Латвийский рынок коммерческой недвижимости оживает, и, по словам руководителя Silver Fox Евгения Шихмана, впереди его ожидает новый цикл роста. Но сам по себе этот потенциал не реализуется: за каждой успешной сделкой стоит точный расчёт, стратегия и умение свести интересы сторон к общему знаменателю. Именно такую роль – архитектора сделки – и готова обеспечить своим клиентам компания Silver Fox.
— Прошедший 2025 год, если судить по статистике, стал для Риги лучшим по количеству покупок жилой недвижимости. Как понимаю, коммерческий сегмент также почувствовал позитивные тенденции, – журнал «Квадратный метр» и портал varianti.lv обращаются к Евгению Шихману.
— Безусловно! Год выдался хорошим, особенно на фоне менее активных 2023 и 2024 годов. Можем говорить о том, что оборот рынка коммерческой недвижимости Латвии вернулся к среднестатистическим показателям предыдущего десятилетия. И компания Silver Fox также поучаствовала в этом оживлении: в 2025 году провели ряд крупных сделок по продаже торговой недвижимости, земельных участков под коммерческую застройку и домовладений, предназначенных для реконструкции.
Silver Fox идёт третий десяток лет, и мы являемся классическим брокером коммерческой недвижимости. Работаем с двумя категориями объектов. Первая – доходная недвижимость, включающая в себя сданные в аренду и несущие денежный поток офисные и торговые центры, гостиницы, складские и индустриальные комплексы, уличный ритейл и многоквартирные жилые дома. Вторая – это объекты недвижимости, требующие развития, то есть земельные участки под застройку, незавершённые строения, домовладения под реконструкцию и индустриальные площадки. В нашей закрытой базе находится свыше тысячи шестисот единиц разной недвижимости, из которых далеко не все представлены в публичном поле.
Весь прошедший 2025 год мы наблюдали восстановление интереса со стороны инвесторов. Конечно, оставались и такие, кто продолжали ждать мифического обвала рынка (который, разумеется, не произошёл), обещая после этого всё скупить. Но большинству процесс ожидания надоел: COVID-19, потом начавшаяся война, затем высокие ставки Euribor… Есть ощущение, что волна негативных событий пошла на убыль и предприниматели стали позитивнее смотреть на ближайшее будущее.
Фактором, мотивирующим рынок коммерческой недвижимости, стал и возникший дефицит новых квартир. В 2022-2023 годах из-за роста себестоимости строительства и высоких банковских ставок, и, как следствие, сокращения покупательского спроса, многие застройщики заморозили свои проекты. Но в конце 2024 года и в 2025-м, когда Euribor снизился, рынок почувствовал восстановление спроса со стороны покупателей: объём продаж новых квартир в Риге и её окрестностях вырос почти на четверть. Стало понятно, что рынок Латвии принял рост себестоимости строительства. Ведь если ещё в 2020-2021 годах большая часть квартир в бюджетных новостройках Риги предлагалась и продавалась за 1 500-2 000 евро за кв. м, то в 2025-м уже за 2 500-2 700 евро за кв. м. Это привело к восстановлению интереса к покупке новых земельных участков под застройку и возобновлению приостановленных проектов.
Растёт также популярность проектов арендного жилья. Это процесс, которого Латвия не сможет избежать. Молодое поколение уже отдаёт предпочтение аренде квартир, а не покупке. Если ты живёшь один, то тебе достаточно студии. Если пара – переезжаете в квартиру с одной спальней. Ребенок родился – с двумя. Арендное жильё позволяет быть мобильным, не привязываться к месту. С каждым новым поколением жители Латвии будут всё больше привыкать к арендному жилью. Значит, продолжит расти количество доходных домов, что уже и происходит: застройщики перестали продавать в Латвии свои готовые и строящиеся квартиры, предлагают их только в аренду.
— Вы, как посредник, находитесь между покупателями и продавцами коммерческих объектов. Взгляд на цену сделки у них противоположный. Как удаётся находить точки соприкосновения?
— Только кропотливой работой. До пандемии инвесторы спокойно покупали в Латвии коммерческое имущество с уровнем ожидаемой отдачи даже ниже 6,5% годовых. Сейчас большинство потенциальных покупателей желают видеть отдачу не менее 8,5-9% с учетом стоимости финансовых ресурсов и возросших геополитических рисков. С другой стороны, 90% объектов коммерческого назначения в Латвии переоценены. Многие продавцы до сих пор руководствуются старыми реалиями и расчётами, когда кредиты были дешёвыми, а рынок гиперактивным, и назначают такую цену, что показатель отдачи от инвестиций для покупателя падает ниже 6%. Этот разрыв в 2-2,5% и становится серьёзным препятствием. Преодолеть его удаётся только в том случае, если стороны настроены на диалог и продавец реально мотивирован на продажу, у него в этом есть потребность и он готов прислушиваться к финансовой логике рынка.
За цифрами и расчётами всегда стоят люди. Мы регулярно сталкиваемся с разными взглядами продавцов и покупателей, разным опытом, стилем общения и ожиданиями. Это, естественно, приводит к появлению дополнительных условий в переговорном процессе, а порой – к эмоциональным моментам и даже капризам, которые тоже приходится учитывать.
Здесь, конечно, на первый план и выходит профессионализм Silver Fox как посредника. Начинаем деликатно общаться с обеими сторонами, стараясь понять мотивацию их предложений и возражений, соблюсти их интересы. Простых и лёгких сделок давно не видел. Каждая требует индивидуального решения. Бывает, что достучаться удаётся не до каждого покупателя или продавца. Это важнейшая системная проблема сегодняшнего рынка.
—Продать или попродавать?
Вот один пример. Владелец – наследник двух столичных домовладений в центре Риги. Те сдаются в аренду, и одно из них приносит годовой доход в размере около 27 000 евро. Собственник как бы и хочет продать, но по придуманной им самим цене в миллион евро. А инвесторы такие цифры даже не рассматривают – уровень отдачи для них будет менее 3% годовых. Реальный ценовой уровень этого имущества в лучшем случае 700 000 евро. Владелец стоит на своём, при том что я готов обеспечить ему инвестирование вырученных средств в другой объект, который станет приносить 7–8% годовых – то есть свыше 50 000 евро в год, а это вдвое больше, чем сейчас. Но нет! Хочу миллион!
Некоторые владельцы коммерческой недвижимости стоят на высокой цене по той причине, что покупали свои объекты в 2005-2008 годах, то есть в период формирования пузыря цен. Однако впоследствии (в 2008-2009 годах) тот лопнул, и дождаться возвращения столь высоких цен в обозримом будущем нереально. Поэтому, если владельцы недвижимости желают добраться до живых денег, то выставлять недвижимость на продажу нужно отталкиваясь от цифр, за которые готовы покупать сегодня, а не от тех, какие они заплатили почти два десятка лет назад.
К сожалению, на вопрос: «Ты хочешь ПРОДАТЬ объект или ПРОДАВАТЬ годами?» – не каждый собственник имеет готовый ответ.
— Кто сегодня формирует спрос на коммерческую недвижимость Латвии?
— Прежде всего местные клиенты, у кого есть свободные деньги. Как оказалось – таких много! С одной стороны, работать с ними просто – решения принимают быстрее и нет надуманных страхов, как у некоторых европейцев, которые, окружив себя дорогими адвокатами, могут изучать сделку несколько месяцев. С другой стороны, местные все время повторяют мантру о желательной «халяве» и удивляются, почему таких объектов нет на рынке. Мол, по рыночной цене купить может каждый, а нам бы какой стрессовый актив.
Среди зарубежных инвесторов активны эстонцы и литовцы. Во всех сегментах – в строительстве жилых домов, в торговых площадях, в логистических. Топовый запрос от них на данный момент – участки под жилую застройку. В Таллине и Вильнюсе средние цены на новые квартиры бюджетного класса как минимум на 30% выше, чем в Риге, и в этом соседи видят потенциал, чтобы и у нас всё дорожало.
Традиционно скандинавы – норвежцы, шведы и финны – третье десятилетие остаются в топе. Латвийский рынок коммерческой недвижимости для них комфортный и понятный. Silver Fox в последний год провела несколько сделок с инвесторами из Норвегии. Замечу, что многие эстонские фонды, инвестирующие в Латвию, своими корнями также уходят в Скандинавию.
Время от времени видим интерес со стороны итальянского бизнеса, есть покупатели-израильтяне. В 2025 году Silver Fox также продал коммерческий объект гражданам Турции, которые по итогам сделки получили четыре вида на жительство в нашей стране А вот немецких инвесторов в последние годы мало.
Новый тренд, за который нужно благодарить проект Riga Waterfront, – появление инвесторов из региона Персидского залива. Об этом масштабном проекте пишут за рубежом, и иностранцы, услышав о нём, начинают рассматривать и другие предлагаемые в Латвии инвестиционные возможности. Silver Fox недавно завершил сделку по продаже участка земли клиенту из Саудовской Аравии.
— В светлое будущее Riga Waterfront верите?
— Абсолютно. Знаю лично тех, кто стоит за этим проектом, поэтому уверен в его реализации. Это не произойдёт мгновенно, но в перспективе 10 лет Рига точно получит новый центр – город в городе с уникальной жилой средой. Три запланированных дома проекта практически распроданы, сейчас ведутся резервации в четвёртом доме. Первые готовые дома мы все увидим в 2027 году. Покупают квартиры в них и местные клиенты, и иностранцы. Полагаю, что по мере того, как Riga Waterfront будет развиваться, к нему начнёт расти интерес и со стороны скандинавских покупателей-пенсионеров. Часть из них захотят выбрать этот проект местом своего проживания, так как жизнь в Латвии в несколько раз дешевле, чем в том же Осло. Это весьма перспективный сегмент.
Вторая большая группа потенциальных покупателей – жители южных стран, которые ищут возможность проводить летний период не в изнывающей жаре, а в комфортных условиях мягкого климата. И это как юг Европы, так и Азии. Недавно Riga Waterfront проводил день открытых дверей в Турции, так в ходе двухдневного мероприятия договоров резервации было заключено больше, чем в латвийском офисе за несколько месяцев. Чем больше проектов такого масштаба будет в нашей стране, тем больше о нас будут говорить в мире, тем выше будет интерес.
— Вопрос практического плана: за сколько застройщики сегодня покупают участки под многоквартирные проекты?
— Многое зависит от того, на какой сегмент рынка ориентирована будущая новостройка, по какой цене смогут продать готовый продукт, какой объем застройки допускает зонирование участка. Если усреднять, то стандартный ориентир при покупке участков под жилую застройку – около 100 евро за кв. м будущей постройки. Если меньше, то предложение выглядит достойным пристального внимания, если выше – инвесторы начинают более тщательно считать и анализировать. Понятно, что чем дороже, тем спрос на такую землю меньше. С другой стороны, стоимость земли в элитном проекте в центре может достигать и 300 евро за кв. м будущей постройки. На рынке есть предложения по 500 евро за кв. м земли и дороже – те, видимо, ждут своего уникального покупателя. Только вот застройщики люксовой недвижимости ведут себя пока слишком осторожно. При том что, по моему мнению, эта ниша испытывает дефицит реального, по-настоящему дорогого и достойного предложения с ценой 8 000-10 000 евро за кв. м. Если потенциальные застройщики готовы ко мне прислушаться, то рекомендовал бы им развивать элитные клубные проекты с 10-15 квартирами. Пусть не за один день, но такие квартиры, если они соответствуют запрашиваемой цене и имеют соответствующее наполнение, будут распроданы.
— Обобщим: как смотрите на будущее рынка коммерческой недвижимости Латвии? В чём его ключевая особенность сегодня?
— При всей неоднозначности латвийского рынка коммерческой недвижимости, я продолжаю верить в его перспективы. Нужно только не стонать и не лениться. У нас есть и покупатели, и продавцы. Нужно работать с обеими сторонами, демонстрируя им преимущества: продавцам реальную ценность их объекта, а покупателям – его инвестиционный потенциал. Коммерческая недвижимость требует правильного подхода и позиционирования. Мой любимый тезис: РЫНКА коммерческой недвижимости в нашей маленькой Латвии нет! Есть отдельные СДЕЛКИ. Каждый объект в коммерческом сегменте в чём-то неповторим. В работе с коммерческой недвижимостью нет типовых сценариев – есть индивидуальная работа с каждым активом.
+371 2547 2727