История не знает сослагательного наклонения. Но она же позволяет посмотреть на происходящие процессы через призму прошедших лет и делать правильные выводы, чтобы не повторить ошибок прошлого. Нынешняя ситуация на рынке новостроек Риги кардинально отличается от той, что наблюдалась в начале 2000-х годов. Поэтому опасаться повторения обвала 2007-2009 годов не стоит. В этом убеждён руководитель и совладелец компании Saules dzīve Владимир Томсон – один из первых латвийских предпринимателей, вошедших в девелоперский бизнес более 20 лет назад. Его компания – редкий пример предприятия, оставшегося на плаву.
– Компания Saules dzīve была одним из первых застройщиков Латвии, начавших поднимать волну строительства нового жилья в Латвии ещё в начале 2000-х годов. Как пришли в этот бизнес? – журнал и портал varianti.lv предлагают Владимиру Томсону окунуться в воспоминания.
– Как пришли?! (улыбается. – m2) Отдыхали, кажется, в 2001 году в Турции, в начавшей активно развивать туризм Анталье. Однажды отправились с другом на экскурсию по городу, и нас впечатлило большое число растущих повсюду новостроек. Вечером, сидя на пирсе отеля, в котором отдыхали, рассуждали с ним о том, что в Риге за первое десятилетие после восстановления независимости практически не было построено нового жилья. Решили: а чем мы хуже?! Раз так давай попробуем это направление, несмотря на то что занимались другими бизнесами. В тот момент мы ещё не знали, что строительная компания Mūsu māja уже дала старт одной из первых новых жилых построек независимой Латвии. Однако это не помешало нам, вернувшись домой, открыть ООО Saules dzīve.
– Название Saules dzīve, то есть «Солнечная жизнь», навеяла Турция?
– Отчасти (смеется. – m2). Солнце – символ надежды и тепла, и это слово потом присутствовало во всех наших проектах. Солнце олицетворяет позитив и вызывает приятные эмоции. Первый наш слоган, который решили использовать в рекламе, был «Солнечная жизнь в солнечном доме!». Начали с того, что у одного очень известного нынче человека из бизнеса недвижимости выкупили здание бывшего рижского детского садика на ул. Унияс, 74. Трансформировали его цель использования, провели перепланировку и реконструкцию – и получили жилой дом Saules nams, насчитывающий 45 квартир. Помню, что этот проект обошёлся нам в 2 млн долларов и принёс хорошую прибыль. Новый бизнес захватил. Пошли следующие проекты: 32-квартирный Saules sēta на той же улице Унияс, 27-квартирный 9-этажный Saules tortnis на ул. Жагату, 50-квартирный Saules galerija на ул. Вайдавас, 47-квартирный Saules pils на ул. Дудаева… Строили и стремительно всё распродавали.
– Можно ли по прошествии двух десятков лет говорить, что те годы были временем застройщиков-романтиков? Тогда подавляющая часть владельцев новых проектов были представителями латвийского бизнеса, тогда как сейчас большинство застройщиков имеют иностранные корни.
– В бизнес новых проектов в начале 2000-х годов действительно рванули многие активные местные предприниматели. По рынку ходила ехидная шутка на эту тему: «Нет ума – строй дома!» Рынок был бодрым, у людей было огромное желание улучшать жизненные условия, все хотели переехать в новостройки. Многие могли это делать: кредиты были относительно дешёвыми и доступными, банки охотно финансировали покупки. Не обошлось и без перекосов. За развитие новых проектов бралось много случайных людей, строивших на непонятных участках непонятно из чего. В наши дни, когда катаешься по микрорайонам Риги, постоянно встречаешься с плодами труда таких непрофессиональных застройщиков: некоторые дома, возведённые 15-20 лет назад, уже выглядят хуже, чем хрущёвки 60-х годов прошлого века. Но тогда, на фоне бума, все новостройки раскупались на ура.
У людей не было опыта, как правильно оценивать ликвидность покупки. Период 2001-2007 годов был рынком продавцов, а покупателей подогревал банковский сектор.
– Вам как бизнесмену в те годы было легко общаться с банками? Кредитуя новые проекты, они проверяли их качество?
– Saules dzīve работал с двумя банками, которых больше не существует: с Baltic International Bank и Aizkraukles banka (ABLV). Никаких сложностей с ними не было. Считаю, что ABLV был мощнейшей профессиональной структурой с хорошим техническим надзором за проектами. Они старались убедиться в качестве наших построек. Напомню, что обладателем самых больших портфелей объектов недвижимости, перенятых в те годы у ипотечных должников, стал отнюдь не ABLV, а структуры других банков.
В те времена весь банковский сектор Латвии шёл навстречу и легко кредитовал как застройщиков, так и практически любого покупателя. Для частных лиц рекламировались ипотечные кредиты более чем в 100-процентном размере от оценочной стоимости залога. Люди верили в лучшее и охотно набирали ипотечные кредиты на растущем рынке, не задумываясь о том, как будут отдавать. Это и привело к тому, что в 2008-2009 годах несколько десятков тысяч заёмщиков, не сумевших справиться с платежами, остались без своего имущества. Очень надеюсь, что для повторения такого сценария в Латвии нет оснований: в последнее десятилетие банки внимательно изучают своих клиентов и тщательно оценивают их реальную платёжеспособность.
– В период с 2004 по середину 2007 года стоимость новых квартир возросла в несколько раз. По мере реализации проектов часто ли приходилось пересматривать свои прайс-листы?
– Понятно, что, если спрос был, цены никто не сдерживал. У нас были проекты, квартиры в которых разбирали ещё на стадии строительства. А иногда и в самом начале – пока рыли котлован. Трудно говорить о том, какой был прирост цен в ходе реализации проекта. Последние квартиры в новостройке всегда продавались на 20-25% дороже, чем первые. А следующий дом выводили на продажу по ещё более высоким ценам. Знаю застройщиков, которые в процессе продаж вдвое поднимали цену: начинали, допустим, по 800 латов за кв. м, а заканчивали по 1 600.
Справедливости ради должен заметить, что и стоимость работ тогда росла быстро. К этому привели строительный бум и жёсткая конкуренция, часто недобропорядочная. Владельцы проектов, строившихся в соседних кварталах, пытались перекупать друг у друга рабочих с помощью более высоких расценок за выполненные работы. Вот вам яркий пример со строительства Saules tortnis на ул. Жагату. Если кладка кубического метра стен первого этажа обходилась нам в полтора десятка латов, то за последний этаж мы платили бригадам по 70 латов. Иначе их было не удержать. Каждый день на твою стройплощадку приезжали «купцы» или «охотники» – называйте их как хотите – и пытались переманить работников на другой объект. Приходилось реагировать деньгами.
– Золотые времена для строителей-специалистов: в ту пору редко кто из них не катался на хорошей машине. Особо популярна была BMW X5.
– У меня был запоминающийся случай. Купил себе новый Mercedes CLS. И вот я, предприниматель, владелец прибыльного бизнеса, приезжаю на свой объект и не могу припарковаться – мест нет. Стоят только хорошие машины, многие из которых дороже моей. Припарковался вдалеке, прихожу на стройку и спрашиваю у прораба: «Откуда такое количество машин и чьи они?» Он говорит: «Наших строителей», – и показывает, какая кому принадлежит. Я был в шоке. Правда, когда в 2008-2009-м случился кризис рынка недвижимости и пузырь цен, равно как и раздутых зарплат, лопнул, большая часть этого прекрасного автопарка оказалась у банков. Машины приобретались в лизинг или кредит, по которым люди не смогли расплачиваться. Многие строители во времена схлопывания рынка недвижимости были вынуждены уехать за границу: кто-то работать, а кто и жить…
– Тот кризис на латвийском рынке недвижимости был ожидаемым? Можно ли было представить себе сценарий, что цены на недвижимость в Латвии рухнут на 70%?
– Все мы крепки задним умом. Такого сценария точно никто тогда не рисовал. То, что рынок становится слишком горячим, до меня начинало доходить. Все эти истории со строителями, с ростом стоимости работ заставляли задумываться: что-то идёт не так. Происходящему всё труднее было найти разумное и логичное объяснение. Пузырь был во многих сопутствующих недвижимости областях. Помню, в рижском магазине MC2 один знакомый купил ванну, кажется, за 9 000 латов. Каково же было его разочарование, когда в Италии в магазине он такую же нашёл по цене 1 500. Это какая же была накрутка! Таких случаев было много. Сидел как-то в интерьер-салоне, разговаривал с их дизайнером. Звонок ей, она называет цифру 10 000 латов. Заходит владелец салона, она ему: «Я продала диван». Он: «За сколько?» Она: «За 10 000». Он: «Так мы им за 7 000 торгуем!» Это всё, что нужно было знать о том рынке. Многие тогда не считали денег, веря, что так хорошо будет всегда.
Что касается нас, Saules dzīve, то в 2007 году мы могли позволить себе приобретать участки с проектами без финансирования со стороны банков. Нам поступило новое заинтересовавшее нас предложение. Однако я чувствовал себя несколько некомфортно в отношении будущего рынка и сказал партнёру, что возражаю против покупки, но… «Есть банки, давай поговорим с их аналитическим отделом – если они готовы финансировать, то половину заплатим своих и половину возьмём в кредит». Банковские аналитики никаких предвестников негативных событий не увидели и нам дали половину требуемой суммы. А не прошло и квартала, как рынок недвижимости покатился вниз, и через год пошла волна банкротств.
С тех пор до наших дней дожили единицы компаний, занимавшихся в начале 2000-х годов развитием проектов новой жилой недвижимости. Saules dzīve среди этих редких исключений – продолжаем функционировать до сих пор.
– У вас есть ещё какие-то проекты?
– После обвала рынка недвижимости в 2008-2009 годах мы взяли паузу и решили временно ничего не строить. Было время подумать, посмотреть по сторонам, попутешествовать. С одними моими близкими друзьми родилась неожиданная и на тот момент фантастическая идея, которую удалось реализовать: в Риге появилось новое арт-пространство Tallinnas ielas kvartāls. Сегодня это достаточно значимое для города место отдыха и приятного времяпровождения: выставки, концерты, кино под открытым небом, дискотеки, бары и рестораны. Огромное количество мероприятий, на любой вкус! В период весна – осень за вечер Tallinnas ielas kvartāls посещают более 6 000 человек. Для Риги это много! Плюс в этом месте нам удалось создать новый формат аренды коммерческих помещений. Можно сказать, что это место стало в каком-то смысле клубом единомышленников. Причем очень креативных. У нас нет арендаторов в классическом понимании этого слова, у нас есть резиденты. Огромное количество ежедневных рабочих вопросов они решают коллегиально. Совместно рождают действительно очень интересные мероприятия. Tallinnas ielas kvartāls продолжает развиваться, мыслей и планов по его развитию – громадьё. Пока у нас еще есть свободные места, и мы с удовольствием ждем и приглашаем креативных людей с новыми творческими идеями и подходами для их совместной реализации! Но только КРЕАТИВНЫХ! (смеется. – m2 )
Что касается многоквартирного строительства – буквально перед началом пандемии ковида решили с партнёрами по компании Saules dzīve реанимировать проект в Пурвциемсе. Он имеет очень выгодное расположение, рядом с Рижской классической гимназией – прямо напротив неё. Когда-то приобрели участок, общая площадь которого немного недотягивает до 5 000 квадратных метров. Успели подготовить и согласовать проект на строительство двух пятиэтажных зданий в общей сложности на 80 квартир с жилой площадью 4 700 кв. м и подземным паркингом на 42 машиноместа. Планировали начать строить. Думали или продавать, или сдавать квартиры в аренду. Аренда в этом месте тоже очень перспективное направление. И тут началась пандемия коронавируса, которая внесла коррективы в эти планы. Моя семья живёт за пределами Латвии, поэтому много времени пришлось провести с ними в изоляции. Пандемия вообще дала мне какой-то новый импульс в жизни. Пришло четкое осознание того, что главное для меня – это семья. Что я хочу как можно больше времени проводить с детьми. Их трое, они невероятно быстро растут (улыбается. – ), и для меня стало очень важно это не пропустить! А всех денег не заработаешь! Поэтому сейчас готов рассматривать два варианта развития событий вокруг нашего проекта, который позиционируем как комфорт-класс. Первый – готовы реализовывать его в доле с каким-либо крупным застройщиком, войдя в совместную компанию участком с согласованным проектом. Второй вариант – готовы его продать.
– По какой цене?
– Во всем цивилизованном мире действует правило, что участок земли с готовым проектом строительства стоит 10-12% от стоимости объекта реализации. Вот в рамках этих параметров мы и планируем вести переговоры. Тем более что успешность любого проекта определяет его «место, место и ещё раз место»! А в преимуществе расположения этого участка сомневаться не приходится. На сам рынок недвижимости Латвии смотрю с большим интересом: он становится всё более европейским и менее подверженным стрессовым ситуациям. Вижу, что сегмент качественного нового жилья демонстрирует большую устойчивость, чем новостройки экономкласса. Сегодня сформировался рынок покупателя, и он хочет получать реально качественное и ликвидное жильё. На плохое никто размениваться не станет!