Nekāda neprātīga privātmāju un individuālo apbūves zemes gabalu pirkšanas buma Rīgā un tās apkārtnē nav. Tomēr kompānijas, kura īsteno jauno ciematu attīstīšanas projektus, ar sava darba rezultātiem ir apmierinātas un izjūt zināmu optimismu. Par to liecina aptauja, kuru veica žurnāls m2 un portāls varianti.lv.
2018.gada sākums ir dāvājis uzreiz vairākas pozitīvas ziņas par situāciju privātmāju būvniecībā un individuālo apbūves zemes gabalu tirdzniecību. Saskaņā ar Latvijas Centrālās statistikas pārvaldes datiem pagājušajā gadā visā valstī fiziskās personas ir pieprasījušas un saņēmušas 1 948 atļaujas privātmāju būvniecībai. Tas ir par 46,6% vairāk nekā 2016.gadā. Īpaši tiek uzsvērts, ka Latvijas iedzīvotāji sākuši vairāk orientēties uz mazliet plašākiem jaunajiem mājokļiem nekā iepriekš: kopējais  nākotnes būvju platības pieaugums ir 58,2%. Otrs jaunums saistīts ar situāciju tirdzniecības sektorā Rīgas apkārtnē: pēdējā 2017.gada ceturksnī šeit tika pārdots divas reizes vairāk zemes gabalu individuālajai apbūvei nekā galvaspilsētā –proporcionāli 148 pret 74. Šie divi apstākļi pamudināja žurnālu  un portālu varianti.lv vērsties pie kompāniju pārstāvjiem ar lūgumu dalīties ar savu viedokli par radušos situāciju un pastāstīt par jaunumiem viņu īstenotajos projektos.

Jānis Vāvere, kompānijas Arco Real Estate nekustamo īpašumu aģents:
– Šobrīd individuālās privātās apbūves tirgū ir aizvien mazāk nelielu zemes gabalu ar tiem pievilktām komunikācijām; šiem zemes gabaliem ir vislielākais pieprasījums, un tos ļoti ātri izpērk. Runa ir par apbūves gabalu piedāvājumiem, kuru platība ir no 600 līdz 1 500 kvadrātmetriem. Deficītu rada tas, ka maz apbūvētāju nodarbojas ar jaunu ciematu attīstīšanu. Lielākus zemes gabalus – to platība ir lielāka par 1 500 kvadrātmetriem – pērk labprāt, taču ne tik aktīvi kā mazākas platības apbūves gabalus.
Pieprasījums pēc privātās apbūves zemes gabaliem aug pēdējos pāris gadus. Un šo pieprasījumu veido nevis spekulanti, bet tieši tie klienti, kuri reāli plāno būvēt sev māju. Vairākums – tie ir vietējie iedzīvotāji. Nelielu pieprasījuma daļu nodrošina nerezidenti.

Cenas uz nelieliem apbūves zemes gabaliem ar pievilktām komunikācijām vai ar iespēju pieslēgties tām sākas no 15 000 eiro, tas ir cenu zemākais slieksnis, daudz, protams, nosaka vieta. Piemēram, Baltezerā un vispār Rīgas reģiona ziemeļaustrumu un austrumu pusē zeme maksā dārgāk nekā, teiksim, Olaines pagastā. Tajā pašā laikā pieprasījums pēc privātās apbūves zemi jūtams visā galvaspilsētas apkārtnē, atšķiras tikai summa, par kuru šie  zemes gabali tiek pārdoti.

Rīgas un tās apkārtnē gatavu privātmāju, kurās nekavējoties var sākt dzīvot, piedāvājums ir neliels. Tām nav galvu reibinoša pieprasījuma, taču tas ir būtisks, lai realitātē atklātos, ka šādu īpašumu pietrūkst. Runāju tieši par jaunajām ēkām. Tās privātmājas, kuras uzbūvētas līdz 2010.gadam, pircējus īpaši neinteresē, jo tām ir zema kvalitāte. Bet tās, kas uzbūvētas pēdējos gados, maksā vairāk, taču to kvalitāte ir laba, un tajās tiek izmantotas mūsdienu tehnoloģijas.

Potenciālajiem pircējiem lielāka interese ir par to jauno privātmāju piedāvājumu, kuru platība ir 100 – 150 kvadrātmetru un piedāvājuma cena ir no 120 000 līdz 170 000 eiro. Tātad tie ir 1 000 –1 100 eiro par kvadrātmetru. Tas attiecas gan uz rindu mājām, gan uz dvīņu mājām; jo kompaktāka ir mājokļa platība, jo par to ir lielāka interese. „Vecās mājas” tiek piedāvātas par zemāku cenu, it īpaši tās, kuras uzbūvētas „treknajos gados”, tas ir, laikaposmā no 2004. līdz 2007.gadam. Pircēju intereses pieaugumu par individuālajām privātmājām veicina tas, ka to pirkšanu pēdējos gados aktīvi finansē bankas. Ļoti palīdz Altum programmas darbība, kuras mērķis ir sniegt atbalstu mājokļa pirkšanā ģimenēm ar bērniem.

Runājot par jaunu dzīvojamo ciematu turpmāku attīstību Rīgas apkārtnē, teikšu tā: izstrādātāji vēl aizvien baidās sākt kaut ko jaunu šajā tirgus segmentā. Pārsvarā  viņi cenšas izpārdot zemes gabalus jau esošajos ciematos, nekā attīstīt jaunus un būvēt tajos mājas. Šobrīd tas ir zināms risks uzsākt un īstenot šādus projektus, jo nav īstas skaidrības par nākotnes cenu veidošanos. Pieprasījums pašlaik it kā labs, bet kāds tas būs pēc būvniecības beigām, nespēj prognozēt neviens. Pēc manām domām, tuvākajos gados saglabāsies neliels cenu pieaugums privātmājām un zemes gabaliem individuālajai apbūvei. Tagad šīs cenas ir samērā stabilas. Vienīgais – tiešām labus piedāvājumus izpērk ātri, kas iespaido cenu. Taču tās pieaug ne tik strauji, kā tas notiek galvaspilsētas un blakus tai esošo reģionu dzīvokļu segmentā.

Nākotnē, es domāju, uzņēmēji tomēr uzsāks jauno ciematu projektu attīstīšanu, citādi vairs nebūs izvēles, ko varētu pirkt. Bet klienti būs. Ne visi ir gatavi nodarboties ar savas privātmājas būvniecību, daudzi vēlas nopirkt jau apbeigtu „produktu”. Apdzīvoto  vietu, kur iespējama jaunu ciematu būvniecība, pietiek.

Kārlis Opincāns, kompānijas LAND & HOME Baltic Real Estate projektu vadītājs:                  
– Mūsu kompānija piedāvā zemes gabalus divās cenu kategorijās: no 40 000 eiro un līdz 80 000 eiro. Runa ir par individuālās apbūves zemes gabaliem, kuriem pievilktas komunikācijas, tie ir Berģos divos ciematos – Berģu skatos un Lakeside Club. Abi ir ar attīstītu infrastruktūru (ielas, ietves, apgaismojums utt.), blakus ezers. Tie ir investīciju projekti, ar kuru attīstīšanu nodarbojas mūsu kompānija. Zemes gabalu pirkšanas pieprasījums ir ļoti aktīvs, bet tirgū labu piedāvājumu ir maz. Mēs esam pārliecināti, ka mūsu projektiem ir daudz priekšrocību: Rīgas tuvums, sabiedriskā transporta pieejamība. Blakus skolas, bērnudārzi, skaista daba. Vieta veiksmīga un izdevīga. Ir, protams, labi varianti individuālai apbūvei tepat galvaspilsētas Mežaparkā, taču cenas stipri atšķiras. Tādēļ ar pieprasījumu pie mums viss kārtībā, bieži vien cilvēki pērk divus zemes gabalus uzreiz.

Apmēram 80% mūsu pircēju ir Latvijas iedzīvotāji. Starp ārzemju klientiem ir ne tikai NVS pilsoņi, bet arī Eiropas valstu pārstāvji. Pēdējo gadu tendence – aizvien biežāk Latvijā īpašumus pērk un pārceļas uz dzīvi šeit vācieši, beļģi, franči…

Vietējiem klientiem ir svarīgi, lai bankas aktīvāk finansētu zemes iegādi privātajai apbūvei. Tomēr, pēc mūsu novērojumiem, klienti pārsvarā pērk zemes gabalus par savu naudu, bet mājokļa būvniecību noformē kā bankas aizdevumu.

Pieprasījums pēc privātās apbūves zemes gabaliem aug jau vairākus gadus. Mēs pirmo ciemata Berģu skati daļu (36 zemes gabalus) pārdevām vien pusotra gada laikā. Turklāt lielākā daļa no tiem bija jau rezervēti iepriekš un nopirkti ciemata komunikāciju ierīkošanas laikā.

Gatavas privātmājas tirdzniecība ir problemātiskāks tirgus nekā neapbūvēto zemes gabalu. Grūti atrast klientu, kuru pilnībā apmierina piedāvātais variants. Katram ir savas īpašās vēlmes, priekšrocības, prasības par telpu iekšējo plānošanu. Tāpēc vairākums cenšas būvēt mājokļus, ņemot vērā savas vajadzības, nevis pērk jau gatavas ēkas. Lai arī kā,  mājas, kuras bija uzbūvētas mūsu projektos, esam pārdevuši. Pašlaik mūsu darbības centrā – būvniecība, ievērojot to klientu pasūtījumus, kuri pie mums ir paņēmuši zemes gabalus, Mājokļu būvniecība līdz pat mājas atslēgas atdošanai – tā ir šī brīža aktualitāte.

Kas ir pircēju aktivitātes individuālās apbūves zemes gabalu iegādē iemesls? Esmu uzdevis šo jautājumu klientiem. Viņi apgalvo, ka piepilsētā dzīve ir mierīgāka nekā pilsētā. Tajā pašā laikā pilsēta ir blakus. Eiropas valstu iedzīvotāji atzīmē, ka pie mums ir  mierīgāki un drošāki sadzīves apstākļi nekā tajās valstīs, no kurām viņi ir ieceļojuši. Vidējais Eiropas klienta vecums – 45 gadi un vecāki. Vietējie pircēji visbiežāk ir jaunās ģimenes ar bērniem, vecums – 30 - 40 gadu. Tie ir tie paši klienti, kuri atsakās no pilsētas dzīvokļa par labu privātmājai ārpus pilsētas, lai varētu dzīvot brīvā dabā un svaigā gaisā. Un tas ir tikai 15-20 minūšu braucienā no galvaspilsētas centra.

Domāju, ka jaunu privātmāju ciematu attīstīšana Rīgas apkārtnē ir- perspektīvs tirgus segments. Noteikti parādīsies jauni projekti. Galvenais, lai tie būtu tuvu, un tiem būtu attīstīta infrastruktūra. Lai cilvēkiem būtu ērti. Runājot par cenu un tirdzniecības aktivitāti, esmu pārliecināts, ka tuvākajos divos trijos gados abi rādītāji kāps uz augšu. Arī šobrīd ir redzams cenu kāpums, kas saistīts ar pieprasījuma pieaugumu. Esošā tendence saglabāsies.

Jurijs Šalašovs, Salienas tirdzniecības direktors:
– Daudzdzīvokļu kompleksā Saliena ir pietiekami plašs piedāvājuma klāsts – sākot no kompaktiem divistabu dzīvokļiem un beidzot ar plašām golfa villām. Cenšamies klientiem piedāvāt visplašākās izvēles iespējas. Mūsu ciematā novērojams ļoti liels pieprasījums pēc dzīvokļiem. Pircēji grib vienlaikus dzīvot ārpus pilsētas, un tajā pašā laikā nevēlas zaudēt civilizācijas labumus. Saliena veiksmīgi tiek galā ar šī uzdevuma risinājumu un līdz ar kvalitatīvu tehnisko infrastruktūru iepriecina klientus ar modernu dzīvojamo vidi, ar atbilstoši piemērotu arhitektūru un daudzām atpūtas un sporta nodarbību vietām. Pieprasīti ir visu dzīvokļu tipi – gan divistabu, gan trīsistabu, gan četristabu dzīvokļi. Cenas svārstās no 69 000 līdz 153 400 eiro.

Pircēji ļoti interesējas par individuālās apbūves zemes gabaliem un par uzbūvētajām mājām. Individuālos zemes gabalus apbūvei mēs sākām piedāvāt tikai pagājušajā gadā. Līdz tam piedāvājumā bija pabeigtās mājas. Taču esam pamanījušas, ka liels pircēju skaits izsaka vēlmi īstenot mājokļu individuālos projektus mūsu ciematā. Respektējam pasūtītāju vēlmes un primāri orientējamies uz pircēju pieprasījumu.

Redzam, ka ir interese gan par dārgajiem projektiem, gan par krietni lētākiem (to cena no 55 līdz 100 eiro par kvadrātmetru). Vairākums dod priekšroku zemes gabalam, kura platība ir apmēram 1 000 kvadrātmetru. Mēs varam piedāvāt arī 2 000 kvadrātmetrus, viss ir atkarīgs no klientu maksātspējas un plāniem. Minimālā apbūves gabala platība – 600 kvadrātmetru.

Šobrīd atrast zemes gabalu ar labu infrastruktūru, asfaltētiem piebraucamiem ceļiem un ietvēm, ar centralizēto ūdensapgādes un kanalizācijas sistēmu un citām mūsdienu komunikācijām nemaz nav tik viegli. Uzvar tas būvnieks un tirgotājs, kura projektos tas iekļauts. Lai saglabātu vienotu dzīvojamā kompleksa arhitektūras stilu, mēs esam izstrādājuši un apstiprinājuši teritorijas apbūves detālplānojumu un noteikumus, saskaņā ar kuriem notiek Salienas attīstīšana. Agrāk mēs būvējām mājas un vēlāk tām meklējām pircējus, šobrīd izmantojam individuālu risinājumu: sākumā mēs atrodam pircēju un tikai pēc tam būvējam viņam māju.

Pati lētākā mūsu privātmāja (tās platība 178 kvadrātmetri) maksā 215 000 eiro. Pats dārgākais šī brīža piedāvājums – golfa villa, tās cena 555 000 eiro. Abos gadījumos runa ir par mājokli bez apdares. Pats izdevīgākais mājas ar apdari piedāvājums –240 000 eiro. Mēs piedāvājam arī rindu mājas (tām veikta pilnā apdare) ar nelielu zemes gabalu. Cena - 198 000 eiro.

Tirdzniecības aktivitāte Salienā pēdējos gados ir salīdzinoši augsta. Pieprasījumu nodrošina gan vietējie iedzīvotāji, gan nerezidenti. Nekustamā īpašuma tirgus attīstība aizvien paplašinās. Bankas izsniedz aizdevumus, bet ievēro lielu atlasi, un tirgus pārkaršana nav jūtama. Domāju, ka tuvākajos gados šī tendence saglabāsies. Tas attiecas arī uz dzīvojamo projektu attīstību.

Ilze Garoza, kompānijas Domuss tirdzniecības direktore:
– Ar brendu Nordic Villages attīstām galvaspilsētas apkārtnē piecus ciematus. Pircējiem tiek piedāvāti gan individuālās apbūves zemes gabali, gan jau pabeigtas dzīvojamās mājas (to platību no 100 līdz 130 kvadrātmetriem). Vēl pirms gada lielākā klientu daļa pat neinteresējās par lielākas platības mājokļiem, tagad redzam, ka parādās interese par mājām, kuru platība ir 150 kvadrātmetri un lielāka. Mūsu tradicionālais produkts – koka mājas (moduļi ar 50 gadu garantiju nesošajām konstrukcijām). Sākot no šī gada papildinājām savu piedāvājumu ar bloku ēkām, pēc tām parādījies liels pieprasījums.
Mūsu ciemati, pēc mūsu domām, ir pašās pieprasītākajās vietās - Ādažos, Carnikavā, Mārupē, Babītē un Salaspilī. Visi - 20 km rādiusā ap Rīgu. Tajās ir attīstīta un pieejama infrastruktūra. Visi ciemati ir labiekārtoti  -  pilsētas komunikācijas, ierīkoti ceļi un ietves, apgaismojums. Tiek piedāvātas gan vienstāva, gan divstāvu mājas. Redzam, ka pircējs kļuvis racionālāks – nemeklē liekus kvadrātmetrus. Aug pieprasījums pēc vienstāva mājām, kuru platība ir ekvivalenta divstāvu mājas platībai, tā kā mājai ir mazāk stāvu, tā nezaudē dzīvojamo platību. Cenšamies apmierināt šādu pieprasījumu: līdz šim pati populārākā bija vienstāva māja ar trim istabām un 96 kvadrātmetrus liela dzīvojamo platību, šobrīd piedāvājam pilnīgi jaunu mājas projektu: dzīvojamā platība – 120 kvadrātmetru, četras guļamistabas un viesistaba.

Māju cenas pieaug. Pirms gada viens kvadrātmetrs vidēji maksāja 1 200 eiro, pašlaik – no 1 400 līdz 1 600 eiro par kvadrātmetru. Pieaug būvniecības izdevumi, aug pieprasījums. Ja runājam par darījuma kopējo summu, ieskaitot mājas (veikta pilnā apdare) pirkšanu un pieguļošo zemes gabalu, tad nelielu māju cena  – no 150 000 līdz 185 000 eiro. Cenu pieaugums salīdzinājumā ar pagājušo gadu ir sasniedzis 15 - 18%.

Tāda situācija ir tieši mūsu ciematos. To cilvēku skaits, kuri būtu spējīgi radīt sakustēšanos pašā dārgākajā ciematu segmentā galvaspilsētas apkārtnē, palielinās. Var pieņemt, ka progresa virzītājspēks ir iedzīvotāju ienākumu pieaugums un valsts ekonomikas izaugsme. Pēc Latvijas Statistikas pārvaldes datiem pagājušā gada bruto darba alga Latvijā ir cēlusies par 7,5%. Prognoze 2018.gadam  – 9%, taču saglabājoties zemai inflācijai.

Vēl viens statistikas fakts: 2017.gadā mūsu kompānijas darījumu skaits ar zemes gabaliem pieauga par 61%. Viens no skaidrojumiem: bankas ir atsākušas izsniegt aizdevumus apbūves gabalu iegādei. Bet tikai tajā gadījumā, ja zemes gabala ir labā, attīstītā vietā, ir pieejamas komunikācijas. Pašvaldību dati liecina, ka pieaug izsniegto būvatļauju skaits – cilvēki pērk zemes gabalus, un paši būvē mājas.

Pirms gada mūsu kompānijai parādījās jauns ciemats − Mežavēji, kurā mēs apbūvei sākām piedāvāt zemes gabalus (tiem ir pilsētas komunikācijas). Tirdzniecība noris labi. Klientiem ir izdevīgi atbrīvoties no daudzām problēmām, kuras saistītas ar komunikāciju pieslēgšanas jautājumiem. Kopumā mūsu zemes gabalu cenas Ādažos, Babītē, Carnikavā un Salaspilī ir no 25 000 līdz 39 000 eiro, Mārupē ir dārgāk – no 50 000 līdz 60 000 eiro.

Pircējiem pamatā ir Latvijas iedzīvotāji, jaunas ģimenes vecumā no 27 līdz 35 gadi. Parasti viņiem ir viens vai divi bērni, vai arī tiek domāts par ģimenes pieaugumu. Jaunie Latvijas profesionāļi gatavi izskatīt alternatīvu – pirkt labu dzīvokli Rīgā par 150 000 – 200 000 eiro vai arī iegādāties par tādu pašu naudu mājokli ārpus pilsētas. Zemesgrāmatas nodaļas dati liecina, ka 2017.gadā uz vienu atbilstošas cenas segmenta dzīvokļa darījumu Rīgā veikti 0,8 privātmāju pirkumi ārpus Rīgas. Tādēļ perspektīva ir skaidra – paredzams apbūves zemes gabalu un gatavu dzīvojamo māju tirgus segmenta pieaugums gan šinī, gan nākamajā gadā. Vēl jo vairāk tādēļ, ka labu, jaunu dzīvojamo ciematu projektu ar modernu infrastruktūru Rīgas apkārtnē ir maz. Pašlaik ir ļoti izdevīgs laiks iegādāties gan zemes gabalu, gan gatavu dzīvojamo māju. Cenas noteikti pieaugs būvniecības izmaksu dēļ, arī tirgus piedāvājuma trūkuma dēļ.