Переживший в прошлом году депрессивное состояние рынок коммерческой недвижимости Латвии потихонечку выздоравливает. Бума нет, но важно, что восстанавливается он без медикаментозной терапии, за счёт возросшего позитивного настроя и активности местных инвесторов. Те стремятся использовать предоставленный им шанс: дно рынка пройдено, а уровень конкуренции пока невысокий. Журнал m2 попросил экспертов рассказать о наиболее перспективных, с их точки зрения, нишах для инвестирования в коммерческую недвижимость.

 

Анализ кризиса и ключевые вызовы

Сказать, что 2024 год для рынка коммерческой недвижимости Латвии был плохим, – значит ничего не сказать. Он стал худшим за последнее десятилетие. По подсчётам компании Colliers Baltics, в прошлом году в нашей стране было приобретено коммерческой недвижимости на 133 млн евро. Хотя предварительные прогнозы были оптимистичнее и сулили цифру, близкую к 300 млн евро. Однако целый ряд причин, в том числе высокая стоимость кредитных ресурсов, подорожавших из-за рекордного взлёта Euribor, сложная геополитическая обстановка и отрицательный показатель латвийского ВВП, не позволили реализоваться позитивному сценарию.

Благо, что сильно загрустивший в первой половине 2024 года в ряде сегментов рынок недолго пребывал в депрессивном состоянии. Приходить в себя он начал с осени прошлого года, когда поверил в неизменность и долгосрочность шагов Центробанка Европейского союза по снижению базовых кредитных ставок. По мере того, как те шли вниз, настроение на рынке коммерческой недвижимости Латвии улучшалось, наметилось небольшое оживление и стал работать отложенный спрос, накопленный во второй половине 2023 и первой половине 2024 года. Очереди из инвесторов, конечно, не выстроились, но позитивные сигналы зазвучали с самого начала 2025 года: оборот рынка коммерческой недвижимости Латвии в первом квартале достиг результата всего 2024 года, а в середине весны уверенно превысил его. И позитивный тренд имеет все шансы на продолжение: количество запросов на подбор подходящих для инвестирования объектов недвижимости в этом году существенно выше, чем в прошлом. Это и позволяет профессиональным экспертам коммерческой недвижимости выражать надежду на то, что худшие времена позади и дно рынка на данном историческом этапе пройдено. Нынешний спрос на коммерческую недвижимость формируют в основном местные, латвийские инвесторы.

Ставка на местных

«Рынок снова живой. И живой он благодаря местным клиентам, что является важным отличием от практики предыдущих лет, – делится своими наблюдениями заместитель директора отдела продаж компании Colliers Baltics Радик Ландау. – Со второй половины прошлого года латвийский капитал активно ищет, куда вкладывать свои деньги, так как банковские депозитные ставки идут вниз, а ценные бумаги то и дело лихорадит. Аналогичные процессы переживают и соседние Эстония и Литва. Все балтийские рынки на сегодняшний день в плане покупателей стали более локальными. Даже крупные международные игроки в условиях геополитической и экономической турбулентности 2023-2024 годов вынуждены сосредоточиваться на своих местных рынках – тех, которые лучше всего понимают».

«Последние пара лет для рынка коммерческой недвижимости были сложными. Но 2025 год действительно начался позитивно, – дополняет картину Винета Вигупе, ранее главный директор по инвестициям компании CBRE Baltics и директор департамента управления портфелем недвижимости Valsts nekustamie īpašumi, а сейчас частный инвестиционный консультант. – Это в первую очередь стало возможным благодаря тому, что годовой Euribor, в 2023 году почти достигший отметки в 4,2%, опустился до уровня 2,1%. К концу 2025 года, по прогнозам банковских аналитиков, он может приблизиться к отметке 1,5%. Это хорошее подспорье для активности местных инвесторов и изучения ими новых объектов для инвестирования.

Однако на сам уровень отдачи рекомендую всем смотреть без иллюзий – в этом вопросе особых изменений не произошло. Чтобы позитивные тенденции на латвийском рынке проявились ярче, в зависимости от сегментов, потребуется ещё полгода-год. В текущих рыночных условиях в Риге доходность качественных активов с устойчивым денежным потоком составляет в среднем: для офисной недвижимости 6,5–7,5% годовых, для торговых объектов 7–8,0%, для жилой недвижимости 6–6,5%, а для индустриально-складских объектов около 7%. Разумеется, при покупке все показатели отдачи высчитываются индивидуально. Нельзя применять среднюю температуру по больнице к каждому пациенту – у каждого объекта свои плюсы и минусы. Это мы наблюдаем и в сделках – в этом году сохраняется тенденция, когда инвесторы отдают предпочтение объектам за пределами Риги, главным образом в торговом и индустриальном секторах. Это в большей степени объясняется тем, что в регионах объекты имеют более привлекательные по сравнению с Ригой цены и более высокие показатели отдачи».

Латвия vs Балтия

Именно в уровне доходности и кроется ответ на вопрос, почему сейчас в Латвии мало новых иностранных инвесторов, в том числе фондов. Во-первых, их интерес охватывает многие рынки. А в большей части Западной Европы, как и в Скандинавии, доходность при покупке крупных коммерческих объектов (офисов или домовладений) чаще всего составлялa 3,5-4,6%. В такой ситуации, на фоне наблюдавшегося в 2022-2023 годах стремительного роста стоимости кредитов, многим инвестиционным фондам пришлось сконцентрироваться на оптимизации расходов в имеющихся объектах, чтобы удержать доходность и стоимость своих активов. Делать новые инвестиции мешали те же высокие ставки по кредитам, ухудшавшие инвестиционную математику. Ситуация начала меняться лишь в последнее время, на фоне снижения Euribor, что способствовало возобновлению интереса к коммерческой недвижимости и повлияло на корректировку ставок доходности.

Во-вторых, международные компании, желающие перенести свой бизнес в другую страну, обычно изучают для инвестирования весь балтийский регион, то есть Латвию, Литву, Эстонию, а также Польшу. «Они ищут, где лучше: где больше трудовых ресурсов, лучше экономика и условия для иностранных инвесторов. Недвижимость оценивают в последнюю очередь. Международные компании, занимающиеся производством, логистикой или создающие зарубежные бэк-офисы, признают: условия Польши и Литвы существенно выгоднее, чем у нас. Крупные фонды, действующие в регионе Балтии, в последние годы всё активнее изучают инвестиционные возможности в Польше, Чехии, Словакии и других странах Европейского союза. Польша привлекает благодаря более высокому показателю доходности, лучшей доступности финансирования и значительно большей рыночной ликвидности», – поясняет Винета Вигупе.

Но если иностранцы за латвийской коммерческой недвижимости в очереди не выстраиваются, это не мешает местным компаниям рассматривать сложившуюся ситуацию как период возможностей. В последнее время в целом ряде сегментов коммерческой недвижимости появились локальные локомотивы. Так, в торговом секторе тон задает 100% латвийская компания Firma Madara 89, владеющая сетью магазинов Tops. Если раньше она была активной в регионах, где расширяла бизнес и скупала здания, то теперь всё ближе подбирается к Риге. Владельцы продуктовой сети Elvi также проявляют активность в формировании своего портфеля объектов. Упоминания заслуживает и тот факт, что эстонский фонд Indexo Real Estate Fund, находящийся под управлением Provendi Asset Management, в начале года пополнил свой портфель столичным торговым центром Olimpia.

Стратегии и доходность

Существенный рост интереса со стороны предпринимателей наблюдается в отношении домовладений центра Риги. Ранее переживший период стагнации, этот сегмент активен со второй половины прошлого года. Местные инвесторы прекрасно чувствуют спрос и по-другому оценивают риски. Тем более что в отличие от иностранцев часто реализуют проект без большого банковского финансирования. Благодаря чему получают более интересную математику отдачи. «В последние полгода домовладения, наверное, один из самых спрашиваемых инвестиционных объектов, – считает Радик Ландау. – И неважно, здание с арендаторами и, соответственно, обеспечивается поток денег или же предстоит делать его полную реконструкцию. При правильном профессиональном подходе такие объекты смогут принести отдачу в 9-11% годовых».

Но вот что интересно: домовладения не всегда покупают с калькулятором в руках. На торгах по продаже таких объектов всё чаще фигурируют имена инвесторов, для которых это больше как хобби. Они покупают для своей семьи, для души, хотят восстановить и передать наследникам какие-то исторические домовладения. Стремятся оставить своё имя в памяти города и людей. Поэтому и не столь пристально смотрят на отдачу, готовы играть в долгую. Из категории таких сделок – недавно завершённый Valsts nekustamie īpašumi (VNĪ) аукцион по продаже домовладения на ул. Стабу, 18. Участие в нём приняли 12 (!) претендентов, в результате чего стартовая цена в 825 000 евро возросла до 1,855 млн евро. Её заплатила компания ItalAmo, управляющая рестораном Italissimo.

То же самое можно сказать и о проданном на торгах в конце прошлого года здании в Старой Риге, на ул. Калькю, 24. Его стоимость составила 1,841 млн евро и оказалась существенно выше профессиональных оценок.

Точки роста

Обладающие меньшими финансовыми возможностями, чем иностранные фонды, локальные инвесторы вновь активны и в вопросе формирования в центре Риги небольших портфелей новых или реновированных квартир, которые затем предлагаются для краткосрочной аренды. Данный сегмент восстанавливается параллельно с ростом показателя заполняемости рижских гостиниц. Начинают проявлять интерес к расширению свой деятельности в регионе Балтии и международные гостиничные сети, внимательно изучающие все рыночные возможности. Например, Eurostars Hotels – ведущий гостиничный оператор Испании – в этом году открыл свой первый отель Eurostars Metropole в Риге. Отрадно, что именно столицу Латвии он счёл ведущим городом региона, изучив возможности и предложения Таллина и Вильнюса. Эксперты отельного бизнеса говорят о скором выходе туристической статистики на доковидный уровень, что и вселяет оптимизм. При том что большинство сделок с квартирами происходит с отдачей в районе 7% годовых, посуточная аренда в случае восстановления потока гостей может приносить порядка 11-15% годовых.

А вот в офисном сегменте поток новостей не столь бодрый, как ранее. Новых игроков немного. Последними в линейке рижских офисных новостроек были Novira Plaza Riga, Elemental Business Centre, Verde и Perses 2/Barona 20. Но и они, несмотря на то что уровень вакантности офисов класса А в столице Латвии довольно высокий, постепенно заполняются. И это расценивается как хороший сигнал. Значит, часть бизнесов растёт, плюс происходит постоянная миграция местного бизнеса. Вопреки кажущемуся большому разрыву в арендных ставках в старых строениях и новых бизнес-комплексах класса А на деле итоговые платежи вместе с оплатой коммунальных и стоимостью отопления оказываются сопоставимыми. Вот многие и переезжают из старых объектов в лучшие условия. Тем самым получая благодарных сотрудников, высоко оценивающих современные условия труда.

Пока в офисном сегменте не видно активного внешнего спроса. Тем не менее несколько примеров размещения центров бизнес-услуг имеются. Сначала к нам зашел Swisscom. В прошлом году свой центр обслуживания бизнес-процессов открыло индийское предприятие Tech Mahindra. Ещё один пример – международная биотехнологическая компания Roche, продолжающая расширение своей деятельности в Латвии и открывшая в Риге своё подразделение глобальных услуг и решений Roche Services & Solutions (RSS).

В индустриально-складских помещениях та же проблема – новые европейские игроки почти не заходят. Если кто и появляется, то это носит единичный характер и не может считаться тенденцией. Впрочем, здесь жаловаться особенно не на что: свободны только 2,5% индустриально-складских площадей. Да и интерес инвесторов к хорошим индустриальным и складским объектам довольно высокий.

Новые возможности

Вырисовывающуюся в этом году относительно позитивную картину в коммерческом сегменте по-прежнему несколько смазывает сегмент уличной торговли. Особенно в центре Риги и Старом городе, где много пустующих помещений. Но и здесь намечаются робкие изменения в лучшую сторону. Меняется концепция бизнесов, начинающих снимать пустующие, а потому подешевевшие в плане арендных ставок площади. В последний год их пробуют различные арт-пространства, небольшие галереи и объекты культурной направленности. При прежних ставках аренды они не могли позволить себе находиться в престижных локациях. Теперь же оживляют предложение центра, предоставляя возможность людям не только делать покупки, но и наполняться прекрасным. Плюс еще Рижская дума обещает предпринять шаги по оживлению первых этажей центра Риги. Разработана программа поддержки, которая позволит бизнесу компенсировать часть покупки необходимого оборудования либо какое-то время будет покрывать до половины арендной ставки. Это хороший стимул. Если ещё и поток туристов продолжит расти, то центр и Старый город снова начнут обрастать арендаторами, уменьшая количество пустующих помещений.

Местный бизнес однозначно видит сейчас дно рынка и оценивает те возможности, которые перед ним открываются в условиях остающейся слабой конкуренции со стороны внешних инвесторов. Всё в нашем мире циклично. Уже был (в 2007-2009 годах) плохой период в истории латвийского рынка недвижимости. Тогда всё сжалось, а с 2010-го вновь пошло вверх. Так и сейчас: рынок сжался, локальные компании его начинают расшевеливать, а когда это произойдёт, начнут заходить и зарубежные игроки. Тем более что геополитических рисков, по мнению инвесторов, в нашем регионе становится меньше.

Рекомендации инвесторам

Радик Ландау, заместитель директора отдела продаж компании Colliers Baltics:

– Если инвестор располагает небольшой суммой, до пары сотен тысяч евро, вариантов для инвестирования не много. Самый очевидный – покупка квартиры или квартир и сдача в аренду. Второй вариант – небольшие коммерческие помещения в центре Риги в плохом состоянии. Если готовы заниматься их ремонтом, то есть шанс вдохнуть в них новую жизнь и перезапустить историю объекта. Привлечь туда какой-то небольшой магазин и получать свою отдачу. Мне кажется, это вечный бизнес. Нужно только понимать, что ваша доходность будет не 20%, как раньше. Реальный ориентир отдачи – до 10% годовых. Описанный пример, в принципе, подходит для инвесторов с бюджетом и до 500 000 евро.

Если есть свободные средства от 500 000 евро до, допустим, 3-5 млн евро, то имеет смысл смотреть на готовые коммерческие помещения с арендатором. Это могут быть и небольшие региональные торговые центры с якорным арендатором – продуктовым магазином. Такой вариант инвестирования стали выбирать и некоторые зарубежные компании, так как арендные ставки и показатели отдачи там сопоставимы с рижскими. Да и конкуренция не столь острая, как в столице. Построить что-то новое в регионах можно быстрее: бюрократия там более оперативно реагирует на запросы предпринимателей. Если в регионах поставить новый торговый или офисный центр с нуля можно за полтора года, то в Риге на это уйдет 2,5 года.

В высоком сегменте (с десятками миллионов евро) больших сделок, если честно, в ближайшее время ждать не приходится: владельцы крупных объектов сменились в последнюю пятилетку. Их бизнес-планы обычно рассчитаны на 10 лет, и время продажи пока не пришло. Однако несколько торговых центров или офисных зданий, выставленных на продажу, имеется.

Сейчас рабочий чек в миллионных сделках – 3-5 млн евро. На этом поле играют около полусотни местных частных лиц и компаний. Здесь важно, какие отношения у инвестора с банками. Если у вас есть свои 5 млн евро, то с кредитом сумма может возрасти до 15 млн евро. В этом году банки активно финансируют покупки. В период затишья на рынке коммерческой недвижимости у них аккумулировались деньги, которые им нужно раздать, чтобы те работали.

Могу посоветовать инвесторам внимательно изучать аукционы, в проведении которых активны VNĪ и Латвийский университет. В регионах также и Latvijas pasts. В 2024 году треть оборота коммерческих объектов сформировалась через результативные торги. Сейчас живём под флагом локальных инвесторов, которые и обеспечивают рост. И они могут смотреть шире и выбирать, где покупать, не концентрируясь только на Риге.

Винета Вигупе, частный эксперт рынка коммерческой недвижимости:

– Есть несколько типов инвесторов. Первый – те, кто недвижимостью занимаются профессионально. Это их бизнес. Они всё чётко высчитывают: сколько стоит покупка, сколько нужно будет ещё вложить, за сколько сдадут в аренду и сколько заработают – минимум и максимум. Другие приобретают недвижимость для личных нужд или своего бизнеса. Обе группы инвесторов также рассчитывают на рост стоимости активов в будущем. Мои рекомендации будут больше для тех, кто нацелен на получение отдачи.

Следующий ключевой аспект заключается в выборе инвестиционной стратегии. Готов ли инвестор стремиться к более высокой доходности при условии, что потребуется активная работа с объектом? Если ответ утвердительный, то при бюджете до 300 000 евро можно рассматривать объекты коммерческой недвижимости – небольшие магазины или ритейл-помещения, расположенные в центральных районах города.

Следует отметить, что данный сегмент в настоящее время испытывает определённые трудности. Однако при наличии возможности купить объект по цене ниже рыночной и готовности дождаться восстановления рынка такие инвестиции могут быть перспективными. Безусловно, уровень риска при подобной покупке выше, однако потенциальная доходность может оправдать повышенные риски.

Если инвестор не склонeн к риску, то разумным решением может стать приобретение небольших квартир с последующей сдачей в аренду. Такой формат инвестирования, как правило, обеспечивает более предсказуемую и понятную доходность. Стоит отметить, что данный, более консервативный, инвестиционный подход часто выбирают инвесторы, придерживающиеся стратегий core и core+. Они, как правило, отдают предпочтение стабильным, пассивным активам с долгосрочными арендаторами и объектам, не требующим редевелопмента. Такой подход позволяет получать стабильный доход в виде ежемесячных арендных платежей без необходимости активного управления. Альтернативой этому являются инвестиции в коммерческую недвижимость через профессиональные управляющие инвестиционные фонды или краудфандинговые платформы, которые предоставляют такую возможность.

Когда рынок находится внизу – это всегда время возможностей. Ими нужно пользоваться! Тем более что стоимость кредитных ресурсов продолжает идти вниз.

В последние два года наибольшую активность проявляли инвесторы со стратегиями opportunistic и value-add, основной подход которых заключается в строительстве новых объектов или в реновации существующих зданий. Рассматриваются объекты исторического фонда, требующие реконструкции или реновации, после завершения которой существенно возрастает их ликвидность. Чтобы такие инвестиции окупились, цена домовладения должна быть ниже 1 000 евро за кв. м.

Хорошие перспективы открываются в сегменте небольших торговых объектов, небольших офисных зданий и старых жилых домов, в том числе и вне центра Риги стоимостью 1,5-2 млн евро. Также имеет смысл обратить внимание на небольшие торговые центры с арендаторами, расположенные за пределами столицы Латвии, где ставки доходности выше, а стоимость квадратного метра ниже. В регионах представлено множество привлекательных объектов для приобретения, однако основным вызовом зачастую становится их низкое техническое состояние, требующее значительных инвестиций в модернизацию.

Если финансы позволяют, то рекомендую присмотреться к отельному бизнесу: он стремительно восстанавливается в Европе, эта волна идёт и к нам. Инвесторы снова верят в этот сегмент.

Рынок доходных жилых домов продолжит своё развитие – многие инвесторы уже начали формировать портфели в этом сегменте. В последнее время наблюдаются сделки с гостиничными и офисными зданиями, которые подвергаются перепрофилированию в объекты арендного жилья. Такая стратегия характеризуется сниженным риском ликвидности и демонстрирует высокую устойчивость в условиях экономической нестабильности.

В то же время основным инвестиционным фокусом остаются торговые центры – как крупные, так и небольшие, как в Риге, так и за её пределами. Ключевым фактором при выборе таких объектов является наличие долгосрочного якорного арендатора. Ярким подтверждением привлекательности этого сегмента служит крупнейшая сделка текущего года – продажа рижского торгового комплекса Olimpia за сумму, превышающую 40 миллионов евро.