Мартиньш Марков, владелец компании Markov Group

Залог успешной продажи жилой недвижимости в Риге и прилегающем к ней регионе – это соответствие цене, запрашиваемой за объект, его оценочной стоимости. Такое имущество находит нового владельца в течение одной-двух недель и пользуется повышенным спросом со стороны местных покупателей. В том числе и в Юрмале. 
Мне довелось поработать в сфере недвижимости не только нашей страны. 16 лет в этой профессии вобрали в себя и опыт продаж в Болгарии, Грузии, Испании, Египте и крупных городах России. И на каждом из этих рынков всегда имелся какой-то самый горячий сегмент. В случае с Латвией сейчас – это столичные серийные квартиры. Именно к ним можно применить идиому «расходятся как горячие пирожки», при условии что к их продаже привлекаются профессионалы. Необходимость этого вызвана в том числе и тем, что нужно очень точно и корректно определить начальную продажную цену.

В моей практике последнего полугодия все квартиры, торговлей которыми занимался по договору с собственниками, уходили в период до двух недель. Приведу несколько ярких примеров, и не только связанных с серийным жильем.

Первый – 3-комнатная квартира в новом проекте в Иманте, на ул. Прогресса. Владелица обратилась ко мне за помощью, чтобы продать и затем вместо этой купить две другие. Все сложилось удачно: в одной из приобретенных  квартир теперь она живет сама, вторую – сдает. Сделка по продаже ее предыдущей квартиры стала началом к моему сотрудничеству с покупателем и вылилась в цепочку продаж. Оказалось, чтобы вступить в сделку, ему требовалось реализовать имевшееся у него самого жилье – имантскую квартиру в доме 602-й серии, которую долгое время безуспешно продавал другой агент. Я предложил свои услуги и знания.  Квартира этого клиента была заложена в банке, и всех средств, необходимых для покупку жилья на ул. Прогресса, ему не хватало. Решение было найдено в продаже квартиры родственницы клиента. В итоге в один день мы заключали сделку по продаже сразу трех квартир!

Второй – буквально в декабре в Пурвциемсе, на ул. А. Деглава, 4-комнатную квартиру в доме 119-й серии продали за 92 000 евро. В предложении она простояла три дня. Квартира была в нормальном состоянии, можно было заезжать в нее и жить без особых вложений. Площадь – 89 кв. м. Выходит, сделка прошла по 1 033 евро за кв. м. Добавлю только, что земля под домом не находилась в собственности владельцев квартир.

Третий – 2-комнатную квартиру площадью 55 кв. м в очень плохом состоянии и в неремонтированном доме на улице Стабу удалось продать за четыре дня за 60 000 евро. То есть по 1 091 евро за кв. м.

Все названные объекты купили местные клиенты, и все для собственного проживания. Что их к этому мотивировало? По-разному. Одних, как в случае с квартирой на ул. Стабу, привлекла возможность жить в центре, других – цена, третьих – желание иметь отдельную полноценную кухню.

Бюджет в 92 000 евро, как в случае со сделкой в Пурвциемсе, вроде бы позволял купить 3-комнатную квартиру в новом столичном проекте экономкласса. Только в них всех кухни объединены с гостиной. А у покупателя двое разнополых детей, и получалось, что один из них должен был спать, условно говоря, на кухне. Это его не устраивало. А брать 4-комнатную квартиру в новом рижском проекте в Пурвциемсе, даже экономкласса, – это бюджет от 120 000 евро и выше.

Покупатель однокомнатной квартиры в Межциемсе, по его признанию, не рассматривал новостройки также в силу их более высокой стоимости: там стоимость однокомнатных, еще и студийного типа, начинается от 50 000 евро. 

Сегодня на рынке вторичного жилья столицы прослеживается четкая логическая цепочка, позволяющая определить вероятность сделки. Подавляющая часть наших клиентов берет жилье в кредит. Люди сейчас предпочитают стать владельцем своей недвижимости, а не арендовать ее.

Во-первых, нам часто удается добиться того, чтобы первый взнос для клиентов при оформлении ипотеки небольшой. В том числе благодаря действию Altrum – программы помощи в покупке жилья семьям с детьми. Этот финансовый инструмент не только позволяет сэкономить на госпошлине, но и обеспечивает бесплатное оформление банком ипотечного займа.

А привлечение к сделке Markov Group гарантирует получение в крупнейших банках Латвии самых низких процентных ставок. Во-вторых, стоимость аренды в последнее время выше, чем размер ипотечного платежа. Третье – цены на серийное жилье имеют перспективу продолжить разумный подъем. Тем более что с 1 марта заработает новая государcтвенная программа Altum – теперь помощи в покупке жилья специалистам с высшим и специальным образованием. Это приведет к дополнительному увеличению спроса.

Все это укладывается в логику того, что со второй половины 2017 года стали проявляться проблемы сдачи в аренду столичных серийных квартир с завышенными ценами. Потенциальные арендаторы почти перестали реагировать даже на хорошие однушки в типовых домах дороже 225 евро в месяц. Сочли для себя более разумным покупать и платить по ипотеке ежемесячно меньшую или сопоставимую аренде сумму. Со стороны собственников стало довольно много обращений: не получается сдать за те деньги, которые нас устраивают, давайте продадим квартиру. И продавали, определив правильную цену.

На рынке есть владельцы квартир и посредники, которые полагают, что могут продать квартиру на 10 000-15 000 евро дороже рынка. Это утопия! Как уже сказал, большинство сделок происходит с привлечением кредита. А банки дают средства исходя именно из рыночных цен. Ни один клиент, даже если ему приглянулось жилье, не пойдет в банк и не принесет дополнительно 10 000-15 000 евро для того, чтобы компенсировать разницу между оценкой и тем, что хочет получить продавец. Фантазировать на тему завышенной оценки также не стоит. И оценщик на это не пойдет, да и все оценки потом тщательно проверяются банками, изучающими реальные сделки. Это относится ко всем сегментам. И если за частный дом просят 500 000 евро, а по прикидкам оценщика речь не может идти более чем о 320 000, то не сомневайтесь: этот объект с ценником в полмиллиона на многие годы зависнет на рынке. Равно как и 2-комнатная квартира в столичном доме 119-й серии за 90 000 евро – такое объявление встретил на интернет-площадках. Реальный ценовой уровень этого жилья – до 62 000 евро, если квартира в очень хорошем состоянии. Цены в Риге, конечно, потихонечку идут вверх, но потенциальные покупатели понимают реальную ситуацию. Плюс банки не дают им сходить с ума, четко обозначая максимальный размер возможного займа.

Особо остановлюсь на Юрмале: неправда, если кто-то говорит, что местные плохо ее смотрят. Смотрят, но при определенной цене. В последнее время вижу серьезный интерес к жилью с ценой до 140 000 евро. Сам занимаюсь продажами весьма интересных по цене (1 000-1 100 евро за кв. м) квартир в новом проекте на ул. Гришля, 5: много обращений на просмотр со стороны жителей Иманты. Их привлекает доступность бюджета покупки: самая маленькая квартира в 60 кв. м предлагается за 77 400 евро. По своим клиентам могу говорить еще об одной тенденции, прослеживающейся по отношению к Юрмале: пожилые рижане  продают свои серийные квартиры в столице Латвии и покупают однушки в курортном микрорайоне Каугури. Чтобы жить рядом с морем, ну и плюс у них остаются на проживание довольно хорошие средства – разница между проданной и купленной квартирами.