Аренда квартир в новых проектах центра Риги пользуется очень высоким спросом, и формируют его местные клиенты. Это подтверждает опыт европейского холдинга City Star Group. В октябре он завершил строительство своего первого в нашей стране доходного комплекса Cēsu Terraces, а уже в январе из 62 его квартир незанятыми оставались менее десяти. Да и те имели статус свободных лишь потому, что шла их меблировка.
Проект Cēsu Terraces расположился по адресу ул. Цесу, 9. Он представляет собой симбиоз трех новых корпусов и одного полностью отремонтированного исторического 3-этажного кирпичного здания. Новостройки имеют высоту в пять и семь этажей. Территория комплекса – единая, облагороженная и огороженная: вход и въезд на нее осуществляется со стороны улицы Цесу.
Помимо фактов интересного архитектурного образа и появления в центре Риги еще одного нового жилого комплекса, проект привлек внимание журнала M2 и портала varianti.lv своей концепцией – это полноценный современный доходный дом. Все его квартиры предназначены исключительно для сдачи в аренду, а заказчиком выступил зарубежный инвестор – европейский холдинг City Star Group. Холдинг, высоко оценивший потенциал сегмента арендного жилья латвийской столицы.
– У City Star Group богатый опыт работы в сфере международной недвижимости – 75 лет. В прошлом мы занимались строительством отелей и торговых центров, но в последние 25 лет фокусируемся именно на арендном жилье. Уже много лет работаем в странах Восточной Европы, чьи рынки недвижимости переживают разные стадии развития. Но всегда, независимо от этих стадий, рынки остаются похожими друг на друга в одном – клиенты в любой стране мира хотят улучшить уровень своего жилья. То же самое наблюдаем сегодня и в Риге, – объясняет журналу M2 и порталу varianti.lv причины интереса к Латвии бельгийский соинвестор City Star Group Ави Каравани. – Перед тем как начать свой бизнес, мы провели глубокий анализ реального положения дел на вашем рынке. Увидели, что жилищный фонд Риги в целом довольно устаревший и у вас имеется насущная потребность в новом жилье, способном обеспечить современный уровень комфорта. Аренда – это первый и наиболее простой для жителей Латвии шаг к улучшению своих жилищных условий. Ведь уровень заработной платы в вашей стране не настолько высок, чтобы мог позволить массово скупать в центре новое жилье в собственность.
Отталкиваясь от своего анализа ожидаемого спроса, City Star Group и реализовал на ул. Цесу комплекс на 62 квартиры. Для аренды мы предложили 2-комнатные варианты жилья площадью от 45 до 63 кв. м, 3-комнатные – 69-93 кв. м, 4-комнатные – 81-138 кв. м и категории Luxury – 59-138 кв. м. Наши оценки рынка Риги оказались правильными. Еще в первый месяц с момента запуска резерваций квартир своих будущих жильцов узнала половина из них, а в январе показатель заполняемости превысил 90%. В конце зимы заканчиваем меблировку последних квартир в историческом строении, и к тому моменту, думаю, у нас все будет сдано. Прогнозируем, что минимальная рентабельность для нас как инвестора от Cēsu Terraces в долгосрочной перспективе превысит 6% годовых.
– На какую категорию арендаторов была сделана ставка в Cēsu Terraces?
– На клиентов среднего и бизнес-класса. Мы дали конкурентное арендное предложение – от 520 до 1 400 евро в месяц за квартиры, не считая коммунальных платежей. Наши клиенты – разные, хотя во многом и схожие. Подробнее о них и о том, каким оказался спрос на наше предложение, попрошу рассказать руководителя аренды и продаж Cēsu Terraces Лину Фербере, которая непосредственно общается со всеми нашими арендаторами.
– В нашем проекте Cēsu Terraces меня по-хорошему удивили три момента, которые позволили чуть по-другому посмотреть на рынок, – признается Лина Фербере. – Первый: мы почувствовали высокий спрос на аренду новых квартир в центре Риге со стороны местных клиентов. Это опровергает расхожее мнение, что в данном сегменте доминируют иностранцы. На примере нашего проекта видим, что 95% обратившихся к нам клиентов оказались местными.
Второй: приятно поразил запрос на большие квартиры – они уходили в первую очередь. Это и пентхаусы, и 4-комнатные квартиры, предлагавшиеся за 1 300-1 400 евро в месяц. Вместе с арендой мест на парковках и всеми коммунальными платежами такое жилье обходится жильцам где-то в 1 800-2 000 евро в месяц. 3-комнатные и 2-комнатные квартиры также не задерживались, но дефицит сразу сформировался именно на самые высокие по цене предложения. И одно дело те, кто квартиры арендовал, другое – сколько людей потом еще звонили, спрашивали и сожалели, что не успели воспользоваться нашим предложением. По приблизительным оценкам, реальный интерес к квартирам в Cēsu Terraces проявили порядка 400 человек.
Третий: по итогам последних четырех месяцев пришла к следующему выводу: наши соотечественники стали более мобильными. Люди сдавали в аренду собственные квартиры в микрорайонах столицы или даже дома за Ригой и переселялись к нам. Местные перестают держаться за старое. Наш проект больше удовлетворял их потребностям на более просторное/лучшее/современное жилье – эти мотивирующие факторы разнились.
На данной стадии развития сегмента арендного жилья потенциальные клиенты становятся более требовательными к предлагаемым им вариантам. Прежде всего их интересуют максимально укомплектованные квартиры, то есть с полной отделкой, новой мебелью и бытовой техникой. Важно, чтобы все наполнение было качественным, от известных и надежных производителей. В этом плане, по словам арендаторов, наш продукт даже превосходит предложения конкурентов.
– На какие еще моменты при выборе арендных квартир обращали внимание приходившие к вам? – интересуемся у Лины Фербере.
– Обязательно спрашивают про коммунальные платежи. Услугу по обслуживанию мы отдали на аутсорсинг, и у нас с этим вопросом по меркам центра Риги все замечательно – лишь 0,62 евро за кв. м. Было много вопросов насчет сроков действия договоров аренды и условий по депозиту.
В нашем случае, с учетом полной меблировки, мы берем двухмесячный депозит. Подавляющую часть клиентов это не пугало.
Спрашивают также про парковку машин. Места в подземном гараже у нас сдавались за 80 евро, на улице – за 60.
– Если говорить об арендной недвижимости, – возвращаемся к обсуждению стратегических моментов с Ави Каравани, – какие преимущества аренды жилья в доходных домах по сравнению с наймом у частного лица?
– Клиент, снимающий у нас квартиру, получает большую стабильность с точки зрения продолжительности аренды, обновления и выбора квартиры в случае прироста численности его семьи. В доходном доме он сможет легко решить вопрос, если ему понадобится более просторная квартира, дополнительное место на парковке или место для хранения личных вещей. Мы почти всегда можем предложить арендаторам альтернативу, и у нас нет никакой нужды кого-то выселять, если клиент является добропорядочным плательщиком. Частнику его квартира может понадобиться в любой момент. Улучшения или капитальные работы, которые выполняются в доходных домах, предназначены для всех арендаторов. Считаю, что представители нашего бизнеса лучше содержат свою собственность, чем это делает частное лицо.
– Как выглядит Латвия на фоне тех стран, в которых работает City Star Group?
– Германия, Нидерланды, Франция и Испания, как мне кажется, слишком опекают арендаторов. Эти страны мы называем «рынком арендаторов». Арендатора там трудно выселить, но по арендной плате мало случаев невыполнения обязательств. Качество жилых домов в западноевропейских странах лучше, чем в Латвии.
А вот латвийское законодательство по-прежнему благосклонно к арендодателям, хотя на экономическом уровне у вас больше случаев невыполнения обязательств, чем в других странах. В Латвии трудно собирать арендную плату, так как большинство арендаторов финансово не слишком состоятельны. В других западных странах арендная плата обеспечивается отделами социального обеспечения. Чтобы избегать рисков неплатежей, в Латвии нужно проводить хороший отбор арендаторов. Этим и занимаемся, потому как мы – игрок долгосрочный. Здания держим в своем портфеле обычно 20 лет.
– Будут ли реализованы в Риге какие-то другие проекты City Star Group?
– Конечно. Мы довольны тем, как развивается ситуация вокруг City Star Group. У нас есть несколько участков под застройку в Тихом центре и нална ул. Цесу. Застраивать один из них точно начнем в 2019 году. Его концепция пока прорабатывается, но возможно, что квартиры предложим и на продажу с учетом очень позитивного восприятия рынком нашего дебютного латвийского продукта.