Rīga, 2018. gada 5.janvāris – CBRE Baltics ir apkopojusi tendences komercsektoros, kas šogad turpinās attīstīties ar lielāku jaudu. “Komercīpašumu tirgus turpinās būt aktīvs, gan jaunu objektu ziņā, kas tiks pabeigti un uzsākti nākamgad, gan arī novērosim jaunu tirgus spēlētāju ienākšanu tirgū – kā nomniekus, tā arī investorus”, norāda Vineta Vigupe, Analītikas un darījumu konsultāciju daļas vadītāja.

Industriālais sektors: turpinās attīstīties vienotā ritmā ar ekonomiku, pamazām robežas starp tirdzniecības telpām un noliktavām izzudīs, ir pārliecināti CBRE eksperti.

Eiropā aizvien vairāk ir vērojama tendence, kur turpina strauji attīsties mazumtirdzniecības un loģistikas nekustamā īpašuma risinājumu integrācija, savukārt e-tirgotāji meklē fiziskas tirdzniecības vietas un tradicionālos mazumtirgotājus, tādējādi nostiprinot tiešsaistes kanālus un pārveidojot savu noliktavu risinājumus.

Latvijā arī savas pozīcijas nostiprina loģistikas ķēdes, kurām ir nepieciešams modernizēt un paplašināt jau esošās industriālās platības. Šī tendence turpināsies arī nākamajos gados. Piemēram, Rīgā tiks paplašināts RIMI loģistikas centrs, DEPO un tirdzniecības veikalu ķēde Lidl ir paziņojuši par loģistikas centru būvniecības plānošanu. Pieaugot e-komercijas apjomiem nākamajos gados, pieaugs vajadzība pēc maziem loģistikas cross-dock termināliem pilsētas robežās, tādējādi nodrošinot ātru piegādi, kas pieaugošas konkurences apstākļos ieņems aizvien svarīgāku lomu. Tāpat pieaugs pieprasījums pēc modernām noliktavām pilsētas robežās. Tas ko mēs redzam IKEA nekustamā īpašuma produkta veidošanas pieejā, ka vienā lielā īpašumā (retail warehouse) ir apvienotas vairākas funkcijas, nodrošinot gan noliktavas, piegādes servisa funkcijas, tajā pašā laikā arī nodrošinot specializētas izklaides iespējas bērniem.

Ja 2015.-2016.gads iezīmējās ar jauna attīstības cikla atsākšanos, pateicoties kuram ir atsākusies spekulatīvā fonda būvniecība, tad šogad turpinājās jau iepriekš iesākto projektu pabeigšana. Šogad ir pabeigti veiksmīgi projekti Piedrujas ielā (Baltijas Industriālais parks) un Ulmaņa gatvē (Ulmaņa Industriālais Parks). Arī Balt Cargo Solutions un Elipse BLC paplašināsies esošajās lokācijās. Ķekavā šobrīd būvniecības beigu stadijā atrodas VGP Park Ķekava projekta 1.kārta, kas uz šo brīdi ir pilnībā iznomāta.

Latvijā (Rīgā un Pierīgā) pēdējos gados industriālais segments ir atradies ļoti stabilā situācijā, tirgū nebija vērojamas būtiskas nomas maksas izmaiņas un ir paredzams, ka arī nākamais gads būs tikpat stabils. Šogad tirgus turpināja absorbēt atbrīvotās telpas, kas bija nonākušas tirgū, pateicoties bijušo nomnieku relokācijai uz citām telpām. Nākamgad pieprasījums pēc modernām noliktavām varētu pieaugt, kas savukārt veicinātu jaunu industriālo objektu būvniecības uzsākšanos. Lielākā daļa no tiem tiks būvēti konkrētu kompāniju/nomnieku vajadzībām. Nākotnē iezīmējas vairāku lielāku industriālo parku teritorijas-ap lidostu Rīga, kā arī intermodālā termināla attīstīšana Salaspilī.

Biroju sektors: saskaņā ar pētījumu, 45% kompāniju apsver lēmumu mainīt pašreizējo biroju nākamo trīs gadu laikā

Kā galveno tendenci Baltijas biroju tirgū var minēt arvien pieaugošo pieprasījumu pēc fleksibliem birojiem (flexible offices) ar ļoti elastīgu plānojumu un izmantošanas iespējām laikā un telpā. Fleksiblie biroji iedalās vairākos paveidos, kā vienu no straujāk augošajiem tieši Rīgā var minēt gan kopstrādes (co-working) telpas, gan aprīkotas biroju vietas, nodrošinot darbiniekus ar visiem biroja darbam nepieciešamajiem pakalpojumiem. Pieprasījums pēc šādām telpām turpinās pieaugt, galvenokārt pieaugošo start-up uzņēmumu vidū.

Biroja tirgus pamazām kļūs aktīvāks 2018. gadā, jo to galvenokārt noteiks ekonomiskās izaugsmes nostiprināšanās Baltijas reģionā. Starptautiskām kompānijām šī būs daļa no uzdevuma, lai moderno biroju telpas atrastos tādās vietās un īpašumos, kas palīdzēs viņiem īstenot talantu piesaistīšanas stratēģijas un korporatīvā zīmola mērķus.

Protams, joprojām noteicošais faktors Latvijā lielākai daļai kompāniju būs kopējais ikmēneša maksājums par biroja telpām. Tomēr, uzlabojoties ekonomiskajai situācijai un palielinoties konkurencei par kvalificēta darbaspēka piesaisti, nākotnē kompānijas aizvien vairāk būs spiestas domāt par motīviem, kas piespiedīs pievērst uzmanību darbaspēka vajadzībām, jo īpaši nozarēs, kur ir vērojams ierobežots darbaspēks vai darba veikšanai ir nepieciešamas specifiskas iemaņas vai pieredze. Nākamajos divos gados pieaugs lielāka interese par darbinieku labsajūtu, darba vides kvalitāti, kas savukārt ietekmēs kompāniju vadības lēmumus biroja telpu atlases procesā, arvien lielāku uzmanību pievēršot kvalitātei.

Šogad tika nodotas ekspluatācijā apjoma ziņā lielākās spekulatīvās biroju ēkas pēc piecu gadu pārtraukuma, kas sekoja pēc krīzes iestāšanās. Kopējā moderno biroju vakance šobrīd tuvojas 3% atzīmei (spekulatīvajiem birojiem vakance ir ap 4.5%). Joprojām, neskatoties uz jaunu biroju ēku nodošanu tirgū, kvalitatīvs piedāvājums ir ļoti ierobežots, īpaši Rīgas pilsētas centrā. Šogad biroju tirgus aktivitāte (take-up) ir pieaugusi par 17%, salīdzinot ar 2016. gadu un lielākoties to sastādīja esošo kompāniju paplašināšanās vai pārcelšanās uz citu vietu. Tirgū ir ienākušas jaunas ārvalstu kompānijas, tādas kā Webhelp, Arvato, arī esošie ārpakalpojumu un dalīto pakalpojumu centri (SSC/BPO) turpināja paplašināties.  Strauji augošais informācijas tehnoloģiju (IT) sektors Latvijā arī nākamgad turpinās būt visaktīvākais nomnieks biroju sektorā.

Nākamgad ir sagaidāma lielāka tirgus aktivitāte, ekspluatācijā tiks nodotas vairākas jaunas biroju ēkas, kas veicinās esošo kompāniju pārcelšanos no vienas lokācijas uz otru. Nozīmīgākas pārmaiņas tirgū sagaidāmas 2019.gadā, kad biroju projekti, kas šobrīd ir būvniecības stadijā, tiks realizēti. Tas arī norādīs uz jauna biroju sektora cikla sākšanos.

Tirdzniecības sektors: Turpināsies jaunu objektu būvniecība, kā arī jaunu nomnieku piesaistīšana objektiem, kuri atrodas gan būvniecības, gan plānošanas stadijā.

Šobrīd Eiropā fiziskais veikals un tā mijiedarbība ar patērētāju mainās. Tirgotājiem nepietiek tikai ar veikalu, kas nav pilnībā integrēts tirgotāja tiešsaistes portāla stratēģijā. Patērētājiem ir tieši saprotams, ka viņi varēs tieši tādā pašā veidā mijiedarboties, neatkarīgi  no tā, vai tas notiek tiešsaistē vai bezsaistē.

Latvijā jaunu tirdzniecības centru būvniecība šobrīd atrodas aktīvā būvniecības stadijā. Ir uzsākta tirdzniecības centru - Alfa un Origo - paplašināšana, kā arī Akropoles būvniecība rit pilnā sparā. Ņemot vērā, ka šo projektu pabeigšana ir plānota 2019.gadā, būtisku ietekmi uz tirdzniecības sektoru nākamgad tas neizraisīs. 2018. gadā turpināsies jaunu starptautisku zīmolu ienākšana tirgū, galvenokārt sporta, modes, apavu un mājas interjera preču segmentos.

Viens no lielākajiem notikumiem tirdzniecības sektorā 2017.gadā bija Prismas iziešana no Latvijas un Lietuvas tirgiem, līdz ar to šobrīd joprojām turpinās atbrīvoto tirdzniecības platību transformācija saskaņā ar jauniem konceptiem un atbilstoši jauno nomnieku prasībām. Viens no vadošajiem pārtikas mazumtirgotājiem - Maxima, arī nākamgad turpinās paplašināt savu tirgus daļu vadošajos tirdzniecības centros Rīgā. Lai gan Vācijas pārtikas mazumtirgotāja giganta plāni attiecībā uz Latvijas tirgus daļas iekarošanu vēl nav oficiāli paziņoti, šogad Lidl pārstāvji stratēģiski uzsāka zemes gabalu uzpirkšanu tirdzniecības un loģistikas centru būvniecībai.

Tirdzniecības sektors turpināja būt aktīvs, savukārt kopējais tirdzniecības apjoma pieaugums ir piezemētāks nekā pagājušajā gadā. Jāpiemin, ka 2017. gadā bija vērojams apgrozījuma pieaugums lielākajos tirdzniecības centros, un lielā mērā tas ir sasniegts, pamatojoties uz vidējās pirkuma cenas pieaugumu. Joprojām skaidrāk tiks nodalīti pirmās kategorijas (prime) tirdzniecības centri no pārējiem, izpaužoties atbilstošās nomas maksas korekcijās. Pieaugošā inflācija, jaunā nodokļu sistēma, kas stāsies spēkā no 2018. gada 1.janvāra, mājsaimniecību kredīti, kā arī dzīvokļa iegādes pirmās iemaksas iekrājumi, varētu kavēt patēriņa preču iegādes pieaugumu. Privātā patēriņa pieaugums nākamgad Latvijā joprojām saglabāsies stabils, pieaugot par vidēji 3.7%, Rīgā un Pierīgā pieaugums sagaidāms lielāks -ap 4.6%. 

Viesnīcu sektors: viesnīcu piedāvājums turpina pieaugt, būs vērojama vairāku viesnīcu būvniecības pabeigšana un atjaunošana, sagaidāma jaunu operatoru/zīmolu ienākšana 

Atšķirības starp galvenajām viesnīcu koncepcijām nākotnē kļūs vēl izteiktākas. No vienas puses, arvien pieaug ierobežoto pakalpojumu koncepciju attīstība, kas gandrīz pilnībā vērsta tikai uz istabu pārdošanu un ļoti ierobežotas papildu ieņēmumu plūsmas nodrošināšanu, piemēram, ar restorānu ierīkošanu (piemēram, Park inn by Radisson Residence Riga Barona koncepts). Lai paplašinātu pakalpojumu piedāvājumu saviem viesiem, daži no šiem zīmoliem arvien vairāk iesaistās stratēģiskajās partnerībās ar veiksmīgiem pārtikas un dzērienu (F&B) operatoriem vai uzņēmumiem, kas atrodas netālu no viesnīcas, tostarp veselības klubiem un sporta zālēm. Šis koncepts īpaši veiksmīgs “strādā” pilsētās, un tas ļauj operatoriem maksimizēt peļņu, maksimāli piedāvājot numurus viesiem un vienlaikus nodrošinot pieeju citiem pakalpojumiem.

No otras puses ir viesnīcu uzņēmumi, kas investē apjomīgus līdzekļus F&B sektorā un publiskās telpas attīstīšanā, lai palielinātu peļņu, izmantojot ieņēmumus, kas nav tieši saistīti ar numuru pārdošanu. Šādas viesnīcas arvien vairāk kļūst par pieprasītu izklaides un pulcēšanās vietu ne tikai tūristiem, bet arī iedzīvotājiem, biroju darbiniekiem, tādējādi nodrošinot socializēšanās funkciju (piemēram, Pullman Riga Old Town rīko brančus) arī cilvēkiem no malas.

Šogad pabeigtās viesnīcas Rīgā:

NAME	COUNTRY	CITY	ADDRESS	OPERATOR	STATUS	YEAR	STARS*	ROOMS
Grand Hotel Kempinski Riga	Latvia	Riga	Aspazijas bulvāris 22, Rīga	Kempinski Hotels	Completed	2017 Q3	5*	141
Park inn by Radisson Riga Valdemara	Latvia	Riga	Kalnciema street	Carlson Rezidor Hotel Group/park Inn	Completed	2017 Q1	3_4	178
Grand Poet by Semarah	Latvia	Riga	Raina boulvard 5/6	SemaraH Hotels	Completed	2017 Q4	4_5	170
Hotel Relais le Chevalier	Latvia	Riga	Kalku 20, Old Riga	Jevgenijs Nahamans	Completed	2017 Q3	NA	23

 

Rīgas viesnīcu fonds šogad palielinājās par 512 numuriem, ieskaitot grandiozo pieczvaigžņu viesnīcas Grand Hotel Kempinski Riga atvēršanu. Arī 2018. gads Latvijā jaunu viesnīcu ziņā būs bagātīgs, ir plānots pabeigt trīs jaunu viesnīcu būvniecību ar kopējo numuru skaitu – 347, kā arī tirgu tiks piedāvāti 250 renovēti numuri. Kā viens no lielākajiem notikumiem 2018. gadā būs jaunu operatoru ienākšana tirgū, kas palielinās konkurenci starp operatoriem.

Neskatoties uz jaunu viesnīcu piedāvājumu tirgū, numuru noslogojums Rīgā šogad turpināja pieaugt un šī tendence turpināsies arī nākamajā gadā. Ņemot vērā konkurences palielināšanos viesnīcu sektorā, viesnīcu operatoriem būs jāveic virkne mērķtiecīgu pasākumu, lai saglabātu esošos klientus, lielāku uzmanību pievēršot precīzākai mērķauditorijas noteikšanai un produkta pozicionēšanai tirgū, jo papildus tiešajiem konkurentiem tirgū palielinās arī īstermiņa īres dzīvokļu piedāvājums.

Ja salīdzina 2017. gada viesnīcu numuru vidējo noslogojumu Latvijā un Rīgā, tad, salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, Latvijā (44%) un Rīgā (55%) tas ir pieaudzis par 1.7 (līdz 45.7%) un 1.1 (līdz 56.1%) procentu punktiem attiecīgi.

Īres tirgus sektors: Micro-living kā nākotnes potenciāls gan iedzīvotājiem, gan investoriem

Šis sektors gan Eiropā, gan Baltijas valstīs vēl ir attīstības sākumposmā ar tendenci attīstīties nākamajos gados. Nākotnē, daudzīvokļu īres mājokļi arvien vairāk iekļaus sevī viesmīlības elementus un virzīsies uz pilna servisa piedāvājumu. Konsjerža pakalpojumi, automašīnu koplietošana, iekšējās lietošanas SPA un sporta zāles kļūs arvien izplatītākas šādos namos. Paredzams, ka, īstenojoties šai tendencei, apsaimniekošanas izmaksas pieaugs, kā arī veidos ievērojami lielāku daļu no kopējām uzturēšanās izmaksām.

Investīciju tirgus: aktivitāte turpināsies arī nākamgad

Investoriem galvenais izaicinājums 2018. gadā būs kvalitatīvāko komercīpašumu darījumu iegāde esošajā cikla posmā. Lielākā daļa lielāko Eiropas investīciju tirgu jau sasniegusi pilnu kapacitāti, un tiem ir ierobežotas iespējas turpināt izaugsmi. Vācija, kas ir galvenais investīciju pieauguma virzītājspēks Eiropā pēdējo 18 līdz 24 mēnešu laikā, visticamāk, 2017. gadā sasniegs rekordaugstu investīciju apjomu. Citi reģioni, kuros jau ir vērojams līdz šim nereģistrēts investīciju aktivitāšu līmenis, ir Beniluksa valstis, Centrālā un Austrumu Eiropa, Ziemeļvalstis un Dienvideiropa.

Investīciju tirgus Baltijas reģionā šogad ir bijis aktīvs, lielāko investīciju apjomu realizējot Igaunijā un Lietuvā. Interese par Baltijas reģionu nākotnē palielināsies, jo investori turpinās skatīties Centrālās Eiropas un Baltijas reģiona virzienā, meklējot lielākas ienesīguma likmes, salīdzinot ar Rietumeiropu, priekšroku dodot kvalitatīviem objektiem galvaspilsētās ar stabilu naudas plūsmu. Šī gada trīs ceturkšņos investīciju apjoms Baltijas valstīs bija pārsniedzis pagājušā gada līmeni par 4.5%, tāpēc ļoti iespējams līdz gada beigām noslēgto investīciju darījumu apjoms sasniegs iepriekšējā gada līmeni, kas bija 870 miljoni eiro.

Latvijā kopējais investīciju apjoms šī gada vienpadsmit mēnešos ir sasniedzis 165 miljonus eiro, no kurām 50% tika investētas biroju sektorā, otrajā un trešajā vietā atstājot tirdzniecības sektoru (26%) un industriālo sektoru (16% no visa investīciju apjoma) attiecīgi.

Šogad investīciju apjoms Latvijā ir vērojams mazāks nekā iepriekšējos gados, jo lielākās īpašnieku maiņas ir jau notikušas un tirgū ir vērojams investoru prasībām atbilstošu, likvīdu objektu trūkums. Šī problēma ir vērojama ne tikai Latvijā, bet gan visā Eiropā, tāpēc nākamgad investīciju tirgus virzītājspēks varētu būt privāto īpašnieku vēlme pārdot savus īpašumus, kā arī pieprasījuma palielināšanās sekundāro komercīpašumu tirgū. Šogad Latvijā ir vērojami daudz mazu investīciju darījumu, galvenokārt ar objektiem, kuros ir jāiegulda lielas investīcijas, ar potenciālu palielināt ienākumus nākotnē. Iespējams, ka vietējie attīstītāji un oportūnistiskie investori varētu nākamgad izmantot tirgus likviditāti un pārdot savus investīciju objektus, kuri jau ir sasnieguši plānotos atdeves rādītājus.

Pēdējos gados ienesīguma likmes ir kritušās galvenokārt pateicoties zemajām noguldījumu likmēm, kurām pieaugot, tās varētu ietekmēt arī komercīpašumu sektoru. Lai gan jāpiemin, ka noguldījumu likmes nav spēcīgākais virzītājspēks komercīpašumu ienesīgumā. Vienādojums ir sarežģīts un sastāv no sagaidāmā nomas pieauguma, likviditātes, investoru noskaņojuma, pašu kapitāla cenas, sagaidāmām valūtas maiņas kursa svārstībām, lēmumu pieņemšanas novilcināšanas par to, kur ieguldīt un vai ieguldīt/pārdot tieši šobrīd, kā arī citiem faktoriem. Nākamgad vēl joprojām sagaidāma ienesīguma likmju lejupslīde, kas potenciāli nostabilizēsies 2018.gada beigās pirms tās atkal pieaugs, atkarībā no nekustamā īpašuma fonda struktūras un ārējiem faktoriem.