За последние десять лет рынок нового жилья Латвии пережил множество разных изменений. Компания Bonava Latvija, закрепившая за собой статус крупнейшего в Латвии застройщика нового жилья, может гордиться значительными достижениями: мы реализовали 16 проектов, построили 56 жилых домов и дали крышу над головой почти 3 000 семей, и в настоящее время ведём развитие ещё восеми проектов. По объему это сопоставимо с постройкой такого города как Сигулда. И это не только цифры, это и существенный вклад в повседневную жизнь людей — первое жильё молодых семей, безопасные для детей дворы, энергоэффективные дома и новые районы, которые продолжают расти вместе с их жителями.

Информацию подготовил Марек Клявиньш, председатель правления Bonava Latvija

За этими достижениями стоит одно из самых сложных десятилетий в истории отрасли недвижимости, однако спрос на качественную среду обитания не исчезает даже в самых тяжелых условиях. Люди по-прежнему хотят жить в безопасном, энергоэффективном и современном жилье, и именно это позволяет смотреть в будущее с осторожным оптимизмом.

Больше всего на отрасль повлияла война в Украине и последовавшее за ней подорожание энергоресурсов. Это оказало ощутимое давление на стоимость строительных материалов, и сопровождалось комплектом из повышения Европейским центральным банком процентных ставок. Многих потенциальных покупателей это заставило войти в режим ожидания, и рынок на время погрузился в стагнацию. В свою очередь, пандемия Covid-19 высветила то, насколько сильно изменились потребности жителей -- большое значение приобрела способность жилья выполнять различные функции, и этот аспект не утратил свою актуальности и сегодня.

Главный вопрос, который будет определять следующее десятилетие — это доступность жилья. Работая в сегменте доступного жилья, ежедневно видим, что реальность зачастую суровее того, что мы читаем в индексах доступности, составленных экономистами. В 2018 году, когда Bonava начала развивать свой проект в Дрейлини, квартиры стоили ровно в два раза дешевле, чем сейчас. Этот пример точно показывает, насколько стремительно изменились условия как для покупателей, так и для девелоперов. Более того, удорожание — это не только латвийский вопрос, это глобальный вызов!. Мы только что обсуждали с коллегами из Германии (страны, которая во многих отношениях ушла от нас далеко вперед), что разрыв между теми, кто может позволить себе купить новое жилье, и теми, кто не может, только растет, а жилье дешевле не становится. Поэтому доступность жилья — это больше вопрос не только отрасли недвижимости, но и вопрос демографии, рабочей силы, региональной конкурентоспособности и политики будущего Риги и Рижского региона. Итак, что же мы будем с этим делать?

Кризисы последних лет ясно показали, что у возможностей жителей Латвии приобрести новое жилье есть потолок: в тот момент, когда о себе дало знать повышение процентных ставок, спрос на новое жилье резко упал, но потребность никуда не исчезла. В результате люди были вынуждены искать жилье в старых домах советской постройки, которые не обслуживаются должным образом и не реновированы. С падением процентных ставок оживился и рынок нового жилья.

Молодые люди, планирующие семью, хотят инвестировать в качественное жизненное пространство. За рабочую силу конкурирует вся Европа и весь мир: молодых и талантливых людей приглашают работать в другие места на лучших условиях. Если в Риге им не принадлежит своё жильё, то у них нет привязки и гораздо легче поддаться глобальным соблазнам. Поэтому стоит дискутировать о целевом снижении НДС на новое жилье для молодых семей. Если посчитаем, что в квартире стоимостью 150 000 евро доля НДС составляет около 26 000 евро, то при снижении ставки налога наполовину молодая семья сможет сэкономить более 10 000 евро, что является ощутимой выгодой. Кроме того, в выигрыше осталось бы и государство, поскольку от сделок на вторичном рынке оно не получает никакого НДС, а только госпошлину при регистрации сделки в Земельной книги, которая составляет 1,5 % от стоимости имущества.

Люди больше не покупают только квартиру, они приобретают среду и качество жизни. Поэтому цена уже не является единственным решающим критерием доступности. Покупателей интересуют удобные, функциональные помещения и кладовые. За десять лет «доступное жилье» обросло экстрами — солнечными панелями, системами рекуперации и другими решениями для повышения энергоэффективности зданий и безопасности окружающей среды. Однако эти качественные улучшения также удорожают проект. К тому же девелоперу зачастую приходится строить не только дом, но и улицу, перестраивать прилегающую инфраструктуру и решать вопросы, которые, по сути, являются задачами развития города. Все это, конечно, учитывается в цене жилья и становится препятствием для более активного строительства доступного жилья в Латвии.

Вопрос доступности еще больше обостряет нехватка рабочей силы в отрасли, поскольку этот фактор напрямую влияет на строительные расходы и конечную цену для покупателя. Рига больше не растёт, ведь потенциал внутренней миграции мы исчерпали. Чтобы нехватка рабочей силы еще больше не удорожала стоимость нового жилья, в краткосрочной перспективе необходимо принимать прагматичные решения о привлечении в строительство иностранной рабочей силы. Лучше разумно управлять этим процессом, чем делать вид, что проблемы не существует. Конечно, эта дискуссия должна быть основана на данных и контролироваться, поскольку цель не в том, чтобы заменить местную рабочую силу, а в том, чтобы не допустить, чтобы дефицит кадров еще больше удорожал жилье для жителей Латвии.

На весь рынок также влияет наша способность адаптироваться к новой реальности, актуальной для всей Европы: общество стареет и требования к качеству и функциональности жилья будут меняться. Латвийский рынок очень мал. Если в Швеции нет проблем реализовать  «дом для сеньоров», то в Латвии слой пожилых людей с достаточными средствами для покупки нового жилья только начинает формироваться. И у большинства людей в этом возрасте низкие доходы. Какое жилье будет нужно стареющему поколению и начнут ли появляться дома, приспособленные для пожилых людей, — покажет время. В то же время каждый вызов — это и возможность.

Вследующие 10 лет главным вопросом будет то, как сохранить доступность жилья во время, когда растут строительные расходы, нехватка рабочей силы, цены на землю и требования к качеству зданий. Девелоперам придется строить умнее и эффективнее, а государству и самоуправлениям — уменьшать бюрократию и быстрее решать вопросы инфраструктуры. Если предложение нового жилья не будет расти, существует риск, что качественное новое жилье станет все более труднодостижимой целью.

В то же время опыт последних десяти лет дает основание для осторожного оптимизма. Отрасль пережила несколько потрясений, которые десять лет назад было бы трудно даже представить. С точки зрения девелоперов, этот период является доказательством того, что даже в сложных условиях можно продолжать строить. Чтобы это продолжалось и в будущем, всем нам придется принимать еще более мудрые решения, способствовать более эффективному сотрудничеству между государством, самоуправлениями и девелоперами, а также определить долгосрочное видение общего развития Риги, Рижского региона и Латвии. Если мы сможем это сделать, следующие десять лет могут стать не только вызовом, но и возможностью создать более конкурентоспособную, привлекательную и пригодную для жизни Латвию.