Būvniecības uzņēmums YIT Celtniecība ir nodomājusi tuvākajos gados vairāk pievērsties budžeta klases daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecībai Rīgā. 2018.gadā uzņēmums uzsāks veselus trīs jaunus projektus. Kādus tieši? Par to un arī par to, kā pagājušajā gadā sekmējās tirdzniecība, un kas neļauj Latvijas galvaspilsētai saņemt jaunus mājokļu apjomus, kas būtu salīdzināmi ar Tallinas un Viļņas apjomiem, žurnālam un portālam varianti.lv stāsta YIT Celtniecība valdes priekšsēdētājs Andris Bože.

– Pēdējā laikā nekustamā īpašuma forumos un arī no ierēdņiem nākas dzirdēt gaušanos par to, ka Rīgā jauno mājokļu būvniecības apjomi ir ievērojami mazāki nekā Tallinā un Viļņā. Vai tā ir tiesa? Pieņemu, ka YIT Celtniecība Latvijas galvaspilsētā labprāt būvētu vairāk, ja pircēji jaunos dzīvokļus izķertu kā karstus pīrādziņus.

– Piekrītu. Ja jaunie dzīvokļi pie mums tiktu pirktu līdzīgi kā mūsu kaimiņvalstu galvaspilsētās, mēs censtos paplašināt mūsu piedāvājumu. Salīdziniet – Tallinā pagājušajā gadā uzbūvēja un pārdeva aptuveni 3500 dzīvokļu jaunajos projektos, Viļņā – turpat 5000, bet Rīgā, cik zinu, aptuveni 1000. Būtiska starpība! YIT Celtniecība ir spējusi savos projektos (pagājušajā gadā to bija četri) pārdot 150 dzīvokļu. Šis rādītājs principā atbilst mūsu plāniem un ir pat nedaudz labāks par 2016.gada darba rezultātiem, tomēr tas ir maz. Komunicējot ar YIT kolēģiem no Lietuvas, Igaunijas, Slovākijas un Čehijas filiālēm, redzam, ka viņu rādītāji ir ievērojami lielāki. Šāda situācija, acīmredzot, saglabāsies arī turpmāk. Šādu notikumu attīstību sola arī starptautisko ekspertu prognozes par jaunu mājokļu būvniecības perspektīvām Baltijas valstu galvaspilsētās līdz 2020.gadam. Viļņai un Tallinai tiek prognozēta neliela būvējamo un pārdoto jauno dzīvokļu skaita samazinājums – par 300-400 dzīvokļiem gadā mazāk. Tas ir, ja Viļņā jaunajos projektos tika pārdoti 5000 dzīvokļu, tad būs 4600. Rīga par tādu rezultātu var tikai sapņot. 2018.gadā eksperti gaida 1200 dzīvokļu nodošanu ekspluatācijā, bet 2020.gadā – mazliet vairāk par 1500, un tas ir divas reize mazāk nekā Tallinā un trīs reizes mazāk nekā Viļņā.
– Vai pie mums tas ir saistīts ar tukšā dzīvojamā fonda pārpalikumu? Pirms trīsdesmit gadiem Rīgā dzīvoja vairāk nekā 900 000 cilvēku, bet tagad – mazāk par 650 000. Toreizējais dzīvojamais fonds nav pazudis, lai arī ir sliktā tehniskā stāvoklī.
– Tas ir tikai viens no iemesliem. Ir skumji, ka Rīgas iedzīvotāju skaits turpina samazināties. Tas neļauj pieaugt pieprasījumam pēc dzīvokļiem jaunajos projektos. Lietuvā un Igaunijā banku kredītportfeļi palielinās, bet pie mums – nē. Uz kaimiņu fona Latvijā jaušamās tendences ir visai bālas. Vienīgā vieta, kur pašlaik Latvijā norisinās normāla mājokļu būvniecība uz komerciāla pamata, ir Rīga (nedaudz arī tās piepilsētas). Ārpus galvaspilsētas reģiona jauns dzīvojamais komplekss tiek būvēts tikai Valmierā. Tomēr to nevar uzskatīt par komerciālu projektu, jo pasūtītājs ir pašvaldība, kas šos mājokļus ir paredzējusi izīrēt. Jāsaka, ka tā ir pašvaldības intervence īres mājokļu tirgū, kas neatbilst pašvaldības funkcijai. Līdzīgs gadījums bija arī Rīgā; tā vietā, lai ļautu investoriem veikt dzeramā ūdens tirdzniecību dabīgas konkurences apstākļos, Rīgas pašvaldība sāka runāt par fasēta dzeramā ūdens tirdzniecību.

Taču atgriezīsimies galvaspilsētā. Jauno mājokļu būvniecības tirgus vairāk vai mazāk normāli funkcionē tikai budžeta klases jauno projektu segmentā pilsētas guļamrajonos. Biznesa un luksusa klases mājokļu segmentā tikai retais izšķiras uzsākt kaut ko absolūti jaunu. Tas attiecas arī uz Jūrmalu. Jā, tirgū ir vietējie klienti ar labiem ienākumiem, ir arī klienti no Rietumvalstīm un Austrumvalstīm. Tomēr tas ir nepietiekami, ja orientējas uz esošo piedāvājumu. Vērojot tirdzniecības tempus pēdējā gadā Rīgas centrā un Jūrmalā, uzbūvēto varēs tirgot vēl gadus desmit.

– Jūsu uzņēmums Rīgā, Ķīpsalā, attīsta biznesa klases projektu Riverstone Residence. Vai arī tas ir kļuvis par dārgā segmenta pieprasījuma problēmu ķīlnieku?
– Protams. Šajā projektā mums ir paredzētas divas kārtas. YIT Celtniecība pirms gada pirmās kārtas ietvaros nodeva ekspluatācijā desmit dzīvokļu. Mūsu sarunas brīdī ir pārdoti divi dzīvokļi, kurus piedāvājām ar nelielu atlaidi. Jūtam, ka šis tirgus segments ir miegains. Riverstone Residence otro kārtu esam plānojuši sākt šoruden. Tomēr visticamāk, ka ieturēsim pauzi. Dzīvokļus šī projekta gatavajā mājā piedāvājam ar balto apdari, cena, sākot no 2800 eiro/m².
– Vēl viens gruntsgabals biznesa klases projektam jums ir Rīgas centrā, Tērbatas ielā 72.
– Šo projektu esam iesaldējuši un apsveram iespēju to pārdot. Mūsu grupas īpašnieki loģiski uzskata, ka tad, ja Rīgā vislabāk tiek tirgoti jaunie dzīvokļi mikrorajonos, gruntsgabalu centrā saprātīgāk ir pārdot, bet saņemto naudu novirzīt jauniem projektiem tieši mikrorajonos. Tur gan perspektīvu vairāk, gan arī apgrozījums lielāks. Ir lieliski, ka tirgū darbojas valsts atbalsta programma mājokļu iegādei, kuru īsteno valsts finanšu institūcija Altum. To izmanto pat tie, kam tā ne īpaši ir vajadzīga, piemēram, Private banking klienti, kas pats par sevi jau liecina par viņu labklājības līmeni. Tomēr viņus piesaista iespēja ietaupīt maksu par īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā – 0,5 % parasto 2 % no darījuma summas vietā. Lai arī lielākā daļa Altum garantiju saņēmēju pērk mājokļus sekundārajā tirgū, tas nāk par labu visiem. Tie, kuri pārdod viņiem dzīvokļus padomju laikā uzbūvētajās mājās, apsver mājokļa apstākļu uzlabošanas iespēju un laiku pa laikam izvēlas jaunos projektus. Es runāju par tirgu kopumā. No YIT Celtniecība klientiem tādu, kas izmanto valsts atbalsta programmu, nav daudz – apmēram desmitā daļa. Kredītlīdzekļi tiek izmantoti aptuveni 70 % darījumu ar mūsu dzīvokļiem.

– Kurš no jūsu uzņēmuma Latvijas projektiem ir vislabāk tirgotais?

– Projekts Priedes Pārdaugavā, netālu no Dienvidu tilta. Ekspluatācijā tiek nodota tā pēdējā – ceturtā māja, un mēs sekmīgi pabeidzam šo projektu. Pirmajā mājā dzīvokļus tirgot bija grūtāk, bet nākamās, var teikt, pašas sevi pārdeva – attīstīta vide, patīkama gaisotne, laba sabiedriskā transporta satiksme. Janvāra otrajā pusē kompleksā Priedes palikuši nepārdoti tikai desmit dzīvokļu (kompleksā kopumā ir 160 dzīvokļu). Lieliski sokas arī ar Rīgas dzīvojamajā kompleksa Biķerziedi pēdējo – sesto māju. Esam uzbūvējuši karkasu un ķērušies pie apdares. Mājā būs 90 dzīvokļu, puse no kuriem ir pārdota.

Kompleksā Midtown Apartments savus īpašniekus gaida 12 dzīvokļu (kopumā bija brīvi 67 dzīvokļi). Domāju, šogad visus brīvos pārdosim.

– Vai uzsāksiet arī jaunus projektus

– Mums ir jau iesākti projekti, piemēram, Eiženijas ielā 17, Dzirciema mikrorajonā. Tā ir vieta ar labu infrastruktūru. Gada sākumā šeit tiks iebūvēti pāļi, bet 2019.gada pavasarī ceram nodot ekspluatācijā ēku ar četru un piecu stāvu korpusiem un kopumā 74 dzīvokļiem. Šeit piedāvāsim divu, trīs un četru istabu dzīvokļus. Kopš februāra tos tirgojam par cenām, sākot no 1600 eiro/m².

Martā svinīgi uzsāksim projektu Purvciemā, Stirnu ielā 38a. Šis gruntsgabals ir paredzēts trim jaunām daudzdzīvokļu mājām. Pirmajā kārtā tiks uzbūvēta astoņstāvu māja ar 100 dzīvokļiem. Tās pazemes stāvā būs garāža.

Vēl viens būvlaukums ir Imantā, Anniņmuižas bulvārī 19. Tai līdzās ir pilnībā labiekārtota un apgaismota pilsētas mežaparka zona. Būvniecības darbi šajā kompleksā tiks uz sākti aprīlī. Esam nodomājuši piedāvāt tirgum pirmās divas no plānotajām četrām mājām ar kopumā 80 dzīvokļiem.
Principā visi mūsu jaunie projekti ir aptuveni vienas cenu kategorijas projekti – sākot no 1600 eiro/m². Tas ir sava veida tirgus orientieris. Mēs jūtam, ka pircējam ir svarīga dzīvokļa kopējā cena. Ja attīstītājs var Rīgā piedāvāt trīsistabu dzīvokli jaunaja projektā par 100 000 eiro vai lētāk, šāds piedāvājums atradīs savu pircēju. Divistabu dzīvokļa iegādes budžetam jābūt līdz 80 000 eiro. Lai iekļautos pirkuma budžetā, trīsistabu dzīvokļu platība mūsu projektos ir ap 65 kvadrātmetriem. Par 100 kvadrātmetru dzīvokļiem nedomājam, jo potenciālajam klientam summas starpība starp 100 000 un 150 000 eiro ir vienkārši milzīga.
– Vai dzīvokļus jūsu projektos pircēji pērk, lai tajos dzīvotu paši?
– Pārsvarā jā. Ir arī uzņēmēji, kas pērk nelielas dzīvokļu paketes izīrēšanai. Tas tradicionāli tā ir projektā Biķerziedi. Eiženijas ielā 17, būs liels pieprasījums (mēs to jūtam no pirmās projekta uzsākšanas dienas). Netālu ir Rīgas Stomatoloģijas institūts, un daudzi ārvalstu studenti vēlas dzīvot iespējami tuvu savai Alma mater. Ārzemnieki šādos gadījumos apvienojas un īrē trīsistabu dzīvokļus par 700 eiro mēnesī. Tas mājokļu īpašniekiem nodrošinās labu investīciju rentabilitāti.
Iepriecina tas, ka Latvijas galvaspilsētā strauji pieaug ārzemju studentu skaits. Ir sācies jau otrais vilnis. Ārzemnieki, kas ir pie mums beiguši studijas, atgriežas dzimtenē, saņem darbu, un tas kļūst par lielisku reklāmu mūsu izglītības iestādēm. Pašlaik Latvijas Universitāte aktīvi būvē mācību korpusus Torņakalnā. Savukārt YIT Celtniecība meklē turpat tuvumā dzīvojamās apbūves gruntsgabalus.

Labs jauno dzīvokļu būvniecības potenciāls ir praktiski visos Rīgas mikrorajonos. Sarežģītāk ir tikai Bolderājā turienes zemo dzīvokļu cenu dēļ.

Būvniecības tirgū mani mulsina kas cits: tas, kā aug būvdarbu cena. Tā nav dabīga, ar darba ražīguma paaugstināšanu saistīta procesa vai liela pieprasījuma pēc dzīvokļiem rezultāts. Cenas šeit tiek „bīdītas” uz augšu Eiropas Savienības programmu ietvaros, piemēram, ēku siltināšanai pieejamās naudas dēļ. Latvijā būvnieku nav nemaz tik daudz. Eiropas projektos tāmes ir augstākas; tā ir viegla nauda, kuru apgūst, nevis nopelna. Un būvnieki tiecas uz šādiem objektiem. Ievest strādniekus no ārzemēm Latvijas ierēdņi neļauj, apgalvojot, ka tie nav augsti kvalificēti speciālisti. Lūk, lai noturētu vietējos betonētājus vai stropētājus, nākas mākslīgi palielināt viņiem algas. Tas ietekmē gatavā produkta pašizmaksu. Veidojas disbalanss: būvniecības izmaksas pieaug, bet summas, kuras potenciālie pircēji ir gatavi maksāt par dzīvokļiem, tik ātri nepalielinās.

Otrs faktors, kas būtiski ietekmē mājokļu būvniecību, ir saliekamo dzelzsbetona konstrukciju paneļu cena. Atgādināšu, ka Latvijā šis paņēmiens tiek izmantots lielākās daļas daudzstāvu dzīvojamo māju būvniecībā. To stipri ietekmē… Zviedrija un tur esošais būvniecības bums. Gandrīz visas Baltijas valstu dzīvojamo māju paneļu rūpnīcas strādā eksportam. Produkcijas cenas Baltijas valstu tirgiem tiek aprēķinātas šādi: paneļa cena Zviedrijā mīnus transportēšanas izdevumi. Gribat – ņemiet, negribat – neņemiet; ja neņemsiet, – pārdosim skandināviem. No projekta ekonomikas viedokļa, kā saprotat, mēs esam neizdevīgā situācija: mājokļu tirdzniecības cenas Zviedrijā ir trīs reizes augstākas nekā pie mums. Turklāt arī rūpnīcas ir tā pārslogotas, ka paneļus nākamajiem jaunajiem projektiem ir jāpasūta deviņus vai pat divpadsmit mēnešus pirms būvniecības uzsākšanas.

Salīdzinot dzīvokļu iegādes izmaksas ar mūsu kaimiņiem – Lietuvu un Igauniju –, piebildīšu: par dzīvokļa reģistrēšanu zemesgrāmatā dzīvokļa pircējam Latvijā jāmaksā valsts nodeva 2 % apmērā no pirkuma summas, bet Lietuvā un Igaunijā – nulle. Turklāt par tiesībām būvēt Rīgā jāmaksā infrastruktūras maksājums aptuveni 50 000-100 000 eiro apmērā. Tas viss tiek iekļauts dzīvokļa cenā. Ne Viļņā, ne Tallinā tādu maksājumu nav. Līdzīgi ir ar dzīvokļu un māju nekustamā īpašuma nodokļiem: ne Igaunijā, ne Lietuvā tādi nav jāmaksā. Tur maksā tikai zemes nodokli, turklāt ievērojami mazākā apmērā nekā Latvijas iedzīvotāji. Savukārt mūsu valdība apsver iespēju būtiski palielināt nekustamā īpašuma nodokli jaunajiem dzīvokļiem, kas uzbūvēti pēc 2000.gada, tas var kļūt par faktoru, kas attur daļu no cilvēkiem, kas apsver jauna mājokļa iegādi.

Atgādinājums: Rīga ir vienīgā no Baltijas valstu galvaspilsētām, kurā iedzīvotāju skaits samazinās. Pilsētas pašvaldībai būtu jāpadomā, vai tā visu dara pareizi, lai to apturētu. Nu, bet mēs turpināsim strādāt šajos sarežģītajos apstākļos, cerot, ka tie kļūs biznesam labvēlīgāki un ka mums izdosies nodrošināt lielāku skaitu rīdzinieku ar jauniem dzīvokļiem nekā pašlaik.

Jāsaka, ka tā ir pašvaldības intervence īres mājokļu tirgū, kas neatbilst pašvaldības funkcijai. Labs jauno dzīvokļu būvniecības potenciāls ir praktiski visos Rīgas mikrorajonos.