За последние пять лет рынок недвижимости Латвии пережил больше испытаний, чем за предыдущие десятилетия вместе взятые: Covid-19, резкий рост инфляции и ставок Euribor, неопределённость, вызванную геополитическими потрясениями, а также скачок стоимости строительных работ. Однако ситуацию в2025 году, говоря языком метеорологов, можно было бы назвать оттепелью — её характеризовали ускорение темпов строительства новых проектов и растущий интерес покупателей к приобретению жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Продолжится ли эта оттепель и в 2026 году? Ответы на этот вопрос эксперты искали на дискуссии, организованной компанией Bonava Latvija.

Особенно активизировались покупатели первого жилья

Сравнивая текущую ситуацию на рынке недвижимости с предыдущими годами, компания Bonava Latvija отметил несколько позитивных тенденций: снизилась процентная ставка Euribor и завершились банковские компенсации процентных платежей, что уменьшило желание откладывать покупку квартиры.

«Покупатели начали чувствовать себя увереннее, что отразилось и в рыночных показателях. Потребность в новом жилье никуда не исчезала даже тогда, когда на рынке наблюдалась определённая пауза. Однако затянувшийся период осторожности и ожидания, характерный для 2023 и 2024 годов, в этом году сменился здоровой рыночной активностью. Покупатели по-прежнему сохраняют осторожность, но больше не стремятся массово откладывать принятие решений — особенно, когда речь идёт о покупке первого жилья. Именно в этом сегменте первичного жилья, где приобретается первое или единственное жильё, наблюдается наибольшая активность», — рассказывает председатель правления Bonava Latvija Марекс Клявиньш.

Он подчёркивает, что спрос на новые, энергоэффективные и качественные дома растёт, поскольку всё больше жителей отдают предпочтение долгосрочным выгодам, понимая, что низкие эксплуатационные расходы со временем компенсируют кажущиеся более высокими первоначальные затраты. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в следующем году и станет ещё более выраженной.

Изменения в этом году затронули и рынок аренды: съём жилья больше не воспринимается как временное решение, он стал своего рода стратегической остановкой перед покупкой собственного жилья. В 2025 году покупатели всё чаще интересовались жильём в микрорайонах Риги, предлагающих развитую инфраструктуру, зелёные зоны и удобный доступ к общественному транспорту, — в Тейке, Пурвциемсе, Дрейлини, Агенскалнсе. Марекс Клявиньш прогнозирует, что интерес к жилью в более отдалённых микрорайонах и пригородах продолжит расти, поскольку там цены более доступные, и при этом сохраняется высокое качество жизни. Однако рост цен там будет менее заметным, чем в центральной части Риги.

В целом в 2026 году можно ожидать стабильного, но умеренного роста цен: с увеличением покупательной способности будет расти и спрос на качественное и энергоэффективное жильё. При этом, скорее всего, речь не идёт о резком скачке цен.

Падения цен ждать не стоит

Аналитик компании Colliers Агия Вердиня отмечает: «В 2023 году спрос на новые квартиры сократился наполовину, поэтому в прошедший год на рынке было доступно рекордное количество готовых квартир. Тем не менее многие продолжали ждать снижения цен, для чего, на мой взгляд, не было оснований. Более того, специальные предложения от застройщиков, которые использовались для стимулирования продаж, по мере оживления рынка перестают быть доступными. И мы уже это видим: весной 2025 года рыночная активность вернулась, и цены начали расти. По сравнению с прошлым годом рост минимальный — около 5 %, но по сравнению, например, с 2022 годом цены выросли более чем на 30%, поскольку за эти годы увеличились и строительные затраты. Даже в проектах, которые сейчас находятся на стадии строительства, цены уже на 100–200 евро за квадратный метр выше, чем у готового жилья».

По-прежнему наибольшим спросом пользуется жильё в городах, тогда как дома в сельской местности приобретаются в основном как вторая недвижимость. Меняется и тенденция покупки жилья в пригородах Риги: жители, которые несколько лет назад приобрели дома за городом, теперь сталкиваются с тем, что их дети-подростки из-за ограниченной доступности общественного транспорта не могут самостоятельно передвигаться. Поэтому всё чаще люди отказываются от идеи «единственного жилья на всю жизнь» и готовы менять место проживания несколько раз, подстраиваясь под обстоятельства.

Всё более востребованным становится жильё высокого качества с устойчивыми решениями, поэтому рост цен в первую очередь затрагивает новые проекты, отражая как спрос, так и рост строительных затрат. Цены на серийные квартиры также выросли в 2025 году, хотя и в меньшей степени по сравнению с новостройками. Наибольшим спросом пользуются отремонтированные серийные квартиры с улучшенной энергоэффективностью.

Арендные ставки, в свою очередь, подросли ещё быстрее, чем цены на покупку нового жилья — до 10%. Агия Вердиня поясняет:«Очень большую часть участников рынка аренды составляют частные арендодатели, связи с чем стоимость аренды была напрямую связана с повышением ставки Euribor. В целом можно сказать, что рынок аренды становится более качественным: меняются поколения и привычки, и люди всё больше ценят гибкость, которую даёт аренда».

Ожидание может обойтись дороже

Если в период предыдущего пузыря на рынке многие покупали недвижимость «ради покупки», то сейчас покупатели гораздо тщательнее оценивают: зачем им новое жильё? Хотя в 2025 году инфляция продолжала повышаться, экономическая ситуация стабилизировалась, а валовой внутренний продукт показал рост. Реальные зарплаты населения также увеличились, что даже в условиях инфляции повысило покупательную способность. Ожидается, что в 2026 году экономика Латвии продолжит позитивный рост с небольшим увеличением ВВП, а инфляция, так утомившая жителей страны, будет низкой.

«Основным драйвером первичного рынка недвижимости стало снижение процентных ставок по кредитам, и интерес к займам был заметен уже в начале года, особенно усилившись в третьем квартале. Думаю, эту инерцию мы будем ощущать и в 2026 году. Кроме того, можно сказать, что давление войны несколько ослабло, хотя геополитический фактор по-прежнему будет влиять на решения жителей. Средний размер кредита по сравнению с прошлым годом стал примерно на 10 000 евро больше, хотя всё ещё относительно невелик — около 95 000 евро. Это показывает, что люди фокусируются на вторичном рынке и в их решениях по-прежнему доминирует осторожность», — говорит экономист банка SEB Дайнис Гашпутис.

Он подчёркивает: под влиянием низких ставок Euribor ипотечные кредиты могут казаться более привлекательными, однако важно критически оценивать, сможет ли человек в долгосрочной перспективе обслуживать ежемесячные платежи и в случае изменения ситуации. С экономической точки зрения ожидается, что 2026 год для рынка жилья станет годом стабильности и роста. Из-за увеличения спроса как в новостройках, так и в серийных проектах прогнозируется умеренный рост цен, а большая экономическая стабильность, более низкие ставки Euribor и более широкая доступность ипотечных кредитов сделают покупку жилья более доступной для покупателей.

Тем не менее следует учитывать, что ожидание «идеального момента» может оказаться дороже, чем покупка сейчас, предупреждает Дайнис Гашпутис: «Покупка недвижимости никогда не будет дешёвым удовольствием. Если вы решаете приобрести жильё, убедитесь, что оно соответствует вашим долгосрочным планам, а не только краткосрочным желаниям».

В целом эксперты прогнозируют, что оттепель на рынке жилья продолжится, серьёзных бурь не ожидается, однако прогнозы делаются на основе текущих данных, и ситуация может измениться в любой момент. Существенное влияние на доступность жилья будут оказывать строительные затраты, а также реализация крупных государственных строительных проектов и связанная с ними конкуренция за ресурсы. Следует учитывать, что покупка квартиры на стадии строительства может быть выгоднее, чем ожидание завершения проекта. Земельных участков в популярных районах становится всё меньше, и излишнее ожидание может привести к тому, что придётся выбирать из оставшегося или переезжать в новые районы застройки. Поэтому самое главное — чётко осознавать свои потребности и соизмерять их со своими возможностями.