Sakām Jūrmala, domājam – vasara. Un otrādi – vasaras lielai daļai Latvijas galvaspilsētas iedzīvotāju un viesu nemainīgi asociējas ar Latvijas galvenā kūrorta apmeklēšanu. Un runa ir par kūrorta, kura nekustamie īpašumi, neraugoties uz visām peripetijām, turpina raisīt paaugstinātu interesi. Par ko interesējas un cik lielu budžetu ir gatavi tērēt pircēji? Ar saviem iespaidiem par Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgu žurnāls M2 un portāls varianti.lv lūdza padalīties dažādu Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus segmentu spēlētājus.
Taču vispirms nedaudz statistikas. Pagājušajā gadā zemesgrāmatā ir reģistrēti 1334 dažādu Jūrmalas nekustamo īpašumu pirkšanas pārdošanas darījumi. Šis rādītājs ir nedaudz pieticīgāks par 2017. un 2016. gadā reģistrētajiem rādītājiem, kad šajā tirgū tika reģistrēti attiecīgi 1499 un 1439 darījumi. Pagājušajā gadā visdārgāko īpašumu saraksta pirmajā rindiņā ir darījums ar privātmāju 19. līnijā 1. Šo grezno savrupmāju kopā ar tai piegulošo 7075 m² plašu zemesgabalu iegādājās kāda biznesa lēdija no Baltkrievijas, samaksājot par to 6,35 miljonus eiro. Ir reģistrēti vēl astoņi darījumi, kuru vērtība ir lielāka par miljonu eiro. Divos gadījumos to objekts ir bijušas privātmājas, piecos – apartamenti jaunajos kompleksos, un vēl vienā – zemesgabals.Par cenu, kas ir lielāka par 250 000 eiro, 2018. gadā ir pārdoti 127 Jūrmalas nekustamie īpašumi. To īpatsvars kopējā tirgū ir 9,5 %. Uz īpašumiem, kas ir dārgāki par 100 000 eiro, pienākas 16 % darījumu. Ir kļuvis mazāk dārgo īpašumu pircēju. Pat prestižajos Jūrmalas rajonos, kuros agrāk dominēja ārzemnieki, šodien pieaug no vietējiem klientiem saņemto pieteikumu īpatsvars. Šis apstāklis iespaido kopējo pieprasījumu, jo vietējie pircēji mēģina diktēt savu cenu.
Jekaterina Pjanova, R.Evolution tirdzniecības direktore:
– Mūsu kompānija ekskluzīvi tirgo mājokļus veselos trīs Jūrmalas luksusa klases projektos: Villa Milia, Legend un Kado Karim. Dzīvokļu demonstrācijas šajos projektos notiek neregulāri, un lielāko tiesu interesenti par tiem ir ārzemnieki, starp kuriem dominē viesi no Maskavas un Sanktpēterburgas. Viņi interesējas par mājokļiem ar 100-150 m² platību, par cenu līdz
500 000 eiro. Un tā tas nemainīgi ir visus pēdējos gadus. Cita lieta ir tā, ka vairums potenciālo ārzemju klientu jau ir paguvuši gadu vai divus padzīvot mūsu valstī, un viņiem ar to ir kāda saikne – vieniem šeit ir bizness, citiem šeit mācās bērni.
Aktīvāk par Jūrmalas piekrastes pirmās līnijas jaunajiem projektiem ir sākuši interesēties arī vietējie klienti, kas vēlas dzīvot prestižās Latvijas galvenā kūrorta vietās. Tiesa, viņi uzstāj, ka kvadrātmetra cenai jābūt zemākai. Savukārt klienti no Krievijas apartamentu cenu uzņem ar lielāku izpratni, apzinoties to neapstrīdamos plusus un ekskluzivitāti. Jārēķinās ar to, ka elites segmentā mājokļus var atļauties pirkt vien 0,5-1 % vietējo iedzīvotāju.
Projektā Kado Karim cenas sākas no 3000 eiro/m². Projektā Legend pēdējā laikā darījumi ir notikuši par cenām tuvu 6800 eiro/m². Pašlaik šajā projektā nobeiguma stadijā ir divi darījumi un nosacīti pieejami ir palikuši tikai pieci mājokļi. Es saku „nosacīti pieejami”, jo par šiem apartamentiem interesējas arī ārzemju klienti. Taču tagad jebkurš darījums viņiem ir saistīts ar nopietnu visu dokumentu un finanšu līdzekļu izcelsmes pārbaudi.
Kluba tipa kompleksā Villa Milia, kur ir pārdoti trīs mājokļi, piedāvājumu lielākās daļas cenas ir no 6 000 līdz 7 000 eiro/m². Ekspluatācijā šis projekts tika nodots pavasarī, un pašlaik tiek veikti apkārtējās teritorijas labiekārtošanas darbi. Kad viss plauks un ziedēs, interese par to būs vēl lielāka.
Segments, kurā, spriežot pēc visa, viss ir labākajā kārtībā, ir īres mājokļi. Mums tāda piedāvājuma nav bijis un nav, tomēr tālruņa zvanus par šo tēmu saņemam pastāvīgi. Interesenti piedāvā 5 000 eiro mēnesī par dzīvokļiem ar divām guļamistabām, un tas liecina par lielu pieprasījumu pēc šādiem objektiem.

Igors Daņilēvičs, Real Estate Jurmala dibinātājs un valdes loceklis:
– 2019.gads, vērtējot no ārzemju klientu aktivitātes viedokļa, Jūrmalā ne ar ko īpaši neatšķiras no iepriekšējā gada – viss ir samērā mierīgi. Manuprāt, daudz neskaidrību rada politiskie un ekonomikas aspekti un problēmas, kas ārzemniekiem rodas saistībā ar kontu atvēršanu Latvijas bankās un līdzekļu izcelsmes likumības pierādīšanu. Ir vajadzīgs laiks, lai visi – gan klienti, gan bankas – pierastu pie jaunajām prasībām.
Pieprasījumus un iesniegumus turpinām saņemt tāpat kā iepriekš. Dzīve nav apstājusies, un cilvēkiem vienmēr ir vajadzīgs jumts virs galvas. Tirgū pašlaik ir cenu juceklis. Apbūvētāji, kas attīsta jaunos projektus, to dara, saprotot, ka viņu pircējs galvenokārt var būt vietējais klients, kura iespējas un vēlmes atšķiras no ārzemnieku iespējām un vēlmēm. Tajā pašā laikā kūrortā ir daudz projektu, kas uzbūvēti agrākos gados, cerot uz bagātiem ārzemniekiem. Ir visai problemātiski noteikt tādu cenu, kas būtu zemāka par paš-reizējo tirgus cenu – tā, lai darījums nenestu zaudējumus. Zemi šādu projektu īstenošanai pirka dārgi, jo tika plānots, ka arī mājokļi tiks tirgoti dārgi. Turklāt būvniecībā izmantoti labi un nepavisam ne lēti būvniecības un apdares materiāli. Šādu dzīvojamo kompleksu īpašnieki, ja arī var nolaist cenu, tad ne zemāk par pašizmaksu – 2 500 eiro/m². Taču tas, piedodiet man, nav masveidīgs produkts vietējiem pircējiem. No saziņas ar kolēģiem izriet secinājums, ka vietējiem pircējiem komfortabla cena ir līdz 150 000 eiro. Par šādu cenu viņi vēlas saņemt mājokli ar vismaz divām trim guļamistabām. Jūrmalas apstākļos tas ir gandrīz nereāli…
Pabeigtu jauno dzīvokļu skaits Jūrmalā ir salīdzinoši liels. Spriežot pēc pieprasījuma, šī portfeļa varētu pietikt ilgam laikam. Laiks rādīs, kā turpmāk ritēs tirdzniecība.
Potenciālie pircēji interesējas par apbūves gruntsgabaliem un gatavām privātmājām. Situācija ar pēdējām ir visai bēdīga. Lielākā daļa pārdošanai izlikto privātmāju ir morāli novecojušas – tās ir būvētas pirms vairāk nekā desmit gadiem. Tām labākajā gadījumā ir nepieciešama apdare, bet nereti – arī vērienīgs remonts. Turklāt pārdevēji šādiem objektiem ir noteikuši tādu pašu cenu kā jaunām būvēm, un tas nav samērojams ar to, ko ir ar mieru maksāt pircēji. It īpaši – vietējie. Lai darījumi Jūrmalas līča pusē notiktu ar vietējiem pircējiem, normālai mājai būtu jāmaksā 300-400 tūkst. eiro, savukārt upes pusē par labākajiem piedāvājumiem viņi piekrīt maksāt līdz 300 tūkst. eiro. Šādas cenu robežas diktē citstarp arī bankas, jo vietējie pircēji darījumus kārto, piesaistot kredītlīdzekļus. Bet finanšu iestādes ļoti uzmanīgi izvērtē visus riskus.
Protams, ir manāma interese arī par dārgākiem objektiem. Taču tie prasa īpašu darbu, lai visas darījuma puses būtu apmierinātas.
Tuvākajos gados situācija saistībā ar privātmājām diez vai varētu mainīties: pārdošanai paredzētas jaunceltnes neviens nebūvē. Šādos apstākļos mums kā starpniekiem jāstrādā ar esošo objektu īpašniekiem. Vajag skaidrot, ka tad, ja mērķis ir pārdot, nevis vispār patirgoties, ir jāņem vērā pircēju vēlmes. Mēdz būt, ka sarunu gaitā sākotnējā cena tiek samazināta par 20 %. Tomēr es to negribētu nosaukt par cenu krišanos – tā ir normāla cenas korekcija.
Edgars Grīnbergs, Capital Property EU brokeris:
– Ar Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem strādāju jau četrus gadus, un, manuprāt, situācija ar pieprasījumu ir labāka nekā pagājušajā gadā. Protams, apmeklētāji mūs ar pieprasījumiem neapber, tomēr pēc palīdzības nekustamā īpašuma meklējumos vēršas gan ārzemnieki, gan vietējie interesenti. Viņu prasības atšķiras maz. Piemēram, gan vieni, gan otri interesējas par dzīvokļiem cenu diapazonā līdz 250 000 eiro. Salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, daudzi vēlas dzīvokļus ar īrniekiem, un tas nozīmē, ka darījumi sāk iegūt investīciju darījumu raksturu. Ideāli, ja izdodas iegūt gada rentabilitāti
7-8 % apmērā. Mūsu darījumu praksē ir lielisks gadījums: par 250 000 eiro izdevās pārdot mājokli, kas bija izīrēts uz gadu par 1800 eiro mēnesī. Kāds cits klients par vairāk nekā 200 000 eiro pārdeva Jūrmalā dzīvokli, kuru vispieprasītākajos mēnešos viņš varēs izīrēt par vairāk nekā 5000 eiro mēnesī. Taču klients izvēlējās citu stratēģiju – negribēja, ka dzīvoklis tiek intensīvi ekspluatēts.
Tirdzniecība labi sokas Asaru projektā Library House Dzimtenes ielā 13. To mēs tirgojam uz ekskluzīva līguma pamata. Dzīvokļu (bez apdares) cenas šeit sākas no 1390 eiro/m², bet ar apdari – no aptuveni 1800 eiro/m². Kopš decembra šajā projektā esam pārdevuši piecus dzīvokļus, maijā no tā 30 dzīvokļiem brīvi pieejami būs palikusi tikai puse dzīvokļu. Starp pircējiem tikai trīs ir ārzemnieki. Pārējie ir vietējie iedzīvotāji. Ir arī tādi, kas Library House mājokļa iegādei izmanto bankas aizdevumu un valsts finanšu institūcijas Altum īstenoto valsts atbalsta programmu. Tas nozīmē, ka cilvēki šeit iegādājas savu pirmo mājokli.
Par dārgo dzīvokļu segmentu interese ir krietni mazāka. Tie, kuri reāli meklē mājokli Jūrmalas prestižās daļas piekrastes pusē, cenšas iekļauties cenu robežās 3 000-3 500 eiro/m². Piebilde: agrāk pircēji mierīgi uzņēma arī 5 000-6 000 eiro/m² cenu. Pēdējā mēneša laikā strādājām ar trim šādiem klientiem: apskatījām kopā ar viņiem visus projektus, izvēlējāmies labākos, bet par cenu jau tika runāts ar īpašniekiem.
Kūrorta dzīvokļu tirgus sāk atdzīvoties. Investori tic Jūrmalai: šopavasar šeit dažādā būvniecības stadijā ir vēl seši projekti. Tie atšķirībā no tirgū jau izliktajiem piedāvājumiem tiek piedāvāti par piezemētākām un šodienas situācijai atbilstošākām cenām, un tas pircējiem patīk.
Labs pieprasījums ir arī pēc privātmājām, taču tādu Jūrmalā tikpat kā nav. Par tām, kas ir, tiek prasīta liela cena. Vietējie interesenti iesniedz pieprasījumu un, ja redz, ka neiekļaujas plānotajā budžetā, pievēršas Mārupei vai Babītei. Runājot par privātās apbūves gruntsgabaliem, ārzemniekus interesē tikai piekrastes pirmajā līnijā esošie, bet par adekvātu cenu, kurai viņu izpratnē jābūt līdz 300 000 eiro. Līča pusē par šādu naudu kaut ko atrast var izdoties Asaros vai Mellužos, bet nekādi ne Lielupē vai Bulduros.
Kopumā ņemot, uz šo Jūrmalas nekustamo īpašumu tirdzniecības sezonu raugāmies pozitīvi: tā pavisam noteikti būs labāka nekā iepriekšējā gadā.

Laura Ratniece, Turaidas kvartāla pārdošanas direktore:
– Jūrmalas tirgus pārdošanas darījumu ziņā tieši premium klases segmentā ir diezgan mierīgs un vienmērīgs. Pēc tam, kad pagājušā gada rudenī koriģējām mājokļu cenas, mūsu projektā pērk vairāk nekā iepriekšējos gados. Tagad Turaidas kvartālā katru mēnesi pārdodam vidēji vienu dzīvokli. Mūsu-prāt, pieprasījums pēc dzīvokļiem ir diezgan stabils, aizvien lielāku lomu tajā spēlē vietējie pircēji. Ar viņiem ir arī notikuši konkrēti darījumi. Vietējie klienti atzīstas, ka agrāk pat nevarēja iedomāties par pirkumu, jo uzskatīja, ka mūsu cenas ir milzīgas. Tagad, atnākot uz kompleksa apskati, viņus patīkami pārsteidz tas, ka dzīvokļu vērtība ar divām guļamistabām sākas no 200 000 eiro.
Pēdējā gada tendence ir investoru no ārzemēm intereses pieaugums. Šī pircēju kategorija uzreiz zina, ka paši dzīvokļos nedzīvos, bet tos izīrēs. Tāpēc, veicot pirkumu, viņiem vissvarīgākais ir investīciju atdeve. Mūsu gadījumā runa ir par tīro ienākumu atdevi − aptuveni 5% gadā.
Iepriecina, ka potenciālie pircēji nāk pie mums mērķtiecīgi, pētīdami dažādus tirgū esošos piedāvājumus. Viņi atzīst, ka Turaidas kvartāls piesaista viņus ar papildu servisu: mēs nodrošinām uzkopšanu dzīvokļos, pieskatām dzīvokļus un risinām visas tehniskās problēmas.
Mūsu piedāvājumam ir diezgan plašs cenu klāsts – no 200 000 eiro līdz pāris piedāvājumiem, kas ir dārgāki par miljonu. Tomēr darījumu pamatapmērs notiek par 230 000 – 350 000 eiro, tiek gatavoti arī dārgāki dzīvokļi. Mūsu projekta priekšrocība − tas ir dzīvs: liela daļa dzīvojamā fonda (kompleksā ir 121 dzīvoklis) ir iznomāta. Ļoti augsts pieprasījums ir pēc dzīvokļiem šajā vasarā: pavasara vidū tika rezervēti 95% no visiem mājokļiem, ko mēs piedāvājam īstermiņa nomā. Šajā piedāvājumā ir 45 apartamenti, tostarp arī tie, kurus mēs bijām jau pārdevuši. Apartamentu īpašnieki izteica vēlēšanos, lai mēs iznomātu arī viņu īpašumu, ievērojot mūsu noteikumus un mūsu cenas. Pieprasītākajos mēnešos (jūlijā un augustā) tie ir, sākot no 5 200 eiro mēnesī. Uz visu gadu dzīvokļi tiek iznomāti par aptuveni 1 500 eiro mēnesī (ieskaitot komunālos maksājumus un uzkopšanu). Pašlaik gan līdz septembrim mēs neko nevaram piedāvāt nomai uz visu gadu.
Noslēdzot mūsu sarunu par pieprasījumu, gribu piebilst: ievērojami samazinājies to nerezidentu skaits, kuri uzskata nekustamo īpašumu kā instrumentu uzturēšanās atļaujas saņemšanai. Dzīvokļus viņi pērk, bet lielākā daļa ir sapratusi, ka šis īpašums viņiem nav tik ļoti nepieciešams, ja paši negrasās pārcelties uz pastāvīgu dzīvi Latvijā. Pietiek ar parasto daudzkārtējo vīzu.

Aldis Lezdiņš, Real Estate Boutique Aldis Jūrmala īpašnieks:
Šogad Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus atkal ir interesants pircējiem - un ir uz viļņa. Bet šoreiz dominē vietējie, jo nedaudzie nerezidenti ir sava budžeta ziņā pieticīgāki par attiecīgā segmenta vietējiem pircējiem - mums ir izaugusi jauna maksātspējīgu (kredītspējīgu) klientu paaudze – tā saucamie “jaunie profesionāļi”. Tomēr pārsvarā par Jūrmalu interese ir maksātspējīgiem (un tādu ir ne mazums) cilvēkiem jau pusmūžā (vecumā 50 +) , kuriem svarīgs nesteidzīgs un netraucēts dzīves privātums, viņi vēlas vairāk laika veltīt sev - mazāk strādāt, vairāk atpūsties (bērni izauguši, izskoloti un dzīvo atsevišķi). Un objektīvu faktoru kopuma dēļ vispiemērotākā vieta šādai dzīvei Latvijā ir Jūrmalā, ar tās lielisko dabu, jūru, attīstīto infrastruktūru, tuvu esošo Rīgu, lielu kultūras pasākumu skaitu, un labākā valsts kūrorta prestižu, kur var arī gan uz cilvēkiem paskatīties, gan sevi parādīt. Tāpēc pieprasījums pēc privātmājām premium segmentā, labās vietās, netālu no jūras pārsniedz piedāvājumu. Bet... galvenais nosacījums darījuma veikšanai ir adekvāta cenas, vietas un kvalitātes attiecība - it kā Jūrmalā pārdod visu, bet pirkt - nav ko! Tomēr ir loģiski un pareizi, ka nekustamā īpašuma tirgus pamats ir vietējais pieprasījums, kuru stimulē veiksmīga Latvijas ekonomikas attīstībai - tā 10 gadus demonstrē gada vidējo IKP pieaugumu virs 3% (pagājušajā gadā sasniedzot 4,8% rādītāju). Bet katram Jūrmalas tirgus segmentam tomēr ir savs attīstības vektors - par piemēru, Jūrmalas zemesgabali privātmāju apbūvei, tajā skaitā tie, uz kuriem atrodas vēsturiskie koka grausti, šobrīd nav pieprasīti. Cenas tiem ir kritušās, jo būvēt praktiski neviens nevēlas - tas ir dārgi, prasa laiku un tās ir milzīgas papildu rūpes. Savu lomu spēlē arī bankas AB.LV likvidācijas faktors, jo bankas Pillar struktūra spiesta steidzami pārdot savus Jūrmalas zemesgabalus. Spiedienu uz cenām šajā segmentā izdara arī tas, ka koka vēsturisko graustu mantinieki gadu gaitā zaudē ticību veiksmei - ka uzradīsies bagāts un dāsns nerezidents. Īpašniekiem nauda nepieciešama (dzīve prasa savu), tiek pazemināta cena, lai īpašumu reāli pārdotu. Un tā arī Jūrmalā šobrīd valda viņa Majestāte Tirgus, un tas periods, kad īpašnieki varēja paši noteikt un nekustamos īpašumus pārdot par „savu vēlamo” cenu, – ir pagājis. Nestrādā arī pārdevēju domātais: noteikšu augstāku cenu, pircējs atnāks un sāks kaulēties - un man paveiksies. Kolēģiem varu ieteikt vienīgo veiksmīgas pārdošanas recepti – starpniecībai ņemt tikai un vienīgi reāli pārdot motivētu īpašnieku objektus, par šī brīža aktuālām (sertificētu vērtētāju vērtējumos noteiktām) tirgus cenām. Bet tiem īpašniekiem, kuri vēl joprojām (gadiem) paļaujas uz veiksmi, mans padoms būs: ja gribat sagaidīt veiksmi, ejiet uz kazino (laimētavu)!