Каркасные деревянные дома постройки 2005-2007 годов практически не соответствуют современным требованиям по энергоэффективности. Их проще снести, чем исправить. Тем, кто берётся строить индивидуальный дом сам, нельзя уповать лишь на добросовестность строителей: контроль должен быть многоуровневым. Компании-застройщики начали предлагать покупку частных домов на этапе cтроительства, а также в аренду с правом выкупа. И это новый тренд. Об этом и многом другом из практики строительства частных домов журналу M2 и порталу varianti.lv рассказал руководитель строительного объединения Buvbaze.lv Сергей Пислегин.
Buvbaze.lv – специализированная строительная интернет-площадка, которая ведёт свою историю с 2015 года. Но и этого короткого срока ей хватило, чтобы стать одним из самых заметных медийных ресурсов строительной отрасли Латвии. Причем это объединение постоянно расширяет сферу своей деятельности. Так, в прошлом году под патронажем Buvbaze.lv в столичном выставочном комплексе на Кипсале состоялся первый форум «Строительство частного дома – от А до Я», само название которого уже говорит о его направленности. Тогда форум уместился в один день. В первой половине нынешней осени Кипсала приняла уже трёхдневный Buvbaze forum 2019 с темой «Борьба на ринге строительства и технологий». В рамках этого мероприятия, когда спикеры выступали перед зрителями, стоя на настоящем боксёрском ринге, своим практическим опытом возведения частных домов поделились 35 профессионалов строительной отрасли. Они же рассказали о нюансах и подводных камнях этого процесса. Коротко аккумулировать общую информацию о строительстве частных домов журнал M2 и портал varianti.lv попросили руководителя строительного объединения Buvbaze.lv Сергея Пислегина.
А начали мы с вопроса: чем может быть интересен людям, желающим построить частный дом, ресурс buvbaze.lv?
– Много чем, – уверяет нас собеседник. – Начнём с того, что те, кто мечтает о собственном доме, могут изучить у нас проекты индивидуальных домов и тем самым визуализировать очертания того, что они желают получить. Знакомясь с разными вариантами, люди понимают, какие им нравятся больше – одно- или двухэтажные, с плоской крышей или скатной, с гаражом или без. Сформировав первоначальное впечатление, человек начинает задумываться о месторасположении участка, приобретаемого под застройку. Ищет исполнителей работ и узнаёт цены на них.
Реальная цифра, на которую нужно рассчитывать при строительстве из керамзитных или газобетонных блоков, – 1 000 евро за кв. м. Это под ключ. Прояснить последние две позиции можно у нас на сайте. Строительные компании и поставщики стройматериалов размещают на buvbaze.lv публикации с советами, рассказывают о товарах и услугах. Представляют портфолио выполненных работ. Некоторые пользователи лестно называют нас «латвийским строительным фейсбуком». Ведь предприятия создают у нас свои профили и ведут их. Всё больше предпринимателей понимают, что в XXI веке ставку нужно делать на экспертность и делиться советами. Если люди видят, что ты действительно разбираешься в вопросе, то растёт уровень их доверия и выстраивается более открытая коммуникация. И если ты эксперт, то вопрос о цене твоей услуги не встаёт столь остро.
– У вас на Buvbaze.lv зарегистрировано свыше 6 000 специалистов строительной отрасли Латвии. Как правильно выбрать, с кем из строителей сотрудничать при возведении частного дома?
– Первое и самое действенное правило при выборе – незамысловатое: по отзывам и рекомендациям. Если кто-то из знакомых делал ремонт или строил и остался доволен, он поделится контактом. Желательно, чтобы сами работы проводились в последние год-два. В строительных компаниях сотрудники меняются довольно часто. И может случиться так, что компания, которая три – пять лет назад считалась одной из лучших в своей сфере, не сохранила позиций из-за ухода части профессиональных кадров. А слава о ней всё ещё продолжает греметь.
Второе – каждому клиенту, который собирается строить дом, нужно заняться небольшим самообразованием в строительных вопросах. Важно, чтобы люди имели какое-то представление о последовательности этапов строительства: что за чем следует?
Необязательно знать все нюансы, но получить общее представление рекомендую. Многие заказчики частных домов полагают, что сумеют найти хорошего строителя, доверятся ему, всё пойдёт как по маслу, а результат будет прекрасным. Но когда дело доходит до реальной стройки и начинается повседневное общение с исполнителями работ, тогда и всплывают разные неприятные нюансы. Обычно это происходит в течение месяца-двух после начала работ. У заказчика открываются глаза, что оставленный без профессионального контроля строитель совершенно не экономит его средства. Тогда клиент решает обратиться к архитектору, у которого заказывал проект. Просит, чтобы тот помог. И здесь не стоит витать в облаках: архитектор на определённом этапе действительно заинтересован продать свою услугу – спроектировать дом. Но как только это сделано и с ним рассчитались, интерес к тому, чтобы дальше вести объект (осуществлять так называемый авторский надзор) у него пропадает. На рынке нынче бум на услуги архитекторов, поэтому им интереснее дальше творить, а не отслеживать воплощение своей задумки.
С чем ещё сталкиваются люди в повседневной практике? С тем, что многие архитекторы при разработке индивидуальных решений допускают ошибки. И если на больших строящихся объектах это некритично, потому что есть ещё и проектировщики, и представители контроля, то заказчики частных домов редко позволяют себе расходы на подключение к проекту дополнительных специалистов. В большом строительстве сейчас набирает популярность BIM-технология: информационное моделирование зданий на компьютере. Оно позволяет чётко просчитать количество требуемых материалов. Если исполнитель строительных работ вдруг начинает просить у вас докупить 20% каких-то материалов, то сразу становится понятно, что он где-то что-то напортачил.
– Из чего строят индивидуальные дома в Латвии?
– Ежегодно у нас в стране выдаётся порядка 1 600-1 800 разрешений на начало строительства домов для одной семьи. Эти разрешения действуют до пяти лет. Реально строить начинают в тот же год около 1 000.
Жители Латвии за последние десятилетия привыкли к домам из блоков: несущие стены выполняются из газобетонных или керамзитных блоков. Эти материалы используются в строительстве 70% всех частных новостроек в нашей стране. Каркасные деревянные дома возводят меньше. Их доля вряд ли превышает 25% от общего количества. Сегмент вроде бы и растёт, но медленно. В Латвии мало сильных игроков, активно развивающих это направление внутри страны.
– Но мы слышим о множестве примеров того, что произведённые в Латвии деревянные каркасные дома экспортируются в Великобританию, Германию, Данию и страны Скандинавии.
– То, что мы производим и экспортируем, – правда. В Норвегии, кстати, до 70% всех частных домов каркасные. Непосредственно в Латвии такие дома заказываются не столь часто, как хотелось бы. Мне кажется, что это связано с определенным психологическим моментом. В 2005-2007 годах Латвия пережила бум строительства деревянных каркасных домов для частников. Это нормальные и эффективные проекты, требующие минимального времени на возведение. Самое главное в каркасном строительстве – соблюдение технологии их сборки. А время тогда (в 2005-2007 годах. – ) было сумасшедшее: любая недвижимость улетала как горячие пирожки, и соблюдением технологий монтажа застройщики себя не сильно утруждали. Главным было побыстрее собрать и продать. И сегодня, когда попадаешь в творения тех лет, понимаешь: их проще снести и построить заново, чем привести в порядок и сделать энергоэффективными, Жители таких домов тратят огромные суммы на отопление: часто две-три сотни евро в месяц. Для сравнения: в пассивных домах расходы на отопление редко выходят за рамки от 100 до 300 евро за весь год!
Правда, и у пассивных домов есть свои нюансы, которые нужно учитывать. Так, они плохо увязываются с системами рекуперации воздуха, ведь это ведёт к дополнительным теплопотерям. Плюс такие дома-термосы дороже в строительстве, а у нас рынком правит ее величество меньшая цена. Тем не менее знаю компании, которые ежегодно возводят в Латвии десяток пассивных домов. И делают это успешно и качественно.
Кирпич? Нынче новые дома из него большая редкость. Это связано с тем, что и сроки постройки таких домов более длительные, да и специалистов по кирпичной кладке почти не осталось. Сколько общаюсь с застройщиками, никто из них полностью из кирпича дом не строит. Большинство просто делают снаружи декоративную отделку, используя для этого плитки с текстурой кирпича.
На классические срубы в Латвии также приходится малозаметная доля рынка. По деньгам срубы вроде бы доступны, но они также энергонеэффективны и требуют дополнительного утепления. Другая проблема, с которой нужно считаться, – как бы вы ни обрабатывали дерево, насекомые будут вашими лучшими друзьями. Даже если построите из дорогих пород деревьев. Однако небольшой спрос на срубы все же имеется. И один из партнёров нашего объединения ежегодно делает по всей стране по 20-25 срубов.
В Скандинавии есть рынок сборных железобетонных частных домов. Отличное решение в том плане, что никаких ошибок при его реализации быть не должно: все панели производятся в заводских условиях. Как конструктор собрал – и готово. Только это удовольствие дорогое и у нас нет таких производств. Значит, нужно импортировать, что удорожает конечный продукт.
– На какие цены постройки частных домов стоит ориентироваться?
– Реальная цифра, на которую нужно рассчитывать при строительстве из керамзитных или газобетонных блоков, – 1 000 евро за кв. м. Это под ключ. Пассивные дома стоят подороже – 1 200-1 300 евро за кв. м. Предложение каркасных домов есть и по 700, и по 800-900 евро за кв. м. Нужно в них разбираться и понимать, что входит в эту стоимость и за какие сроки будет реализован проект. Если в строительстве особо не разбираетесь, то рекомендовал бы не начинать сотрудничество с теми, кто просит менее 900 евро за кв. м. Дешевле – рискованно, можно что-то упустить. А если разбираетесь во всём и готовы тратить время на мониторинг ситуации со стройкой, уверены, что сможете предотвратить потери, тогда соглашайтесь на цену ниже 900 евро за кв. м.
– Из практики: на сколько этажей чаще всего заказывают дома частники?
– Наблюдается тренд на возведение одноэтажных домов, хотя и двухэтажных много. Я и сам проживаю в 2-этажном доме. Видно, что семьи с маленькими детьми останавливаются на одноэтажных вариантах с практической точки зрения: не нужно переживать, что малыши могут упасть с лестницы. Строить одноэтажные дома выгоднее, если площадь дома не превышает 150 кв. м. Если говорить о других основных решениях, то на крышах преобладает металлическая кровля, а не черепица. Последняя – более дорогое удовольствие.
Современный стандарт по окнам – это, разумеется, три стекла и пять – семь пакетов. Проблема в том, что при высочайшем качестве производимых сегодня в Латвии оконных стеклопакетов, большая часть которых идёт на экспорт, на родном рынке у нас засилье польского товара. Он более дешёвый, но и качество у него гораздо ниже. То же самое касается и дверей китайского производства. Мне кажется, что когда вы строите собственный дом на десятки лет, то неправильно экономить 5 000-10 000 евро на строительстве всего дома и брать продукцию второго сорта. Потом это обойдётся себе дороже. Лучше поставить продукцию хорошего производителя.
Солнечные батареи, как показала практика, в наших условиях не окупают себя.
Если говорить об отоплении, то популярны котлы на гранулах. А я предлагаю ставить теплонасосы. Первоначально это решение дороже, но в долгосрочной перспективе оно оправдает себя. Это новые технологии, и многие переживают, как они поведут себя в будущем в плане сервисного обслуживания. Нареканий пока не слышал. Это как гибридные автомобили, которые вначале все воспринимали настороженно, а сейчас они стали популярными. Тенденция последнего времени в системах отопления – отсутствие классических радиаторов и размещение контуров отопительной системы в полах.
– Растёт ли, по вашему мнению, популярность частных домов?
– Частный сектор стремительно развивается. Мне глубоко симпатично, что люди все чаще начинают приобретать частные дома у застройщиков с правом выкупа. Такой вариант появился на рынке у компаний, которые строят одновременно по 10-20 коттеджей. Это новый тренд. Пусть таких предложений пока немного, потому как есть риск, что люди поарендуют, а потом уйдут. Тогда владельцу будет чуть сложнее продать дом, он ведь уже не будет считаться новым. Но сам концепт интересный: он позволяет человеку въехать, пожить и понять, подходит ли ему дом.
Многие мечтают о доме, но не все понимают, нужен ли он. Дом – это постоянная забота о нем. Приятно и то, что второй новый тренд – рост числа покупателей домов у застройщиков на стадии строительства. Это выгодно всем сторонам сделки. Профессиональные застройщики частных домов за счёт оптовой покупки участков и деления их на мелкие, а также приобретения стройматериалов сразу на все возводимые строения получают более низкую себестоимость. И, соответственно, могут предложить на рынок более интересную цену конечного продукта. Клиент от этого также в выигрыше.
Активнее всего частный сектор сейчас развивается в Марупе, Адажи, Дрейлини, Стопини. Это места, где наблюдается наибольший спрос, активны здесь и застройщики. Верю, что в ближайшем будущем именно такая практика, когда люди будут покупать индивидуальные дома у застройщиков, продолжит набирать обороты. Клиент при ней ничего не теряет.
А компетентный застройщик обеспечит ему высокое качество. Залог успеха в строительстве частного дома – умный заказчик, хороший строитель, разумный архитектор и наличие стройнадзора. Если есть эти четыре составляющие, то все будет хорошо. Если какая-то позиция отсутствует, то возникают проблемные моменты.