В масштабах Латвии юрмальский рынок недвижимости не-большой. В 2017 году в нем ежемесячно совершалось по 115 продаж разных объектов – мелочь по сравнению с объемами покупок по всей стране. Тем не менее юрмальский рынок в силу своего курортного статуса и значительного количества дорогих и престижных объектов в своей центральной части продолжает привлекать к себе повышенное внимание. Каким вам запомнился 2017 год и какие ожидания связываете с 2018 годом? С такой просьбой поделиться своим мнением журнал m2 и портал varianti.lv обратились к представителям работающих в Юрмале компаний по недвижимости.  

Лига Кохтанен, директор по продажам Baltic Sotheby's International Realty:

- 2017 год в Юрмале прошел сравнительно спокойно относительно 2016 года. Самая большая активность в этом году фиксировалась в сделках с квартирами и апартаментами, покупателей интересовала покупка мест для проживания в новых проектах, особенно в тех, которые в расположены в центральной части Юрмалы – Дзинтари и Булдури. Особо хотела отметить, что многочисленные сделки по приобретению квартир происходили в проекте Sun Terraces, который находится в Дзинтари, на проспекте Дзинтару, 36. Еще один проект, вызывающий высокий интерес со стороны покупателей, – недавно сданный в эксплуатацию комплекс Jasmine Garden, расположенный в Булдури, на улице Ясмину, 10.

Наивысший интерес в Юрмале по-прежнему вызывает приобретение квартир, а не частных домов и земельных участков. Наибольшую активность в этом году продолжали проявлять нерезиденты, если говорим о квартирах и домах, но наблюдается и тенденция роста интереса со стороны местных покупателей. В настоящее время примерно 60% апартаментов и квартир в новых курортных проектах покупают нерезиденты, 40% – местные клиенты.

Еще одна интересная тенденция 2017 года – возрос спрос на расположенные близко к морю земельные участки площадью 1 200-2 000 кв. м, разрешенная цель использования  которых – постройка частного дома. За хорошее место покупатель готов платить.

Планирую, что в 2018 году по-прежнему будет происходить коррекция цен во всех сегментах недвижимости. 2018 год придет не только с коррекцией цен, но прогнозирую, что снизится пласт предложения квартир класса люкс и премиум в новых проектах, потому как у застройщиков не будет смелости рисковать (конечно, за редким исключением) и строить проекты, для которых будет трудно определить динамику и сроки продаж. Думаю, что наибольший диапазон предложений ожидается в новостройках среднего класса, где их объем будет выше, чем спрос, и, соответственно, коррекции цен здесь могут быть самыми большими. Все еще недостаточно будет доступного жилья комфортного и экономкласса, и на это будет спрос. Также можем ощутить нехватку предложения земельных участков площадью 1 200-2 000 кв. м в хороших местах, в центральной части города, недалеко от моря, а также частных домов общей площадью 250-350 кв. м в центральной части города.

Ирина Алазова, руководитель Mercury Group Estate:

- В 2017 году в Юрмале произошло оживление в плане продаж. Количество сделок с объектами увеличилось, и это мы наблюдали не только по продажам, проведенным нашей компанией, но и анализируя, что происходит у коллег и застройщиков. Когда по истечении какого-то времени связывались с владельцами юрмальских новостроек, чтобы уточнить информацию об их проектах, оказывалось, что в продаже больше не было то одной, то другой квартиры по причине их покупки. Рецепт тут прост: продажи происходят, если владельцы курортного объекта оказываются гибкими. Если они не упираются в свою цену, а идут на определенные скидки. Речь не идет о сумасшедших дисконтах, но уступка в 5-10%, в зависимости от объекта, может значительно способствовать успешному завершению сделки по продаже.

2017 год запомнился начавшимся восстановлением на рынке аренды курортного жилья. Аренда была более бойкой, чем в 2016 году. Это несмотря на то, что сам объем предложения расширился за счет новостроек, чьи собственники решили получить какой-то поток денег, завершили внутреннюю отделку квартир и вывели на аренду. И получили клиентов. Арендный рынок начал восстанавливаться быстрее, чем продажи. Падение арендных расценок на юрмальское жилье фиксировалось только в 2015 и 2016 годах, в 2017-м мы увидели их рост, чему способствовал хороший спрос. Заявок на летнюю аренду было много. Единственный момент - это сроки. Чаще всего просили все же на месяц, а не на весь сезон.

По-моему, арендные цены постепенно возвращаются к показателям 2013-2014 годов. Будущее этого сегмента мне видится довольно бодрым. Заявки на поиск арендного жилья на лето 2018 года мы начали получать еще с осени. Это показательно! Да и покупкой люди интересуются. И не только интересуются, но и покупают квартиры и частные дома. Причем бюджет абсолютно разный. Он ведь теперь никак не привязан к виду на жительство. Об этом продукте теперь вспоминают единицы нерезидентов. Да и то говорят: давайте смотреть для нашего собственного проживания летом, но чтобы можно было сделать ВНЖ, если это вдруг когда-нибудь понадобится…

Наибольшим спросом у наших клиентов пользуются квартиры в центре Юрмалы с двумя или тремя спальнями, потому как Юрмала – это больше место для семейного отдыха. За такие варианты люди готовы платить от 250 000 до 500 000 евро в зависимости от близости моря. Если желателен частный дом, то финансовые пожелания находятся в пределах от 400 000 до 500 000 евро. Только это должен быть полностью готовый современный дом, в который можно заезжать и жить. А с такими предложениями – проблема. Есть дома за миллион-полтора. На них также приходят заявки в единичном количестве.

Про 2018 год. Пока не вижу слишком негативных факторов, которые могут давить на цены и спрос. Поэтому предположу, что непосредственно по ценам новый год будет мало отличаться от предыдущего.  Хочется надеяться на сохранение положительной динамики, которую мы видели на рынке Юрмалы в 2017 году. А каких-то потрясений уж точно ждать не стоит.

Александр Цыкунов, совладелец компании VIP Real:

- Прошедший год был ровным и в сегменте частных домов и земельных участков мало чем отличался от предыдущего. В то же время в Юрмале увеличилась активность в сегменте новых квартир. Это вызвано в первую очередь тем, что застройщики в условиях отсутствия спроса были вынуждены существенно опустить цены, которые стали более или менее привлекательными для покупателей. Нельзя при этом думать, что все сразу бросились разбирать квартиры в новостройках. Важно, что сделки с ними в этом году происходили и происходят сейчас, чего почти не наблюдалось в два предыдущих года. С осени 2014 года, после начала действия поправок к закону «Об иммиграции», продажи квартир в курортных новостройках встали. Цены на них перестали соответствовать ожиданиям покупателей. И они результативно реагировали только на земельные участки под частную застройку и дома. Это имущество продолжало пользоваться спросом, хотя продавать его удавалось лишь в том случае, если продавец соглашался отдать объект за разумную для изменившегося рынка цену.

Таких владельцев юрмальских объектов, понимающих реальную ситуацию, с каждым месяцем становится больше. Впрочем, остаются собственники, которые продолжают витать в облаках и ждут цен, когда-то имевших место, но которых теперь нет и которые в ближайшем будущем вряд ли вернутся. Это их право и личное дело. Но когда человек соглашается выставлять свою недвижимость за реальную рыночную цену, сделки происходят.

Возвращаясь к теме квартир, скажу: почти все курортные застройщики ужались по цене и значительно откорректировали ее. Более того, если приходит реальный покупатель с живыми деньгами, то непосредственно ему они могут пойти еще на дополнительную небольшую уступку, чтобы клиент остался доволен.

Сдерживающим фактором в вопросе увеличения количества продаж курортных квартир остается факт отсутствия в большинстве проектов конечной отделки. Честно не понимаю, почему доминирует именно такой продукт, ведь в центре Риги проекты высокого класса по большей части имеют полную отделку. И покупателям это нравится больше. В Юрмале положительный пример выхода из сложившейся ситуации – проект Legend. Его застройщик делает с отделкой несколько квартир, а как только они продаются, подготавливает новую партию жилья, в которое можно сразу заезжать и жить. Или, например, проект Jasmine Garden, предлагающийся с полной отделкой: он только достроился, а большая часть квартир уже продана. Владельцы других новостроек без финишной отделки, предлагают лишь ремонт непосредственно под покупателя. 

Еще раз повторю: за разумные деньги сделки в юрмальских новостройках происходят. По общению с покупателями видим, что в первую очередь они обращают внимание на стоимость квадратного метра, во вторую – на общую сумму покупки.

В лучших местах Юрмалы, в хороших комплексах берут квартиры без отделки при ценах от 2 800 до 3 500 евро за кв. м. Единичные случаи – это покупка совсем эксклюзивных пентхаусов (тоже без отделки) по цене около 4 000 евро за кв. м.  Судя по реакции наших клиентов, все это близко к их ожиданиям, поэтому они и стали постепенно выходить на сделки. И это именно конечные потребители.

По поводу ожиданий в отношении 2018 года трудно сказать что-то конкретное. Каких-то великих изменений в общей ситуации быть не должно. Но есть два фактора, которые окажут влияние. Первый – принятое «уважаемыми» управленцами нашей страны решение собирать по 5 000 евро с каждого члена семьи нерезидентов, желающих продлить на новый 5-летний срок свой ВНЖ. Это не добавит оптимизма ни тем инвесторам, которые его имеют, ни тем, кто о нем только думает. Семье с тремя детьми в таком случае предстоит выложить 25 000 евро! Это негативный момент, который может привести к тому, что часть людей начнет задумываться, зачем им недвижимость в Латвии, да и сама Латвия в целом с таким подходом. Это может сильно повлиять на рынок.

Позитив – изменения в законе о налогообложении, касающиеся необложения налогом реинвестированной прибыли предприятия. Возможно, многие местные компании, которые зарабатывают деньги, начнут покупать недвижимость, чтобы уйти от прибыли. Супермассового характера это носить не будет, но повлиять на ситуацию способно.  

Павел Моисеев, директор компании M2Capital:

- Признаюсь, что с определенным недоумением воспринимаю разговоры в печати, когда начинают убеждать, что сейчас на рынке элитной недвижимости Юрмалы нормальная ситуация. Нормальная по сравнению с чем? Если сравнивать с активностью покупателей в 2009-2013 годах, то это небо и земля. Тогда рынок рос, сейчас он проседает. И на сегодня этот процесс продолжается. На рынке недвижимости очень важны ощущения перспективы. Сегодня эти ощущения со знаком минус. Все участники и профессионалы рынка хорошо понимают, куда мы приплыли и куда двигаемся. Правда, не все в этом признаются, особенно в печати. Понимаю, что продавцам нужно продавать, поэтому многие пытаются нагонять тумана.

Сам считаю, что ситуация по сделкам с дорогими объектами в 2017 году в Юрмале даже ухудшилась по сравнению с годом предыдущим. Рынок элитной недвижимости курорта продолжает адаптироваться к падению спроса. Здесь математика простая. Спрос падает, соответственно падают и цены. Говорю как об элитных апартаментах, так и о любом другом имуществе, которое предлагается дороже 200 000 евро. Это зона интереса иностранцев, а их интерес к нашей недвижимости снизился в разы. Спрос начинает оживать, когда объект предлагается со скидкой в 20-30% по отношению к ценам сегодняшнего рынка, а сегодняшний рынок – это минус 20-30% по отношению к ценам конца 2013 года. Вот и получается минус 50%

от старых цен. И это грустная реальность, в которую мы с головой окунемся уже в следующем году. Если вы хотите стимулировать рынок, сегодня ваш главный инструмент – цена и толковый, мотивированный риэлтор.

В этом году несколько наших клиентов попросили организовать продажу их недвижимости за реальные деньги, со скидкой, соответствующей моменту. Им нужно было решить вопрос в заданные сроки. Мы вопрос решили, хотя это было и непросто.

В то же  время у нас были покупатели, которые отказались от дисконтных вариантов и купили более дорогую недвижимость. Всегда есть клиент, который хочет что-то особенное, то, что другие не могут себе позволить. На вторичном рынке сегодня, чтобы продать квартиру в обозримый срок, цена должна быть близкой к 3 000 евро за кв. м, если речь идет  в новых проектах на первой, максимум на второй линии от моря, и около 2 000 евро за кв. м во всех остальных новостройках на морской стороне курорта. Квартиры эконом-класса либо за железной дорогой  могут стоить и значительно дешевле.

По моим ощущениям, большая часть продаж в центре курорта и в дальнейшем будет происходить в нынешних ценовых границах, с обязательными сюрпризами от продавцов, которым нужна будет срочная сделка. И это логично. ВНЖ перестал быть мотивирующим иностранцев фактором, об этом знают все. Плюс у россиян прошла массовая мода на Юрмалу. Мы долгое время были в тренде. Но после событий 2014 года, после ухода многих знаковых российских мероприятий и появления напряженности между Россией и Западом со всеми вытекающими из этого для Латвии экономическими и политическими последствиями, интерес со стороны россиян значительно сократился. Настроения очень осторожные. Им непонятно, что будет дальше. А рост цен и количества сделок в Юрмале с 2010 по 2014 год – результат притока именно российского капитала.

Что касается первичного рынка, то здесь все сводится к себестоимости квадратного метра и способности застройщика ждать своего покупателя. Но, как показывает практика, долгие ожидания непременно отражаются на цене. Позитивом можно считать то, что мы неуклонно приближаемся к ценовому дну и в течение года точно к нему приплывем. Тогда бояться будет уже нечего. В сегменте продаж хороших частных домов наблюдаю, сужение зоны интереса. Если раньше покупатели просматривали и брали дома от Лиелупе до Вайвари, в том числе и за железной дорогой, то теперь зона поиска – только морская сторона: так, чтобы поближе к морю и желательно от Лиелупе до Дубулты, редко до Меллужи. За пределами этих мест запросов у нас не было год. Но в этом сегменте запросы потенциальных покупателей формулируются особо жестко: цена должна быть привлекательной плюс дом должен быть в очень хорошем состоянии. Старые дома могут рассматриваться вообще по ценам, близким к цене земли с подведенными коммуникациями. Опять же, это не касается эксклюзивных предложений.

Чего жду от 2018 года? Ситуация будет оставаться такой же вялотекущей, под большой вывеской – “Дно где-то рядом”. На руку нам играет то, что Юрмала – курорт старинный и регионального класса. По своему географическому положению, климату и социально-культурной среде он продолжает занимать место в умах людей определенного круга с постсоветского пространства. Прагматичная международная политика и хорошее, жаркое лето обязательно оживит спрос на курортную недвижимость.

 Алдис Лездиньш, владелец агентства Aldis.Jurmala

- Юрмала по-прежнему остается актуальной для приобретения недвижимости по совокупности неоспоримых аргументов – природа, инфраструктура, культура, близость международного аэропорта и Риги. Перефразируя знаменитую поговорку о Греции – в Юрмале есть все. Но каждый сектор ее рынка имеет свой вектор развития, Юрмала – город контрастов. На рынке серийных квартир – особенно в микрорайоне Каугури, который с годами избавился от негативной предвзятости к себе (ведь в Юрмале лучшая торговая и транспортная инфраструктура, к тому же море рядом), – там все хорошо со спросом и имеется дефицит предложения. Цены умеренно растут.

Ориентиры 2017 года по ценам на квартиры в новых проектах премиум-класса (кроме пары истинно элитных новостроек) очень похожи на ситуацию в Риге: с белой отделкой – это 2 500-2 700 евро за кв. м, с полной – чуть дороже 3 000 евро за кв. м. Это означает, что в данном сегменте происходит неизбежная коррекция в сторону уменьшения. Реальные сделки происходят только по этим откорректированным ценам. Дефицита – нет, спрос имеется только при реальной рыночной, т.е. демократичной цене – той, за которую покупает большинство потенциальных покупателей.

А вот рынок земельных участков и домов в истинной и престижной Юрмале (морская сторона от Лиелупе до Пумпури, а если это районы Меллужи, Асари и Вайвари, то только рядом с улицей Капу) – ребус по сложней. Спрос-то есть, много интересуются (так сказать, экскурсии проводим), но сделки носят штучный характер. Рынка здесь как такового нет, поскольку его участники – публика очень разношерстная. Особенно неадекватны владельцы – порой с клиническими отклонениями. И к общему знаменателю с покупателем по цене они подходят редко, оставаясь на позиции «моя – твоя не понимает».

Дома на продажу устарели (новых на рынке по адекватной цене нет), как морально (проект/технологии/материалы), так и физически. Подобрать для себя что-то достойное почти невозможно: цена/качество не соответствуют спросу.  Потенциальные покупатели частных домов, в большинстве своем, строить не хотят: с этим и в Африке морока, а Юрмала, со своими запретами, и без того особый случай. И цена квадратного метра качественного готового строения (при наличии в доме всех современных решений) на выходе получается немаленькая  – около 1 500 евро за кв. м. Свободных участков земли, где без особых юрмальских обременений (детального планирования и реконструкции рухляди-«памятника») можно построить новый достойный дом своей мечты, так чтобы близко к морю и «под себя», на всю Юрмалу хорошо если наберется штук 5-10. Только цена на них остается из «статистики тучных времен», подразумевающей обязательное присутствие на рынке эмоциональных щедрых покупателей (нерезидентов). Владельцы их все ждут, а они в наши края уже пастись не будут. Давно нет эммоциальных покупок (неважно, совершают их местные или нерезиденты). Выбор участков совершается продумано и прагматично, по ценам (если это свободная земля площадью 1 500-2 000 кв. м, вблизи моря, на пространстве Лиелупе – Дубулты) максимум до 400 000 евро, а в районе улицы Капу – 200 000-250 000 EUR. 

Противостояние покупателей и продавцов продолжается. С одной стороны: сколько стоит солнце – мой товар единственный? С другой: посмотрите на сайтах – продается вся Юрмала. Но по цене адекватный резерв в Юрмале намечается – это участки с рухлядями в хороших местах. Там происходит смена поколений собственников или бабушки-владельцы, под натиском внуков-наследников, соглашаются на продажу (жизнь трудная – дорогая, но суммы, даже если они снижены, для семей в итоге весомые). Но детальное планирование и последующая реконструкция или реставрация такого строения в итоге не позволяет получить современный дом «под себя». Как быть? Покупатели берут паузу, ведь даже при наличии средств заморачиваться строительством соглашаются лишь единицы. Кому нужны эти «танцы с волками». Но все же… Как говорит мой безработный сосед – работаем дальше. Удачи всем в 2018 году!