jūsu bizness? Vai to ietekmē tas, ka klasiskās bankas ir aktivizējušas kreditēšanu gan privātpersonām, gan attīstītājiem?

— Vispārīgi runājot un vērtējot pēdējos pāris gadus, mums sokas labi. It īpaši Latvijā. Pašlaik Estateguru vairāk koncentrējas uz attīstītāju projektu finansēšanu tieši Baltijas valstīs. Biznesa rezultāti rāda, ka 2023. un 2024. gadā visām kolektīvās finansēšanas platformām un — sauksim tos tā — alternatīvajiem kreditoriem ir klājies visai grūti, jo Euribor likme bija augsta un arī ekonomikas stāvokli nevarēja nosaukt par labu. Tolaik vienlaikus izpaudās daudzas krīzes parādības. Taču pēdējā pusgada laikā ir vērojama noskaņojuma iegriešanās uz pozitīvo pusi. Euribor likmes pazeminās, pieaug iedzīvotāju maksātspēja, un viņi atkal aktīvāk pērk dzīvokļus jaunajos projektos. Tas nozīmē, ka nekustamo īpašumu tirgus atdzīvojas, un līdz ar to pieaug arī finansēšanas iesniegumu skaits.

Pagājušo gadu Estateguru pirmo reizi savas pastāvēšanas desmit gados noslēdza ar peļņu. 2025. gada vasaras sākumā mūsu platforma bija īstenojusi vairāk nekā 7000 projektu ar kopējo finansējuma apjomu vairāk nekā 885 milj. eiro. Platformai ir pievienojušies vairāk nekā 160 000 investoru no vairāk nekā 100 pasaules valstīm. Pašlaik mēs ar labu noskaņojumu turpinām konsolidēt savu biznesu un iesaistāmies tajos projektos, kurus vēlamies finansēt. Aizvien vairāk fokusējamies uz sadarbību ar pazīstamākajiem attīstītājiem.

Mēs redzam, ka ir aktivizējušās klasiskās bankas. Tās ir stipri konkurenti, neraugoties uz to, ka nekustamā īpašuma tirgū joprojām ir konkrēti projekti, kurus klasiskās finanšu iestādes nekreditē. Tādēļ mūsu niša, kā pastāvēja pirms desmit gadiem, tā arī turpina pastāvēt šodien un pastāvēs arī pēc pieciem gadiem. Banku sfēra joprojām ir stipri pārregulēta: tikai tam vien, lai izpētītu projekta finansēšanas iesniegumu, bankām ir vajadzīgas nevis dienas vai nedēļas, bet mēnesis vai ilgāks laiks. Un tas ir tikai sākotnējās iepazīšanās posms. Nauda līdz klientam nonāks pēc kādiem trim mēnešiem. Banku pieeja visos gadījumos ir vienāda neatkarīgi no tā, vai projekta vērtība ir 10-20 milj., vai 0,5 milj. Taču, ja esi nodomājis būvēt vairākas rindu māju sekcijas, pieņemsim, Mārupē, tad tik ilga finansējumu gaidīšana nav vēlama. Lūk, šādos gadījumos var palīdzēt kolektīvās finansēšanas platforma Estateguru, kas ir gatava piešķirt klientam vajadzīgo aizdevumu. Tas ļauj operatīvi sākt būvēt projektu un pēc tam attīstīšanas gaitā pārkreditēties klasiskajā bankā.

Mums pozitīvi ir tas, ka pirms desmit gadiem bankas negribēja akceptēt kolektīvo finansēšanu, bet šodien tās ir gatavas sadarboties. Tās redz, ka vadošās kolektīvās finansēšanas platformas tiešām palīdz klientiem sasniegt to līmeni, kad viņu projekts sāk atbilst prasībām, kuras bankas izvirza attīstītājiem. Veidojas laba sinerģija — mēs palīdzam klientam, bet tas projektu attīsta līdz stadijai, kad viņš var doties uz klasisko banku un tur refinansēties. Mūsu investori par to ir tikai priecīgi, jo viņu investīcijas atgriežas ātrāk.

Mēs reāli redzam, ka bankas aizvien biežāk vēlas piedalīties mūsu finansētajos projektos. Mēs meklējam iespējas veidot ar tām sindikātus pēc principa: pusi projekta kreditējam mēs, pusi projekta — tās. Tādēļ uz sava biznesa perspektīvām raugāmies pozitīvi: nav tā, ka visi klienti varētu aiziet pie bankām (pasmaida — “m²”). Kolektīvās finansēšanas platformas pārstāv finantech sektoru  — finanšu pakalpojumu inovāciju nozari, citu alternatīvās finansēšanas variantus, kas aizņem stabilu nišu, kuras ietvaros klientiem tiek nodrošināta individuāla pieeja un operatīvi tiek risinātas aktuālās finansējuma vajadzības.

— Vai Latvijas attīstītāji bieži lūdz naudas aizdevumus no Estateguru?

— Ir svarīgi saprast, ka kopš darbības sākuma Estateguru savā stratēģijā reklāmu nefokusē uz aizņēmējiem — nekustamo īpašumu attīstītājiem. Mēs paši meklējam projektus, kam ir vajadzīga finansiāla palīdzība. Ar to nodarbojas mūsu kredītu menedžeri. Viņi ir mūsu pirmais filtrs, kas nosaka, pie kā vēršamies ar savu kreditēšanas piedāvājumu un pie kā nē.

Neraugoties uz to, saņemam arī finansēšanas iesniegumus no ārējiem klientiem. Taču to kvalitātes līmenis mēdz būt zems — tie ir riskanti projekti, kas jau ir vērsušies pie visiem un nekur nav saņēmuši finansējumu.

Tādēļ klientus kreditēšanai mēs turpinām meklēt patstāvīgi. Ja redzam, ka nākamā projekta atrašanās vieta ir perspektīva, ka sākt būvēšanu ir iespējams drīz, ka ir detālplānojums vai ir saņemta būvatļauja, tad paši uzrunājam attīstītāju. Latvijā šajā ziņā mēs saskatām aizvien vairāk potenciālu variantu. Estateguru ir Igaunijas kompānija, un mēs jau sen gaidījām, kad Latvijas tirgus sāks panākt Igauniju. Izskatās, ka šī kustība ir sākusies.

Pašlaik Latvijā cieši sadarbojamies ar tādām jūsu tirgū ienākušām Igaunijas kompānijām kā Invego un Reterra, ar Latvijas kompānijām SIA VKF Group, SIA M.I.A.HAUS, SIA Finally house, SIA Panorama un citām. Daudz projektu ar mūsu līdzdalību tiek īstenoti Jūrmalā, Mārupē, Jaunlainē un citās vietās.

— Vai Latvijas investori, tas ir, tie, kas finansē Estateguru atbalstītos projektus, ir aktīvi?

— Diemžēl ar Latvijas investoriem mums sadarbība nav tā spožākā — to nav tik daudz, cik varētu būt vai cik mums gribētos. Šobrīd no Latvijas mūsu platformā savus līdzekļus nekustamajos īpašumos, galvenokārt Baltijas valstīs, investē apmēram 5000 investoru. Salīdzinot ar Igauniju, kur mums ir apmēram 25 000 investoru, tas nav daudz. Lietuva mūsu platformā ir pārstāvētā ar 10 000 investoru.

Tendence ir tāda, ka visi Baltijas valstu investori dod priekšroku investēt savu naudu, tā teikt, pašmāju tirgū — tas viņiem ir saprotamāks.

— Kādu atdeves līmeni investoriem nodrošina Estateguru?

— Galvenokārt piedāvājam projektus ar gada rentabilitāti 8-12 %. Viss ir atkarīgs no projekta: tā veida, atrašanās vietas, risku līmeņa utt. Izanalizējot visus pēdējos 10 gados dzēstos kredītus, Estateguru investori ir guvuši gada rentabilitāti vidēji 10,15 %. Tādējādi ± 10 % — tas ir skaitlis, uz kuru investors var orientēties, pastāvīgi ieguldot līdzekļus mūsu platformā dažādos projektos un uzturot ilgtermiņa portfeli.

— Kāds jums ir investīciju atmaksāšanās periods?

— Kopumā īss. Kredīti vidēji tiek dzēsti 10 mēnešu laikā, lai gan tos tradicionāli izsniedzam uz 12-18 mēnešiem. Daudzi kredītņēmēji tos dzēš pirms termiņa. Šeit precizēšu, ka 10 mēneši — tas ir termiņš, kurā investoram tiek atgriezta ieguldītā pamatsumma. Procentu maksājumi par ieguldītajiem līdzekļiem viņam tiek pārskaitīti ik mēnesi vai ik ceturksni.

— Vai ir bijušas arī neveiksmīgas investīcijas, kad aizņēmējs nespēj laikā atgriezt piešķirto kredītu?

— Tādi gadījumi ir bijuši, taču tas biežāk ir noticis nepārvaramas varas apstākļu dēļ, kurus nav bijis iespējams paredzēt. Mūsu bilancē joprojām ir neizpildītu saistību nekustamie īpašumi, ar kuras realizēšanu nodarbojamies, lai atgrieztu investoriem līdzekļus. Tas ir nepatīkami, bet tā tomēr ir daļa no biznesa, kas saistīta ar kredītu piešķiršanu ar augstu procentu likmi — risks ir vienmēr. Kredīti projektiem, par kuriem runāju, tika izsniegti laika posmā no 2019. līdz 2022. gadam, kad nekustamā īpašuma tirgus saskārās ar Covid-19 ierobežojumiem, vai arī, kad aizdevumu atmaksas periods sakrita ar kara sākumu Ukrainā. Celtniecības pašizmaksa tolaik dubultojās, un pabeigt projektus uz veco tāmju pamata nebija iespējams.

Taču, sākot no 2023. gada, kad Estateguru saņēma kolektīvās finansēšanas Eiropas licenci, tādu gadījumu vairs nav bijis, un šodien mūsu portfelis ir ļoti labā stāvoklī. Latvijā problemātiski ir mazāk nekā 1 % no mūsu portfeļa.

Ir svarīgi saprast, ka projektus mēs finansējam ar pirmās kārtas hipotēku, tas ir, visas mūsu investīcijas ir nodrošinātas ar nekustamā īpašuma ķīlu. Ja aizņēmējam rodas problēmas, tad nav tā, ka investori paliktu bez nekā. Ja aizņēmējs netiek galā ar saistībām, mēs sākam īpašuma realizāciju ar tiesu izpildītāju starpniecību. Taču, ja grūtībās nonākušais klients-aizņēmējs nesadarbojas, investīciju atgriešana var ievilkties. Ir projekti, ar kuriem nodarbojamies divus gadus, bet tomēr virzāmies uz priekšu soli pa solim. Šādi gadījumi motivē rūpīgāk un dziļāk analizēt visus riskus.

Investoriem ir jāpatur prātā, ka jebkura investīcija ir risks. Mēs savukārt cenšamies to samazināt līdz minimumam — analizējam tirgu, sadarbojamies ar nekustamo īpašumu aģentiem, katru mēnesi pasūtām tirgus stāvokļa analīzi, sekojam līdzi, kas notiek ar tirdzniecību, lai izvēlētos perspektīvākos, mūsu līdzfinansējuma vērtus projektus. Tāpat vērtējam pārdošanas plānu pamatotību un atbilstību tirgum. Ja kāds sāk stāstīt, ka dzīvokļus pārdos par 5000 eiro/m², bet reālie darījumi šajā rajonā notiek par 2600-2800 eiro/m², tad šādus projektus atmetam.

— Kas, jūsuprāt, gaida Latvijas nekustamo īpašumu tirgu tuvākā gada laikā?

— Tas atdzīvojas, pieaug pārdoto jauno dzīvokļu skaits — tie cilvēkus interesē vairāk nekā vecais dzīvojamais fonds. Tirgū nonāk aizvien vairāk jaunu projektu. Šādas tendenču izmaiņas Tallinas tirgū bija vērojamas pirms septiņiem-astoņiem gadiem, bet Viļņā — pirms pieciem. Starp citu, daudzi jaunie igauņi, kas no Igaunijas aizbrauca 2000.-2010. gados, tagad pamazām sāk atgriezties. Ceru, ka Latvijā būs tāpat. Tagad jūsu valsts cenšas piesaistīt Rīgai lielās korporācijas, meklē motivāciju investoriem.

Pēdējos gados intensīvi pieaug Latvijā ienākošo Igaunijas attīstītāju kompāniju skaits — Hepsor, Merks, Pro Kapital, Kaamos, Invego, Reterra... Igaunijas tirgus ir pārsātināts, un tādēļ viņi meklē jaunas iespējas. Gruntsgabalu cenas Tallinā ir ievērojami augstākas nekā Rīgā. Igaunijas attīstītājiem uzsākt kādu projektu Vācijā ir grūts uzdevums, bet Latvija ir tuva un saprotama.

Lūk, arī tie investori, kuri veido īres īpašumu portfeli, arvien biežāk uzskata par loģisku pirkt dzīvokļus Rīgā un nevis Tallinā, jo īres ienākumi ir līdzvērtīgi, bet iegādes cenas Igaunijas galvaspilsētā ir ievērojami augstākas, līdz ar to atdeve zemāka.

Es ticu Rīgai! Nesen klausījos raidierakstu, kurā igauņu kompānijas Merks vadītājs stāstīja, ka 2024. gads bija kompānijas 30 gadu pastāvēšanas laikā pirmais gads, kuru noslēdzot, tā Latvijā pārdeva vairāk dzīvokļu nekā Igaunijā. Tas demonstrē jūsu potenciālu. Un tas ir optimistisks!

— Kādu praktisku padomu jūs dotu potenciālajiem investoriem?

— Katrs investors pats izvēlas, kur ieguldīt savu naudu. No savas pieredzes varu tikai ieteikt investēt dažādos projektos un ne līdz maksimumam. Nevajag visus ietaupījumus ieguldīt vienā konkrētā projektam — kā mēdz teikt, nevajag likt visas olas vienā grozā. Turklāt ir ieteicams izvēlēties dažādus produktus. Es pats katru mēnesi investēju platformā Estateguru, taču man ir arī cits akciju, fondu vērtspapīru un izīrējamu dzīvokļu portfelis. Galvenais ir tas, ka šajā sarakstā Estateguru izskatās ļoti cienījami — tā ir investīciju platforma, kurā investora riski ir aizsargāti ar kredīta hipotēku.