Конец уходящего года – традиционное время для подведения каких-то итогов и попыток заглянуть в ближайшее будущее. Журнал m2 и портал variant.lv также попросил ряд профессиональных игроков латвийского рынка недвижимости высказаться тему уроков года прошедшего и того, чего отрасли недвижимости ждать в 2025 году. Ниже приводим их мнения.
Лига Плауде-Стуковенко, член правления Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью (Lanida) и член компании Vestabalt:
-- 2024 год – это год, когда участники рынка все чаще стали принимать текущую рыночную ситуацию. Покупатели перестали откладывать решения о покупке недвижимости, а продавцы, чтобы заключить сделку, чаще соглашались на цену, предложенную покупателем. Продавцы стали реже начинать продажи с неоправданно высокой цены, поскольку на "рынке покупателя" неадекватное предложение связано с риском. Покупатели становятся всё более информированными, хорошо осведомлены о текущих рыночных предложениях, часто и о заключенных сделках. Чтобы оказать профессиональную качественную риелторскую услугу, агент по недвижимости должен теперь не только быть знающим профессионалом, но и уметь решать сложные юридические и психологические проблемы, вести переговоры, которые могут растягиваться на месяцы, пока стороны не заключат сделку. 2024 год доказал, что в работе агента по недвижимости не бывает мелочей, нельзя заниматься этим просто ради удовольствия. Рынок был переменчивым: моменты затишья, снижения спроса и уменьшения количества заключенных сделок чередовались с периодами притока новых клиентов, число которых за месяц могло превысить план на целый квартал. Хорошо, что вернулся, пусть и хаотичный, спрос на покупку квартир в новых проектах и частных домов элитного сегмента. Общее мнение о 2024 годе такое: происходят перемены, когда необходимо приспосабливаться к ситуации и предлагать покупателям качественный сервис во всех ценовых диапазонах.
В этом году стало больше сделок, где агентам по недвижимости приходилось выступать медиаторами и психологами в решении проблемных вопросов, не связанных с недвижимостью, например, получить согласие супруга на заключение сделки. Как самый забавный запрос мне вспоминается случай в одном из арендных домов, которыми мы управляем, когда арендатор-иностранец, увидев водоотвод в подъезде, предназначенный для управляющего зданием, спросил у нашего агента, может ли он подключить туда свою личную стиральную машину.
Что касается цен на новые проекты, или, правильнее сказать, ожидания частью общества снижения затрат, то на это в ближайшем будущем рассчитывать не приходится. Цены квартир в новых проектах являются по сути зеркалом нашей экономики. Изначально они определяются по фактической цене покупки земли, проектирования, строительства, затрат на кредиты и в зависимости от прогнозов самого девелопера об ожидаемой прибыли, которые, как правило, сбываются. С учетом рыночной ситуации последних лет, когда продаж происходит меньше запланированного, а время, необходимое покупателям для принятия решения о покупке недвижимости, удлиняется, в момент после сдачи здания в эксплуатацию, когда не распродано более 30% квартир, девелопер вынужден предлагать специальные акционные цены/условия, чтобы покрыть накопившиеся затраты, что заставляет его распродавать оставшиеся квартиры в кратчайшие сроки.
В сегментах латвийского рынка недвижимости лучше ситуация обстоит на вторичном рынке квартир эконом-класса в центре Риги и в Рижском регионе с ценами в диапазоне от 1 600 до 2 000 евро за кв. м, а также, безусловно, на рынке аренды квартир, на котором присутствуют стабильные спрос и арендная плата, и этот сегмент чувствует себя относительно комфортно. По остальным сегментам аналогичную оценку дать сложно.
Если говорить о главных уроках 2024 года, то история успеха Vestabalt в этом году – не только заключенные сделки купли-продажи, но и то, что у нас есть сплоченная команда и несколько отделов, способных сотрудничать и между собой и предлагать клиентам полный комплекс услуг по всем вопросам, связанным с недвижимостью. Это, например, оценка недвижимости и легализация незаконного строительства, управление арендными домами и комплексные услуги по управлению для домовладельцев с лучшими IT-решениями и новым программным обеспечением, привлечение софинансирования Рижской думы в управляемых домах, юридические и налоговые консультации. Мой урок и осознание состоит в том, что самая большая ценность и ядро компании — её команда и каждый из сотрудников, которыми горжусь и искренне ценю то, что было достигнуто при работе в тесном взаимодействии, вопреки всем вызовам и повседневным проблемам.
-- Иева Янсоне, руководитель продаж компании Arco Real Estate:
В 2024 году замедление продаж наиболее ярко проявило себя в сегменте новых жилых проектов -- это прослеживается в цифрах. Многие ожидали, что аналогичная картина повторится и в сегменте вторичного жилья. Однако там активность покупателей, наоборот, возросла, благодаря чему ценовой уровень сохранил стабильность и негативные прогнозы не реализовались. Фокус внимания большей части покупателей, ранее готовых рассматривать покупки квартир в новых проектах, переключился на серийный фонд. Вследствие чего сделки там происходили на прежнем уровне, правда, без какого-либо роста цен. И если раньше компания Arco Real Estate фокусировалась на продажах именно новых квартир, то сейчас мы вновь активнее осваиваем поле работы со вторичным жильём бюджетного класса. Принимаем те решения, которые позволяют нам оперативнее подстраиваться под потребности рынка и хорошо чувствовать себя в меняющихся условиях. Выживает тот, кто умеет быстрее реагировать на новые рыночные обстоятельства.
Если говорить об ожиданиях на 2025 год, то не разделяю позитивного сценария, что после смены американской администрации и официального вступления в должность президента США Дональда Трампа рынок недвижимости Латвии стремительно пойдёт вверх. Это чистой воды популизм, никак не связанный с нашей экономикой и нашей реальностью. Меня больше интересуют не чьи-то сиюминутные попытки сыграть на всплеске интереса к ситуации, а долгосрочные перспективы. Люблю смотреть на происходящее через призму истории развития рынка недвижимости, того, что происходило на нём в последние пять лет. Главным негативным моментом, воздействовавшим на него, стали высокие процентные ставки по кредитам и общая стагнация в экономике не только нашей страны, но и всей Европы. Чтобы отойти от всего этого и набрать скорость, потребуется время. И в 2025 году это время ещё не настанет. Поэтому не могу быть слишком оптимистичной. Но… с тяжёлой работой и целенаправленным движением вперёд можно выживать в любых обстоятельствах. Главное -- не останавливаться и постигать что-то новое!
Кристине Дакуле, владелица ООО Baltic States:
Стагнацию на рынке недвижимости в 2024 году мы чувствовали в феврале, апреле и июне. Люди продолжали оценивать условия и ставки банков и были осторожны при оценке вариантов ипотечного кредита. Главный урок, который извлекли из 2024 года, - будьте гибкими, умейте приспосабливаться, ищите решения и лучшие предложения.
В 2024 году было много случаев, доказавших, что присутствие агента – очень важная и неотъемлемая часть сделки. Вот некоторые из них.
Первое. Для клиента с ограничениями в движении была организована сделка с согласованием реконструкции объекта и заключением сделки - дистанционно, при техническом и юридическом сопровождении агента, от начала сделки до передачи ключей.
Второе. Несколько объектов недвижимости, выставленных на продажу по рекомендации, были проданы без рекламы имеющимся покупателям, которые искали дом своей мечты.
Третье. Забавно: я приняла объект по рекомендациям и поняла, что это тот объект, который так долго искали ПОКУПАТЕЛИ. Позвонила и пригласила на просмотр. Через 10 минут после показа они сказали «ДА», мы оформили задаток. Мне удалось продать недвижимость за 38 минут – без рекламы, что является новым рекордом в моей 16-летней практике.
2025 год приходит с надеждами. Надеемся, что в международном плане разногласия между соседями прекратятся. Надеемся, что ставки Euribor снизятся и это будет способствовать желанию покупать новые объекты. Как всегда, правила игры на рынке недвижимости будут диктоваться спросом и предложением. Желаю сделок с добавленной стоимостью как покупателям, так и продавцам и агентам по недвижимости. И всем желаем успешного 2025 года!