Uzņēmuma LNK Properties pārvaldīto Rīgas komerciālo platību noslogojuma līmenis ir 95%. Tas ir augsts rādītājs, taču LNK Properties ambīcijas ir panākt gandrīz 100% platību noslogojumu. Viens no svarīgākajiem instrumentiem šī mērķa sasniegšanai ir elastīgu un uzticamu attiecību veidošana ar nomniekiem. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāstīja LNK Properties valdes loceklis Pāvels Broitmans, kurš arī dalījās iespaidos par komerciālo nekustamo īpašumu tirgu un uzņēmuma nākotnes plāniem.

– LNK Properties mājaslapā norādīti deviņi komerciālie kompleksi, kuri pieder jūsu uzņēmumam un to telpas tiek iznomātas. Par kādiem absolūtiem skaitļiem ir runa? Un kā šīs platības tiek dalītas pēc to funkcionālā pielietojuma?

– Šobrīd mēs pārvaldām vairāk nekā 100 000 kvadrātmetru savas komerciālās platības. Jaunākais papildinājums – pilnībā atjaunotais un 2024. gadā ekspluatācijā nodotais biroju komplekss Rīgā V118, kas kļuva par LNK Properties galveno biroju, te arī notiek mūsu saruna. Komerciālo objektu portfeļa sadalījums ir: aptuveni 60% ir ražošanas un noliktavu telpas, 30% – biroji un 10% – tirdzniecības telpas.

– Kā jūs atrodat līdzsvaru starp šiem nekustamā īpašuma veidiem – ko attīstāt vairāk, ko mazāk?

– Tas galvenokārt atkarīgs no projekta atrašanās vietas. Ja tas atrodas centrā, kur kūsā dzīvība un ir liela cilvēku plūsma,  priekšroka tiek dota tirdzniecības un biroju telpām, pie kam svarīgs nosacījums ir autostāvvietu pieejamība. Rīgas mikrorajonos uzsvaru liekam uz ražošanas un noliktavu telpām. Piemēram, Dienvidu vārtos un Baltijas industriālajā parkā, kas atrodas Dārzciemā, tikai 30% no kopējās platības aizņem biroji un tirdzniecības telpas, bet pārējie 70% ir noliktavu un ražošanas telpas. Visiem labi zināmā formula ir nemainīga: vieta, vieta un vēlreiz vieta, plus potenciālo nomnieku biznesa vajadzībām atbilstošas ērtības.

– Kādas ir jūsu izjūtas par Rīgas komerciālo telpu tirgus aktivitāti? Kādas izmaiņas esat novērojuši pēdējos gados?

Pēdējo gadu laikā situācija biznesā nav bijusi iepriecinoša, jo gandrīz visās Latvijas ekonomikas nozarēs vērojama lejupslīde vai stagnācija. Tas, protams, ietekmē arī komerciālās telpas. Negatīvās tendences vairāk jūtamas biroju un tirdzniecības segmentos, kamēr ražošanas un noliktavu sektors bijis stabilāks.

– Vai tas kavē LNK Properties attīstīt jaunus projektus?

Mēs esam daļa no Latvijas biznesa vides, un ekonomikas stāvoklis ietekmē arī mūs. Kad situācija ir stabila un pieprasījums augsts, esam gatavi aktīvi attīstīt jaunus projektus. Taču stagnācijas un neskaidrības apstākļos esam piesardzīgāki un fokusējamies uz jau esošajiem projektiem, turpinot attīstību, bet jau lēnākā tempā.

– Tātad jūs esat nostiprinājušies savās pozīcijās un neko jaunu neattīstāt?

– Ne gluži. Mēs turpinām attīstīt un uzlabot projektus, kas jau ir mūsu portfelī. Pašlaik lielākos darbus veicam Granita Industrial Park Granīta ielā 15. Renovējam un paaugstinām energoefektivitāti visām esošajām ēkām, kā arī projektējam ap 80 000 m2 jaunu industriālu un noliktavas platību. Drīzumā plānojam uzsākt jaunas 7 000 kvadrātmetru ražošanas un noliktavu ēkas būvniecību. Šis ražošanas un noliktavu komplekss nākotnē tiks papildināts ar desmit ēkām, kuru kopējā platība pārsniegs 100 000 kvadrātmetru. Uzskatām šo projektu par ļoti perspektīvu.

Turpinām paplašināt arī biznesa parku Dienvidu vārti, kura telpu kopējā platība tiks papildināta vēl ar 5000 m2.

Turpinām attīstīt arī Kalnciema Biznesa parku. Šobrīd tajā ir 13 000 kvadrātmetru biroju un noliktavu telpu. Ir izstrādāts jaunas ēkas projekts, un būvniecību plānojam sākt 2025. gadā.

–  Cik liela daļa no LNK Properties pārvaldītajām komercplatībām pašlaik ir brīvas?

– Kopumā mums nav daudz telpu, kas nav iznomātas, – apmēram 3-4%.

– Šī brīža apstākļiem tas ir lielisks rādītājs!

– Protams. Taču mēs esam ambiciozi un esam pieraduši, ka iepriekšējos gados darbojāmies ar gandrīz 100% platību noslogojumu.

– Kā nosakāt cenu politiku nomniekiem?

– Konkurence tirgū ir liela, tāpēc mēs rūpīgi analizējam mūsu konkurentu piedāvājumus. Mūsu mērķis ir piedāvāt vienu no labākajām cenas un kvalitātes attiecībām. Tiecamies būt ne pārāk dārgi, ne pārāk lēti, bet optimāli. Ja tirgus pieļauj augstāku cenu, to izmantojam, bet sarežģītākos apstākļos esam gatavi kompromisiem. Mūsu prioritāte ir ilgtermiņa stabilitāte – svarīgāk ir, lai telpas būtu aizņemtas un nodrošinātu pastāvīgu ienākumu plūsmu.

– Sarunas sākumā minējāt, ka nekustamo īpašumu tirgus rūpīgi seko līdzi banku kredītu procentu likmju samazināšanai. 2024. gadā Eiropas Centrālā banka tās jau trīs reizes samazināja. Vai esat pamanījuši situācijas uzlabošanos?

– Ietekme pagaidām ir neliela, tā ir drīzāk psiholoģiska – tirgus spēlētāji redz, ka ir pozitīvs virziens un tas uzlabo kopējo uzņēmēju noskaņojumu. Viņi pauž cerību, gaidot pozitīvas pārmaiņas ekonomikā, runā par iespējām paplašināties tuvākajā nākotnē vai uzsākt jaunu biznesu, kam būs nepieciešamas papildu telpas.

– Vai jums ir augsta nomnieku mainība?

– Tas atkarīgs no segmenta, telpu lieluma un kompleksa atrašanās vietas. Dienvidu vārtos un Granita Industrial Park, piemēram, viss ir 100% iznomāts. Šeit galvenokārt ir lieli nomnieki, kas aizņem plašas telpas, un rotācija ir minimāla. Savukārt kompleksos ar mazām biroju telpām, protams, nomnieki mainās biežāk. Kopējā aina liecina, ka LNK Properties objektos nomnieku mainība ir zema. Ar daudziem klientiem mūs vieno vairāk nekā desmit gadus ilgas attiecības. Tā kā esam vietējais uzņēmums, saprotam Latvijas tirgus specifiku un cenšamies būt elastīgi, operatīvi reaģējot uz pamatotiem nomnieku pieprasījumiem.

– Interesanti, kāda biznesa pārstāvji 2024. gadā kļuva par jūsu objektu jaunajiem nomniekiem?

– Tie ir dažādu nozaru pārstāvji. Biroju ēkā V118 telpas nomā IT uzņēmums, pazīstamais biļešu tirdzniecības uzņēmums Biļešu serviss,  starptautisks tiešsaistes spēļu uzņēmums TonyBet.

– Kādi atribūti ir nepieciešami A klases biroju kompleksam, lai tas piesaistītu potenciālos nomniekus?

– Tas ir standarta komplekts: laba un izteiksmīga arhitektūra, A klases energoefektivitāte. Darba telpām jābūt gaišām, ar patīkamu dizainu. Koplietošanas telpām jābūt aprīkotām ar dažādu funkcionalitāti, tām jābūt tīrām, koptām, reprezentablām un jāveicina pozitīva noskaņa, kas motivē produktīvam darbam. Papildus jābūt kafejnīcām, terasēm, velosipēdu novietnēm, dušas kabīnēm, kur var nomazgāties tie, kas uz darbu brauc ar velosipēdu. Pēdējo gadu tendence – obligāti jābūt elektroauto uzlādes stacijām. Autostāvvietu jautājums ir būtisks. Šajā ziņā mūsu V118 kompleksam ir ievērojamas priekšrocības salīdzinājumā ar konkurentiem. Par labu praksi uzskata, ka biroju kompleksam jānodrošina viena auto stāvvieta uz katriem iznomājamo telpu 50 kvadrātmetriem. Rīgas centrā daudziem projektiem šis rādītājs ir viena auto stāvvieta uz 100 kvadrātmetriem. Savukārt mums V118 tā ir viena auto stāvvieta uz katriem telpu 30 kvadrātmetriem. Ir pieejama atsevišķa stāvvieta nomniekiem un liela autostāvvieta klientiem, kurā vienu stundu var atstāt automašīnu bez maksas. Tas ir bonuss. Tāpat kā tas, ka gājiena attālumā no V118 atrodas sabiedriskā transporta pieturas.

– Sporta infrastruktūra – mēs runājam par LNK Sporta parku, kas ietver objektus 65 000 kvadrātmetru platībā, tostarp sešus futbola laukumus ar mākslīgo un dabīgo segumu – vai tas ir mecenātisms, vai ar to var pelnīt?

– Tas ir projekts dvēselei, bērniem, futbola attīstībai un tā popularizēšanai jauniešu vidū. Taču mēs darām visu iespējamo, lai šis komplekss būtu pašpietiekams un varētu dzīvot bez papildus ieguldījumiem no mūsu puses. Par lielu peļņu runas pagaidām nav, taču plānojam sasniegt pozitīvu bilanci. Mūsu lepnums – futbola klubs RFS, kas jau trešo reizi, pēdējo četru gadu laikā, ir kļuvis par Latvijas čempioni un veiksmīgi piedalās UEFA Eiropas līgā, – palīdz popularizēt šo projektu un sniedz pozitīvu piemēru.

– Vai meklējat jaunus zemes gabalus projektiem?

– Mēs pastāvīgi pētām iespējas iegādāties zemes gabalus vai ēkas, kuras var renovēt un pārveidot par mūsdienīgiem komerciāliem vai dzīvojamiem objektiem. Tāpat kā visi tirgus spēlētāji, arī mēs katru investīciju rūpīgi izvērtējam, balstoties uz mūsu redzējumu un pieredzi.

– Vai ar nomnieku piesaisti nodarbojaties paši?

– Dažādi. Mums jau ir sava atpazīstamība tirgū, taču mēs sadarbojamies arī ar vadošajiem komerctelpu segmenta ekspertiem, tādiem, kā, Colliers, Kivi Real Estate, Newsec, Rent in Riga, Latio... Tā ka esam atvērti dažādām iespējām.

– Latvijas komerctelpu tirgus perspektīvas varētu uzlaboties, ja mēs spētu motivēt starptautiskos uzņēmumus atvērt savas filiāles pie mums. Vai mēs varēsim tos piesaistīt?

– Mums tie ir jāpiesaista! Taču, lai to izdarītu, Latvijai jāpiedāvā  stabilāki un saprotamāki apstākļi biznesa veidošanai. Tiem jābūt labākiem par mūsu kaimiņvalstīm – Lietuvu un Igauniju. Starptautiskajam biznesam ir jāizsaka tāds piedāvājums, no kura būtu grūti atteikties!

– Vai tas ir politisks jautājums?

– Jā, šeit liela nozīme ir politikai, nodokļu sistēmai un likumdošanai. Valstij ir jāizveido izdevīgs piedāvājums, un uzņēmējdarbības vide tam pielāgosies. Latvijas attīstītāji ir gatavi nodrošināt atbilstošas biroju un noliktavu telpas starptautiskiem uzņēmumiem, ja šāda iespēja radīsies.

– Kādi ir uzņēmuma mērķi nākamajiem pieciem gadiem?

– Mēs turpināsim attīstīties soli pa solim, cerot uz stabilu ekonomikas izaugsmi Latvijā. Tā nebūs ļoti strauja, taču no punkta, kurā atrodamies šobrīd, jāsāk virzīties uz augšu.