Мы пришли в Ригу не потому, что в Вильнюсе нам не хватало возможностей. И не потому, что жилье здесь по-прежнему стоит дешевле, чем в других столицах стран Балтии. Для инвестора низкая цена сама по себе не является аргументом. Иногда это означает возможность, иногда — проблему. Нас заинтересовало совсем другое: в Риге мы увидели столицу ЕС, в которой существует реальный спрос на качественное жилье, однако предложение современного, энергоэффективного и профессионально управляемого жилья за ним не всегда поспевает.

Угнюс Латвис, руководитель и один из партнеров KAITA Group

О Риге уже можем говорить на основе личного опыта. В центре города мы управляем проектом арендных квартир Youston, который был заполнен практически через месяц после начала работы, и его заполняемость стабильно достигает около 95%. Чтобы финансировать его, мы сейчас выпускаем облигации с доходностью 10% годовых. Мы работаем также в Вильнюсе, Праге и Лондоне, поэтому можем сравнивать реальное поведение людей в разных европейских столицах. Похоже, что в Риге происходят важные перемены.

Рига отставала, и поэтому она сейчас интересна

Столицы стран Балтии часто оцениваются как похожие рынки, но с точки зрения недвижимости их развитие было очень разным. В Вильнюсе за последнее десятилетие, по сути, сформировался новый рынок современного жилья: стремительно выросли ожидания покупателей, число профессиональных девелоперов, качество проектов и цены. В Риге этот процесс шел медленнее. У этого есть исторические причины. После финансового кризиса 2008 года рынок недвижимости Латвии пережил тяжелый удар, и осторожность инвесторов и банков сохранялась значительно дольше, чем на рынках соседних стран. Поэтому предложение нового жилья росло медленнее, абсолютное большинство жилого фонда города по-прежнему составляет застройка советских времен, а сегмент профессионально управляемого арендного жилья все еще является новым и делает только первые шаги. Тем не менее последние данные показывают, что направление развития рынка меняется.

В 2024 году первичный рынок жилья Риги достиг самого низкого уровня активности за последние пять лет, а число сделок за год сократилось на 27 %. Уже в 2025 году вектор рынка развернулся в обратную сторону: в Рижском регионе на первичном рынке было заключено более 2 100 сделок с квартирами, общая стоимость которых превысила 310 миллионов евро. Еще в начале 2025 года прогнозировалось, что за год рынок пополнится более чем 2 200 новых квартир. Несмотря на возросшее предложение, девелоперы сократили остатки уже построенного, но еще не проданного жилья, и соотношение предложения и спроса, по оценке Colliers, оставалось сбалансированным.

Это означает, что на рынке одновременно происходило несколько важных процессов: увеличилось число нового жилья, были поглощены ранее накопленные остатки, а растущий спрос побудил девелоперов начать новые проекты и увеличить предложение квартир, находящихся на стадии строительства. С точки зрения инвестора, это важный сигнал. Рига больше не является «застывшим» рынком, ожидающим покупателя. На нем одновременно растет активность сделок, сокращаются остатки готового, но не проданного жилья и формируется новое предложение.

Для инвестора отставание не всегда является недостатком

Слово «отставание» может звучать негативно, но в инвестиционной сфере это не всегда означает слабость. Иногда именно здесь появляется возможность. Если вы видите город, в котором существует реальный спрос, но качественное предложение не успевает за ним поспевать, возникает пространство для создания продукта, который на других рынках уже стал нормой. Именно это семь или десять лет назад можно было наблюдать в Вильнюсе. Это не означает, что Рига обязательно повторит путь Вильнюса. На рынках недвижимости такие прямые аналогии были бы слишком упрощенными. У Риги своя экономика, демография, структура города и жизненные привычки. Однако литовскому инвестору некоторые из процессов, которые сейчас происходят в Риге, хорошо знакомы.

В четвертом квартале 2025 года цены на жилье в Латвии были на 11 % выше, чем год назад — это значительно больше, чем в среднем по Европейскому Союзу, где рост составил 5,5 %. Только за один квартал цены в Латвии выросли на 1,9 %. Рост цен сам по себе, конечно, еще не является доказательством здорового рынка. Однако в сочетании с растущей активностью сделок и сокращающимися остатками готового, но не проданного жилья, это свидетельствует о том, что рынок, который долгое время отставал от остальных столиц стран Балтии, начинает сокращать разрыв.

Самый важный вопрос: сколько стоит создание одного евро в арендном доходе?

При оценке инвестиции в арендное жилье, один из важнейших вопросов звучит так: сколько капитала необходимо инвестировать, чтобы недвижимость генерировала один евро арендного дохода? И здесь у Риги, по-прежнему, есть преимущество. В Вильнюсе цены на жилье за последнее десятилетие росли стремительно, в то время как арендные цены не всегда повышались в таком же темпе. В Риге цена входа во многих случаях по-прежнему ниже, но спрос на качественное, расположенное в хорошем месте жилье позволяет инвесторам получать привлекательную доходность.

Согласно данным Global Property Guide, во втором квартале 2026 года средняя доходность от аренды жилья в Латвии достигла 7,2% годовых. Предыдущие данные показывают, что во втором квартале 2025 года этот показатель в самой Риге составлял 8,61 %. В зависимости от части города доходность варьировалась от 4,73–5,56% в Агенскалнсе до 7,95–9,81% в Старой Риге, в то время как в центре Риги она составляла 6,72–7,59%.

Однако в инвестировании важнее всего то, есть ли человек, который готов жить в этом жилье и платить за него рыночную цену. Наш собственный опыт в Риге показал, что такой спрос существует. Youston стал наглядным доказательством того, насколько сильно в центре Риги не хватает качественного и доступного жилья. Для меня это более сильный рыночный аргумент, чем любой теоретический прогноз. Можно дискутировать о демографии, ценовых индексах и долгосрочных проекциях, но, в конечном итоге, в бизнесе арендного жилья самый важный вопрос очень прост: хотят ли люди жить в созданном тобой доме?

Почему в городе, где численность населения не растет, может не хватать жилья?

Это один из самых часто задаваемых вопросов о Риге. Если численность населения города долгое время сокращалась, зачем вообще инвестировать в новое жилье? Потому что количество людей и спрос на качественное жилье — это не одно и то же. Общая численность населения в городе может не расти, но в то же время может не хватать современных, энергоэффективных, хорошо обустроенных и профессионально управляемых домов. Старая квартира в советской многоэтажке и новое жилье в центре города в статистике — две единицы жилья, но для человека, который ищет место для жизни, это не равноценные продукты.

В Риге по-прежнему доминирует жилье старого фонда. Основную долю рынка составляют квартиры, и значительная их часть находится в советских многоквартирных домах или довоенных зданиях. Поэтому общее количество жилья само по себе мало что говорит о реальном предложении современного, энергоэффективного и соответствующего нуждам современных жителей жилья.

Меняется и образ жизни. Молодые специалисты более мобильны, позже приобретают свое жилье, чаще меняют города и работу. Международным компаниям, студентам и сотрудникам, приезжающим из других городов, нужно жилье, в которое можно въехать сразу, без долгосрочных финансовых обязательств и бытовых забот.

Конкретно в нашем случае, одним из важнейших источников спроса являются иностранные студенты. Пока сохраняется поток международных студентов, спрос на профессионально управляемое, доступное арендное жилье в центре города остается стабильным. Профессионально управляемые co-living дома в глазах иностранца не всегда напрямую конкурируют с квартирами, сдаваемыми частными владельцами. Часть владельцев не хочет сдавать жилье иностранцам, в то время как приезжие не всегда хотят или способны искать жилье на местном рынке. Зачастую клиент Youston снимает жилье через интернет, еще находясь в своей стране, и после прибытия может из аэропорта отправиться прямиком в уже подготовленную квартиру. Благодаря таким удобствам, понятному процессу аренды и меньшей неопределенности профессионально управляемое жилье можно сдать дороже, чем часть альтернатив, предлагаемых частными владельцами.

Что литовский инвестор может принести в Ригу?

Приходя на другой рынок, было бы самонадеянно думать, что ты можешь научить его девелопменту. Местные девелоперы свой город, его людей, регулирующую среду и жизненные привычки неизбежно знают лучше. Однако внешний инвестор может принести другой опыт. Литовские компании в сфере недвижимости последнее десятилетие работали на чрезвычайно быстро меняющемся рынке Вильнюса. С ростом конкуренции девелоперы учились точнее понимать продукт. Уже недостаточно просто построить здание в хорошем месте. Нужно знать, какого размера жилье необходимо конкретному клиенту, сколько он готов платить, какие помещения общего пользования он ожидает, как должно функционировать управление зданием и какие услуги действительно создают ценность.

Этот опыт можно перенести на другой рынок. Однако продукт нельзя просто скопировать. То, что работает в Вильнюсе, не всегда автоматически будет работать в Риге, Праге или Лондоне. У каждого города своя экономика, клиент и жизненные привычки. Поэтому преимущество внешнего инвестора может заключаться в том, что он видел больше разных рынков и может быстрее распознать определенные процессы.

В нашем случае решение инвестировать в Ригу стало частью более широкой стратегии. Мы работаем в Вильнюсе, Риге, Праге и Лондоне, поэтому можем сравнивать реальное поведение жителей: как быстро проекты заполняются, жилье какого размера является наиболее востребованным, сколько люди готовы платить и что определяет их решение остаться.

Рига — непростой рынок

Привлекательная инвестиционная возможность не означает низкий риск. Рига — это не рынок, где можно купить что угодно и надеяться, что рост цен исправит ошибки инвестора. Совсем наоборот: демография города, очень разная динамика в разных районах, техническое состояние зданий и ограниченная ликвидность некоторых сегментов требуют чрезвычайно точного выбора. Недавний рост цен только усиливает этот аргумент. Когда цены на жилье в стране за год вырастают на 11 %, инвестору становится еще важнее отделять общий подъем рынка от способности конкретного объекта генерировать устойчивый денежный поток. Растущий рынок на какое-то время может скрыть неверные инвестиционные решения. В долгосрочной перспективе местоположение, качество продукта и реальный спрос на аренду все же становятся решающими. Дешевый объект сам по себе не является хорошей инвестицией. Важно, находится ли объект там, где люди действительно хотят жить, соответствует ли он нуждам конкретного арендатора и является ли генерируемый им денежный поток устойчивым, а не только в оптимистичном сценарии.

Здесь, по-моему, и кроется ответ, почему мы инвестируем в Ригу. Не потому, что здесь все дешево. Не потому, что надеемся на простой и быстрый рост цен. И точно не потому, что считаем — мы лучше местного рынка знаем, что ему нужно. Рига нам интересна потому, что это столица, в которой трансформация рынка современного жилья еще не закончилась. Здесь по-прежнему можно найти ситуации, когда спрос на качественный продукт уже существует, а предложение его еще не догнало. Мотивацию усиливает и отношение лиц, принимающих решения в самоуправлении, способствующих конверсии старых зданий и обеспечивающих эффективный и быстрый процесс согласования таких проектов. В бизнесе недвижимости такие периоды не длятся вечно. Когда возможность замечают все, она обычно уже становится менее привлекательной. Задача инвестора — увидеть ее раньше.