Eiropas Savienība ir izveidojusi vienotu kapitāla tirgu. Investori var finansēt projektu Viļņā, Rīgā un pat no Savienības izstājušajā Londonā gandrīz tikpat viegli kā savā mājas tirgū. Tomēr, tiklīdz sākas projektēšana, paveras aina, ka vienota Eiropas nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus joprojām nav, norāda nekustamo īpašumu attīstības uzņēmuma “KAITA Group” vadītājs Ugņus Latvis, kura uzņēmums šobrīd izplata obligācijas jau strādājoša co-living projekta finansēšanai Rīgā.

Projektēšanas, atļauju saņemšanas un būvniecības procesi, pēc eksperta domām, joprojām ir vieni no vismazāk unificētajiem Eiropā. Atšķiras tiesību akti, iestāžu darbības loģika, konsultantu loma, projektēšanas kultūra un tas, kā tiek sadalīta atbildība par lēmumiem. Šo atšķirību dēļ starptautiskā paplašināšanās NĪ sektorā bieži izrādās ievērojami sarežģītāka, nekā šķiet, vērtējot tikai tirgus lielumu vai investīciju potenciālu. “KAITA Group” pārvalda piecus “Youston” projektus četrās Eiropas galvaspilsētās – Viļņā, Rīgā, Prāgā un Londonā. Tie visi tiek veidoti pēc vienas koncepcijas: veicot konversiju, tiek rekonstruētas pilsētu centrālajās daļās esošās ēkas, pielāgojot tās ilgtermiņa īrei. Produkts ir tas pats, atšķiras tikai sistēma, kurā tas top.

“Kamēr strādā vienā tirgū, šķiet, ka tādā pašā veidā projekti tiek attīstīti visur. Taču, sākot darbu Prāgā un Londonā, mēs sapratām, ka pēc būtības mainās nevis ēka, bet gan process. Katram tirgum ir sava loģika – no projektēšanas posmiem līdz tam, kurš un kad var pieņemt lēmumu,” saka U. Latvis. Pēc viņa rīcībā esošās informācijas, “KAITA Group” pašlaik ir vienīgais Lietuvas uzņēmums starp attīstītājiem, kas paplašinās NĪ jomā Londonā, taču šis tirgus arvien vairāk interesē arī mūsu valsts NĪ biznesu, tāpēc eksperts dalījās ar atziņām par to, ko ir svarīgi zināt pirms darbības uzsākšanas Lielbritānijas galvaspilsētā. “Pirmkārt, ierobežosim cerības: projekts, ko, piemēram, Latvijā varētu pabeigt gada laikā, Londonā prasīs vismaz piecus gadus. Ar to vienkārši ir jāsamierinās, pirms sākt apsvērt darbību šajā tirgū. Šādām lielām atšķirībām ir diezgan skaidri iemesli, un tos ir svarīgi saprast jau iepriekš,” norāda eksperts.

Konkurences priekšrocība var būt ne tikai cena

Daudzi, pēc “KAITA Group” vadītāja teiktā, NĪ attīstīšanas konkurētspēju joprojām saista ar būvniecības izmaksām, finansējumu vai iespēju iegādāties labāko zemes gabalu. Tomēr, strādājot nobriedušākos tirgos, kļūst acīmredzams, ka arvien lielāku nozīmi iegūst pavisam citi faktori. Piemēram, Londonā par tiem pašiem objektiem konkurē globālais kapitāls – lieli attīstītāji, institucionālie investori un fondi. Pirmā “Youston” projekta zemes gabala iegāde pašā pilsētas centrā uzņēmumam prasīja gandrīz pusotru gadu, jo pārdevējs meklēja tādu attīstītāju, kura pieeja vēsturiskās ēkas atjaunošanai atbilstu augstākajiem cieņas standartiem pret vidi un vēsturi. Šajā laikā tika analizēti vairāki attīstības scenāriji, vērtēti kultūras mantojuma aizsardzības riski un veidota projekta īstenošanas stratēģija.

“Ir dabiski domāt, ka šādā tirgū visu izšķir piedāvātā cena. Patiesībā pārdevēji vērtē arī to, vai pircējs izprot vietējos procesus, vai viņam ir komanda, kas spēj pārvaldīt sarežģītu projektu, un vai darījums reāli tiks pabeigts. Bieži vien gadās, ka liels pircējs, kurš spēj piedāvāt visu summu uzreiz, pārdevēju pat neinformē par saviem plāniem attiecībā uz konkrēto zemes gabalu vai objektu. Šeit parādās iespēja mums, mazākiem attīstītājiem: izrādot cieņu pret mantojumu un ilgtspēju, kā arī detalizēti saskaņojot attīstības plānus ar pārdevēju, mēs varam uzvarēt sarunās par vienu vai otru objektu. Šo ceļu sekmīgi turpinām, meklējot otru objektu iegādei Londonā,” stāsta U. Latvis.

Jo nobriedušāks tirgus, jo vairāk laika jāvelta koordinēšanai

Atšķirības starp tirgiem, pēc eksperta domām, visizteiktāk parādās līdz ar projektēšanas sākumu. Lietuvā pie projekta visbiežāk strādā arhitekts, konstrukciju projektētājs, inženiersistēmu projektētāji un daži galvenie konsultanti. Daļa lēmumu tiek pieņemti projekta gaitā, un jautājumi bieži tiek atrisināti tiešā sarunā. “Londonā pie viena objekta var strādāt vairāk nekā desmit dažādu konsultantu – atsevišķi speciālisti ugunsdrošības, akustikas, liftu, mantojuma aizsardzības, ekoloģijas, plānošanas, būvniecības kontroles un citās jomās. Ja Lietuvā vai mums diezgan līdzīgajā Latvijā projektēšanas posmā parasti piesaistām 2–3 konsultantus, Londonā to skaits var sasniegt pat divdesmit – to ir svarīgi paturēt prātā. Piemēram, ja objekta teritorijā tiek konstatēta aizsargājamu sikspārņu dzīvotne, vispirms tiek noalgots ekoloģijas konsultants. Viņš novērtē, kurā gadalaikā darbus drīkst veikt un kad tos veikt nedrīkst. Tikai pēc tam tiek plānots būvdarbu grafiks. Tā ir tikai viena no daudzajām praktiskajām situācijām, ar kurām šeit esam saskārušies un kurām ir jāsagatavojas jau iepriekš – vismaz morāli. Svarīgi saprast arī to, ka Lietuvā esam pieraduši strādāt, tiecoties uz rezultātu, un no rezultāta ir atkarīga arī samaksa, turpretī vecākos Eiropas tirgos – Londonā, Prāgā – dominē konsultantu stundas likmes, kas, ņemot vērā sistēmas lēno darbību, var būt patiešām ievērojamas. Tas būtu jāparedz jau iepriekš,” saka U. Latvis. 

Pēc viņa teiktā, atšķiras arī ikdienas administratīvie procesi, kurus Lietuvā jau pierasts uzskatīt par pašsaprotamiem.“Piemēram, hipotēka Lietuvā parasti tiek reģistrēta darījuma dienā vai vēlākais nākamajā dienā, savukārt Prāgā tam nepieciešamas ne mazāk kā 30 dienas un ir obligāti fiziski jāierodas vietējā notāra birojā. Līdzīgi notiek arī projektu saskaņošana ar Prāgas pašvaldību: dokumenti joprojām tiek nēsāti no viena kabineta uz otru, process ir atkarīgs no tiešās komunikācijas ar atsevišķiem speciālistiem. Lietuvas NĪ tirgus dalībniekiem, kuri ir pieraduši pie “Infostatyba” sistēmas un iespējas lielāko daļu procedūru veikt digitāli, šāds darba modelis jau šķiet grūti saprotams,” apgalvo eksperts. Nobriedušos tirgos projekta gaitu var būtiski noteikt spēja koordinēt dažādu jomu ekspertus. Projekta vadītāja darbs kļūst par starpdisciplināru procesu vadību.

Projektēšanas kultūra nosaka to, kad tiek pieņemti lēmumi

Pirmais tirgus, kurā uzņēmums saskārās ar pilnīgi citādu projektēšanas loģiku, bija Čehija. Lietuvā tiek mēģināts pēc iespējas vairāk jautājumu atrisināt jau agrīnā projektēšanas stadijā. Čehijā projektēšanas posmi ir stingri nodalīti, un detalizācija tiek palielināta pakāpeniski. “Sākot darbību Prāgā, jau pirmajā posmā ļoti detalizēti komentējām projektu – no funkcionālajiem risinājumiem līdz inženiertehniskajām detaļām. Mums tas bija ierasts, jo tā esam pieraduši strādāt Lietuvā. Vietējiem projektētājiem daļa piezīmju šķita kā jaunas pasūtītāja prasības, lai gan tās jau bija paredzētas projektēšanas uzdevumā. Vienkārši viņu praksē šāds detalizācijas līmenis parādās ievērojami vēlāk, un toreiz, protams, katra izmaiņa maksā papildus, tāpēc Lietuvas prakse, lai gan partnerus pārsteidza, tomēr, es ticu, palīdzēja mums efektīvāk pārvaldīt projekta izmaksas,” stāsta U. Latvis. Vēl lielākas atšķirības, pēc viņa teiktā, rodas, sākoties būvniecībai. Lietuvā un Latvijā tehniskie jautājumi bieži tiek atrisināti būvlaukumā vai operatīvās sanāksmēs. Londonā katra izmaiņa kļūst par procedūru. “Pat neliela tehniska izmaiņa var nozīmēt papildu instrukciju, līguma grozījumus, termiņu pārrēķināšanu vai darbuzņēmēja pretenziju. Tāpēc pirmais jautājums bieži vien ir – kuram ir tiesības pieņemt lēmumu un kādā kārtībā tas ir jānoformē,” saka U. Latvis.

Starptautiskā paplašināšanās pirmkārt maina pašu organizāciju

Pēc eksperta domām, “KAITA Group” pieredze ir iemācījusi, kā uz ārvalstīm neizdosies pilnībā gludi eksportēt Lietuvā funkcionējošo NĪ attīstīšanas darba modeli, taču mums ierastais ātrums un orientācija uz efektivitāti ir spēcīgas konkurences sviras pat ļoti nobriedušos tirgos, kuros nākas sacensties ar pasaules lielākajiem investoriem no ļoti dažādām valstīm. Tāpēc uzņēmums ir pielāgojis arī savus iekšējos procesus. Vairāk laika tiek veltīts projektēšanas uzdevumam, iepriekš tiek modelēti riski, standartizēti iekšējie procesi, bet uzkrātā pieredze tiek pārnesta starp dažādu valstu projektiem. Piemēram, tas pats “Youston” projektu vadītājs var strādāt gan Prāgā, gan Rīgā, savukārt Londonā gūtā pieredze, mainot dokumentēšanas vai konsultantu koordinēšanas praksi, vēlāk tiek pielietota arī Lietuvā. “Agrāk domājām, ka eksportējam produktu. Šodien es teiktu citādāk – mēs eksportējam projektu vadības kompetenci. Pati ēka visos tirgos var būt ļoti līdzīga. Lielākās atšķirības rodas procesā,” rezumē U. Latvis.