В последние годы на рынок недвижимости в Латвии существенно повлияли несколько потрясений — пандемия COVID-19 и последовавшая за ней экономическая неопределённость, начатая Россией полномасштабная война в Украине, высокая инфляция и стремительный рост ставок EURIBOR. И хотя эти факторы сделали покупателей более осторожными, а кредитные платежи — выше, сейчас, надо признать, ситуация наконец-то улучшается. Процентные ставки по займам снизились, ипотечные кредиты становятся доступнее, инфляция возвращается в нормальные рамки, заработные платы продолжают расти. Эти факторы постепенно восстанавливают спрос и стабилизируют рынок недвижимости, и развитие в целом носит позитивный характер. Однако это восстановление одновременно высвечивает тревожную проблему — Латвия по-прежнему значительно отстаёт от Литвы и Эстонии как по темпам жилищного строительства, так и по доступности новых проектов. Этот разрыв становится системным, а не временным.

Хотя на рынке ощущаются признаки стабилизации, нельзя игнорировать, что геополитическая неопределённость всё ещё отражается на поведении покупателей по всему Балтийскому региону, и темпы экономического роста в трёх странах Балтии также отличаются. Если в Литве уже в этом году прогнозируют около 3% роста ВВП, то в Латвии, согласно прогнозам Банка Латвии, он скромнее — примерно 1,2%, и это отражается непосредственно на рыночной активности.

Вызовы и возможности отрасли: почему Латвия отстаёт от соседей

Несмотря на то что уровень доходов жителей Латвии ниже, чем в соседних странах, Рига по доступности жилья всё ещё остаётся одной из наиболее привлекательных столиц Балтии. В Таллине или Вильнюсе цена недвижимости часто достигает 4 000–4 500 евро за кв. м, причём в Литве — это без отделки, тогда как в Риге новая квартира с полной отделкой стоит 2 600–2 800 евро за кв. м. С ростом зарплат и стабилизацией стоимости энергоресурсов покупательная способность улучшается, и сейчас Латвия фактически обгоняет Литву и Эстонию по показателю, который демонстрирует, сколько квадратных метров можно приобрести на среднюю зарплату.

Оценивая общий доступный фонд жилья, приходится признать, что в соседних странах темпы строительства выше: в Литве и Эстонии ежегодно на рынок выходит и продаётся 3 000–5 000 единиц жилья, тогда как в Риге — лишь 2 000–2 200. В первой половине этого года в Риге были сданы в эксплуатацию лишь 322 новые квартиры. Это означает более медленное развитие города и ограниченные возможности жителей по улучшению условий проживания.

Это подтверждают и наши показатели: в 2024 году мы продали более 180 квартир, а в первой половине текущего года — почти 100. В настоящее время у нас строится почти 360 квартир, и наша долгосрочная цель остаётся неизменной — развивать жильё, которое соответствует спросу рынка и потребностям жителей. Этому способствует и тот факт, что более 75% жилого фонда в Риге и её окрестностях морально и физически устарели, тогда как спрос на энергоэффективное жильё растёт.

Бюрократическое давление и рост затрат: основной тормоз развития

Ситуацию усугубляет и бюрократическая нагрузка. Ввод нового жилья в эксплуатацию, регистрация квартир в Земельной книге или процедуры оценки воздействия на окружающую среду занимают месяцы, зачастую без добавленной ценности. Улучшения в этой сфере планируются с 2026 года. Модель финансирования также менее конкурентоспособна, чем у соседей: пошлины для строительных компаний и дорогая сертификация специалистов уменьшают число таких специалистов. Положительным сигналом является продвигаемый Министерством экономики план по сокращению бюрократии, включающий 62 меры, однако пока реализована лишь небольшая часть из них. Поэтому работы в этом направлении ещё много. Похвальна и введённая городом Рига ускоренная процедура рассмотрения и согласования строительных намерений — так называемый «зелёный коридор» для крупных проектов многоквартирных домов.

Однако наиболее сложная ситуация — в регионах. В Лиепае, Вентспилсе или Валмиере спрос на новое жильё есть, но имеющиеся цены для многих жителей недоступны, а девелоперы не могут строить дешевле из-за высоких строительных затрат. Одним из решений могло бы быть снижение НДС на новое жильё в регионах до 5%. Если бы самоуправления обеспечивали подключение инфраструктуры, цены снизились бы примерно на 20–25%, что сделало бы жильё доступным для более широкого круга людей. Это дало бы импульс местной экономике и помогло бы удержать и привлечь жителей в регионы.

Европейский опыт: смелые решения приводят к росту

Опыт показывает, что смелые решения дают результат. В Чехии, например, НДС на новые квартиры площадью до 120 кв. м был снижен с 16% до 12%, что существенно способствовало росту рынка. В Чехии застройщики могут получать банковское финансирование уже на стадии возведения каркаса здания. А в Польше применяется механизм Open Escrow account уже на раннем этапе строительства, что снижает стоимость капитала и делает строительство более финансово эффективным. Такие подходы следовало бы оценить и в Латвии, если мы хотим догнать и обогнать Вильнюс и Таллин.

Основы рынка недвижимости Латвии стабильны — жители хотят современные и энергоэффективные дома, доходы растут, однако жилищный фонд стареет. Но чтобы воспользоваться этим потенциалом, необходимы смелые политические решения — снижение бюрократии, разумная налоговая политика и поддержка регионов. Только тогда мы сможем догнать соседние страны и обеспечить, чтобы жильё в Латвии было доступно более широкому кругу жителей.