Самый плодотворный по числу проданных в последние годы квартир застройщик Латвии – компания Bonava Latvija – предстаёт на рынке в новой ипостаси: в конце сентября начнётся заселение её первого доходного дома. Им станет столичная девятиэтажка на 94 квартиры, построенная в рамках проекта Krasta kvartāls на ул. Греду, 17. Какие условия предлагаются арендаторам? Почему было принято решение развивать новое направление бизнеса? И как это сказывается на планах компании в отношении продаж нового жилья? Ответами на эти и другие актуальные вопросы с журналом m2 и порталом varianti.lv поделился руководитель по продажам и маркетингу Bonava Latvija Каспар Экша.

– Отвечая на вопрос «Почему стали развивать новое направление?», – сразу берёт инициативу в свои руки Каспар Экша, – замечу, что планы строить доходные дома Bonava Latvija озвучивала задолго до пандемии. Это было вызвано желанием диверсифицировать бизнес. Сдерживали пробелы в латвийском законодательстве, касающиеся взаимоотношений арендатора и владельца. Однако сейчас, когда они устранены и действует новая редакция закона «Об аренде жилья», тренд на доходные дома набирает обороты. Новостройка на ул. Греду, 17, – наш первый в рамках Латвии опыт такого рода. Надеемся на ней довести до совершенства все процессы управления домом и сдачи квартир в аренду, чтобы дальше развивать это направление. Ставим перед собой стратегическую задачу ежегодно строить и сдавать в аренду порядка 100 единиц нового жилья.

– Познакомьте с арендным первенцем Bonava Latvija.

– Наш первый доходный дом в Латвии – пятая по счёту девятиэтажка, построенная в рамках столичного проекта Krasta kvartāls. По своим инженерно-техническим и визуальным характеристикам она мало чем отличается от других зданий этого жилого комплекса. Единственное – в ней представлены исключительно 2- и 3-комнатные квартиры общей площадью от 38,3 до 65,5 кв. м. Так как это арендное предложение, то все они получат полное внутреннее наполнение. То есть финишной отделкой мы не ограничиваемся. В квартирах устанавливаем встроенные кухни и встроенные шкафы, будут готовые ванные комнаты со шкафами, на окнах – тюль, сделаем всё освещение. Перечень бытовой техники включает в себя индукционную плиту, вытяжку, встроенный холодильник, посудомойку, духовку или микроволновку, стиральную машинку с функцией сушки, зеркала… Интерьер квартир выполнен в двух стилях. Ко всем квартирам предоставляем кладовые помещения для хранения личных вещей.

В начале лета на ул. Греду, 17, мы провели день открытых дверей, позвали людей познакомиться и получить полноценное представление о новом продукте Bonava Latvija. Сам заезд первых жильцов планируем на конец сентября – начало октября, когда завершим дооборудование квартир всем необходимым. На первом этапе открывали предварительные резервации квартир до восьмого этажа включительно. Сейчас этот процесс приостановили до момента, пока не сдадим дом в эксплуатацию. 

– Как выглядел актуальный прайс-лист квартир на ул. Греду, 17, в середине лета?

– Самое дешевое, что было, – двухкомнатная квартира за 410 евро в месяц плюс обслуживание и счётчики за воду, электричество и тепло – уже зарезервирована. Минимальная цена свободного – 450 евро в месяц. С каждым более высоким этажом стоимость аренды повышается. Дороже всего 3-комнатная квартира на 8-м этаже — её можно арендовать за 750 евро в месяц плюс остальные названные платежи. Новостройка на ул. Греду, 17, как и другие дома Krasta kvartāls, имеет энергоэффективность класса А, что зимой гарантирует низкие платежи за отопление. Обслуживанием займёмся сами, создали отдельное подразделение, стоимость услуги – 1,9 евро за кв. м. Будем оперативно решать все вопросы, так или иначе связанные с содержанием дома и функционированием всех элементов квартир.

– Парковки?

– Доступны за дополнительную, но разумную плату. Аренда обычного парковочного места обойдется в 55 евро в месяц, с возможностью зарядки электромобиля – 65 евро. По нашим собственным подсчётам, полные расходы за проживание в 2-комнатной арендной квартире на ул. Греду, 17, с коммунальными платежами и парковкой даже зимой не превысят 650-700 евро в месяц. Это включая всё-всё-всё.  

– Про активность арендаторов расскажете?

– Перед тем как опубликовали цены, интерес к проекту на нашей домашней страничке зарегистрировали около 500 человек. После первого дня открытых дверей договоры аренды подписали почти на два десятка квартир и, как сказал, на время взяли паузу с подписанием новых договоров. Вновь будем готовы к переговорам с осени. Условия подписания договора с нами – арендный платёж вперёд и два месячных депозита, срок договора – год с возможностью продления.

Уже в ходе первого этапа резерваций почувствовали высокий спрос: потенциальные арендаторы представляют широкие круги населения Латвии, и это не только молодые семьи. Есть, например, пенсионеры, решившие продать свою квартиру в доме советской постройки и переехать в арендную в новостройке, где комфорт проживания выше.

– План ежегодно отдавать в аренду по 100 новых квартир как-то скажется на программе продаж Bonava Latvija?

– Нет, задача по продажам останется неизменной – около 450 квартир в год. Развитие арендного направления мешать этому не должно. Безусловно, торговать в 2023 году сложнее, чем полтора-два года назад. Это касается в первую очередь проектов, построенных или строившихся в 2022 году – в момент, когда вся отрасль пережила взлёт цен на строительные материалы. Что ударило по себестоимости конечного продукта. Весной и летом 2023 года старались искать новые маркетинговые ходы. В некоторых готовых проектах предлагали клиентам бонус в виде установки кухонь, где-то включали в цену парковки. Была непродолжительная акция, в ходе которой подписавшим договоры покупки готовых квартир гарантировали два года проживания без внесения коммунальных платежей и расходов на отопление.

– В стадии развития и продаж у Bonava Latvija находятся восемь комплексов. Не создаётся ли внутренняя неадекватная конкуренция между проектами? Если на ул. Ропажу, 16, или в Vertikāles квартиры предлагаются от 2 700 до 3 000 евро за кв. м и даже выше, то абсолютно новые проекты вы выводите на рынок по ценам, близким к тем, что были до войны. В том же Pīlādžu mājas есть предложения со стоимостью единицы площади 2 050-2 300 евро за кв. м.

– Действительно, в тех проектах, которые начинаем, даём более приятные для покупателей цены. Это возможно благодаря тому, что Bоnava Latvija получила от подрядчиков более низкие расценки на исполнение строительных работ. А раз себестоимость готового продукта ниже, это находит отражение в цене будущих квартир. В готовых или наполовину построенных новостройках пойти на снижение невозможно в силу их более высокой себестоимости.

Упомянутые вами ул. Ропажу, 16, и Vertikāles дороже других проектов Bonava Latvija обоснованно: место престижнее, планировки другие и отделочные материалы выше по уровню. Покупки в них продолжаются: клиенты охотно реагируют на нашу готовность взять на себя на два года их коммунальные платежи. В условиях роста ставки Euribor это позволяет людям спокойней смотреть на свою финансовую безопасность.

– Доля покупателей, использующих ипотеку, как-то изменилась?

– Практически нет. В наших проектах по-разному, но в среднем около 80% сделок происходят с привлечением банковских займов. Безусловно, был момент, когда на фоне роста ставок мы почувствовали неопределённость со стороны клиентов, однако с конца весны торговля вошла в нормальное русло. Этому способствует и ставшая более гибкой позиция банков. Swedbank, например, рекламирует возможность получить ставку в 0% + Euribor, которая будет действовать в течение двух лет. А с Luminor мы договорились, что для покупателей квартир в домах Bonava Latvija они предлагают ипотеку с фиксированной на ближайшие годы ставкой в 3,75% годовых.

Часть клиентов на сделки мотивирует наша специальная программа для тех, у кого имеются свои накопления в объёме, превышающем необходимый на первый взнос. При классической резервации просим внести 10% от стоимости понравившейся квартиры. Но если клиент готов платить 15% и выше, даём скидку на окончательную цену. Максимальный размер такого бонуса – 5%. То есть если открыты продажи в проекте, который будет готов через год, и квартира стоит, допустим, 100 000 евро, а человек готов на предоплату в 100%, для него покупка обойдётся в 95 000. Если, предположим, первый взнос 20%, то в договоре резервации укажем цену 99 000 евро вместо 100 000.

Сами же цены на новые квартиры в этом  году остаются стабильными и не падают. То, что озвучиваю, имеет под собой бизнес-логику. Как застройщику нам для развития также необходимы заёмные средства: рост Euribor бьёт и по нашему карману. И чем брать у банков деньги как минимум под 6%, разумнее мотивировать покупателей небольшими скидками.

– Назовите основную тенденцию 2023 года.

– Большая отзывчивость людей на акционные предложения: небольшой бонус – и спрос сразу вырастает. И что интересно, стало продаваться то, что долгое время не вызывало интереса. Пример – три последние квартиры в комплексе Fjordi (Петерсала), предлагавшиеся более года. Не помогало и включение в цену парковочного места. А весной заработал отложенный спрос: видимо, людям надоело ждать мифического падения цен, и квартиры в проекте продались одна за одной.

Моё личное мнение: звучавшие год назад рассуждения о возможном существенном падении цен и попытки делать отсылки на 2007-2009 годы – демагогия. У нас нет ни кризиса неплатежей, ни перенасыщения рынка. Это шведский и отчасти эстонский рынки нового жилья затоварены, вот кому нужно переживать. В Латвии то, что построено, может быть распродано за полгода. Так что застройщики спокойны, банки на них не давят, и снижать себе цены в минус никто не собирается. Акции возможны лишь краткосрочные или на неликвидные объекты. Новое жильё станем выводить на продажу исходя из его новой себестоимости, а то, что есть, будет ждать своего покупателя.