Dzīvokļu cenas lielākā Latvijas mājokļu attīstītāja Bonava Latvija gatavajās un vēl būvniecības stadijā esošajās ēkās ir stabilizējušās, klientiem ir radušās plašākas izvēles iespējas. Turklāt būvniecības izmaksu samazināšanās ļauj jaunākajos projektos startēt no zemākām cenu pozīcijām. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta Bonava Latvija mārketinga un pārdošanas vadītājs Kaspars Ekša, ar kuru aprunājāmies par uzņēmuma sekmēm un jauno projektu tirgus nākotni.

– Kādi ir Bonava Latvija darbības rezultāti 2022. gadā? Cik dzīvokļu ir pārdots? Jāatgādina lasītājiem, ka 2021. gadā tie bija 449 dzīvokļi. Tā sākam sarunu ar Kasparu Ekšu.

– Kamēr rezultāti nav iesniegti biržā, visu atklāt nevaru, taču vadība ir apmierināta ar pagājušā gada rādītājiem, lai gan 2021. gada tie bija labāki. 2022. gadā zināmā mērā plūcām pandēmijas laika pieprasījuma uzplaiksnījuma augļus – cilvēki rezervēja dzīvokļus ļoti agrīnā būvniecības stadijā un bija ar mieru gaidīt gadu vai pat pusotru gadu līdz ēku pabeigšanai. Pēc māju nodošanas ekspluatācijā 2022. gadā darījumi pabeigti un parādījās pārdošanas statistikā.
Sākoties karam Ukrainā, gan dzīvokļu rezervēšana, gan pārdošana Bonava Latvija projektos, protams, sabremzējās. Labi, ka ne uz ilgu laiku. Aprīlī viss pamazām atgriezās ierastajā gultnē. 2022. gadā un šobrīd, 2023. gada sākumā, Bonava grupai Latvijā klājas labāk nekā dažos citos tirgos, kuros tā darbojas, piemēram, Vācijā vai Zviedrijā, kuru nekustamā īpašumus tirgū ir pamanāmas atsevišķas krīzes iezīmes. Tur eksperti runā, ka tirgus ir pārsātināts ar jauniem dzīvokļiem, kuru cenas ir būtiski kāpušas inflācijas dēļ un kuri tāpēc ir kļuvuši vietējiem pircējiem nepieejami.

– Vai aizvadītā gada notikumi likuši uzņēmumam Bonava Latvija mainīt savu pārdošanas stratēģiju?

– 2022. gadu varam sadalīt divās atšķirīgās daļās. Pirmajā gada pusē piedzīvojām strauju būvniecības izmaksu kāpumu, ko izraisīja Krievijas iebrukums Ukrainā, tirgū bija izteikts būvniecības materiālu deficīts un to cenas strauji kāpa. Un mēs paaugstinājām dzīvokļu cenas. Tobrīd tirgus bija šoka stāvoklī, marts mums, pārdevējiem, bija sliktākais mēnesis pēdējos gados. Pircējiem bija nepieciešams laiks, lai pierastu pie jaunās cenu realitātes, lai saprastu, ka tās nosaka nevis kādas personas vēlme nopelnīt vairāk, bet gan tas, ka zudusi iespēja būvēt lētākus mājokļus.
Manuprāt, nav īsti korekti salīdzināt 2021. un 2022. gada pārdošanas rezultātus, jo 2021. gads nebija tipisks – pieprasījumu tobrīd stimulēja arī Covid pandēmija, cilvēki bija uzkrājuši naudu. Lai sildītu ekonomiku, tajā iepludināti milzīgi līdzekļi. Arī kredītu procentu likmes tobrīd vēl bija zemas. Tādējādi 2021. gads daudziem tirgus dalībniekiem bija rekordu gads. Starp citu, sarunas sākumā pieminējāt 449 pārdotus dzīvokļus, taču šie dati ir nepilnīgi, jo parāda tikai zemesgrāmatā reģistrētos darījumus. Ja pieskaita dzīvokļu rezervācijas, par kurām bija veikta iemaksa, tie ir gandrīz 600 dzīvokļi.

– Vai tiesa, ka kopš 2022. gada pavasara dzīvokļu cenas Bonava Latvija projektos vairs nav pieaugušas?

– Tā tas ir. Dažviet tās pat ir zemākas. Projektā Pīlādžu mājas Ziepniekkalnā, Tumes ielā, cenas esam nedaudz pazeminājusi. Tas bija iespējams tāpēc, ka iepriekšpārdošanu izsludinājām vasarā, vēl pirms reālajiem būvdarbiem, cenas nosakot pēc tā brīža pieņēmumiem par būvniecības izmaksām. Vēlāk, slēdzot līgumus par būvmateriālu piegādi, saņemam izdevīgākus piedāvājumus, nekā bijām rēķinājuši, tādēļ bija iespēja šā projekta pircējiem piedāvāt saistošāku sākumcenu. Mūsu biznesa būtība - jaunu mājokļu būvniecība un pārdošana.
Projektā Pīlādžu mājas mēs ne tikai mainījām cenas. Pirmajiem desmit klientiem, kas bija rezervējuši dzīvokļus par “veco cenu”, piedāvājām atlaidi vai iespēju izvēlēties plašāku dzīvokli par jau norunāto cenu. Mūsu pamatprincips – pirmajiem pircējiem projektā, tiem, kas iesaistās agrāk par citiem, cenai vienmēr ir jābūt zemākai. Šo solījumu Bonava Latvija pilda!

– Kāds bija šis bonuss naudas izteiksmē?

– Nosaukšu maksimālo summu, kas piemērota plašākā rezervētā dzīvokļa pircējam, – cenas korekcija bija 10 000 eiro robežās.

– Vai Pīlādžu mājas ir vienīgais šāds piemērs? Atgādināsim lasītājiem, ka uzņēmums piedāvā iegādāties mājokļus gan Rīgā, gan tās tuvumā – jau pabeigtos projektos Fjordi, Vertikāles, kā arī topošajos projektos Krasta kvartāls, Dreilinga mājas, Blūmendāles mājas un Ropažu 16.

– Jā, vienīgais, un tikai tāpēc, ka tas ir pašā sākumstadijā. Tajās daudzdzīvokļu mājās, kas jau ir uzceltas vai kurās notiek būvdarbi (karkasa izbūve), cenu nekoriģējām, jo to būvniecības izmaksas ir bijušas augstākas. Cenas Tumes ielā varējām aktualizēt būvniecības izmaksu samazinājuma dēļ.

– Līdz 2022. gadam lielākajā daļā Bonava Latvija projektu dzīvokļi tika izpirkti būvniecības posmā. Redzam, ka situācija mainās un attīstītājiem ir jāpieskaņojas garākiem pārdošanas termiņiem – no pusgada līdz gadam pēc mājas nodošanas ekspluatācijā.

– Tas nav nekas briesmīgs, tas ir saprātīgs pārdošanas termiņš normālā tirgū. Pircēju noskaņojums ir mainījies. Viņi dod priekšroku pabeigtiem dzīvokļiem, īpašu cenu pieaugumu negaida un nesteidzas. Cilvēkiem ir svarīgi personiski iespaidi, kurus var iegūt, tikai apmeklējot jau gatavu māju pēc tās būvniecības pabeigšanas.
Cits iemesls, kāpēc cilvēki mazāk aktīvi rezervē dzīvokļus ēkas būvniecības posmā, ir saistīts ar Euribor starpbanku likmi. Kredīta izsniegšanu bankas var apstiprināt iepriekš, tomēr patiesos aizdevuma nosacījumus pircēji uzzinās tikai darījuma noslēgšanas brīdī. Tad ir skaidra faktiskā kredīta procentu likme, kuras svarīga sastāvdaļa ir Euribor. Un neviens nevar droši pateikt, kad tieši tās pieaugums apstāsies. Tāpēc tie, kuri vēlas nopirkt mājokli, gaida ēkas nodošanu ekspluatācijā, tikmēr izvēlas sev tīkamāko dzīvokli un dodas uz banku skaidrot finansējuma nosacījumus un vai varēs atļauties šādu pirkumu.

– Vai ir kādi piemēri, ka cilvēki, kuri rezervējuši dzīvokli, atteicās no darījumiem, jo pieauguši kredītu procenti?

– Tie, kuri vēlējās nopirkt, arī nopērk. Euribor tiek paaugstināts kopš 2022. gada pavasara. Līdz šim bankas nav atteikušas kredīta piešķiršanu nevienam klientam, kurš apstiprināts pirms pusgada vai gada. 2022. gada nogalē Bonava Latvija vairākos projektos vienlaikus nodeva ekspluatācijā aptuveni 160 dzīvokļus. Un neviens no tiem cilvēkiem, kas šos dzīvokļus bija rezervējuši, neatteicās no darījuma pabeigšanas. Lai gan mēs bijām noraizējušies, ka dažiem klientiem varētu rasties problēmas. Tas nenotika! Tas liecina par pašu pircēju finansiālo stabilitāti un līdzekļu pietiekamību.

– Cik liels ir to pircēju īpatsvars, kuri Bonava Latvija projektos nopirkto dzīvokļu iegādei izmantojuši hipotekāros kredītus?

– Vairāk nekā 50%, tomēr šis rādītājs ir atkarīgs no projekta. Jo augstāks dzīvojamā projekta līmenis, jo vairāk pircēju “nāk ar savu naudu”. Jaunās ģimenes, kurām nepieciešams kredīts, izvēlas pieejamāku piedāvājumu.
Analizējot jaunākos pārdošanas datus, redzam, ka projektā Vertikāles Imantā liela daļa pircēju norēķinās ar saviem līdzekļiem. Tas ir visai neparasti. Savukārt projektos Ropažu 16 un Dreilinga mājas 65-75% pircēju izmanto kredītu.

– Kā jūs domājat, vai 2 700-3 000 eiro/m2 dzīvoklim Rīgas mikrorajonos atbilst Latvijas vidusšķiras maksātspējai?

– (Domīgi - m2) Labs jautājums. Meklējot atbildot, jāraugās uz Euribor starpbanku likmi, kas ietekmē kredīta izmaksas. Visi bijām pārāk pieraduši pie “lētas naudas”, - Euribor likme bija zema vai negatīva vairāk nekā astoņus gadus. Ja tāda tā paliktu arī šobrīd, tad, ņemot vērā būvniecības sadārdzinājumu, teiktu, ka 2 700-3 000 eiro/m2 labākajās Rīgas mikrorajonu jaunbūvēs ir pamatota. Tallinā un Viļņā cenas ir tādā pašā līmenī vai augstākas. Taču šobrīd, kad hipotekārais kredīts daudziem tā ņēmējiem izmaksā 5% gadā vai pat vairāk, un inflācija “noēd” cilvēku finanšu līdzekļus, atzīstam, ka vidusšķiras maksātspēja ir samazinājusies. Būvniekiem tas jāņem vērā. Privātpersonām lēti kredīti drīzumā neatgriezīsies. Mēs rūpīgi sekojam līdzi situācijai. Ja 2022. gada sākumā mums būtu iespēja nepalielināt cenas, mēs to nedarītu. Taču būvmateriālu tirgus to neļāva, ja vēlējāmies turpināt biznesu bez zaudējumiem, mums nācās reaģēt uz globālajām izmaiņām.

– Vai ir vērts gaidīt kādas akcijas? Piemēram, - galvaspilsētas projektā Fjordi, kur pēdējie trīs dzīvokļi nav pārdoti jau vairāk nekā pusgadu?

– Potenciālos pircējus jau motivējam, iekļaujam cenā autostāvvietu. Mans subjektīvs novērojums – klienti un tirgus ir ļoti jutīgi pret cenu. Atlikušajos projekta Fjordi dzīvokļos maksa par kvadrātmetru ir aptuveni 2 800 eiro, savukārt citi dzīvokļi šajā projektā iepriekš bija izpārdoti par nepilniem 2 500 eiro/m2. Starpība ir tikai 300 eiro/m2, kas ir nedaudz vairāk par 10%, taču klientiem tā ir nozīmīga.

– Kas notiek ar būvizmaksām?

– Gribētos ticēt, ka tās ir nostabilizējušās. Taču Bonava Latvija vadītājs Mareks Kļaviņš nemitīgi atgādina, ka Latvijā būvniecības cenas diktē valsts, jo 75% no valsts būvniecības nozares ir valsts pasūtījumi un tikai 25% ir privātā sektora pasūtījums. Tiklīdz valsts saņem daudz līdzekļu no dažādiem fondiem, tā to investē būvniecībā, ne par kādu veselīgu būvuzņēmēju konkurenci vairs nevar būt ne runas.

– Pērn Bonava grupa pieņēma lēmumu izstāties no Krievijas tirgus. Vai tas kaut kādā veidā ietekmē Latviju? Vai tas nepalielinās apgrozījumu mūsu valstī?

– Nē. Lai gan es domāju, ka Baltijas reģions ir perspektīvs. Bonava vadība jau iepriekš ir ziņojusi, ka tās biznesa plāna mērķis paredz Latvijā pārdot 450-500 dzīvokļus gadā. Vai šo uzdevumu paveiksim 2023. gadā, to vēl redzēsim. Esam gatavi, ka pircēji lēmumus pieņems ilgāk nekā iepriekš. Būvniecības cenām rūpīgi sekosim. Ja tās turpinās kristies, projektos, kurus plānojam sākt, dzīvokļu cenas būs pircējiem pievilcīgākas. Taču jau uzbūvētās ēkās tos turpināsim tirgot par pašreizējām cenām. Un esam pārliecināti, ka pārdosim. Tirgū joprojām trūkst jaunu mājokļu. Projektā Vertikāles decembra Atvērto durvju dienu pasākumā tika rezervēti pieci dzīvokļi, tikpat daudz arī 2023. gada pirmajā nedēļā.
Ir pilnīgi skaidrs, ka ilgtermiņā jaunu mājokļu izmaksas tomēr pieaugs. Piemēram, projektā Pīlādžu mājas nākamo kārtu dzīvokļi būs dārgāki nekā tagad. Tomēr nemainīgi tas, ka pirmie pircēji no mums saņems labāko piedāvājumu.

– Kādus jaunus projektus varam sagaidīt no Bonava Latvija 2023. gadā?

– Februārī sāksim pārdošanu-rezervāciju projektā Čiekuru mājas Mežciemā. Šo biznesa klases māju ar 45 dzīvokļiem sāksim būvēt pavasara beigās vai vasarā. Informācija par to jau ir parādījusies mūsu mājaslapā, un uzreiz bija vērojama liela interese. Ļoti iespējams, ka vasarā sāksim rezervācijas jaunajā daudzdzīvokļu projektā Zasulaukā. Tajā paredzētas četras mājas, kuras būvēsim vairākos posmos.
Turpināsim tos projektus, kuru attīstība ir paredzēta vairākās kārtās. 2023. gadā būvniecības stadijā varētu būt aptuveni 600 dzīvokļi. Šobrīd bonava.lv ir parādīti vairāk nekā 400 no tiem. Interese par jaunajiem projektiem joprojām ir augsta.

– Vai jūsu uzņēmumam vēl ir daudz apbūves zemes gabalu?

– Tie spēj nodrošināt uzņēmumam Bonava Latvija darbu vēl diviem trim gadiem. Aktīvi strādājam, gatavojot projektus un kārtojot būvatļaujas. Nākamo projektu virzību noteiks būvniecības un pārdošanas aktivitāte esošajos. Pat ja pārdošana tagad ir nedaudz apsīkusi, esmu pārliecināts, ka 2023. gada otrajā pusgadā tā atgriezīsies. Mums ir jābūt gataviem piedāvāt tirgū jaunus mājokļus, kad pieprasījums ievērojami pieaugs. Ilgtermiņā Rīgas jauno mājokļu tirgus joprojām ir pievilcīgs un perspektīvāks par Viļņas vai Tallinas tirgu.