Latvijas nekustamo īpašumu jaunā kadastrālā vērtību bāze, kas stāsies spēkā 2022.gada 1.janvārī, visnozīmīgāk ietekmēs jaunos dzīvokļus un lauksaimniecības zemi. Par to liecina Valsts zemes dienesta veiktie aprēķini. Ja saglabāsies līdzšinējā nekustamā īpašuma nodokļu iekasēšanas prakse, tā smagi skars visu mūsu valsts iedzīvotāju finanses. Tieslietu ministrs Jānis Bordāns sola, ka viņš to nepieļaus.
Ikkatram nekustamā īpašuma īpašniekam ir svarīgi zināt sava nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, jo tieši saskaņā ar to aprēķina nekustamā īpašuma nodokli. Jo augstāka kadastrālā vērtība, jo lielāks nodoklis, kura likme atkarībā no īpašumu izmantošanas mērķa un stāvokļa ir 0,2% - 3% no kadastrālās vērtības gadā.
Latvijas nekustamā īpašuma nodokļa pamatlikmes Mājokļi: 0,2% no kadastrālās vērtības nepārsniedz 56 915 eiro; 0,4% no kadastrālās vērtības pārsniedz 56 915 eiro, bet nepārsniedz 106 715 eiro; 0,6% no kadastrālās vērtības pārsniedz 106 715 eiro. Dzīvojamām ēkām pašvaldības var piemērot paaugstinātu likmi 1,5% apmērā, ja tās atrodas sliktā tehniskā stāvoklī vai ja tajā nav deklarētas personas. Latvijas nekustamo īpašumu kadastrālā vērtība ilgi bija būtiski zemāka nekā tirgus cenas. Tomēr pēdējo desmit gadu laikā valsts mērķtiecīgi mazināja šo plaisu, vairāk gan domājot par budžeta piepildīšanu, nevis iedzīvotāju labklājību. Un tam ir izskaidrojums – nekustamā īpašuma nodokli ir ļoti viegli iekasēt. Ir gandrīz neiespējami no tā izvairīties, tā kā agrāk vai vēlāk, bet tas jebkurā gadījuma tiks samaksāts - vēlākais, kad mainīsies īpašnieks. Vēl pirms pieciem sešiem gadiem ierēdņi minēja, ka būtu labi paaugstināt kadastrālo vērtību līdz 80%-85% no īpašuma tirgus cenas, tagad viņu vēlme ir pieaugusi līdz 100% un pat vairāk. Tieši šis apstāklis lielā mērā izskaidro gaidāmās kadastrālās vērtības bāzes izmaiņas. Nodokļu bāzes palielināšanu ir veicinājis arī tirgus cenu pieaugums un kadastrālās vērtības noteikšanas izmaiņas vairākiem objektiem. Pirmkārt, tas attiecas uz jaunajiem projektiem, kas būvēti pēc 2000.gada, un zemes gabaliem, kas robežojas ar ūdenstilpnēm (to kadastrālo vērtību šobrīd aprēķina pēc jaunās metodikas). Visi šie jaunievedumi kopumā nosaka, ka kopējā Latvijas nekustamo īpašumu nosacītā vidējā kadastrālā vērtība, kas 2020.gadā bija 47% no vidējām tirgus cenām, pēc 2022.gada 1.janvāra pieaugs līdz 97%. Var teikt, ka gandrīz visu Latvijas nekustamo īpašumu objektu kadastrālā vērtība būs līdzvērtīga tirgus cenām, jāpiebilst, ka iespējami daži reti izņēmumi.
Lielāko kāpumu 2022.gada 1.janvārī piedzīvos dzīvokļi jaunajos projektos, to kadastrālā vērtība, kas šobrīd ir 30% no tirgus cenas, pieaugs līdz 102%. Sērijveida dzīvokļiem pieaugums būs 49% - 94%. Kadastrālā vērtība tiks paaugstināta 93% padomju laikā būvētajiem dzīvokļiem, galvenokārt tiem, kuri atrodas Rīgā un tās apkārtnē. Tiesa, dažiem dzīvokļiem kadastrālā vērtība tiks samazināta, bet tas attiecas uz vistālākajās mūsu valsts nomalēs esošajiem.
Nekustamā īpašuma nodokļa likmi 1,5% apmērā piemēro:
- zemei;
- komercobjektiem;
- inženiertehniskām būvēm.Lauksaimniecības zemju vidējā kadastrālā vērtība pieaugs no pašreizējiem 30% no tirgus cenas līdz 90%. Eksperti ir aprēķinājuši, ka 2022.gada 1.janvārī lauksaimniecības zemju kadastrālā vērtība pieaugs uzreiz par 167%. Tas saistīts ar faktu, ka pēdējos gados reāli veikto darījumu cenas šajā segmentā ir palielinājušās vairāk nekā divas reizes. Piebilde: Valsts zemes dienests, gatavojot jauno kadastrālo vērtību bāzi, ir ņēmis vērā darījumus, kas veikti no 2016.gada janvāra līdz 2019.gada jūlijam. Tika izvērtēti 912 000 pirkuma pārdošanas darījumu.
Pēc 2000.gada uzbūvēto privātmāju segmentā vislielākais kadastrālās vērtības pieaugums būs Rīgā un tās apkārtnē, kā arī lielajās pilsētās un Kurzemes reģionā. T.i., vietās, kur pēc šāda nekustamā īpašuma ir liels pieprasījums. Līdzīga tendence vērojama arī attiecībā uz visām vecajām privātmājām Rīgā, tās apkaimē un Jūrmalā.
Privātmāju apbūvei paredzēto zemes gabalu vidējā kadastrālā vērtība palielināsies no 61% līdz 93% no tirgus cenas. Par 27% pieaugs komercapbūvei paredzēto zemju vidējā kadastrālā vērtība. Arī galvenokārt Rīgā, Pierīgā un republikas nozīmes pilsētās. Līdzīga situācija būs arī komercobjektu segmentā. 45 pašvaldībās komercobjektu kadastrālā vērtība saruks, tas notiks arī Liepājā, Daugavpilī un Preiļos. Tas izskaidrojams ar nelielu tirgus cenu kritumu šajās vietās.
Jaunā nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību bāze pašlaik tiek apspriesta. Visiem interesentiem ir iespēja vietnēs kadastrs.lv un kadastralavertiba.lv uzzināt, kas viņu nekustamo īpašumu sagaida 2022.gadā. Tomēr jau tagad domājošiem cilvēkiem ir skaidrs, ka, saglabājot pašreizējo nekustamā īpašuma nodokļa aprēķina kārtību, jaunā kadastrālo vērtību bāze būtiski palielinās izdevumus vairumam mūsu valsts iedzīvotāju un uzņēmēju. Jo īpaši tiem, kuru īpašumi atrodas galvaspilsētā un tās apkārtnē.
Pašvaldības var piemērot paaugstinātu likmi 3% apmērā no kadastrālās vērtības tiem objektiem, kas degradē vidi, kas ir sabrukšanas stadijā un rada drošības draudus cilvēkiem.
Papildu likme 1,5% apmērā (tādējādi kopā 3%) var būt piemērota neapstrādātai lauksaimniecības zemei, izņemot gadījumus, kad to platība nepārsniedz vienu hektāru.Žurnāls m2 un portals varianti.lv pētīja situāciju attiecībā uz vairākiem tiem nekustamo īpašumu objektiem, kuru pārdošanas cenu mēs precīzi zinām, salīdzinot to ar jaunās kadastrālās bāzes autoru iecerēm. Tādējādi: divistabu sērijveida dzīvoklis Rīgā, Rēznas ielā 10b, 2016.gadā tika pārdots par 36 000 eiro; tam kadastrālā vērtība 2022.gadā būs 41 514 eiro salīdzinājumā ar līdzšinējiem 16 736 eiro. Plašam četristabu dzīvoklim jaunbūvē Antonijas ielā 16a, jaunā kadastrālā vērtība būs 303 244 eiro. Tā pašreizējā kadastrālā vērtība ir 101 536 eiro, un tas 2018.gada decembrī tika nopirkts par 330 000 eiro. Ekonomiskās klases trīsistabu dzīvokli Rīgas jaunbūvē Lapsu ielā 12, 2017.gadā iegādājās par 90 000 eiro; tā jaunā kadastrālā vērtība pieaugs no 35 111 eiro līdz 100 431 eiro. Rindu māja Jūrmalā, Vaivaros, tikai šovasar tika pārdota par 225 000 eiro; Valsts zemes dienesta skatījumā tās kadastrālā vērtība 2022.gadā būs 290 857 eiro, pašreiz tā ir 97 185 eiro.
Konstatējums: trijos gadījumos no četriem jaunā nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība pārsniegs to reālo tirgus cenu. Un tā nav sakritība. Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) biedri izvērtēja piecus namīpašumus Rīgas centrā, kas bija pārdoti 2018. un 2019.gadā. Un, lūk, tiem visiem nākotnes kadastrālā vērtība par 147% - 243% (!) pārsniedz reālo cenu, ko pircēji bija gatavi par tiem maksāt. Vai jaunās kadastrālo vērtību bāzes izstrādātāji nav bijuši pārlieku optimistiski? Jūs taču piekritīsiet, ka ir dīvaini maksāt nekustamā īpašuma nodokli par īpašumu, kura kadastrālā vērtība pārsniedz cenu, ko reālais tirgus ir gatavs par to maksāt?! Nevilšus jājautā: ja jau valsts ir tik optimistiski noskaņota par nākotnes cenām, varbūt tā var izpirkt tos nekustamos īpašumus, kuru kadastrālā vērtība būtiski pārsniedz tirgus cenu. Par to pašu kadastrālās vērtības cenu.
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns, izprotot iedzīvotāju un uzņēmēju noskaņojumu, jau ir mēģinājis visus nomierināt: proti, viņš nepieļaus jaunās kadastrālo vērtību bāzes stāšanos spēkā tikmēr, kamēr nebūs pārskatītas nekustamā īpašuma nodokļa likmes. Viņa vadītās ministrijas sagatavotie labojumi likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” paredz, ka ar nodokli netiks aplikts vienīgais nekustamais īpašums un tiks ieviests neapliekamais kadastrālās vērtības minimums līdz 100 000 eiro. T.i., ja būs lielāka kadastrālā vērtība, pieņemsim 150 000 eiro, nodoklis maksājams tikai no 50 000 eiro. Līdzīgu kārtību, bet ar citiem skaitliskajiem rādītājiem rosina piemērot arī zemei.
Rodas jautājums: kas notiks, ja Jānis Bordāns zaudēs savu amatu un viņa vietā nāks kāds cits? Un šim citam būs citāda izpratne par šo jautājumu. Ir saprotama arī nodokļu maksātāju nostāja – kādēļ tik daudzi gadi bija jāvelta jaunās kadastrālo vērtību bāzes izstrādāšanai, ja pat pirmais ieskats tajā izraisa tik daudz sūdzību no visiem sabiedrības slāņiem?
Un nobeigumā. Šis nodoklis, kas agrāk Latvijā netika piemērots, bija ieviests 2009.gadā. To pieprasīja mūsu valsts ārvalstu kreditori brīdī, kad valsts piedzīvoja smagu ekonomisko krīzi. Nodokļa ieviešanu pamatoja ar vajadzību paaugstināt valsts budžeta ieņēmumus, kas bija nepieciešami norēķiniem ar ārējiem kreditoriem. Pirmajā gadā sāka ar likmi 0,1% no kadastrālās vērtības, tā ātri vien tika paaugstināta līdz šībrīža likmei: no 0,2% līdz 0,6%.
Šīs desmitgades vidū vietējie politiķi plaši ziņoja par Latvijas ekonomiskās veiksmes stāstu, par to, cik veiksmīgi valsts pārvarējusi iepriekšējo krīzi. Ja jau mēs esam tik veiksmīgi, varbūt ir pienācis laiks atkal pilnībā atcelt nodokli par mājokli?