Его достижения за 2019 год таковы: победитель английского этапа Кубка мира среди любителей по шоссейным велогонкам, чемпион Латвии и первый велогонщик-любитель, выигравший этап Кубка Латвии. Всё это Эвалд Павлов – человек, которого рынок недвижимости Латвии знает как партнёра компании Kivi Real Estate, вот уже десять лет проявляющего себя в сегменте коммерческой недвижимости. Как удаётся совместить работу и спортивное хобби?
Об этом журнал М2 и портал varianti.lv и побеседовали с Эвалдом Павловым, чей жизненный режим в последние годы был нацелен на подготовку к участию в любительском чемпионате мира по велоспорту. Начали, правда, с рабочих моментов.
– Ваше основное направление работы – сегмент коммерческой недвижимости. Хотели бы у тебя поинтересоваться ситуацией в Риге и её окрестностях: какие ощущения оставила первая половина 2019 года?
– Хорошо, что этот вопрос задаёте сейчас (во второй половине лета. –M2 ), а не в апреле-мае (улыбается. – M2 ). В конце весны был бы менее позитивным и сказал, что дела идут довольно осторожно. Сделок с коммерческой недвижимостью тогда было мало, и не только у нас. Говорю о продажах инвестиционных объектов. До мая в столице Латвии наблюдался один из самых медленных рынков за последние годы. Виной тому смена банковской стратегии кредитования такого рода покупок и принятие супер- консервативной политики проверки происхождения средств AML (Anti Money Loundering). Это повлияло и на новые коммерческие проекты, и на действующие, по которым подошёл срок перезаключения кредитных договоров. Главные изменения – ужесточение условий собственного участия инвесторов и более осторожные внутренние оценки банками покупок объектов коммерческого назначения. Если раньше банки спокойно предоставляли 70% требуемого финансирования, то теперь чаще выдвигают требование, чтобы половина проекта покрывалась за счёт собственных денег покупателя. Более жёсткая политика коснулась инвестиционных объектов, которые были приобретены после кризиса и у которых могут в будущем возникнуть проблемы с наполнением арендаторами, а также тех, кому сейчас или в скором времени потребуются капитальные вложения. Им также начали озвучивать новые условия, переговоры стали затягиваться. Многие сделки отменялись: покупатели не смогли выполнить требования AML и банки не давали разрешения. На рынке появились сомнения. Одни говорили, что ситуация не располагает к вложениям: цены не самые вкусные, кредитное финансирование дороже, и это не позволяет получить выгодную математику отдачи от инвестиций. Другие игроки рынка, у которых заканчивались действующие арендные договоры, начали сомневаться: вдруг нынешние арендаторы не продлят договоры и потом придётся искать новых. Стали активнее предлагать своё имущество на продажу. А третьи – потенциальные покупатели – всё это увидели и стали по-своему трактовать происходящее на рынке. Дескать, может, подождать? Может, будет падение цен? Может, появятся проблемные активы? Перестали что-либо покупать и заняли выжидательную позицию.
– И много таких инвесторов-покупателей – обладателей свободных средств ждут активы, собственники которых испытывают финансовые затруднения?
– Точно, что это не единичные случаи. Одни активно смотрят и предлагают на каждый объект свою, часто довольно агрессивную, цену. Другие сидят в окопах и ждут нужного момента. Предлагаемые цены обычно намного ниже той, что желают получить продавцы. Тестируют: вдруг кто-то из собственников решится на быструю продажу и на закрытие позиций.
Но вернёмся к тому, с чего начали разговор: эту картину мы наблюдали до середины мая включительно. Затем ситуация изменилась: участники рынка начали более спокойно воспринимать новые обстоятельства. В принятии ими решений стало меньше эмоциональности. Один банк не даёт кредита, идут просить во второй, третий. Как итог – прошедший июнь и июль, да и все лето оказалось самым активным за последние 10 лет. Звонки шли постоянно: давайте смотреть этот объект, давайте тот, давайте торговать, сотрудничать, публиковать объявления. И уже с конца июня активность клиентов стала превращаться в реальные сделки. У рынка прошёл шок, появились новые инструменты для проведения покупок, стороны активизировались, и нам, брокерам, работать стало вновь жарковато и интересно. Что ещё раз подтвердило: никогда не нужно поддаваться панике! Рынок сам себя приведёт в порядок.
– Твой рассказ касался продажи коммерческих объектов. С арендой торговых и офисных помещений как дела обстоят?
– В отношении офисных помещений всё стабильно. Новые проекты вызывают к себе интерес. Мы работаем с большинством столичных офисных центров, а с четырьмя из них – на основании эксклюзивных договоров: каждую неделю предлагаем разным клиентам и проводим презентации.
– Международные компании рапортуют, что в 2019–2021 годах Рига получит порядка 200 000 кв. м новых офисных помещений. Для такого объёма нового предложения видите достаточное число конечных потребителей – арендаторов?
– Так, чтобы сразу заполнить весь объём? Мой ответ: нет! Второй мой ответ: не факт, что все заявленные проекты будут реализованы именно в указанные сроки. При этом при сохранении нынешнего уровня экономического роста уже работающие в Латвии компании продолжат перебираться в более высокие по классу офисы. Понятно, что каких-то сюрпризов в виде массового переноса в Ригу удалённых сервисов западных компаний ждать не приходится. У нас рабочей силы столько, сколько есть. Но часть из указанных 200 000 квадратных метров заполнят представленные в Латвии компании. Те, что станут уходить из худших помещений в лучшие, тем более их ежемесячные расходы после переезда несильно возрастут и на бюджет они драматически не повлияют. А на коммунальных платежах в новом офисе и на эффективном использовании площадей, их эргономичности они ещё и сэкономят. Улучшение офисных условий – неотъемлемая составная часть борьбы предприятий за квалифицированных специалистов.
Самый высокий потолок арендных ставок, на который в последнее время идут клиенты, обычно не превышает 15 евро за кв. м в месяц. Такие помещения берут компании, которым важен статус и престижность комплекса, где они размещаются. А вот в столичном офисном сегменте с предложением до 13 евро за кв. м в месяц формируется серьёзный дефицит. Сейчас вакантными остаются только сложные бюро или здания с проблемами. Арендаторам приходится выбирать между существенно отличающимися по уровню предложениями. Если удаётся поймать что-то выгодное, то решение о подписании договора принимается очень оперативно. А так, когда имеется большое количество предложений новых помещений по 14-17 евро за кв. м, начинается долгое сравнивание плюсов и минусов проектов, анализируются и сравниваются расходные позиции. Быстро решение по выбору помещений принимается тогда, когда у компании есть жёсткие временные ограничения на переезд.
Исторически близкий нашему предприятию продукт недвижимости, с которым наш отдел работает с особым удовольствием, помещения под продуктовые магазины и магазины одежды, кафе и рестораны в центре Риги. Лучшие из них, в самых популярных местах, сдаются по 50 евро за кв. м. Но это, как говорится, не средняя температура по больнице. Это редкие примеры. За углом от помещений по 50 евро за кв. м, в 70 метрах, может быть и предложение по 25 евро за кв. м: другой поток людей.
– Однако представители ресторанного бизнеса в последнее время много жалуются на низкую и даже отрицательную рентабельность. В том числе и из-за непомерного, по их словам, налогового бремени. А ты говоришь, что подходящая под открытие общепита недвижимость в центре Риги востребована.
– Клиентов, которые желают открыть кафе или ресторан, хватает. Хотя соглашусь с вами, что рестораторы часто говорят о том, что их бизнес сложный. Что налоги высокие, некому работать. Но владельцы, у которых уже есть успешные предприятия общественного питания и новые идеи, спрашивают самые проходные места и помещения, не имеющие проблем с юридической и технической частью, что большая редкость в Риге. Если всё идеально с этими вопросами и предлагаемая арендная цена нормальная, то сдать не составит особого труда. К примеру, когда за фасадные помещения в Тихом центре площадью 100-150 кв. м под ресторан или кафе просят 3 000 евро в месяц – это тот сегмент, на который будет очень большой спрос со стороны рестораторов. Если предложение в два этажа или площадью около 500 кв. м, а то и более, при цене 5 000-6 000 евро в месяц – это сложный проект, и такие помещения требуют больших инвестиций.
Занимательно читать, как политики и критики то и дело начинают эксплуатировать тему: посмотрите, грядёт кризис, ведь в центре Риги всё больше и больше свободных торговых помещений. Но, во-первых, сама сфера торговли и общепита меняется, потому как меняются привычки покупателей. В том числе из-за развития интернет-торговли. Во-вторых, простаивают именно большие и проблематичные объекты недвижимости. У нас мало крупных международных сетей, которые оперируют большими площадями, как это происходит в других больших городах. И если бы вместо единого предложения в 500 кв. м рижские помещения можно было бы разделить на два или три, то они бы сдавались лучше. Или если бы их владельцы серьёзно спустили цену. В центре Риги ротация арендаторов в большей или меньшей степени происходит постоянно.
– От работы к хобби: когда успеваешь заниматься велоспортом? На работу каждый день ходишь?
– Разумеется (смеётся. – M2 ), отгулы или отпуск беру только на соревнования или сборы, или когда лечусь от травм. За последние годы сумел дисциплинировать себя – скрупулёзно планирую каждый день. Для меня это важно, чтобы найти время для тренировок. Встаю в 6.30, хотя раньше нередко спал где-то до 8.00. Каждый день тренируюсь в среднем по 2 часа: утром или вечером, а иногда и утром, и вечером, в зависимости от того, какой график на работе.
– Велоспорт – это твоё детское увлечение?
– В детстве я увлекался баскетболом: до 15 лет занимался в спортивной школе дома спорта «Даугава», играл на достаточно хорошем уровне. Так было, пока не порвал связки на коленке. После такой травмы нужно было пройти серьёзную реабилитацию. Но я её форсировал и через три месяца получил новый разрыв. Тогда доктор сказал, что есть возможность ещё раз прооперировать, но этот шанс последний и если потом не пройду нормальную реабилитацию, то делать этого и не стоит. Посоветовал подумать над всем этим. Мне ходить тогда было проблематично, не то что тренироваться. Опять восстанавливаться? 15 лет, разных других искушений много – и я забросил тренировки. Школа, тусовки… Потом в выпускном классе в голове что-то щёлкнуло: сколько можно, утрирую, есть пельмени, пить пиво и ничего не делать?! Опять пошёл к врачу. Узнал цену за операцию, таких денег в тот момент у меня не было. Спросил: чем могу заниматься в нынешнем состоянии? Мне озвучили два варианта: плавание и велоспорт. Бассейн меня не убедил, выбрал велоспорт: вышел из дому и катайся. Это был 12-й класс, и оказалось, что один одноклассник участвовал в соревнованиях. Стал с ним вместе кататься. Затем попробовал поучаствовать в соревнованиях на горных велосипедах (MTB) по пересечённой местности с полутора тысячами участников. Затянуло ощущение кайфа, когда тебе удаётся обгонять людей. Потом стал думать над улучшением результатов.
Понятно, что это было просто увлечение: катался раз в неделю, участвовал в соревнованиях шесть раз в год. Но всем гордо рассказывал, что занимаюсь велоспортом. Хотя один год из-за травмы вообще не катался. Выучился: в 2013 году окончил Рижский технический университет по специальности «предпринимательство». Так случилось, что моим однокурсником был менеджер латвийской профессиональной велосипедной команды. Он сейчас, кстати, мой коллега и работает в коммерческом отделе Kivi Real Estate. В 2014 году разговорился с ним, он предложил покататься с их коллективом. Потом предложил присоединиться к одному спортивному клубу и в нём тренироваться. Стал также по вечерам ездить с велогонщиками-шоссейниками на Бикерниекской трассе. Это и дало мне новую мотивацию и толчок моей любительской карьере, после чего это стало моим образом жизни, который веду и поныне. Уже второй год представляю команду ZZK. Это стало возможно благодаря победе в 2016 году в латвийском зачёте велосипедистов-любителей.
– В этом году ты вышел на пик формы?
– Я к нему приближаюсь, но потолка ещё не достиг. Если за предыдущие годы, начиная с 2014-го,
у меня была только одна победа на соревнованиях, то в конце весны – начале лета этого года – сразу три. В том числе на этапе Кубка мира среди любителей в Англии – одном из самых престижных в Европе. Протяжённость гонки составляла 100 миль. Победил также в любительском чемпионате Латвии, выиграл гонку этапа Кубка Латвии. Это всё любительский уровень. От профессионалов отличаемся тем, что те зарабатывают велоспортом деньги, а мы нет. В мире около 100 профессиональных команд. Я – любитель: выхожу на работу в понедельник после соревнований, сам покупаю инвентарь, сам накачиваю колеса перед стартом. В последние годы весь мой быт подстроен под задачу принять участие в чемпионате мира по велоспорту среди любителей, который в начале сентября пройдёт в Польше.
Per aspera ad astra – что с латыни переводится, как «через тернии к звёздам».
В 2017 году упал и очень сильно ударился на соревнованиях, получил контузию головы, месяц не мог двигать правой рукой… Именно после падения по-настоящему пересмотрел дисциплину тренировок, соединил нацеленность на победы с работой в идеальном распорядке своего дня. Начал сотрудничать со своим нынешним тренером, ввёл в свой распорядок ежедневную утреннюю и вечернюю гимнастику, массаж, физиотерапию. Стал читать литературу, слушать аудиолекции о расширении границ сознания, о счастье и целеустремлённости. Всё это прошло проверку новой травмой, которая случилась в конце 2018 года, когда мощным курсом двигался к достижению поставленной цели, но опять повредил руку. Только благодаря друзьям, семье, тренерам и людям, которые меня окружают, мне удалось так быстро вернуться и выйти на ещё более высокий спортивный уровень.
– На фотографиях в твоём профиле в социальных сетях видел, что в квартире у тебя стоит симулятор велогонок с большими мониторами, напоминающий видеоигру.
– XXI век на дворе, современные технологии развиваются и создают возможность тренироваться дома в зимний период. В симулятор встроен велосипед, соединённый с компьютером и игрой. В этом виртуальном мире всё близко к реальности: вместе со мной по трассе едут и другие спортсмены, вместе стартуют в виртуальных соревнованиях, вместе тренируются. Целое сообщество со всего мира. Если утром еду, то большинство других участников заезда представляют Океанию и Азию, где уже вечер. Общаемся в чатах, разыгрываем очки на этапах, сравниваем данные мощности поездки. Кстати, основатель Facebook Марк Цукерберг также катается на велосимуляторе.
– Заниматься велоспортом на твоём уровне – это дорогое удовольствие?
– Я больше не понимаю, что дорого и что недорого в этом спорте. В один момент тебе кажется, что взнос 50 евро за участие в любительской гонке – это дороговато. Потом приходишь домой и заказываешь деталей и аксессуаров для велосипеда на полторы тысячи евро. И что тут тогда дорого? Если говорить о велосипеде, который купил в ZZK, то, думаю, он лучше, чем у доброй половины профессионалов.
– Перейти из любителей в профессионалы возможно?
– Считаю, что хороший любитель может стать профессионалом, если поставит перед собой такую цель и решит отказаться от многих жизненных удобств и привычного распорядка. Если сумеет найти команду, которая возьмёт его. Первые годы ему, скорее всего, придётся ездить без вознаграждения: доказывать своё право быть в команде и оставаться там со своим непробиваемым энтузиазмом. Знакомые в этом году часто спрашивают: а ты в профессионалы переходить не планируешь? Мой ответ: нет! Я не хочу покидать любимую работу – останусь профессиональным риэлтором! Ну а если велоспорт и после чемпионата мира будет приносить мне ту же радость, что и до сих пор, то продолжу и дальше тренироваться, и гонять на соревнованиях! А если нет, в мире есть ещё много интересных вещей и спортивных дисциплин, которые можно попробовать!