Latvijā strauji pieaug nekustamā īpašuma projektu skaits, kuru attīstību finansē pūļa finansējuma uzņēmums Estateguru. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta Estateguru Latvia vadītājs, Aleksandrs Mežapuķe, atzīstot, ka praktiski visi projekti ir noturējušies uz ūdens un ir kļuvuši veiksmīgi, lai gan vairāk darba radīja būvniecības izmaksu kāpums un loģistikas ķēžu izjukšana. Aleksandrs mūsu sarunā stāstija, kā strādā Estateguru pašreizējos apstākļos.

– Rīgas un tās apkārtnes nekustamā īpašuma tirgū pēdējos gados pieaug popularitāte frāzei “Finansē Estateguru” Vai jūsu uzņēmumam sākušies zelta laiki?

– Runāt par zelta laikiem tas ir pārspīlējums. Pēdējais gads bijis sarežģīts – tas prasījis pastāvīgu operatīvu iejaukšanos - saka Aleksandrs Mežapuķe. - No vienas puses, saskārāmies ar to, ka vairumam uzņēmēju, kuri nekustamā īpašuma projektu attīstībai saņēma līdzekļus no Estateguru, augušas būvniecības izdevumu tāmes. Būvmateriālu, tehnikas nomas un darba spēka cenu pieauguma dēļ, tā izrādījās ievērojami augstāka. Nācās meklēt risinājumus būvdarbu papildu finansēšanai, lai objektus varētu pabeigt.
Tāpat mūsu bizness ir ļoti atkarīgs no investoriem, kuri piešķir finansējumu apstiprinātajiem projektiem. Tirgus turbulences apstākļos, īpaši ar kara sākumu Ukrainā, cilvēki bija piesardzīgi veicot ieguldījumus. Rietumeiropas klienti, baidījās, ka pēc Ukrainas nākamais uzbrukums varētu būt Baltijas valstīm. Vienubrīd pat nereaģēja uz Latvijas projektiem. Situācija sāka uzlaboties pavasara otrajā pusē - lielākie Eiropas institucionālie investori apskatījās apkārt, nomierinājās un atkal sāka meklēt labākās iespējas ieguldījumiem. Viņiem sekoja arī privātpersonas. Runājot tieši par Latviju, mūsu darba rezultāti 2022. gada pirmajos piecos mēnešos ir pat labāki nekā iepriekš šajā periodā. Atzīmēšu, ka no ārzemniekiem, kuri investē Latvijas objektos, visaktīvākie ir vācieši.

– Cik Latvijas nekustamā īpašuma projekti šobrīd attīstās sadarbībā ar Estateguru?

– Mēs strādājam deviņās valstīs. Ja runājam tikai par Latviju, tad pavasara beigās mums bija deviņdesmit aizņēmēji, kuri saņēma naudu nekustamā īpašuma projekta attīstībai. Projekti ir dažādi - sākot ar plašiem dzīvokļiem pirmskara mājās, kur uzņēmēji veic pārplānošanu, sadala atsevišķas kompaktas dzīvojamās telpas un izpārdod, un beidzot ar lielāko – būvniecības procesā esošo dzīvojamo kompleksu Salaspilī Rīgas Vārti, kurā pieejami 93 dzīvokļi.
Latvijā pakāpeniski pieaug aizņēmēju skaits, kuri izvēlas aizdevumu saņemt Estateguru platformā. Tas ir pateicoties, ka daudz strādājam, lai piesaistītu jaunus klientus. Ar veiksmīgi realizēto projektu pieaugumu, mums nekustamā īpašuma tirgū sāk aizvien vairāk uzticēties. Daudzi partneri, kuri ir pabeiguši projektu, izmantojot mūsu platformu, atkal griežas pie mums, uzsākot jaunu projektu. Mēs to redzam statistikā. Pūļa finansējuma modelis būtiski atšķiras no klasiskajām banku attiecībām, teikšu, ka tās ir vienkāršākas un atklātākas. Tādēļ pie mums vēršas arī tie Latvijas uzņēmēji, kuri vēlas īstenot jaunus nekustamā īpašuma projektus ārpus mūsu valsts. Ir piemēri, kad Latvijas uzņēmumi meklē finansējumu projektiem Spānijā vai Norvēģijā. Tādējādi Latvijas uzņēmēji, kas mērķtiecīgi virzās uz attīstību un izaugsmi, diversificē savus riskus ģeopolitiskās un ekonomiskās nestabilitātes apstākļos.

– Vai šī nestabilitāte kaut kādā veidā ir ietekmējusi jūsu finanšu resursu izmaksas?

– Tāpat kā citur pasaulē, arī mums ir augušas finanšu izmaksas. Nedaudz, apmēram 1-1,5 procenti.

– Atgriezīsimies pie ievērojami pieaugošajām būvniecības tāmēm…

– Tas ir tas izaicinājums, ar kuru mums nācās saskarties. Būvniecības izmaksas gada laikā palielinājās par 18,7%, materiāli par 25%. Mums, lai saņemtu papildu finansējumu nācās daudz analizēt jaunās projektu tāmes, pārbaudījām, cik pamatoti ir aizņēmēju pieprasījumi pēc papildu finansējuma. Paralēli šim procesam pārskatījām no jauna projektu biznesa plānus – bija nepieciešams saprast, vai būs iespējams pārdot gatavo produktu dārgāk? Jo mums galvenais ir atdot investoriem viņu naudu.
Mēs redzam, ka kopš 2021. gada sākuma īpašumu tirgus Latvijas galvaspilsētā un tās apkārtnē ir būtiski pieaudzis, taču tas nav aizbiedējis pircējus. Bankas turpina kreditēt mājokļu pircējus objektos, kas tiek būvēti ar Estateguru atbalstu. Cenas, kas iepriekš mulsinājušas baņķierus, tagad viņiem nerada jautājumus.

– Izgaismojiet jūsu pieminēto Rīgas Vārti projektu, kam jau vajadzēja būt nodotam ekspluatācijā.

– Būvniecības temps nedaudz palēninājās. Iemesls tam ir straujais būvniecības izmaksu kāpums. Šobrīd projektā Rīgas Vārti viss ir kārtībā – tiek pabeigtas fasādes, notiek apdares darbi mājas iekšienē, uzsākti labiekārtošanas darbi. Paredzams, ka līdz gada beigām projektam tiks pielikts punkts.

– Kāds jums šķiet 2022. gada vidējais tirgus cenu līmenis jauniem un renovētiem mājokļiem?

– Ņemot vērā projektus, kuriem ir saistība ar Estateguru, teikšu, ka jauna mājokļa pircējiem tajā pašā projektā Rīgas Vārti bankas piešķir kredītu dzīvokļu iegādei 1 800 eiro par kvadrātmetru. Jaunbūvju cenas Mārupē sasniedz 2 100 - 2 300 eiro par kvadrātmetru. Tas ir ar pilno apdari. Šībrīža dzīvokļu cenu līmenis galvaspilsētas mikrorajonu jaunbūvēs ir 2 000 - 2 700 eiro par kvadrātmetru.
Ir jāsaprot, ka tie ir projekti, kuru būvniecība sākusies pagājušajā gadā, un tas nozīmē, ka pamata izdevumi būvmateriālu iegādē tika veikti pēc vecajām - vēl ne tik ļoti sadārdzinātajām cenām. Šodien ir grūti pārliecinoši pateikt, cik izmaksās jaunas daudzdzīvokļu mājas būvniecība, un cik izmaksās gatavais produkts 2022. gada beigās vai 2023. gadā. Viennozīmīgi, ka pat jaunajiem budžeta klases projektiem ēkas pašizmaksu cena jau ir lielāka par 1 400 eiro kvadrātmetrā.

– Tas vēl ir pieticīgi - pagājušajā pavasarī, pēc viena pasūtītāja stāstītā, viņš no ģenerāluzņēmēja saņēmis piedāvājumu būvēt jaunbūvi ar pašizmaksu, kas ir augstāka par 2 500 eiro kvadrātmetrā. Viņš atteicās uzsākt projektu.

– Vienmēr atradīsies kāds, kurš mēģinās izmantot situāciju. Tomēr diez vai kaut viens saprātīgs būvnieks piekritīs līgumam ar tik augstu pašizmaksu budžeta klases vai tuvu biznesa klases mājokļa būvniecībai. Būs apgrūtinoši ienesīgi pārdot jaunu mājokli ar šādu pašizmaksu - tā ir augstāka par vietējo iedzīvotāju pirktspēju.

– Kāda veida nekustamā īpašuma attīstīšanai visbiežāk pie jums vēršas? Vai ir pieprasījumi no interesentiem būvēt jaunus ciematus?

– Par ciematiem pie mums griežas salīdzinoši maz. Mēdz, taču piekrītam tādus projektus finansēt tikai tad, ja skaidri pārskatām visu darījuma struktūru: nākotnē ciematam jābūt saskaņotam detālplānojumam un sagatavotiem komunikāciju ierīkošanas projektiem un tāmēm. Vēlamies būt pārliecināti par to, ka aktīvs joprojām būs likvīds arī tad, ja projekta realizācijas procesā kaut kas neveiksies.
Tas, ka jauno ciematu projektu ap Rīgu ir maz, ir nedaudz dīvaini, jo zemes pieprasījums ir liels. Tie, kuri domā par jaunu mājokli, stāv izvēles priekšā - ko tad ņemt? Dzīvokļu piedāvājums jaunajos projektos ir trūcīgs, jaunu gatavo privātmāju arī maz. Cilvēki sāk būvēt paši, turklāt bankas labi finansē šo segmentu. Man šķiet, ka ciematiem ar 15 - 20 zemes gabaliem un tiem pievadītajām komunikācijām jābūt pieprasītiem.

– Vai jums ir svarīgi, kādu produktu tirgos aizņēmējs - ar pilno apdari vai bez tās?

– Nav svarīgi. Skatāmies tikai uz to, ko tirgus pieprasa. Galvenais, lai aizņēmējs varētu pārdot radīto produktu un atdot investoriem izsniegto naudu ar atrunātajiem procentiem. Ja apskatām pieejamo mājokļu segmentu, tad prātīgāk ir piedāvāt dzīvokļus ar pilno apdari. Tas ir ērtāk pircēju mērķa auditorijai - samaksājis pirmo iemaksu, noformējis kredītu, novietojis dīvānu un virtuvi, vari ievākties. No mūsu finansētajiem daudzdzīvokļu projektiem tikai daži tiek piedāvāti bez apdares. Viens no piemēriem bez apdares, sauksim to par klubu, ir 12 dzīvokļu projekts Carnikavā. Pārdošana veicas labi, lai gan ar interjera dizainu klienti nodarbojas paši.
Ļoti uzskatāma ir situācija ar rindu māju projektu Rāmavā, kas atrodas uz Rīgas robežas. Tā pasūtītājs noformēja aizdevumu, rēķinoties ar sekciju pārdošanu par 1 400 eiro kvadrātmetrā, bet nozīmīgu būvniecības izmaksu pieauguma dēļ bija spiests izvest tirgū par 1 800 eiro kvadrātmetrā un izrādījās vinnētājs - tirgus šo cenu pieņēma.

– Ņemot vērā jauno būvniecības pašizmaksu pieaugumu, un to, ka dažus būvmateriālus ir problemātiski iegūt, vai ir vērts gaidīt pieteikumu pieaugumu remonta finansēšanai Rīgas centrā vecajām pirmskara mājām, kuras vēlāk varēs tirgot atsevišķos dzīvokļos?

– Problēma ir tāda, ka šādu namīpašumu pārdošanā ir diezgan maz. Lai tie būtu arī tukši (bez iedzīvotājiem), un lai to vērtība, ņemot vērā remonta izmaksas, ļautu būvētājam izpārdot dzīvokļus sev plusā. Vērojot šo segmentu, varu teikt, ka tieši tajā pasūtītāji sāka realizēt konceptu bez apdares - remontē fasādes, jumtus, kāpņu telpas, maina komunikācijas, bet visu pārējo iedzīvotājiem piedāvā veikt pašiem.
Kopumā pirmskara daudzdzīvokļu māju rekonstrukcija tikai pirmajā acu uzmetienā šķiet vienkāršāka nekā jaunas ēkas būvniecības vadīšana. Manā karjerā bija posms, kad es profesionāli nodarbojos ar veco ēku renovāciju. Un teikšu, ka priekšstats par to, ka kaut ko piekrāso, kaut ko pieremontē, un viss - var tirgot un skaitīt peļņu – ir primitīvs. Kad sāc iedziļināties mājas stāvoklī, uzpeld daudz pārsteigumu, kurus nepieciešams novērst, ja vēlies izdarīt labi. Jaunas būvniecības un nopietnas rekonstrukcijas pašizmaksu starpība ir apmēram 15 -17%. Tāpēc produkts iznāk tikai nedaudz lētāks par jaunbūvi - visu izmaksu kalkulācijai ir jāpievieno arī pašas ēkas pirkšana.

– Vai pie Estateguru griežas arī no Latvijas reģioniem?

– Ne masveidā, lai gan tādi pieprasījumi ir. Apgūstam projektu Valmierā, bija pieprasījums no Cēsīm - nesanāca. Liepājā ir aktivitāte, pie kuras vietējie un lietuvieši labi izpērk atjaunotu mājokli. Ja godīgi, mēs īpaši netiecamies uz Latvijas reģioniem - tur reti izdodas iegūt ieguldījuma matemātiku. Reģionos tikai pati zeme ir lētāka nekā galvaspilsētā un tās apkārtnē, bet visas būvniecības izmaksas ir gandrīz tādas pašas kā Rīgā. Tātad gatavā produkta cena ir pielīdzināma, bet pirktspēja reģionos ir zemāka.

– Vai Latvijas Estateguru praksē ir neveiksmīgi piemēri?

– Nosacīti neveiksmīgi. Mums ir piemēri, kad nācies veikt piedziņas procesu no aizņēmēja un realizēt ķīlas priekšmetu, proti, pārdot nekustamo īpašumu, kura attīstību finansējām. Bet pat šajā gadījumā mūsu investori guva ienesīgumu, kas pārsniedza 9%. Kapitāla zaudējums no ieguldījuma pamatsummas mums ir tikai 0,007%.

– Kā bankas izturas pret Estateguru? Vai neapvainojas, ka paņemat daļu no viņu pīrāga?

– Es neuzskatu, ka mēs viņiem kaut ko atņemam, jo klasiskās bankas maz finansē nelielu nekustamā īpašuma projektu attīstību, viņi savu uzmanību akcentē uz lielajām jaunbūvēm. Nevēlas sevi apgrūtināt ar MVU un papildu risku. Klasiskās bankas tradicionāli piešķir kredītus pārbaudītiem būvniekiem, kuri būvē mājas ar vismaz 50 dzīvokļiem. Bet mūsu klientiem vispopulārākais formāts ir ne vairāk kā 10 - 20 dzīvokļu vai vairākas rindu māju sekcijas. Mēs esam iemācījušies strādāt ar tādiem projektiem un esam gatavi ņemt daudz dažādus šāda mēroga klientus, ar to iegūstot nepieciešamo apjomu.
Ar klasiskajām bankām mums ir labas attiecības, tām nav par ko uz mums apvainoties. Pēc būtības, vācot naudu nelielu dzīvojamo projektu realizācijai, palīdzam izveidot dzīvojamo produktu arī bankām - dzīvokļu gala pircēji pēc hipotekārajiem kredītiem griezīsies tieši pie tām. Tāpēc mēs esam partneri. Estateguru sadarbojas ar visām lielākajām Latvijas bankām un darīs to arī turpmāk. Kā arī turpinās finansēt jaunus, cienīgus nekustamā īpašuma objektu attīstības projektus.