Tirgus informācijas iegūšanai žurnāls   un portāls varianti.lv cenšas izmantot plašus un daudzveidīgus kanālus, tostarp arī tādus, kas ļauj gūt priekšstatu par klientu gaidām un pieprasījumu. Sajust viņu noskaņojumu ļauj arī piedalīšanās ārvalstu izstādēs, kur iespējams tieši sazināties ar iespējamajiem pircējiem, dažādu Latvijā pieejamu datubāzu analīze un piekļuve pieteikumiem, kurus atstāj Latvijas sadaļā dažu ārzemju portālu lietotāji. Kopš 2017.gada mēs sākām manīt privātpersonu intereses palielināšanos par iespējām investēt līdzekļus komerciālajos objektos. Mūsu sarunas dalībnieku spriešanas algoritms parasti bija šāds: „Rīgas centra un Jūrmalas dzīvokļu aktīvu rentabilitāte nav augsta, un pēdējos gados ir kritusies arī šādu īpašumu vērtība. Ir 250 000 eiro (citos gadījumos figurēja summa no

350 000 līdz 400 000 eiro –  ). Varbūt saprātīgāk būtu paņemt komerciālas telpas pilsētas centrālajā daļā un tās iznomāt?” Pēdējā frāze parasti drīzāk bija retorisks jautājums.

Nolēmuši iespēju robežās palīdzēt potenciālajiem investoriem iegūt pareizu priekšstatu par situāciju Rīgas centra komerciālo nekustamo īpašumu tirgū, žurnāls   un portāls varianti.lv vērsās pēc padoma pie Latvijas nekustamo īpašumu tirgus speciālistiem, kas palīdz izvēlēties īpašumus investīcijām. Viņiem tika lūgts dalīties ar saviem novērojumiem par reālu klientu noskaņojumu un pastāstīt, kādu objektu iegādi var apsvērt potenciālie investori, ja viņu rīcībā ir 250-300 tūkst. eiro, kādu – ja rīcībā ir 500 tūkst. − miljons eiro, un kādu – ja rīcībā ir vairāk par miljonu eiro? Lūk, viedokļi!

Aleksandrs Sviridovs, Corvin Real Estate partneris:

– Mēs neesam klasiska kompānija, kas specializējas tikai darbam ar komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem. Klientiem, kas pie mums ierodas ar rekomendāciju, sniedzam arī pakalpojumus. Patiesībā pieprasījumu par ienesīgu nekustamo īpašumu iegādi Rīgā par 300 000 − miljonam eiro ir daudz. Mēs 90 % pieteikumu saņemam no Krievijas, Ukrainas, Kazahstānas un Uzbekistānas uzņēmējiem. Lielākā daļa vēlas iegūt īpašumu par 250 - 500 tūkstošiem eiro. Viņi cer, ka tas būs skaists īpašums ar augstu rentabilitāti. Mēdz būt arī tādi, kas interesējas par īpašumu, kura gada rentabilitāte ir vairāk nekā 10 %. Tomēr vairākums aprobežojas ar reālāku īpašuma rentabilitāti – 6-7 % gada rentabilitāti.

Paši varam piedāvāt klientiem nekustamos īpašumus ar 7-9 % gada rentabilitāti, tomēr ir jāsaprot, ka tai ne vienmēr būs augsta likviditāte. Ir zināms risks, ka pēc vecā nomnieka aiziešanas nākamo vajadzēs cītīgi meklēt, jo šāds īpašums būs ārpus populārā Rīgas centra. Tās var būt noliktavas, padomju laikā uzbūvēti veikaliņi un autobāzes. Investoros šādi reāli piedāvājumi raisa nelielu vilšanos. Viņi taču ir cerējuši par saviem "līdz 500 000 eiro" iegūt nelielu biroju ēku labā vietā vai pat Rīgas centrā – turklāt ar saprotamiem un disciplinētiem nomniekiem. Tas varētu būt arī skaists veikaliņš ar saprotamu koncepciju. Bet tādu tikpat kā nav palicis – pieprasījums pēc tiem ir milzīgs. Visi potenciālie investori vēlas uzreiz ieraudzīt naudas plūsmu un izpērk īpašumus, kas tiek piedāvāti par adekvātu cenu. Tikai nedaudzi ir ar mieru investēt naudu tukšās telpās, tās remontēt un meklēt nomniekus. Tomēr tieši šādi objekti nākotnē spēj nodrošināt augstāku rentabilitāti.

Kad tiek piedāvāts objekts ar saprotamiem un ilgtermiņa nomniekiem, bagātie klienti ir gatavi pirkt ārpus Rīgas centra esošas komerciālās platības. Pērk gan tuvējā Pārdaugavā, gan Teikas rajonā, gan arī Purvciemā.

Par investoriem, kuru rīcībā ir līdzekļi, sākot no miljona un vairāk … Ja investori ir privātpersonas, tās daž-kārt izšķiras par pirkumu, lai pasargātu savu naudu no inflācijas un veidotu sava veida pensijas fondu. Šādi klienti ir ar mieru pat samierināties ar mazu gada rentabilitātes rādītāju. Viņiem galvenais, lai nekustamais īpašums būtu labs, lai tam būtu ilgtermiņa nomnieki, kurus viņi cenšas netraucēt ar nomas maksas paaugstināšanu arī tad, ja to var pamatot ar tirgus situācijas izmaiņām.

Rīgas centra piedāvājumā interesantu īres namu ar saprotamu naudas plūsmu praktiski nav. Tiklīdz parādās kaut kas vērtīgs, mēneša vai divu laikā atrodas jauns īpašnieks. Un tas notiek, lai arī pirmajos gados šāda pirkuma atdeve var būt arī zemāka pat par 4 % gadā. Namīpašumi galvaspilsētas centrā galvenokārt tiek pārdoti un pirkti par 1,5-4 miljoniem eiro.

Vecrīgā arī pašlaik ir pieejami fasādes tirdzniecības telpu piedāvājumi par 4000-6000 eiro/m². Pirkt tās par šādām cenām var tad, ja tās ir vietās ar vislielāko cilvēku plūsmu. Tur joprojām var darboties kāds ienesīgs mazumtirgotājs (ielu tirdzniecība). Spriežot pēc nomniekiem, kuriem sniedz pakalpojumus mūsu kompānija, redzam, ka aizvien vairāk klasiskos tirgotājus ietekmē interneta tirdzniecības attīstība. Šajā saistībā investoriem un it īpaši ārzemniekiem, kas slikti pārzina mūsu tirgus nianses, ir jāzina, ka tirdzniecības telpu iegāde Rīgas centrā nenodrošina 100 % garantiju, ka tās tiks labi aizpildītas. Ir jābūt skaidram redzējumam, kādiem mērķiem nekustamais īpašums tiek iegādāts.

Konstantīns Ķiuka, Ober Haus Komercplatību nodaļas vadītājs:

– Investoru pieprasījumus pēc tā dēvētajiem cash-flow objektiem (tas ir, naudas plūsmas objektiem –   saņemam pastāvīgi. Par šo jautājumu katru dienu saņemam − un ne tikai no Latvijas − arī vairākus tālruņa zvanus un vēstules. Pie mums vēršas arī starptautiskie investori, kas apsver, kurā Baltijas valstī ieguldīt savus līdzekļus. Varu teikt, ka viņu prasības par Latvijas nekustamā īpašuma ienesīgumu ir nedaudz augstākas. No mums vēlas saņemt lielāku atdevi nekā no mums kaimiņos esošās Viļņas un Tallinas. Iespējams tāpēc, ka investīciju riski Latvijā, šķiet, ir augstāki. Tam ir dažādi iemesli, viens no tiem − Latvijas nodokļu politikas neprognozējamība. Tas nozīmē, ka, esot vienādiem ienesīguma rādītājiem, investori izdara izvēli, kas nav mums par labu.

No mūsu kaimiņiem – lietuviešiem un igauņiem – dzirdam: ”Pie sevis esam nopirkuši visu, ko varējām, dodiet mums to, ko varam paņemt pie jums.” Un tā tas ir visos žurnāla "Kvadrātmetrs" minētajos cenu segmentos. Ir gatavība pirkt gan tirdz-niecības centrus, kas ir dārgāki par 5-10 mlj. eiro, gan arī nelielas telpas 50-100 m² platībā pieprasītākajās Rīgas centra ielās. Protams, ar nosacījumu, ka tām ir pieņemama investīciju atdeve. Tikai ir problēma: labākās vietas pie mums ir uz pirkstiem saskaitāmas. Tās ir Čaka, Krišjāņa Barona, Tērbatas un Brīvības ielā un līdz krustojumam ar Ģertrūdes ielu un šur tur līdz Bruņinieku ielai. Kā arī daļa no Vecrīgas un Klusā centra ielām. Šajā teritorijā koncentrējas gan to konservatīvo investoru interese, kuri vēlas iegūt iznomātas telpas, gan arī to privātpersonu interese, kuras ir gatavas pirkt tukšus gruntsgabalus vai vecas renovējamas ēkas. Visi spēlētāji rosās visai ierobežotā ienesīgo nekustamo īpašumu teritorijā, kur visu aizslauka un spiež uz leju ienesīgumu. Ko nozīmē "spiež"? Tirgū ir maz īpašnieku, kas adekvāti novērtē savu nekustamo īpašumu no investīciju viedokļa. Viņi uzskata, ka, ja jau viņu veikals ir Klusajā centrā, tad tam ir jābūt trīs reizes dārgākam nekā, pieņemsim, tam, kas ir Krišjāņa Barona ielā. Viņi neņem vērā, ka procentuālā izteiksmē ienesīguma rādītāji var būt absolūti vienādi. Šādā situācijā pircējs pievēršas daudz lētākiem nekustamajiem īpašumiem. Tas ir loģiski. Par cenām līdz 500 000 eiro Rīgas centrā adekvātu objektu ar normālu naudas plūsmu ir ļoti maz.

Gandrīz visi privātie investori uzskata, ka prioritārs ir iznomāts objekts. Tukšās telpās investīcijas iegulda nelabprāt. Viņi baidās, ka pēc telpas izremontēšanas nebūs kam iznomāt. Savukārt mēs, būdami nekustamo īpašumu aģentūra, centrā redzam attīstīšanai piemērotus objektus. Mēs saskatām potenciālu. Tādēļ cenšamies paskaidrot klientiem šāda soļa ieguvumus. īr ļoti svarīgi ar nekustamo īpašumu, kam nepieciešami papildu ieguldījumi,  pareizi strādāt un to pozicionēt. Ikvienam investoram iesakām piesaistīt pāris lietpratīgu būvnieku, kas palīdz aprēķināt remonta iespējamos izdevumus, un tikai pēc tam aprēķināt objekta investīciju pievilcīgumu. Domāju, būs jāpaiet vēl kādam laikam, lai ārzemnieki kļūtu drošāki un mazāk konservatīvi uztvertu Latvijas tirgu. Pagaidām piedāvājumā pārstāvēto objektu ienesīguma rādītāji samazinās un pilnībā gatavu komerciālo nekustamo īpašumu objektu kļūst aizvien mazāk.

Daudzi Rīgas centra veikalu pašreizējie īpašnieki nemaz nejūt kvēlu vēlēšanos tos pārdot. Tie viņiem pieder 10–20 gadus un dod stabilu ienākumu. Meklējot variantus mūsu klientiem, gadās, ka uzrunājam īpašniekus, vai viņi nevēlētos veikalus pārdot. Nosaucam iespējamo cenu. Parasti atbilde ir: "Vēl gadus desmit nedomājam neko mainīt. Tostarp arī tādēļ, ka nav labas alternatīvas iegūto līdzekļu tālākai investēšanai."

Pieredzējuši aģenti garantijas nedod, bet vienmēr spēj prognozēt, kā turpmāk attīstīsies tirgus. Manuprāt, pareizāk būtu, ja investori, kas ir gatavi investēt līdz 300 000 eiro, pirktu labās vietās brīvas telpas, lai, ieguldot tajās nepieciešamos līdzekļus, sakārtotu tās. Rīkojoties profesionāli, nākotnē viņi iegūs ienesīgumu, kas pārsniegs gaidāmos minimālos 6-7 %.

Tiem, kuru rīcībā ir aptuveni 500 000 eiro, piedāvāju izvēlēties nelielu ielas tirdzniecības objektu. Ja tas ir mazumtirgotājs, tad objektam jābūt stabilam un labā vietā. Biroji ļauj iegūt nedaudz lielāku peļņu, taču ilg-termiņa riski ir lielāki, jo apbūvētājiem azotē ir daudz gatavu projektu būvniecībai.

Kā, pērkot telpas komerciāliem nolūkiem, noteikt, vai cena ir saprātīga? Lūk, vienkāršs aprēķins, ko var veikt ikviens. Cerot iegūt, piemēram, 8 % ienesīgumu, pirkt ir izdevīgi tad, ja pārdošanas cena ir tuvu 750 eiro/m² vai mazāka (noteikums: pašreizējo vai nākamo tīro peļņu nodrošina nomas likme 5 eiro/m²/mēn. (bez apsaimniekošanas maksas un PVN).

Ja ir citi ienesīguma rādītāji, mainās arī ieteikumi pirkšanas cenas noteikšanai.

Skaidrs, ka pārdevēji cenšas nemainīt savas cenas − vēlas saņemt vairāk, nekā pircēji ir gatavi maksāt. Šādās situācijās mums ir jāparāda savs profesionālisms: izmantojot savas zināšanas, pieredzi un prasmes, jānosaka objekta iespējamā maksimālā cena tirgū, dažkārt šī cena ir zemāka par gaidīto, taču ļauj mums atrisināt uzdevumu – pārdot nekustamo īpašumu. Līdzīgi, lai nebūtu ilūziju, iesakām īpašniekiem, kas ir noskaņoti pārdot savu nekustamo īpašumu, iznomāt tukšās telpas. Pēc reāla ilgtermiņa nomas līguma noslēgšanas krietni skaidrāks kļūst arī cenas jautājums, un investori šādus objektus ir gatavi apsvērt nopietnāk.

Ja nomas maksa ir 10 eiro/m²/mēn., tad pieņemama pārdošanas cena ir 1500 eiro/m² apmērā; ja 15 eiro/m²/mēn., – 2250 eiro/m2;

ja 20 eiro/m²/mēn., – 3000 eiro/m²;

ja 25 eiro/m²/mēn., – 3750 eiro/m²;

ja 30 eiro/m²/mēn., – 4500 eiro/m²

un tā tālāk.

Ivars Gorbunovs, Kivi Real Estate Komercīpašumu nodaļas vadītājs un Ēvalds Pavlovs, Kivi Real Estate Partneris:

– Rīgas centra nekustamo īpašumu segments cenu diapazonā no 250 līdz 300 tūkst. eiro ir sarežģīts. Tas nodrošina nelielu daļu no visiem mūsu ikdienas darbiem, bet ne tāpēc, ka mēs negribētu nodarboties ar šādiem nekustamajiem īpašumiem. Viss ir daudz prozaiskāk – tas ir šaurs darbalauks.Gan vietējie, gan ārvalstu investori pirmkārt pieprasa tirdzniecības platības centrā. Šis aktīvs ir ērts un vienkārši pārvaldāms – tajā ir viens nomnieks, un īpašniekam nekādi pakalpojumi nav jāsniedz. Tādus īpašumus meklē arī tādēļ, ka nav īpašu alternatīvu. Par cenu līdz

300 000 eiro viesnīcu vai biroju ēku nevar nopirkt. Šāds budžets neļauj cerēt arī uz atsevišķu namīpašumu. Tādēļ gribētāju ir daudz, bet reālu darījumu – maz. Visi labie objekti ir nopirkti. Ja Rīgas centra galvenajās ielās parādās kaut kas uzmanības vērts par 250 000 eiro, to nopērk vietējie pircēji.

Tajā pašā laikā par šādu cenu ir pieejami telpu piedāvājumi tirdzniecības ielu otrajā vai trešajā līnijā. Taču šeit nomnieku kvalitāte ir salīdzinoši zema. Pēdējā laikā Rīgas centra tirdzniecības ielu komerciālo telpu nomas tirgus ir stipri mainījies: pieprasījums šiem veikaliem ir krities, jo cilvēki labprātāk iepērkas internetā vai lielajos tirdzniecības centros. Tirdzniecības ielu biznesam kaitē arī Rīgas domes pozīcija: tā ir paplašinājusi automobiļu novietošanas zonu darbību un paaugstinājusi maksu par tām. Arī jaunu veloceliņu ierīkošana centrālajā pilsētas daļa uz braucamās daļas rēķina rada mašīnu novietošanas problēmas. Ir gadījumi, kad pēc veloceliņa ierīkošanas veikala apgrozījums nokrīt par vairāk nekā par 30 %, jo nekur tuvumā nav iespējams novietot mašīnu.

Kivi Real Estate neiesaka potenciālajiem investoriem iegādāties telpas Rīgas centra nepopulārajās vietās − gan vājas perspektīvas, gan augsti riski. Ieteicamāk pirkt veikalus guļamrajonos. Tajos pārmaiņas ir retākas un nav tik nopietnas konkurences ar interneta tirdzniecību un lielajiem tirdzniecības centriem. Dodoties mājās pēc darba, saglabājas cilvēku ieradums tajos iegriezties un iepirk-ties. , Investēt šādos objektos ir lietderīgāk nekā telpās centra perifērijā.

Kad centra nomalē tiek piedāvāti kompakti veikali ar gada rentabilitāti 5% apmērā, tas ir tuvu tam, ko spēj nodrošināt arī dzīvokļi. Jāpiebilst, ka dzīvokli pārvaldīt ir vēl vienkāršāk nekā veikalu: nopērc dīvānu, aprīko virtuvi ar mēbelēm un sadzīves tehniku un izīrē. Turklāt gadījumos, ja īpašums jāpārdod, dzīvokļu likviditāte ir ievērojami augstāka.

Daži mūsu novērojumi: ja kāda Rīgas centra objekta sludinājumā ir norādīta 10% gada rentabilitāte, mēs to uztveram skeptiski. Visticamāk īpašnieks pārdod nekustamo īpašumu ar šādu rentabilitātes rādītāju tikai tad, ja saprot, ka pievilcīgais rādītājs drīzumā var pārvērsties par 5-6%. Divciparu rentabilitātes procenti Latvijas apstākļos ir nonsenss. Paļauties uz šādu ienesīgumu ilgtermiņa perspektīvā ir grūti. Pieredzējušie investori atbrauc, iepazīstas ar piedāvājumiem piecās populārākajās ielās un ķeras pie aprēķiniem. Daži, iepazinušies ar skaitļiem, otrajā posmā maina sava pirkuma mērķi. Mēdz būt, ka viens otrs tomēr atsakās no domas ieguldīt naudu mūsu valstī.

Galvaspilsētas centrā labas biroja telpas par 250-300 tūkstošiem eiro ir tikpat kā neiespējami atrast. Tās klienti drīzāk iegādājas pašu vajadzībām, nevis kā investīciju objektus.Piedāvājumā esošās biroja telpas visbiežāk atrodas dzīvojamajā ēkā. Un šāda simbioze ir nomas tirgum ne visai saprotams produkts. Risku šeit ir vairāk nekā ar tirdzniecības platībām. Mums šķiet dīvaini, ka jauno dzīvojamo projektu pirmo stāvu komerciālās platības mēģina pārdot par dzīvokļu cenām. Pēdējo gada rentabilitāte centrā ir 4-6 %. Šādas informācijas zināšana iespaido potenciālā investora tirgus uztveri - esot vienādu rentabilitātes rādītāju gadījumā viņš pirks to, ko vienkāršāk pārvaldīt un kas būs likvīdāks. Ir svarīgi, cik ātri nākotnē nekustamo īpašumu būtu iespējams pārdot. Ja runa ir par centra otro un trešo līniju, tam būs vajadzīgs vairāk laika.

Rīgas centrālajās tirdzniecības ielās pievilcīgi piedāvājumi par saprātīgu cenu ir reti.. Tiklīdz parādās kaut kas uzmanības vērts, to tūlīt pat nopērk vietējie investori vai pie mums jau sen strādājošie ārvalstu investori, kuru īpašumā jau ir vairāki objekti.

Lai arī segmentā, par kuru runājam, trūkst cenas un kvalitātes attiecības ziņā pievilcīgu objektu, komerciālo īpašumu darījumu tirgus pats par sevi ir labs. Par to varam spriest pēc Kivi Real Estate paveiktajiem darījumiem un klientu pieprasījuma. Galveno artavu nodrošina objekti cenu diapazonā no 500 000 līdz 1 000 000 eiro. Tie investoriem paver plašākas perspektīvas. Konkurence ir maza, jo mazāk ir vietējo spēlētāju. Par šādu cenu diapazonu iespējams noskatīt tuvējā centrā nelielu restaurējamu namīpašumu, pēc tam pārdot atsevišķus dzīvokļus. Tāpat mēdz būt pārdošanā arī tirdzniecības telpas labās ielās. Piedāvājumā ir nelielas viesnīcas, taču, ja nav profesionāla operatora, kas to pārvaldīs, riskēt neiesakām.

Darījumi par cenām, kas sniedzas tuvu miljonam, ir saistīti ar nelieliem mikrorajonu supermārketiem. Par šo pašu naudu var iegādāties atsevišķas noliktavu un ražošanas telpas, arī nelielas biroju ēkas. Aprēķins ir vienkāršs: ēka ar 800-1000 m² lielu platību par 1000-1200 eiro/m² – lūk, arī miljons.

Prakse rāda, ka ar šādu budžetu rīkojas pieredzējuši un šajā jomā strādājuši investori. Viņi izvēlas nolīgt cilvēkus, kas uzraudzīs viņu biznesu. Šādiem investoriem arī banku kreditēšanas nosacījumi ir saprotami un interesanti.

Rīgā ir gana arī dārgo darījumu ar komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem (vairak nekā miljons eiro). Šeit aktīvi darbojas Krievijas un Ukrainas investori, kā arī starptautiskie fondi. Tie iegādājas biroju un tirdz-niecības ēkas. Šajā segmentā, mūsuprāt, darījumu ir pat vairāk nekā centrā cenu diapazonā no 250 līdz 300 tūkst. eiro.

Ja pirkuma budžets sniedzas pāri miljonam, liels rentabilitātes potenciāls ir rekonstruējamām ēkām, kuras transformē par īres namiem. Taču gatavus īres namus pērk mazāk. Toni šeit nosaka profesionālie fondi, kas ienāk tirgū, jau zinot, ko viņi vēlas un kas viņiem jāsaņem, bet gan privātie investori. Minimālā gada rentabilitāte, ar kuru lielākoties rēķinās fondi, ir 7,5-8 %.

Tajā pašā laikā privātais investors no Krievijas un Ukrainas var piekrist arī mazākam ienesīguma rādītājam. Ja cenu diapazons ir 2-3 miljoni eiro, komerciālo nekustamo īpašumu pircēju vidū vietējie investori mēdz būt reti.

Ivars Gorbunovs, Kivi Real Estate Komerciālās nodaļas vadītājs:

– Ārvalstu investori gandrīz nemaz neapsver iespēju investēt Latvijas reģionos. Darījumu ar viņu līdzdalību ir maz, lai arī objekti ir pietiekami labi un to rentabilitāte mēdz būt augstāka. Tomēr trūkst pārliecības un ticības šādu objektu likviditātei nākotnē,

ko papildina negatīvās demogrāfiskā

tendence – iedzīvotāju skaita samazināšanās reģionālajos centros. To ietekmē gan iedzīvotāju pārcelšanās uz pilsētām vai ārpus Latvijas, gan nepārliecinoša dzimstības rādītāju palielināšanās. Tādēļ tiek akcentēta nepieciešamība veikt galvaspilsētas piedāvājumu izpēti.

Rezumējums: sameklēt Rīgas centrā labus objektus ar labu rentabilitāti par 250-300 tūkstošiem eiro ir grūti. Apsverot pirkumu, viss ir rūpīgi jāpārbauda. Rīgas centrā objektiem likmes var stipri atšķirties pat 200 metru attālumā vienam no otra – dažkārt pat par 50%. Vienā vietā ļaužu plūsma ir, citā – tās nav. Ja centrā neizdodas atrast pievilcīgu investīciju objektu par 250 000 eiro, iesakām izskatīt mikrorajonus. Kā risku diversifikācijas variantu var ieteikt nopirkt par 250 000 eiro trīs dzīvokļus un tos izīrēt. Vai arī, piesaistot divus trīs investorus, izveidot fondu, un tad jau var vērst skatu uz komerciālo nekustamo īpašumu augstāku cenu segmentu.