Mēs neienācām Rīgā tāpēc, ka Viļņā būtu pietrūcis iespēju. Un ne tāpēc, ka mājokļi šeit joprojām maksā mazāk nekā citās Baltijas valstu galvaspilsētās. Investoram zema cena pati par sevi nav arguments. Dažreiz tā nozīmē iespēju, dažreiz – problēmu. Mūs ieinteresēja kas pavisam cits: Rīgā mēs ieraudzījām ES galvaspilsētu, kurā pastāv reāls pieprasījums pēc kvalitatīviem mājokļiem, taču moderna, energoefektīva un profesionāli pārvaldītā mājokļa piedāvājums ne vienmēr tam tiek līdzi.

Ugnius Latvys, KAITA Group vadītājs un viens no partneriem

Par Rīgu jau varam runāt no personīgās pieredzes. Pilsētas centrā mēs pārvaldām 174 īres dzīvokļu projektu “Youston”, kas tika aizpildīts praktiski mēneša laikā kopš darbības uzsākšanas, un tā noslodze stabili sasniedz aptuveni 95 %. Lai to finansētu, mēs šobrīd emitējam obligācijas ar 10 % ienesīgumu. Mēs darbojamies arī Viļņā, Prāgā un Londonā, tāpēc varam salīdzināt reālo cilvēku uzvedību dažādās Eiropas galvaspilsētās. Izskatās, ka Rīgā notiek svarīgas pārmaiņas.

Rīga atpalika, un tieši tāpēc tā šobrīd ir interesanta

Baltijas valstu galvaspilsētas bieži tiek vērtētas kā līdzīgi tirgi, taču no NĪ viedokļa to attīstība ir bijusi ļoti atšķirīga. Viļņā pēdējās desmitgades laikā pēc būtības ir izveidojies jauns modernu mājokļu tirgus: strauji augušas pircēju cerības, profesionālo attīstītāju skaits, projektu kvalitāte un cenas. Rīgā šis process noritēja lēnāk. Tam ir vēsturiski iemesli. Pēc 2008. gada finanšu krīzes Latvijas NĪ tirgus piedzīvoja īpaši smagu triecienu, un investoru un banku piesardzība saglabājās ievērojami ilgāk nekā kaimiņvalstu tirgos. Tāpēc jauno mājokļu piedāvājums auga lēnāk, absolūti lielākā daļa pilsētas dzīvojamā fonda joprojām ir padomju laika apbūve, savukārt profesionāli pārvaldīto īres mājokļu segments joprojām ir jauns un sper tikai pirmos soļus. Tomēr jaunākie dati rāda, ka tirgus virziens mainās.

2024. gadā Rīgas mājokļu primārais tirgus bija sasniedzis zemāko aktivitātes līmeni pēdējo piecu gadu laikā, un darījumu skaits gada laikā bija sarucis par 27 %. Jau 2025. gadā tirgus virziens pagriezās pretējā virzienā: Rīgas reģionā tika noslēgti vairāk nekā 2,1 tūkstotis primārā tirgus dzīvokļu darījumu, kuru kopējā vērtība pārsniedza 310 miljonus eiro. Vēl 2025. gada sākumā tika prognozēts, ka gada laikā tirgu papildinās vairāk nekā 2,2 tūkstoši jaunu dzīvokļu. Par spīti pieaugušajam piedāvājumam, attīstītāji samazināja jau uzcelto, bet vēl nepārdoto mājokļu atlikumus, un piedāvājuma un pieprasījuma attiecība, pēc “Colliers” vērtējuma, saglabājās līdzsvarota.

Tas nozīmē, ka tirgū vienlaikus norisinājās vairāki svarīgi procesi: palielinājās jauno mājokļu skaits, tika absorbēti iepriekš uzkrātie atlikumi, savukārt augošais pieprasījums mudināja attīstītājus uzsākt jaunus projektus un palielināt būvniecībā esošo dzīvokļu piedāvājumu.

No investora perspektīvas tas ir svarīgs signāls. Rīga vairs nav sastindzis tirgus, kas gaida pircēju. Tajā vienlaikus aug darījumu aktivitāte, samazinās pabeigto, bet nepārdoto mājokļu atlikumi un tiek veidots jauns piedāvājums.

Investoram atpalicība ne vienmēr ir trūkums

Vārds “atpalicība” var skanēt negatīvi, taču investīciju jomā tas ne vienmēr nozīmē vājību. Dažreiz tieši šeit rodas iespēja.

Ja redzi pilsētu, kurā pastāv reāls pieprasījums, bet kvalitatīvs piedāvājums tam vēl nav ticis līdzi, rodas telpa radīt produktu, kas citos tirgos jau ir kļuvis par normu. Tieši tā pirms septiņiem vai desmit gadiem varēja raudzīties uz Viļņu. Tas nenozīmē, ka Rīga noteikti atkārtos Viļņas ceļu. NĪ tirgos tik tiešas analoģijas būtu pārāk vienkāršotas. Rīgai ir sava ekonomika, demogrāfija, pilsētas struktūra un dzīves paradumi. Tomēr Lietuvas investoram daži no procesiem, kas šobrīd norisinās Rīgā, ir labi pazīstami.

2025. gada ceturtajā ceturksnī mājokļu cenas Latvijā bija par 11 % augstākas nekā pirms gada – tas ir ievērojami vairāk nekā vidēji Eiropas Savienībā, kur pieaugums bija 5,5 %. Tikai viena ceturkšņa laikā cenas Latvijā pieauga par 1,9 %. Cenu pieaugums vien, protams, vēl nav veselīga tirgus pierādījums. Tomēr kopā ar augošo darījumu aktivitāti un sarūkošajiem pabeigto, bet nepārdoto mājokļu atlikumiem tas liecina, ka tirgus, kas ilgu laiku atpalika no pārējām Baltijas valstu galvaspilsētām, sāk samazināt šo plaisu.

Svarīgākais jautājums: cik maksā viena eiro radīšana īres ienākumos?

Vērtējot investīcijas īres mājokļos, viens no svarīgākajiem jautājumiem ir: cik daudz kapitāla nepieciešams investēt, lai īpašums ģenerētu vienu eiro īres ienākumu? Un šeit Rīgai joprojām ir priekšrocība. Viļņā mājokļu cenas pēdējā desmitgadē ir augušas ļoti strauji, savukārt īres cenas ne vienmēr ir augušas tādā pašā tempā. Rīgā ieejas cena daudzos gadījumos joprojām ir zemāka, taču pieprasījums pēc kvalitatīviem, labā vietā esošiem mājokļiem ļauj investoriem gūt pievilcīgu ienesīgumu.

Saskaņā ar “Global Property Guide” datiem, 2026. gada otrajā ceturksnī vidējais bruto mājokļu īres ienesīgums Latvijā sasniedza 7,2 %. Iepriekšējie dati rāda, ka 2025. gada otrajā ceturksnī vidējais bruto ienesīgums pašā Rīgā bija 8,61 %. Atkarībā no pilsētas daļas tas svārstījās no 4,73–5,56 % Āgenskalnā un līdz 7,95–9,81 % Vecrīgā, savukārt Rīgas centrā tas bija 6,72–7,59 %. Tomēr investēšanā vissvarīgākais ir tas, vai ir cilvēks, kurš ir gatavs šajā mājoklī dzīvot un maksāt par to tirgus cenu.

Mūsu pašu pieredze Rīgā parādīja, ka šāds pieprasījums eksistē. “Youston” kļuva par uzskatāmu pierādījumu tam, cik ļoti Rīgas centrā trūkst kvalitatīvu, pieejamu mājokļu. Man tas ir spēcīgāks tirgus arguments nekā jebkura teorētiskā prognoze. Var diskutēt par demogrāfiju, cenu indeksiem un ilgtermiņa projekcijām, taču galu galā īres mājokļu biznesā svarīgākais jautājums ir ļoti vienkāršs: vai cilvēki vēlas dzīvot tavā radītajā mājoklī?

Kāpēc pilsētā, kurā iedzīvotāju skaits neaug, var trūkt mājokļu?

Šis ir viens no biežāk uzdotajiem jautājumiem par Rīgu. Ja pilsētas iedzīvotāju skaits ilgu laiku ir samazinājies, kāpēc vispār būtu jāinvestē jaunos mājokļos? Tāpēc, ka cilvēku skaits un pieprasījums pēc kvalitatīva mājokļa nav viens un tas pats. Kopējais iedzīvotāju skaits pilsētā var nepieaugt, taču tajā pašā laikā var trūkt modernu, energoefektīvu, labi iekārtotu un profesionāli pārvaldītu mājokļu. Vecs dzīvoklis padomju laika daudzdzīvokļu mājā un jauns mājoklis pilsētas centrā statistikā ir divas dzīvojamās vienības, taču cilvēkam, kurš meklē dzīvesvietu, tie nav līdzvērtīgi produkti.

Rīgā joprojām dominē vecāka gadagājuma mājokļi. Lielāko tirgus daļu veido dzīvokļi, un ievērojama to daļa atrodas padomju laika daudzdzīvokļu mājās vai pirmskara ēkās. Tāpēc kopējais mājokļu skaits pats par sevi maz liecina par reālo piedāvājumu moderniem, energoefektīviem un mūsdienu iedzīvotāju vajadzībām atbilstošiem mājokļiem.

Mainās arī dzīvesveids. Jaunie speciālisti ir mobilāki, vēlāk iegādājas savu mājokli, biežāk maina pilsētas un darbu. Starptautiskiem uzņēmumiem, studentiem un darbiniekiem, kuri ierodas no citām pilsētām, ir nepieciešams mājoklis, kurā var ievākties uzreiz, bez ilgtermiņa finanšu saistībām un sadzīves rūpēm.

Konkrēti mūsu gadījumā viens no svarīgākajiem pieprasījuma avotiem ir ārvalstu studenti, kas ierodas pilsētā. Kamēr saglabājas starptautisko studentu plūsma, pieprasījums pēc profesionāli pārvaldītiem, pieejamiem īres mājokļiem pilsētas centrā saglabājas stabils.

Profesionāli pārvaldīti “co-living” mājokļi ārzemnieka acīs ne vienmēr tieši konkurē ar privāto īpašnieku izīrētajiem dzīvokļiem. Daļa īpašnieku nevēlas izīrēt mājokļus ārzemniekiem, savukārt iebraucēji ne vienmēr vēlas vai spēj meklēt mājokli vietējā tirgū. Bieži vien “Youston” klients mājokli izīrē internetā, vēl atrodoties savā valstī, un pēc ierašanās var no lidostas doties taisnā ceļā uz jau sagatavotu dzīvokli. Šādu ērtību, skaidra īres procesa un mazākas nenoteiktības dēļ profesionāli pārvaldītu mājokli var izīrēt dārgāk nekā daļu no privāto īpašnieku piedāvātajām alternatīvām.

Ko Lietuvas investors var atnest uz Rīgu?

Ienākot citā tirgū, būtu augstprātīgi domāt, ka vari to iemācīt, kā jāattīsta nekustamie īpašumi. Vietējie attīstītāji savu pilsētu, tās cilvēkus, regulējošo vidi un dzīves paradumus neizbēgami pārzina labāk. Tomēr ārējais investors var atnest citādu pieredzi. Lietuvas NĪ uzņēmumi pēdējo desmitgadi ir darbojušies ārkārtīgi strauji mainīgajā Viļņas tirgū. Augot konkurencei, attīstītāji bija spiesti arvien precīzāk izprast produktu. Vairs nepietiek tikai uzcelt ēku labā vietā. Ir jāzina, cik liels mājoklis ir nepieciešams konkrētam klientam, cik viņš ir gatavs maksāt, kādas koplietošanas telpas viņš sagaida, kā jādarbojas ēkas apsaimniekošanai un kādi pakalpojumi patiešām rada vērtību. Šo pieredzi var pārnest uz citu tirgu. Tomēr produktu nevar vienkārši nokopēt. Tas, kas darbojas Viļņā, ne vienmēr automātiski darbosies Rīgā, Prāgā vai Londonā. Katrai pilsētai ir sava ekonomika, klients un dzīves paradumi. Tāpēc ārējā investora priekšrocība var būt tā, ka viņš ir redzējis vairāk dažādu tirgu un var ātrāk atpazīt noteiktus procesus.

Mūsu gadījumā lēmums investēt Rīgā bija daļa no plašākas stratēģijas. Mēs darbojamies Viļņā, Rīgā, Prāgā un Londonā, tāpēc varam salīdzināt reālo iedzīvotāju uzvedību: cik ātri projekti tiek aizpildīti, kāda izmēra mājokļi ir vispieprasītākie, cik cilvēki ir gatavi maksāt un kas nosaka viņu lēmumu palikt.

Rīga nav viegls tirgus

Pievilcīga investīciju iespēja nenozīmē zemu risku. Rīga nav tirgus, kur var nopirkt jebko un cerēt, ka cenu pieaugums izlabos investora kļūdas. Tieši pretēji: pilsētas demogrāfija, ļoti atšķirīgā dinamika dažādos rajonos, ēku tehniskais stāvoklis un dažu segmentu ierobežotā likviditāte prasa ārkārtīgi precīzu atlasi.

Pēdējā laika cenu pieaugums šo argumentu tikai pastiprina. Kad mājokļu cenas valstī gada laikā pieaug par 11 %, investoram kļūst vēl svarīgāk nošķirt vispārējo tirgus augšupeju no konkrētā īpašuma spējas ģenerēt ilgtspējīgu naudas plūsmu. Augošs tirgus uz kādu laiku var apslēpt nepareizus investīciju lēmumus. Ilgtermiņā atrašanās vieta, produkta kvalitāte un reālais īres pieprasījums tomēr kļūst izšķiroši. Lēts īpašums pats par sevi nav laba investīcija. Svarīgi ir tas, vai objekts atrodas tur, kur cilvēki patiešām vēlas dzīvot, vai tas atbilst konkrētā īrnieka vajadzībām un vai tā ģenerētā naudas plūsma joprojām ir ilgtspējīga ne tikai optimistiskā scenārijā. Šeit, manuprāt, arī slēpjas atbilde, kāpēc mēs investējam Rīgā. Ne tāpēc, ka šeit viss ir lēts. Ne tāpēc, ka ceram uz vienkāršu un ātru cenu pieaugumu. Un noteikti ne tāpēc, ka uzskatām – mēs labāk par vietējo tirgu zinām, kas tam nepieciešams.

Rīga mums ir interesanta tāpēc, ka tā ir galvaspilsēta, kurā moderno mājokļu tirgus transformācija vēl nav beigusies. Šeit joprojām var atrast situācijas, kad pieprasījums pēc kvalitatīva produkta jau pastāv, bet piedāvājums to vēl nav panācis. Motivāciju palielina arī pašvaldības lēmumu pieņēmēju attieksme, veicinot veco ēku konversiju un nodrošinot efektīvu un raitu šādu projektu saskaņošanas procesu. NĪ biznesā šādi periodi neturpinās mūžīgi. Kad iespēju pamana visi, tā parasti jau ir kļuvusi mazāk pievilcīga. Investora uzdevums ir to ieraudzīt agrāk.