Теплее, чем морозы за окном, но до перегрева ещё далеко — так, измеряя температуру рынка жилья в начале года, характеризует ситуацию агентство недвижимости Latio. Так называемым «узким горлышком» остаются ожидания продавцов, не соответствующие покупательной способности, подорванной инфляцией: около 17% продавцов, включая застройщиков новых проектов, по-прежнему выставляют недвижимость по неадекватно завышенным ценам. Складывается парадоксальная ситуация: почти 40% предложения жилья в Риге приходится на квартиры в новостройках первичного рынка, однако доля сделок с ними существенно ниже. Следует учитывать, что средняя цена квартир в новостройках в объявлениях достигает почти 3 200 евро за кв. м.

Эксперты по недвижимости отмечают, что суровая зима заставляет потенциальных покупателей более критично подходить к выбору жилья, поскольку даже сравнительно комфортный ежемесячный ипотечный платёж могут «перекрыть» счета за коммунальные услуги.

Данные «Индекса уверенности покупателей жилья» за январь:

48 дней — столько времени в среднем требовалось для продажи жилья по рыночной цене (47 — в декабре; 56 — в июне);

20% объектов жилья были проданы в течение одного месяца с момента публикации объявления (19% — в декабре; 15% — в июне);

17% продавцов запрашивали цену, несоразмерно высокую текущей рыночной ситуации (15% — в декабре; 15% — в июне);

2% покупателей предлагали цену выше указанной в объявлении (1% — в декабре; 1% — в июне);

8% сделок в Риге были совершены с жильём в новостройках на первичном рынке (8% — в ноябре; 11% — в июне; 10% — в январе).

В начале года количество квартир, доступных для аренды, достигло 2 250 единиц, а для покупки в Риге предлагалось 4 000 квартир. Из них 21% приходились на серийные дома, а почти 60% — на квартиры в новых проектах первичного и вторичного рынков. Для сравнения: лишь немногим менее 17% сделок в конце года были совершены с жильём в новостройках, в результате чего предложение в новых проектах стало опережать реальный спрос.

Несмотря на более широкий выбор, сделки не происходят столь же массово: вместо того, чтобы цены в новостройках реагировали на конкуренцию, они остаются высокими или продолжают расти, ещё больше увеличивая разрыв между предложением и реальным спросом. На первичном рынке микрорайонов Риги средние цены сделок с квартирами в новых проектах достигли 2 700 евро за кв. м  (+6% по сравнению с предыдущим годом), тогда как в центре они остались без изменений — около 3 380 евро за кв. м. Схожие средние цены зафиксированы и в сделках с квартирами в реконструированных домах центра Риги -- около 2 680 евро за кв. м.

По сравнению с январём 2025 года рост цен на 7% наблюдался и на вторичном рынке новых проектов микрорайонов Риги – до 2 110 евро за кв. м. В центре изменения не зафиксированы, и на вторичном рынке квартиру в новостройке можно приобрести примерно за 2 720 евро за кв. м.

За год ценовые изменения затронули и жильё в серийных домах. В микрорайонах Риги средние цены сделок в январе достигли 1 100 евро за кв. м, что на 7% выше, чем за аналогичный период прошлого года, а в центре — 1 560 евро за кв. м (+8%). Как отмечают специалисты Latio, проблема заключается не в отсутствии желания покупать недвижимость, а в попытке продавцов жить по старым правилам. Парадокс в том, что предложение новых проектов почти вдвое превышает предложение серийных квартир, однако цены на них стоят на месте. Это наглядно иллюстрирует настроения продавцов и одновременно подтверждает: покупатели приобретают жильё не потому, что это квартира в новом проекте, а потому, что ищут наиболее рациональное решение.

«Мы много говорим о критическом мышлении, о том, насколько легко или сложно человеку отличать ложные факты и преувеличения. Если в других сферах критического мышления действительно не хватает, то при покупке недвижимости рациональность жителей работает на все 100%, поскольку каждому важна толщина собственного кошелька. Ранее наблюдавшаяся осторожность покупателей теперь переросла в уверенность не поддаваться давлению продавцов, тщательно оценивать стоимость недвижимости, долгосрочные расходы и финансовую нагрузку — даже в тех случаях, когда ежемесячный кредитный платёж теоретически может быть посильным, в том числе в новом проекте. Если смотреть на инфляцию за последние пару лет, она была действительно драматичной: например, в декабре прошлого года по сравнению с декабрём 2021 года потребительские цены на жильё, воду, электроэнергию и отопление были выше более чем на 35%, а расходы на содержание жилья — на 22%. Параллельно мы переживаем самую холодную зиму за последние десятилетия. Это заставляет владельцев задуматься, насколько подходящее жильё они приобрели, а потенциальных покупателей ещё больше принимать во внимание не только на ежемесячный ипотечный платёж, но и на другие расходы, которые идут «в комплекте» с покупкой недвижимости: сколько я буду платить за отопление, за воду, за возможность жить комфортно, а не просто выживать. И далеко не всегда квартира в новом проекте означает коммунальные расходы, близкие к нулю», — поясняет позицию покупателей аналитик рынка Latio Ксения Иевлева.

Согласно недавнему опросу Norstat, 27% жителей Латвии в качестве основного препятствия для приобретения недвижимости указали чрезмерно высокие цены, которые за год выросли примерно на 7%. При этом уровень доходов не успевает «догонять» рост цен и сдерживает реальную покупательную способность: почти у пятой части населения доходы недостаточны, чтобы квалифицироваться для получения ипотечного кредита. Однако это лишь одна сторона медали. Как подчёркивают эксперты, куда большее влияние на поведение потенциальных покупателей оказывает психологический барьер — даже если человек теоретически может позволить себе покупку жилья с помощью ипотеки, он не чувствует себя комфортно с ценой, которую диктует рынок.