Pēdējos gados pārdoto dzīvokļu skaita ziņā ražīgākais attīstītājs Latvijā –uzņēmums Bonava Latvija – tirgū parādās ar jaunumu – īres namu. Septembra beigās sāksies iedzīvotāju iekārtošanās pirmajā daudzdzīvokļu īres namā. Tas būs galvaspilsētas deviņstāvu nams ar 94 dzīvokļiem, kas uzbūvēts projekta Krasta kvartāls ietvaros Grēdu ielā 17. Kādi nosacījumi tiek piedāvāti īrniekiem? Kāpēc nolemts attīstīt jaunu biznesa virzienu? Un kā tas ietekmē uzņēmuma jauno mājokļu pārdošanas plānus? Uz sarunu par šiem un citiem aktuāliem jautājumiem ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv aicinājām Bonava Latvija pārdošanas un mārketinga vadītāju Kasparu Ekšu.

– Atbildot uz jautājumu "Kāpēc nolemts attīstīt jaunu virzienu?", Kaspars Ekša uzreiz pārņem iniciatīvu: “Gribu atzīmēt, ka Bonava Latvija īres namu būvniecības plānus publiskoja jau ilgi pirms pandēmijas. To noteica vēlme diversificēt biznesu. Sākotnēji atturēja robi Latvijas normatīvajos aktos par īrnieka un īpašnieka attiecībām. Taču pašlaik, kad nepilnības novērstas un ir spēkā jauna Dzīvojamo telpu īres likuma redakcija, aizvien spilgtāk iezīmējas tendence, kas veido īres namus. Jaunbūve Grēdu ielā 17 ir mūsu pirmā šāda veida pieredze Latvijā. Mēs ceram pilnveidot visus ar īres namu apsaimniekošanu un dzīvokļu izīrēšanu saistītus procesus, lai turpinātu attīstīt šo virzienu. Izvirzījām sev stratēģisku mērķi katru gadu uzbūvēt un izīrēt aptuveni 100 jaunu mājokļu vienību.

– Iepazīstiniet ar “pirmdzimto” - Bonava Latvija īres namu.

– Mūsu pirmais īres nams Latvijā ir piektā deviņstāvu ēka galvaspilsētas projekta Krasta kvartāls ietvaros. Inženiertehnisko un vizuālo raksturojumu ziņā tā tikpat kā neatšķiras no citām šī kompleksa dzīvojamām ēkām. Vienīgais, - tā piedāvā tikai divistabu un trīsistabu dzīvokļus 38,3 - 65,5 kvadrātmetru platībā. Tā kā šis ir piedāvājums īrei, visi dzīvokļi būs pilnībā aprīkoti. Tas ir, mēs neaprobežojamies tikai ar apdari. Dzīvokļos tiek iebūvētas virtuves un skapji, vannasistabas tiks aprīkotas ar skapīšiem, logiem paredzēti tilla aizkari, dzīvokļus nodrošināsim ar visu nepieciešamo apgaismojumu. Sadzīves tehnikas sarakstā ir indukcijas plīts, tvaika nosūcējs, iebūvēts ledusskapis, trauku mazgājamā mašīna, cepeškrāsns vai mikroviļņu krāsns, veļas mazgājamā mašīna ar žāvēšanas funkciju, spoguļi... Dzīvokļu interjers veidots divos stilos. Visiem dzīvokļiem piedāvājam noliktavas telpas personīgo mantu glabāšanai.

Vasaras sākumā Grēdu ielā 17 rīkojām Atvērto durvju dienu, aicinājām cilvēkus iepazīties un gūt pilnvērtīgu priekšstatu par jauno Bonava Latvija produktu. Pirmos īrniekus plānojam sagaidīt ierodamies septembra beigās-oktobra sākumā, kad būsim dzīvokļus aprīkojuši ar visu nepieciešamo. Pirmajā posmā ir atvērtas iepriekšējās dzīvokļu rezervācijas, ieskaitot astoto stāvu. Tagad šis process ir apturēts, līdz īres nams būs nodots un pieņemts ekspluatācijā.

– Kādas ir aktuālās cenas vasaras vidū dzīvokļiem Grēdu ielā 17?

– Lētākais jau ir rezervēts; tas ir divistabu dzīvoklis par 410 eiro mēnesī plus apsaimniekošanas maksa, rēķini par ūdeni, elektrību un siltumu. Zemākā cena brīvajam dzīvoklim ir 450 eiro mēnesī. Ar katru nākamo stāvu īres cena ir augstāka. Visdārgākais ir trīsistabu dzīvoklis 8.stāvā – to iespējams īrēt par 750 eiro mēnesī plus citi pieminētie maksājumi. Jaunbūvei Grēdu ielā 17, tāpat kā citām Krasta kvartāla ēkām, ir A energoefektivitātes klase, un tas garantē zemus apkures rēķinus ziemā. Par apsaimniekošanu rūpēsimies paši, esam izveidojuši atsevišķu nodaļu, pakalpojuma izmaksas ir 1,9 eiro par kvadrātmetru. Operatīvi risināsim visus jautājumus, kas saistīti ar mājas uzturēšanu un dzīvokļu elementu funkcionēšanu.

– Kā ar autostāvvietām?

– Pieejamas par saprātīgu papildu samaksu. Stāvvietas noma izmaksās 55 eiro mēnesī, ar elektromobiļa uzlādes iespēju – 65 eiro. Mūsu pašu aprēķini rāda, ka pilnīgi visi izdevumi par divistabu īrēs dzīvoklī Grēdu ielā 17 ar komunālajiem maksājumiem un stāvvietu pat ziemā nepārsniegs 650-700 eiro mēnesī. Te iekļauts viss, viss, viss.

– Vai varat pastāstīt, cik aktīvi ir īrnieki?

– Pirms cenu publicēšanas mūsu mājaslapā interesi par projektu reģistrēja ap 500 cilvēku. Pēc pirmās Atvērto durvju dienas noslēgti gandrīz divdesmit dzīvokļu īres līgumi, un, kā jau minēju, kādu laiku jaunus līgumus neslēgsim. Sarunām būsim atvērti rudenī. Nosacījumi līguma slēgšanai ir īres priekšapmaksa un divu mēneša depozīts, līguma termiņš ir gads, un to ir iespēja pagarināt.

Jau pirmajā rezervāciju posmā bija jūtams liels pieprasījums, jo potenciālie īrnieki pārstāv plašu Latvijas iedzīvotāju loku, un tās nav tikai jaunās ģimenes. Ir, piemēram, pensionāri, kuri nolēmuši pārdot dzīvokli padomju laika ēkā un pārcelties uz īres dzīvokli jaunbūvē, kur dzīves komforts ir augstāks.

– Vai plāns ik gadu izīrēt 100 jaunus dzīvokļus kaut kā ietekmēs Bonava Latvija pārdošanas programmu?

– Nē, pārdošanas mērķis ir nemainīgs – aptuveni 450  dzīvokļu gada laikā. Īres virziena attīstībai tam nevajadzētu traucēt. Protams, mājokļu tirdzniecība 2023. gadā ir sarežģītāka nekā pirms pusotra vai diviem gadiem. Tas galvenokārt attiecas uz projektiem, kas uzbūvēti vai tika būvēti 2022. gadā, - laikaposmā, kad visa nozare piedzīvoja strauju būvmateriālu cenu kāpumu. Tas ietekmēja galaprodukta izmaksas. 2023. gada pavasarī un vasarā mēklējām jaunus mārketinga risinājumus. Dažos projektos, kas tika pabeigti, klientiem kā bonusu piedāvājām virtuves ierīkošanu, citkārt cenā iekļāvām autostāvvietu. Īslaicīgā akcijā tiem, kuri parakstīja gatavo dzīvokļu pirkuma līgumus, garantējām iespēju divus gadus nemaksāt komunālos maksājumus un apkures izdevumus.

– Uzņēmumam Bonava Latvija ir astoņi kompleksi izstrādes un pārdošanas stadijā. Vai starp projektiem nav izveidojusies iekšēja neadekvāta konkurence? Projektā Ropažu 16 vai projektā Vertikāle dzīvokļi tiek piedāvāti par 2 700 - 3 000 eiro par kvadrātmetru vai pat vairāk, savukārt pilnīgi jaunus projektus tirgū piedāvājat par cenām, kas ir tuvas tām, kādas bija pirms kara, piemēram, projektā Pīlādžu mājas ir piedāvājumi, kur viena kvadrātmetra cena ir noteikta 2 050-2 300 eiro.

– Patiešām, tajos projektos, kurus nupat sākam, piedāvājam pircējiem patīkamākas cenas. Tas iespējams, pateicoties tam, ka Bonava Latvija ir vienojusies ar apakšuzņēmējiem izpildīt būvdarbus par zemākām cenām. Un tā kā gatavā produkta izmaksas ir zemākas, tas atspoguļojas nākotnes dzīvokļu cenās. Pabeigtajās vai daļēji uzbūvētajās jaunbūvēs ir neiespējami samazināt cenu augstāku izmaksu dēļ.

Jūsu pieminētie projekti Ropažu 16 un Vertikāles pamatoti ir dārgāki nekā citi Bonava Latvija projekti: vieta ir prestižāka, plānojumi ir atšķirīgi, un apdares materiāli ir augstākas kvalitātes. Pārdošana tajos turpinās: klienti labvēlīgi reaģē uz mūsu apņemšanos uzņemties komunālo pakalpojumu rēķinu apmaksu uz diviem gadiem. Tas Euribor likmes pieauguma kontekstā ļauj cilvēkiem mierīgāk raudzīties uz savu finansiālo drošību.

– Vai ir kaut kā mainījies to pircēju īpatsvars, kuri izmanto hipotekāros kredītus?

– Gandrīz nemaz. Mūsu projekti ir atšķirīgi, taču vidēji aptuveni 80% darījumu notiek, piesaistot bankas kredītu. Protams, bija brīdis, kad uz likmju kāpuma fona sajutām nenoteiktību no klientu puses, taču kopš pavasara beigām tirdzniecība ir atgriezusies ierastajās sliedēs. To veicina arī elastīgāka banku nostāja. Swedbank, piemēram, reklamē iespēju saņemt kredītu ar likmi 0% + Euribor uz diviem gadiem. Esam vienojušies ar Luminor Bank, ka Bonava Latvija māju dzīvokļu pircējiem tiek piedāvāts hipotekārais kredīts ar fiksētu likmi 3,75% gadā uz tuvākajiem gadiem.

Dažus klientus veikt darījumus motivē mūsu īpašā programma tiem, kam ir pašu uzkrājumi, kas pārsniedz pirmajai iemaksai nepieciešamo summu. Veicot klasisko rezervāciju, prasām iemaksāt 10% no vēlamā dzīvokļa cenas. Taču, ja klients ir gatavs maksāt 15% vai vairāk, mēs piešķiram atlaidi gala cenai. Šāda bonusa maksimālais apmērs ir 5%. Tātad, ja projektā, kas tiks pabeigts pēc gada, tiek sākta pārdošana un dzīvoklis maksā, teiksim, 100 000 eiro, bet cilvēks ir gatavs 100% priekšapmaksai, šī dzīvokļa iegāde viņam izmaksās 95 000 eiro. Ja pieņem, ka pirmā iemaksa ir 20%, rezervācijas līgumā 100 000 eiro vietā būs norādīta cena 99 000 eiro.

Jauno dzīvokļu cenas šogad saglabājas stabilas un nesamazinās. Pamatā tam, par ko es runāju, ir biznesa loģika. Arī mums kā attīstītājam turpmākajai darbībai ir nepieciešami aizņemtie līdzekļi; un Euribor likmes pieaugums sit mums pa kabatu. Un prātīgi ir nevis aizņemties naudu bankā vismaz par 6%, bet motivēt pircējus ar nelielām atlaidēm.

  – Nosauciet galveno 2023. gada tendenci.

– Liela cilvēku atsaucība akciju piedāvājumiem: neliels bonuss – un pieprasījums uzreiz aug. Interesanti, ka ir iespējams pārdot to, kas ilgāku laiku nav raisījis interesi. Kā piemēru var nosaukt pēdējos trīs dzīvokļus kompleksā Fjordi (Pētersalā), kas tiek piedāvāti jau ilgāk nekā gadu. Nelīdzēja arī stāvvietas iekļaušana cenā. Taču pavasarī sāka darboties atliktais pieprasījums: acīmredzot cilvēkiem apnika gaidīt mītisko cenu kritumu, un projektā dzīvokļi tika pārdoti cits pēc cita.

Mans personīgais viedoklis: pirms gada izskanējušās runas par iespējamu būtisku cenu kritumu un mēģinājumi atsaukties uz 2007.-2009. gadu ir demagoģija. Nav novērojama ne maksāšanas krīzes, ne tirgus pārsātinājuma. Zviedrijas un daļēji Igaunijas jauno mājokļu tirgus ir pārsātināts, lūk, kam ir jāuztraucas. Latvijā uzbūvēto apjomu var pārdot sešos mēnešos. Tādējādi attīstītāji ir mierīgi, bankas uz viņiem spiedienu neizdara, un cenas neviens netaisās samazināt, lai sev radītu mīnusus. Ir iespējamas tikai īstermiņa akcijas vai īpašie piedāvājumi nelikvīdiem objektiem. Jaunos mājokļus tirgū piedāvāsim, pamatojoties uz pašreizējo pašizmaksu, savukārt citi dzīvokļi, kas mums jau ir uzbūvēti, gaidīs savu pircēju.