Жители Латвии проживают в основном в квартирах, и данные банка Luminor свидетельствуют о том, что чаще всего они отдают предпочтение покупке отремонтированных 2-комнатных квартир в серийных проектах. Однако практика показывает, что в значительной части такого жилья была проведена перепланировка без юридического оформления необходимой документации. Этот фактор может не только до 10% снизить рыночную стоимость недвижимости, но и стать препятствием для покупателей при получении ипотечного кредита. О возможных последствиях несогласованной перестройки и наиболее важных аспектах, которые необходимо оценить, рассказывает эксперт Luminor по жилищному кредитованию Каспарс Саусайс.

Самовольный и несогласованный демонтаж несущих стен, расширение дверных проемов, объединение санузлов, а также остекление лоджий и перенос радиаторов не могут считаться простым визуальным улучшением. В современных рыночных условиях любое несоответствие документации становится риском для всех вовлеченных сторон: для нынешнего владельца квартиры это может существенно сократить круг покупателей, а покупателя подвергает непредвиденным расходам и юридической ответственности. И несогласованная перестройка может не только усложнить процессы продажи, но и существенно повлиять на стабильность конструкции здания и безопасность жильцов.

"Планируя приобрести отремонтированную квартиру, покупатели часто концентрируются на визуальном состоянии – новая планировка, объединенная кухня с гостиной или застекленная лоджия кажутся дополнительной ценностью. Опросы, проведенные банком, свидетельствуют, что 51% жителей в этом году планируют провести небольшие или более значительные изменения в своем жилье. Однако, если эти изменения не согласованы юридически, они становятся финансовым риском. Несогласованная перестройка может снизить общую рыночную стоимость квартиры на 5-10%. Если для согласования перестройки потребуется согласие владельцев других квартир, процесс может стать еще более сложным и трудоемким. Перед предоставлением ипотечного кредита банк оценивает масштаб перестройки, и, если обнаружены изменения с относительно упрощенным процессом согласования, может быть установлено обязательство урегулировать их в конкретный срок. В свою очередь, если проведенная перепланировка является более масштабной и с потенциальными проблемами в её согласования, банк не продолжит процесс финансирования, пока все документы не будут упорядочены.

Следует учитывать, что несогласованное строительство создает также страховые риски, так как страховщик может отказать в выдаче полиса или выплате возмещения, например, если причина несчастного случая будет связана с проведенными работами", – подчеркивает эксперт Luminor по жилищному кредитованию Каспарс Саусайс. Существуют перепланировки, которые юридически невозможно согласовать, и недвижимость потребуется восстанавливать до первоначального состояния. Чаще всего это случаи, когда затронуты несущие стены.

Перед покупкой квартиры покупателю критически важно убедиться, что фактическое состояние недвижимости соответствует документации. "Рекомендуется тщательно сравнить план помещений квартиры с реальностью, не стесняясь задавать вопросы продавцу. Любое отклонение от плана является сигналом к дополнительным расходам, которые в зависимости от сложности могут достигать нескольких тысяч евро. Чтобы быть полностью уверенным, при осмотре квартиры рекомендуется привлечь профессионала в области строительства, и покупателю следует помнить, что отметка о несогласованных изменениях должна быть не только зафиксирована в оценке недвижимости, но и объективно включена в определение общей суммы – рыночная стоимость должна быть определена с учетом всех обнаруженных несоответствий и затрат на их устранение", – объясняет Каспарс Саусайс.

В свою очередь, тем, кто только планирует проводить улучшения в квартире, процесс согласования следует начинать еще до начала работ, связавшись с строительным управлением самоуправления или сертифицированным архитектором, специалистом по строительству. Это позволит избежать ситуаций, когда перестройка оказывается незаконной или даже опасной для конструкций здания. За все ранее проведенные изменения и связанные с ними риски юридически и финансово отвечает владелец недвижимости. Поэтому оформление документов является единственным способом защитить себя от непредвиденных убытков или проблем в процессе покупки или продажи недвижимости.