Nerezidentu kapitāla aizplūšana no Latvijas bankām rada negatīvu ainu dažos Latvijas nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Kaut arī situācija nav dramatiska un nekontrolējama, tomēr gribētos, lai mūsu varas pārstāvji vairāk domātu par iedzīvotāju labklājību un valsts uzplaukumu, un neaizbaidītu tos ārzemju klientus, kuru skaits pēdējos trijos četros gados nemaz nav tik liels. Ja būs ierobežojumi iegādāties nekustamo īpašumu pie mums, viņi veiks nekustamā īpašuma darījumus citās Eiropas Savienības valstīs. Par to ir pārliecināta Irina Alazova – Mercury Group Estate direktore.

“Kādu ietekmi uz Rīgas centra nekustamā īpašuma tirgu rada bankas ABLV piespiedu pašlikvidēšanās process, kas ir izraisījis tik iespaidīgu nerezidentu depozītu aizplūšanu no Latvijas finanšu iestādēm?”

Interesējamies sarunas sākumā ar Irinu Alazovu, kuras kompānija jau daudzus gadus specializējas, strādājot ar ārzemniekiem. “Skeptiķi ir pārliecināti, ka, atspoguļojot šo ainu krāsainu, būtu jāizmanto tikai melnie un pelēkie krāsu toņi, pilnībā aizmirstot par citiem. Kāda patiesībā ir situācija ar klientiem?”

– Ja būtu jānovērtē mūsu kompānijas darbinieku darba noslodze no 2018.gada sākuma līdz šim brīdim, jāsaka, ka potenciālo ārzemnieku- pircēju interese ir ne tikai saglabājusies iepriekšējā gada līmenī, bet ir pat nedaudz palielinājusies. Dzīvokļu apskates organizējam katru dienu. Bet šobrīd ir viena svarīga situācija, kuru vajadzētu skaidri saprast un ņemt vērā: pašlaik pērk tikai tie ārzemju klienti, kuri spēj par darījumu norēķināties ar saviem personīgajiem līdzekļiem, kā arī pierādīt šo līdzekļu izcelsmi atbilstoši banku paaugstinātajām papildu prasībām. Un tas attiecas ne tikai uz Krievijas un citu NVS valstu iedzīvotājiem. Tikpat stingras prasības attiecināmas uz Eiropas vai Amerikas klientiem. Rodas situācija, kad motivētie nerezidenti, kuriem saistības ar banku ir kārtībā, atbrauc un nopērk īpašumu. Bet vienlaikus veidojas liels skaits to darījumu, kuri nenonāk līdz loģiskam rezultātam, un iemesls tam ir Latvijas banku, kuras strādā Latvijā, daudz stingrāku prasību izvirzīšana ārzemniekiem.

– Jūs runājat par neizdevušos darījumu skaita palielināšanos tieši pēdējo mēnešu laikā, kad Latvija ir uzņēmusies papildu saistības, samazinot ārzemju naudas daudzumu depozītos tajās bankās, kuras darbojas Latvijā?

– Jā. Naivi cerēt, ka depozīti un nekustamais īpašums nav savstarpēji saistīti. Viss ir savstarpēji saistīts. Daudzi investori veido savu stratēģiju, ņemot vērā aizņēmuma līdzekļu piesaisti. Mūsu praksē parādījās gadījumi, ka pēc Jaunā gada uzradās ārzemju klienti, kuri uzsāka pirkšanas procesu – izvēlējās objektu, gatavojās līguma saskaņošanai, nodarbojās ar personīgo kontu atvēršanu. Viss ritēja secīgi, bija jāizdara dažas darbības, lai iegūtu īpašuma tiesības... Un tad mūsu finanšu iestādes sāka atteikt ārzemju klientiem atvērt personīgos kontus. Darījumi tika “norauti”. Ir tādi piemēri, par tiem ir jārunā. Es neapgalvoju, ka to skaits ir liels. Paš-reiz vairumam ārzemju pircēju, tostarp Krievijas un NVS valstu pilsoņiem, ir savi konti Eiropas bankās. Un ne vienmēr viņiem ir nepieciešams atvērt personīgo kontu Latvijas finanšu iestādē. Bieži vien ārzemniekam pirkuma darījuma veikšanai pietiek ar parasto darījuma kontu.

– Lūdzu paskaidrojiet sīkāk.

– Darījuma konts – instruments, kas garantē drošu pirkuma veikšanu. Nevienam nav noslēpums, ka lielai daļai Rīgas un Jūrmalas objektu, kuri tiek piedāvāti dārgajā segmentā, ir sava kredītvēsture. Ja nekustamais īpašums ir ieķīlāts, tad tā pārdošanai nepieciešams bankas saskaņojums. Banka, kura kreditē jauno projektu vai privāto īpašnieku, tādā gadījumā piekrīt saskaņot īpašuma pārdošanu, bet ar nosacījumu atvērt darījuma kontu tieši viņu bankā. Izdara to vienkāršāk, nekā būtu jāatver personīgais konts nerezidentam. Ar pirkšanas darījumu tādā gadījumā mazāk problēmu. Kaut arī šajā situācijā neiztikt bez jautājuma par pircēja finanšu līdzekļu izcelsmi.

– Vai ir liels to nerezidentu klientu skaits, kuri bija plānojuši veikt pirkumu Latvijā, bet viņiem ir radušās kādas grūtības?

– Līdz šim gadam apmēram 80% atbraukušo ārzemju klientu izvēlējās sev nekustamo īpašumu un veica pirkumu, bet 20% klientu no darījuma atteicās. Pēdējā laikā mēs redzam izmaiņas, šī proporcija attiecīgi ir apmēram 50% pret 50%.

– Vai ir kāda cerība, ka tiks pārtraukta šī negatīvā tendence?

– Pozitīvu notikumu attīstību gaidām ne tikai mēs, bet arī citi nekustamo īpašumu tirgotāji un apbūvētāji. To ir daudz Rīgas centrā un Jūrmalā. Pēdējo trīs gadu laikā Rīgas centra elitāro un biznesa klases dzīvokļu un jaunbūvju pārdošana bija lēna un vienmērīga, līdzīgi tas notikat arī prestižajos, renovētajos namos. Bet tagad te vēl papildu mākslīgi izveidoti pasākumi, kas ierobežo nere- zidentu iespējas. Latvijas bankas nodrošinās attiecībā pret ārzemniekiem. Pat tās bankas, kuras iepriekš pret šiem klientiem bija lojāli noskaņotas un nekad nav izjutušas kādas problēmas, sadarbojoties ar viņiem.

Šajā situācijā vienīgā vēlēšanās ir gaidīt Latvijas varas iestāžu saprātīgu lēmumu. Bankas neko nespēj darīt pašas, tās strādā tajos likuma ietvaros, kuri tiek noteikti. Cenšamies būt optimisti un ceram, ka saprātīga izeja no šīs situācijas tiks atrasta. Nekustamā īpašuma bizness – jebkuras valsts ekonomikas svarīga sastāvdaļa un vēl lieli ieguldījumi jaunbūvēs un nopietni nodokļu ienākumi. No tā, kā attīstīsies situācija, lielā mērā atkarīga tūrisma nozares labklājība, kā arī investoru uzticība Latvijas valstij. Ja ārzemniekiem tiks liegta iespēja mierīgi iegādāties īpašumu pie mums, viņi pārorientēs savus pirkuma darījumus uz citām Eiropas Savienības valstīm. Ir muļķīgi pašiem atteikties no šiem klientiem. Patiesībā visā pasaulē notiek sīva cīņa par turīgiem ārzemju pircējiem. Šī iemesla dēļ Mercury Luxury Estate pēdējo divu gadu laikā attīsta jau iepriekš izveidojušās partnerattiecības ar vadošajām Centrāleiropas un Rietumeiropas kompānijām, lai būtu iespēja piedāvāt klientiem iegādāties nekustamo īpašumu citās valstīs, ja darījums nenotiek Latvijā. Atgādinu, ka ārzemnieku pieprasījums pēc nekustamā īpašuma mūsu valstī ir kļuvis pat nedaudz lielāks nekā iepriekš, tas ir jautājums, ar kuru mēs uzsākām mūsu sarunu. Banku sektors izjūt stresu, un cilvēki domā par risku diversifikāciju, par savu līdzekļu ieguldīšanu nekustamajā īpašumā, kurš kļūst par aizsargātāku aktīvu, it īpaši ilgtermiņa investīcijās. Nekustamā īpašuma vērtība var samazināties, bet ilgtermiņā tai ir laba perspektīva. Cilvēki grib veikt ieguldījumus; ja viņiem neizdodas to izdarīt Latvijā, viņi to dara citās valstīs. Ir skumji, jo sākotnēji viņi tieši mūsu valstī izteica vēlmi iegādāties nekustamo īpašumu.

– Parunāsim par reāliem darījumiem. Ko tad pērk jūsu kompānijas klienti Rīgas centrā?

– Pati pieprasītākā prece – dzīvokļi. Kāds to iegādājas kā savu mājokli, cits – izīrēšanai. Ir piemēri, kad pirkums tiek veikts saistībā ar ģimenes pieaugumu vai pieaugušo bērnu dzīvošanai. Ārzemju klientu vidū ir tādi, kuriem ir bijusi kāda saistība ar Latviju,  bet ir arī tādi, kuri pie mums ierodas pirmo reizi. Kaut gan pēc banku satricinājuma buma un izveidojušās prakses par uzturēšanās atļaujas saņemšanu un pagarināšanu, daudzi ārzemju klienti, ar kuriem veikta sarakste, ir atlikuši savu ceļojumu pie mums uz vēlāku laiku. Tajā pašā laikā ir parādījušies pavisam jauni klienti.

Veikto darījumu budžetam ir plaša amplitūda. Ir darījumi par 100 000 eiro, ir arī par miljonu. Elitāru mājokli galvenokārt izvēlas dzīvošanai, to neizīrē pat tad, ja šajā nekustamajā īpašumā dzīvo vien dažus mēnešus gadā. Diezgan daudz pieprasījumu ir nelieliem, remontējamu namīpašumu pirkumiem ar 10-15 dzīvokļiem, kuri atrodas izdevīgā vietā. Investori grib tos sakārtot vai izpārdot atsevišķi pa dzīvoklim, vai arī izīrēt. Ir pieprasījums arī pēc tirdzniecības centriem vai viesnīcām – pēc komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem ar konkrētu nomnieku, labu naudas plūsmu (ar atdevi 6-8% gadā ) un ilgtermiņa darījuma vai nomas līgumiem. Nekustamā īpašuma tirgū šādu objektu ir maz. Savu pircēju ļoti ātri atrod tie īpašumi, kur situācija ir caurskatāma un saprotama investoram, ņemot vērā visus iepriekš minētos faktorus. Pārējos gadījumos viss galvenokārt ir atkarīgs no pārdevēja elastīguma un investora vajadzībām.

Banku situācijas atbalss – to investoru pozīcijas izmaiņas, kuriem ar naudu viss ir kārtībā. Viņi cenšas radušos negatīvo informatīvo situāciju vērst sev par labu. Mēs piedalījāmies sarunās par Latvijā darbojošas viesnīcas pārdošanu. Tuvojāmies darījumam – un pēkšņi banku problēmas. Potenciālie pircēji krasi mainīja sava piedāvājumu, viņi sāka pieprasīt par 20% zemāku cenu. Lūk, paskatieties, cik te ir slikta situācija. Īpašnieks tam nepiekrita un piedāvāja izbeigt sarunas: kāda jēga uz neizdevīgiem nosacījumiem pārdot biznesu, no kura īpašnieks gūst stabilus un labus ienākumus?! Turklāt IKP prognozes ir labas un pārsniedz daudzu kaimiņvalstu rādītājus. Droši vien darījums notiks, bet pagaidām tas ir apturēts, jo pircējs ir nolēmis nogaidīt.

– Kādus ienesīguma procentus prognozējat tiem, kuri iegādājas dzīvokļus Rīgas centrā, lai investētu un izīrētu šo īpašumu?

– Godīgi pasakām, ka tie būs 4-5% gadā, ne vairāk. Tas skaidri jāsaprot. Ja ir vēlēšanās redzēt lielākus procentus no izīrētā mājokļa, iesakām pirkt īpašumu galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos. Mēs paši– Mercury Group Estate –  esam ekskluzīvā galvaspilsētas jaunā projekta IRIS Shampeteris Apartments tirgotāji, šī projekta būvniecība notiek Šampēterī, vienā pilsētas mikrorajonā. Premium klases dzīvokļus ar kvalitatīvu pilno iekšējo apdari piedāvājam par 1 500-1 800 eiro par kvadrātmetru. Pēc mūsu aprēķiniem, izīrējot šos dzīvokļus, nākotnē varētu cerēt uz ienesīgumu 7% gadā. Šajā mājokļu segmentā viss ir kārtībā, to izjūtam pēc dzīvokļu lielā pieprasījuma: ir daudz rezervēto dzīvokļu. Daudzi meklē īpašumu sev, tie pārsvarā ir vietējie pircēji, kuri meklē un piesaista bankas finansējumu, vienlaikus aktīvi interesējas par programmu Altum. Taču ir arī nerezidenti, kuri meklē dzīvokli, lai veiktu investīcijas. Vieta ļoti izdevīga: tuvumā ir gan ASV vētniecība, gan Stradiņa Universitāte, arī lidosta nav tālu. Ir lieliska infrastruktūra, laba satiksme, veloceliņš. Blakus ir trīs starptautiskas skolas, līdz Jūrmalai ar automašīnu – 5-7 minūtes. Īres pieprasījums šajā vietā pārsniedz piedāvājumu.

– Jaunbūvju budžeta pieprasījums ir liels, bet ko darīt gadījumā, ja būvniekam, kurš attīsta dzīvojamo projektu Rīgas centrā vai Jūrmalā, paliek daudz neiztirgotu dzīvokļu? Samazināt tiem cenu?

– Prātīgāk būtu tos izīrēt. Šādam solim ir liels pluss -  pat ja jums ir bankas finansējums, ienākumi no īres nosegs kredīta maksājumus un varēsiet nogaidīt tirgus cenu svārstības un turpināt mierīgā garā to pārdošanu ar esošo nomnieku. It īpaši, tādēļ ka īres tirgus nesamazinās, tajā darījumi notiek. Nenozīmīgs samazinājums bija 2015.gadā, bet tagad situācija ir līdzīga kā 2016. un 2017.gadā. Centrā daudz īpašumu īrē ārzemju kompāniju pārstāvji un studenti. Pilnīgi jaunu dzīvokļu īres piedāvājums Rīgā tuvojas piedāvājumam, kāds tas bija 2014.gadā. Tas gan neattiecas uz sen remontētiem dzīvokļiem.

Latvijas galvaspilsētas centra piedāvāto premium klases mājokļu cenas praktiski neatšķiras no tām, kādas tās bija pagājušajā gadā. Tās ir pilnība pieņemamas, jo uz tām reaģē vietējais pircējs. Tāpēc nav īpaša iemesla samazināt cenu. Kāpēc nenotiek apjomīgi ārzemju klientu pirkumi? Kā minēju jau iepriekš – ir sarežģītāka uzturēšanās atļaujas saņemšanas procedūra un šķēršļi no banku puses. Ja banka nepalaiž garām darījumu vai nefinansē īpašuma iegādi par 500 000 eiro, tas vēl nav fakts, ka banka to finansēs ar samazinātu cenu - par 400 000 eiro. Tiek veikti reāli darījumi, tirgus nav sastindzis, lielākā daļa pārdevēju cenšas atrast kompromisu ar pircēju un bieži vien samazina 10% apmērā no tirgus cenas.