Hipotēku tirgus galveno tendenču tops

Hipotekārās kreditēšanas tirgus norises pēdējos desmit gados var salīdzināt ar braucienu pa amerikāņu kalniņiem: pēc straujas pacelšanās virsotnē 2005.-2007.gadā, kad bankas neticamos tempos audzēja savus kredītportfeļus un reklamēja aizdevumus līdz pat 105 % no mājokļa novērtējuma vērtības, sekoja spējš kritums ar sāpīgu piezemēšanos. Pašlaik ir relatīva miera un lēnas attīstības periods. Bankas gandrīz pilnībā ir atbrīvojušās no problemātiskajiem aktīviem un atsavinātajiem nekustamajiem īpašumiem, un ir gatavas turpināt vietējo iedzīvotāju kreditēšanu. Tomēr ne tā, kā tas bija pirms desmit gadiem. Žurnāls un portāls varianti.lv ir izveidojis Latvijas hipotekārās kreditēšanas piecu aktuālāko tendenču sarakstu.

1. Bez Altum tirgus būtu cits

Žurnāla un portāla varianti.lv aptaujāto banku pārstāvji atzīst, ka lai arī tiek uzskatīts, ka finanšu tirgus atmiņa ir īsa, savulaik piedzīvotie drudžainās un bezrūpīgās kreditēšanas gadi ir neatgriezeniski aizgājuši pagātnē un vairs nekad neatgriezīsies. Tādēļ vietējiem iedzīvotājiem atteikto kredītu iesniegumu īpatsvars ir visai liels – no desmit iesniegumiem vidēji 4-5 saņem atteikumu. Bankas pieklājīgi atvadās no tiem, kuri saņem „pelēkās” algas, lai arī agrāk bieži vien pievēra acis uz to esamību. Tās nekreditē arī tos, kuri krīzes gados ir paguvuši aptraipīt savu kredītvēsturi, un cenšas nedot kredītus tiem, kuriem nav naudas pirmajai iemaksai.

Vai ir tā, ka, ja tev nav nekādu uzkrājumu, saņemt kredītu ir neiespējami? „Valsts finanšu institūcijas Altum īstenotā valsts atbalsta programma šo problēmu zināmā mērā ir mazinājusi, – stāsta Swedbank Privātpersonu finansēšanas atbalsta nodaļas vadītājs Normunds Dūcis. – Šodien aptuveni trešā daļa hipotekāro kredītu, kurus mēs izsniedzam, ir piesaistīta finanšu institūcijas Altum īstenotajai valsts atbalsta programmai. Tās būtība ir šāda: Altum, snie-dzot valsts garantijas, palīdz ģimenēm ar bērniem atrisināt pirmās iemaksas problēmu un tādējādi samazināt hipotekārā kredīta noformēšanai nepieciešamās pirmās iemaksas problēmu no standarta 10-20 % apmērā no objekta pirkuma vērtības līdz 5 %. Kopš šā gada 1.marta atbalsta programma ir paplašināta. Tagad valsts garantijas mājokļa iegādei var saņemt ne tikai ģimenes ar nepilngadīgiem bērniem, bet arī ģimenes ar bērniem līdz 23 gadu vecumam un jaunie speciālisti līdz 35 gadu vecumam ar augstāko vai profesionālo izglītību. Pieejamais garantiju apmērs ir līdz 20 % no mājokļa vērtības, bet ne vairāk par 50 000 eiro. Plānots, ka tuvāko trīs gadu laikā valsts garantijas dzīvokļu un māju iegādei tiks izsniegtas aptuveni 3300 jaunajiem speciālistiem par kopumā 23 miljoniem eiro.

Bankas par šo programmu, protams, ir sajūsmā, lai arī pirms tās uzsākšanas izskanēja arī skeptiski viedokļi. Tās saprot, ka bez Altum īstenotā valsts atbalsta šāda kredītportfeļa pieauguma nebūtu. Piemēram, aptuveni 40 % SEB bankas klientu hipotēkas aizdevumus saņem, piesaistot valsts garantiju programmu. Kā atzīst SEB bankas Privātpersonu un mazo un vidējo uzņēmumu kreditēšanas centra vadītājs Māris Saulājs, nu jau faktiski ir sasniegta zināma robeža. „Mēs neredzam jaunus potenciālos aizņēmējus, kas nebūtu ietverti šajā programmā,” viņš saka. – Ir vērojams liels jauno speciālistu pieprasījums. Iespējams, nebūtu slikti, ja atvieglotas kreditēšanas iespēja tiktu dota arī jaunajām ģimenēm bez bērniem.”

Bankai Luminor ar valsts finanšu institūcijas Altum līdzdalību izsnieg-to kredītu īpatsvars nedaudz pārsniedz 40 %. Pēc privātpersonu kreditēšanas nodaļas vadītājas Ingū-nas Krievas vārdiem, impulsu šādam pieaugumam ir devusi tieši valsts atbalsta programmas jaunajiem speciālistiem uzsākšana. Turklāt šie aizņēmēji nedaudz atšķiras no visām pārējām aizņēmēju grupām. Viņi ļoti rūpīgi izvēlas mājokli, kuru pirks kredītā un biežāk izvēlas mājokļus jaunajos projektos.

Banka Citadele ar Altum līdzdalību izsniedz aptuveni trešo daļu kredītu. Pēc bankas Hipotekārās kreditēšanas nodaļas vadītājas Ingas Pinkas vārdiem, pieprasījums pēc šādiem priviliģētiem kredītiem ir ļoti liels.

2. Jauno projektu daļa kredītu „pīrāgā” pieaug

Tomēr jāsaka, ka kredītu īpatsvars, iegādājoties dzīvokļus jaunajos projektos, pagaidām nav liels – 20-25 % no noformētajiem hipotēkas aizdevumiem. Taču to daļa pieaug ar katru gadu. To apstip- rina arī kompānijas Latio rīcībā esošie statistikas dati: darījumu kopējā vērtība galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū pagājušajā gadā, salīdzinot ar 2016. gadu, pieauga par 15 % un sasniedza 445 miljonus eiro. Darījumos ar jaunajiem projektiem 24 % (2016. gadā – 21 %) ir notikuši Rīgā. No darījumu apjoma viedokļa jaunceltnes ir nodrošinājušas 44 % dzīvokļu segmenta finanšu apgrozījuma. Šī tendence atspoguļojas arī kredītu tirgū.

Normunds Dūcis (pārstav Swedbank) pastāstīja, ka šodien aptuveni 28 % kredītu tiek izsniegti mājokļa iegādei jaunajos projektos. Pārējie tiek izmantoti dzīvokļu iegādei sērijveida mājās. Mēs nevaram atrauties no realitātes un

izsniegt kredītus tikai dzīvokļu iegādei jaunajos projekts. Tas nenotiks tik drīz. Realitāte ir tāda, ka kvadrātmetra cena galvaspilsētas jaunajos projektos ir gandrīz divas reizes augstāka nekā tipālajos projektos: 1500-1600 eiro/m² pret 800-900 eiro/m². Ja šī starpība būtu nevis 90-100 %, bet kaut vai 20-30 %, liela daļa pircēju izvēlētos jaunos projektus. Taču pagaidām situācija ir kardināli cita, un Latvija jauno projektu popularitātes ziņā vēl atpaliek no Igaunijas un Lietuvas.”

„Rīgas tirgū salīdzinoši maz ir ekonomiskās klases jauno projektu, kur kvadrātmetra cena būtu 1500-1600 eiro (dzīvoklis ir ar pilno apdari). Tādēļ ar katru gadu palielinās iedzīvotāju interese par privātmāju pirkšanu vai būvniecību. Vēl tikai pirms dažiem gadiem šādu darījumu bija aptuveni 10 % no kopējā apjoma, tagad šis rādītājs tuvojas 20 %,” papildina Māris Saulājs.

Pēc Ingas Pinkas (pārstāv Citadeli) vārdiem, 73 % bankas izsniegto hipotekāro kredītu nepārsniedz 50 000 eiro. – Skaidrs, ka visbiežāk runa ir par tipālo dzīvokļu pirkšanu mikrorajonos, – viņa stāsta. – Tomēr interese par jaunajiem projektiem pieaug. Vietējiem klientiem tie objektīvi ir izdevīgāki tajā ziņā, ka banka šādiem pirkumiem piedāvā labākus noteikumus – zemākas likmes un garākus kredīta termiņus – līdz 30 gadiem, bet sērijveida projektiem – līdz 20 gadiem”.

3. Zemo procentu likmju laikmets drīz beigsies

Zemas procentu likmes – tas ir skumji tiem, kas vēlas nopelnīt, bet lieliski tiem, kas ir nodomājuši ņemt kredītu. Pēdējos gados Latvijas iedzīvotāji ir pieraduši pie zemām hipotekāro aizdevumu procentu likmēm. Šodien to rādītāji atrodas Eiropas kopējās valūtas pastāvēšanas vēstures viszemākajā punktā.

Tiesa, vērā jāņem bankas marža, kas EURIBOR ir 2-3 % gadā. Tas ir, saskaņā ar Eiropas Centrālās Bankas rīcībā esošajām ziņām atkarībā no bankas, kurā ir paņemts hipotekārais kredīts, procentu gada likme Latvijas klientiem svārstās šajās robežās. 2017.gadā viszemākā vidējā procentu likme jaunajiem hipotekārajiem kredītiem bija Lietuvā – 2,01 %, Igaunijā tā bija 2,39 %, bet Latvijā – 2,59 %. Salīdzinājumam var minēt, ka eiro zonā mājokļa iegādei izsniegto hipotekāro kredītu likme vidēji ir 1,86 %.

Tomēr eksperti brīdina, ka lētās nau-das ēra tuvojas beigām un mūsu valsts iedzīvotājiem, kas ņem kredītus šodien, ir jāsaprot, ka, iespējams, par parāda apkalpošanu būs jāmaksā vairāk, jo lielākā daļa hipotekāro kredītu tiek izsniegti ar peldošo procentu likmi, tas nozīmē, ka tas skars daudzus aizņēmējus.

– Tuvāko divu triju gadu laikā EURIBOR likme noteikti sāks augt, – ir pārliecināts Normunds Dūcis. – Par cik? To neviens nevar pateikt. Ja runājam par bankas pievienoto likmi, tā pašlaik ir zema un vēl zemāk vienkārši nevar nokristies. Pieaugums nebūs liels, jo banku konkurence par aizņēmējiem ir pārāk asa.

Ingūna Krieva (pārstāv Luminor) stāsta, ka banka nopietni pēta nākotnes kredītlikmju jautājumu. „Mēs, piemēram, aizņēmējiem veicam sava veida stresa

testus un vērojam, kā mainīsies to kredītu izmaksas, ja likme pēkšņi pieaugs. Ja redzam, ka pie pašreizējām zemajām likmēm kredīta maksājumi tik tikko izpilda mūsu prasības par līdzekļu pietiekamību, piedāvājam klientam samazināt iegādājamā mājokļa vērtību, jo tas ir reāls risks”.

4. Nerezidenti ir pazuduši

To ārzemnieku skaits, kas pērk dzīvokļus jaunajos projektos, samazinās jau ceturto gadu pēc kārtas. Saskaņā ar kompānijas Latio tirgus speciālistu rīcībā esošajām ziņām šajā segmentā ārzemnieki pagājušajā gadā veikuši 16 % darījumu (2016.gadā – 17 %). Salīdzinājumam var minēt, ka 2014.gadā jauno projektu segmentā teju vai puse (44 %) darījumu bija darījumi ar ārzemniekiem. Vēl tikai pirms pāris gadiem Rīgas centra un Jūrmalas projektu attīstītāji saskārās ar būtisku pircēju no NVS valstīm skaita samazināšanos. Tā iemesls galvenokārt ir stingrāku termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanas noteikumu pieņemšana.

Situācija Latvijas Banku nozarē pēc pēdējo mēnešu notikumiem ir kļuvusi tik slikta kā vēl nekad. Pēc vēršanās pret čaulu kompānijām bankās notiek lielā „tīrīšana”, lai atbrīvotos no šaubīgiem klientiem. Zem šī āmura ir nonākuši daudzi klienti no Krievijas, Ukrainas, Kazahstānas, Baltkrievijas un citām valstīm.

Advokātu biroja Padva un Partneri Baltija pārvaldošais partneris Mihails Parinovs atzīst, ka pēdējā laikā ir kardināli mainījusies attieksme pret klientiem no NVS valstīm. „Runa nav pat tik daudz par kredītiem, bet gan par to, ka NVS valstu pilsoņiem praktiski nav iespējams atvērt kontu Latvijas bankās,” viņš konstatē ar lielu nožēlu. „Daudzi mūsu klienti, kam ir izsniegtas Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas un kas mēģinājuši atvērt norēķinu kontu Latvijas lielajās bankās, ir saņēmuši noraidošu atbildi. Banka Citadele, lai arī neatsaka tieši, tomēr arī tur atvērt kontu ir sarežģīti. Uz citām bankām, kas sniedz pakalpojumus ārzemniekiem, klienti vienkārši baidās doties. Un tas ir saprotami, jo nav skaidrs, kas ar bankām notiks. Šādā situācijā par kredītiem nevar būt ne runas.”

Šo viedokli apstiprina arī paši banku biznesa pārstāvji. „Bankā Swedbank arī agrāk klienti kā hipotekāro kredītu ņēmēji no NVS valstīm ir bijuši liels retums,” atgādina Normunds Dūcis. „Tādēļ mēs viņu aiziešanu nemaz tā īsti nejutām. Tomēr ir jāatzīst, ka sadarbības ar čaulas kompānijām gaismā Latvijas bankās kļūs grūtāk saņemt kredītu nekustamā īpašuma pirkšanai. Mēs, piemēram, izvērtēsim, no kurienes ir konkrētais klients, kāda ir viņa līdzekļu izcelsme un kādā nolūkā viņš pērk nekustamo īpašumu. Mēs tiecamies piešķirt hipotekāro aizdevumu tiem, kuri ir nodomājuši dzīvoklī dzīvot, nevis citiem mērķiem.”

SEB bankā attieksme ir tieši tāda pati: ārzemnieka-hipotekārā kredīta ņēmēja saistība ar Latviju ir galvenais apstāklis, kam banka šodien pievērš uzmanību. Bankas Luminor pārstāvis atzīst, ka banka nekreditē NVS valstu pilsoņus un tas neietilpst šīs bankas uzņēmēj-darbības profilā. Bankas Citadele pārstāve stāsta, ka banka ir būtiski pazeminājusi risku slieksni un tādēļ aizdevumu pretendenti no NVS valstīm tiek izvērtēti stingrāk. „Arī agrāk kredīti NVS pilsoņiem netika bieži izsniegti, bet tagad mums vispirms ir jāsaprot, vai varēsim šādam nerezidentam atvērt kontu mūsu bankā,” skaidro Inga Pinka. „Taču, ja šādi gadījumi ir, tad iepriekš nākas daudz ko noskaidrot: gan klienta saikni ar Latviju, gan viņa nolūkus, gan arī naudas izcelsmi.”

5. Cenu burbulis un krīze. Vai laiks sākt baidīties?

Praktiski visi projektu attīstītāji runā par to, ka tirgū vietējiem klientiem eksistē psiholoģisks dzīvokļu cenu sliek-snis. Divistabu dzīvokļiem tie ir aptuveni 70 000-80 000 eiro, trīsistabu dzīvokļiem – 100 000 eiro. Ja cena ir lielāka, cilvēki rēķina, šaubās un visbiežāk nepērk. To netieši apstiprina arī banku statistika: kredītu vidējā summa, kā likums, nepārsniedz 60 000 eiro.

Tas daudzējādā ziņā liecina par to, ka cilvēki baidās no iespējamām problēmām, kas viņiem varētu rasties ar kredīta atdošanu, un ka viņiem nav pārliecības par rītdienu. Turklāt visdažādākajiem ekspertiem patīk pastāvīgi baidīt sabiedrību, spriedelējot par nākamo iespējamo nekustamo īpašumu tirgus krīzi. Tomēr banku speciālisti ir pārliecināti, ka pagaidām par cenu burbuļa veidošanos nevar būt ne runas. Viņi savu viedokli lielā mērā argumentē ar to, ka Latvijā nekustamo īpašumu cenu kāpums neapsteidz darba samaksas kāpumu: tie abi ir aptuveni vienā līmenī – 7-8 % gadā. Tātad ir teorētiski dzīvojamās platības kvadrātmetra pieejamība nesamazinās.

„Mēs esam pamanījuši, ka pastāv psiholoģiskā barjera,” stāsta Inga Pinka. „Aizņēmēji ir sākuši ņemt kredītus ļoti pārdomāti un piesardzīgi. Viņi saprot, ka jauns mājoklis ir ne tikai viņu vēlmju, bet arī iespēju jautājums”.

„Ir jāatzīst, ka cilvēki joprojām dzīvo iepriekšējās krīzes iespaidā un baidās no lielām kredītsaistībām,” atzīmē Normunds Dūcis. „Mēs redzam, ka Latvijā ir ļoti liels kreditēšanas potenciāls, ka ir maksātspējīgi iedzīvotāji, taču viņi pagaidām nav gatavi ņemt kredītu. Laikam ir jāpaiet ilgākam laikam.”

„Krīze mums nedraud, jo pašlaik gan bankām, gan aizņēmējiem pašdisciplīna ir ļoti augstā līmenī,” ir pārliecināta Ingūna Krieva. „Mēs saprotam, ka iepriekšējā krīze Latvijā ienāca caur bankām, vairs nevaram pieļaut šādu kļūdu. Pēc būtības aizņēmēja pareiza izvērtēšana ir galvenais iemesls, kādēļ privātpersonu kreditēšanas apmēri Latvijā pieaug ļoti lēnām. Arī pats klients ir kļuvis daudz atbildīgāks.”

Par to, ka kreditēšanai ir izaugsmes potenciāls un, ka Latvijas iedzīvotāji nav pārmērīgi apgrūtināti ar kredītsaistībām, ir pārliecināts arī bankas Luminor ekonomists Pēteris Strautiņš. Latvija ir vienā no pēdējām vietām investīciju mājokļu ziņa – tikai

2 % no IKP. Tajā pašā laikā Igaunijā šis rādītājs ir gandrīz 5 %. Pēc ekonomista domām, Latvijas iedzīvotājiem motivācija ieguldīt līdzekļus mājokļos pavisam noteikti ir un būs, jo Latvijai ir viens no Eiropas Savienībā zemākajiem istabu skaita rādītājiem uz vienu iedzīvotāju: aptuveni 1,2 istabas uz vienu mājsaimniecības locekli. Igaunijā šis rādītājs ir aptuveni 1,6 istabas. Visbeidzot, Latvijā ir viens no augstākajiem ar kredītsaistībām neapgrūtināto nekustamo īpašumu rādītājiem – aptuveni 70 %. Starp Baltijas valstīm augstāks tās ir tikai Lietuvā – 80 %. Igaunijā tas ir 62 %.

Apkopojot visu iepriekš teikto, secinājums ir šāds: ņemot vērā, ka pieaug darba samaksa, palielinās arī mājokļu pieejamība. Pašlaik tā ir divas reizes augstāka nekā pirms 2007.-2008.gada, kad nekustamo īpašumu cenas sniedzās mākoņos. Arī tirgus pārkaršana pagaidām nav novērojama, un vismaz tuvākajos piecos sešos gados tā netiek gaidīta.