Hipotekārās kreditēšanas segmentā toni šodien nosaka... aizņēmēji! Un konkurence par viņu uzmanību Latvijā ir ļoti liela. Tā uzskata Luminor bankas mājokļu kreditēšanas vadītājs Kaspars Sausais. Intervijā žurnālam Kvadrātmetrs un portālam varianti.lv viņš pastāstīja, uz kādiem aspektiem balstās lēmumi par hipotekārā kredīta piešķiršanu. Par to, kāpēc šādus lēmumus pieņem cilvēki un nevis datorprogrammas vai roboti, kā arī par to, kāpēc pārmetumi Latvijas bankām par to pasivitāti hipotekārajā kreditēšanā ir nepamatoti.

— Ja runājam par nekustamo īpašumu, tad pēdējos gados ir vērojams pircēju tirgus. Bet, ja pievēršamies hipotekārās kreditēšanas situācijai un mēģinām vilkt paralēles, tad kāds ir tirgus no kreditēšanas viedokļa – aizņēmēju vai banku?

— Uzskatu, ka pie mums pašlaik ir aizņēmēju tirgus, jo Latvijā kreditēšanas jautājumos visai aktīvas ir daudzas bankas – vispirms jau četri vislielākie spēlētāji un arī pāris mazāki. Kreditēšana ir stingri regulēta nozare, kur precīzi tiek definēta gan klientu izvērtēšana, gan maksimālās summas, ko iedzīvotājiem pieļaujams izsniegt.

Nav tā, ka viena banka kreditētu kādu vienu atsevišķu nekustamo īpašumu tirgus segmentu, bet pārējās to nekreditē (piemēram, zemes iegāde vai būvniecība). Tādēļ, darbojoties noteiktos un visiem vienādos ietvaros, bankas, radot īpašus nosacījumus, paplašinot servisu un uzlabojot apkalpošanas kvalitāti, aktīvi cīnās par klientiem. Tas ir redzams arī pēc daudzajiem mārketinga pasākumiem: bankas daudz investē kreditēšanas veicināšanā. Piedevām pēdējā laikā Latvijā parādās jauni spēlētāji,  un fakts, ka ir kļuvis vairāk finanšu iestāžu, kuras iedzīvotāji var izvēlēties, pastiprina konkurenci un nāk par labu klientam – viņš no tā tikai iegūst.

— Vai hipotekāro kredītu procentu likmes, kuras redzam 2026. gadā, jūsuprāt, motivē pirkt nekustamo īpašumu, izmantojot aizdevumu?

— Mainīgajai likmei parasti ir divas sastāvdaļas. Pirmā ir tā daļa, ko nosaka banka. Tā saskaņā ar Latvijas Bankas statistikas datiem pēdējā pusotra gada laikā ir stipri samazinājusie Banku vidējā likmes ir robežās no 1.5% līdz 1.6%, turklāt iegādājoties energoefektīvu mājokli, bankas ierasti piedāvā zemākas likmes zem vidējā līmeņa. Klientiem tas noteikti ir motivējošs faktors. Otrā mainīgās likmes daļa ir Euribor likme, kas pašlaik ir augstāka nekā pašas bankas likme. Tādēļ hipotekārā kredīta mainīgajā likmē tieši Euribor likmes daļa ietekmē vairāk nekā bankas. Šobrīd Euribor 6 mēnešu likme ir tuvu 2,5 % (dati uz 12. maiju), bet 2023. gadā tā pārsniedza 4 %.

Kredītņēmējiem ir svarīgi jau iepriekš apzināties, ka mainīgās procentu likmes var svārstīties, to skaidro un ņem vērā arī bankā. Tāpēc var parēķināt kā tas ietekmēs ģimenes budžetu un ikmēneša kredītmaksājumu, ja Euribor likme ir 2,5 % vai pieaugs līdz 4 % vai vairāk – kāds tad būs ikmēneša maksājums un ko tas nozīmēs ģimenes budžetam. Tas ir svarīgs vingrinājums, kuru ir vērts veikt pirms uzņemties ilgtermiņa saistības.

— Ņemot vērā svārstības, ko pēdējos četros gados ir uzrādījusi Euribor likme, vai Latvijā ir pieaugusi hipotekāro kredītu daļa ar fiksēto likmi?

— Kredītus ar fiksēto likmi piedāvājam jau sen. Parasti šāda izvēle ļauj fiksēt likmi uz laiku līdz pieciem gadiem un šajā periodā nebūt atkarīgiem no Euribor svārstībām. Tā zināmā mērā ir sava veida drošības polise un prognozējama maksājumu stabilitātes garantija. Tomēr par fiksētām likmēm pagaidām novērojam tikai īslaicīgus intereses uzplūdus periodos, kad cilvēki gaida krasu Euribor likmju kāpumu. Pārējā laikā lielākā daļa aizņēmēju izvēlas mainīgo likmi, jo vairāk tāpēc, ka kopējā hipotekārā kredīta likme ir zemāka nekā fiksētās likmes gadījumā – apmēram par 0.3% - 0,5 % atkarībā no klienta un aizņēmuma perioda.

Baltijas valstīs vēsturiski ir iesakņojusies mainīgo hipotekāro kredītu likmju sistēma, savukārt citās Rietumeiropas valstīs, tieši otrādi, mainīgās likmes izvēlas maz un dominē fiksētās likmes.

— Ko jūs kā bankas nozares pārstāvis atbildētu uz laiku pa laikam dzirdamiem pārmetumiem, ka Latvijas bankas nelabprāt kreditē klientus, ka kaimiņvalstīs saņemt kredītu esot vieglāk?

— Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, kreditēšanas apjomi tiešām ir ievērojami mazāki. Hipotekārā portfeļa apmērs Latvijā ir 2,5-3 reizes mazāks, tomēr apstākļi ir gandrīz vienādi. Luminor darbojas visās trijās Baltijas valstīs un pieeja reģionam mums, ir vienota ar ļoti minimālām lokālām atšķirībām, kuras galvenokārt ir balstītas konkrētās valsts likumos. Nevajag domāt, ka esam ieinteresēti aktīvi kreditēt tikai Igaunijā vai Lietuvā, bet ne Latvijā. Uz situāciju ir jāraugās no pieprasījuma viedokļa – klientu aktivitāte Latvijā ir zemāka. Tas ir fakts! Tomēr  tieši Latvijā no ienākošo  pieteikumu skaita mums ir proporcionāli vislielākais apstiprināto un parakstīto kreditēšanas līgumu skaits..  Tādēļ es nepiekrītu apgalvojumiem, ka Latvijā bankas kreditē slikti vai pasīvi. Tās ievieš jaunus produktus, aktīvi tos reklamē, investē jaunu klientu piesaistīšanā. Valstī ir pieejamas arī mājokļu iegādes atblasta  programmas, piesaistot valsts garantijas, ko nodrošina Altum. Arī Luminor no savas puses cenšas motivēt iedzīvotājus pieiet šim jautājumam apdomīgi un plānveidīgi, bet nebaidīties uzņemties kredītsaistības mājokļa iegādei brīdī, kad tam ir vajadzība un iespējas.

— Vai bankām ir principiāla nozīme, kādam nolūkam tiek izsniegts hipotekārais aizdevums – sērijveida dzīvoklim, jaunam projektam vai privātmājai?

— Banka, piešķirot hipotekāro kredītu, galvenokārt izvērtē divus aspektus – pašu klientu un mājokli, ko klients vēlas iegādāties. Ja runājam par nekustamā īpašuma objektu, šeit ir vairāki fundamentāli nosacījumi. Pirmkārt, nedrīkst būt nekādu juridisku problēmu – visām īpašumtiesībām jābūt pilnībā sakārtotām. Tas viss tiek noskaidrots objekta novērtēšanas gaitā, kas ir obligāts nosacījums, lai kredīts tiktu piešķirts. Tāpat arī skatāmies, lai nebūtu nekādas kritiskas pārplānošanas, bet, ja tāda ir, tai jābūt saskaņmotai. Ja objekts juridiski nav sakārtots , kredīta piešķiršanu  var atteikt.

Otrs aspekts ir mājokļa tehniskais stāvoklis – vai tas ir piemērots dzīvošanai. Ja ir nepieciešams kapitālais remonts, jāapspriež, kādā veidā un par kādiem līdzekļiem tas tiks veikts, vai būs vajadzīgs papildus bankas finansējums.

Svarīgs aspekts ir arī mājokļa energoefektivitāte. Nākotnē lielāks potenciāls ir nekustamajiem īpašumiem, kuros ir īstenoti energoefektīvi risinājumi. To galvenais pozitīvais faktors ir zemi mājokļa uzturēšanas izdevumi. Starpība starp ekspluatācijas izdevumiem un apkures izdevumiem jaunajos un renovētajos projektos, salīdzinot ar nerenovētām padomju laikos celtām mājām, ir ļoti ievērojama. Tādēļ bankas hipotekāro kredītu likmes mājokļiem jaunajos un renovētajos projektos ir zemākas.

Klientam, pērkot nekustamo īpašumu kredītā, iesakām izvērtēt arī vairākus citus faktorus. Piemēram, ja mainīsies apstākļi un cilvēks vēlēsies izīrēt nekustamo īpašumu vai to pārdot, vai šāds nekustamais īpašums būs pieprasīts? Ja runa ir par izīrēšanu – vai īres maksa nosegs hipotekārā kredīta maksājumu? Dažreiz cilvēki izdomā pirkt nekustamo īpašumu emocionālu iemeslu dēļ, bet tā tirgus vērtība konkrētajā vietā ir ļoti zema. Tas atspoguļojas īpašuma novērtējumā – objekta novērtējuma vērtība izrādās zemāka par darījuma summu. Šādos gadījumos klientam nāksies iemaksāt lielāku pirmo iemaksu, bet tas nereti mēdz būtšķērslis darījuma noslēgšanai.

Turpinot energoefektīvu mājokļu tēmu: Latvija ievērojami atšķiras no citām Baltijas valstīm ar to, ka mums ir maz renovētu padomju periodā būvēto māju. Valsts reģionos situācija ir mazliet labāka, bet Rīgā šis process ir tikai sākuma stadijā. Igaunijā un Lietuvā nekustamo īpašumu vidējās cenas ir augstākas un šis ir viens no iemesliem, ka padomju perioda dzīvojamais fonds tur ir sakārtotāks. Padomju periodā būvēto māju renovēšanā mēs saskatām lielu potenciālu, Latvijā ir vēl tik daudz ko darīt. Lielākajai daļai klientu, pērkot savu mājokli, visbiežāk izvēle jāizdara starp dzīvokli nerenovētā padomju laikos būvētā sērijveida mājā un jauno projektu. Taču ko darīt, ja mājokli jaunceltnē cilvēks nevar atļauties, bet dzīvot vecā un nolietotā mājoklī viņš negrib? Lūk, pārejas segments – mājoklis renovētā mājā, taču pagaidām tādu mājokļu ir salīdzinoši maz. Šī segmenta attīstīšana ļaus piedāvāt tirgum kvalitatīvu produktu.

— Vai hipotekārā kredīta maksimālais apmērs joprojām ir ierobežots ar aizņēmēja 72 mēnešalgām?

— Jā, bankas aizdevumus nekustamā īpašuma iegādei un būvniecībai izsniedz summās, kas nepārsniedz mājsaimniecības, kura ir pieteikusies hipotekārajam kredītam, sešu gadu ienākumus. Šis noteikums ir spēkā, un saistību kopējais apmērs nevar pārsniegt šo līmeni. Papildus pastāv arī daži citi rādītāji, kurus paredz regulējums, taču šis ir viens no galvenajiem.

Otrs svarīgs moments – kādu daļu savu ienākumu cilvēks var novirzīt kredīta dzēšanai. Šeit prasība ir ne vairāk kā 30–40 % no ikmēneša ienākumu. Loģika ir vienkārša: cilvēkam pēc hipotekārā maksājuma veikšanas ir jāpaliek līdzekļiem viņa pamatvajadzību segšanai – elektrības un komunālo maksājumu rēķiniem, pārtikas produktu iegādei un sadzīves izdevumiem. Ja potenciālā aizņēmēja ienākumi ir lieli, tad hipotekārā kredīta maksājumiem ir pieļaujams tērēt līdz 40 % no ikmēneša ienākumiem, ja ienākumi ir mazāki – līdz 30 %.

— Interesanti, vai kreditēšanai ir kāda robeža? Vai jūs finansējat tāda dzīvokļa iegādi, kura kvadrātmetra cena pārsniedz 5000 eiro?

— Tas ir atkarīgs no nekustamā īpašuma novērtējuma. Ja tas apliecina īpašuma vērtības atbilstību cenai , tad finansējam. Taču svarīgs ir arī klienta profils – viņa ienākumiem ir jāatbilst īpašuma cenas līmenim.

— Kāds ir jūsu ideālā aizņēmēja portrets?

— Mums ir daudz ideālu aizņēmēju (pasmaida — m2 ). Lai saņemtu kredītu, klientam ir jāatbilst vairākām pamatprasībām. Vispirms jau viņam nedrīkst būt negatīva kredītvēsture. Labi, ja tā ir pozitīva.

— Tas ir, viņam jau iepriekš bijis hipotekārais kredīts un tas ir atmaksāts?

— Vai nu hipotekārais kredīts, vai arī jebkādas citas saistības, kas ir korekti izpildītas. Tas ir labs rādītājs, ka cilvēks finansiāli ir disciplinēts. Mēdz būt kredīta pretendenti ar lieliem ienākumiem, kas agrāk ir kavējuši maksājumus – bankai tas ir trauksmes signāls.

Otrs moments: cilvēkam ir jābūt regulāriem, stabiliem un prognozējamiem ienākumiem. Trešais lielais bloks ir ienākumu un saistību proporcija. Nedrīkst būt pārāk lielu saistību – tas samazinās iespēju saņemt hipotekāro kredītu. Ja cilvēks, pēc mūsu aprēķiniem, kopumā ir spējīgs saistību dzēšanai atmaksāt maksimāli 600 eiro mēnesī, bet 300 eiro viņam  jāatmaksā, pieņemsim, par auto līzingu, tad hipotekārajam kredītam viņam paliek tikai 300 eiro. Tas krasi ierobežo aizdevuma kopējo summu. Turklāt mēs varam izvērtēt arī citus papildu faktorus. Mēs nevēlamies radīt finanšu grūtības ar kredīta atmaksu ne klientam, uzņemoties saistības, ne sev.

— Vai lēmumu par hipotekārā kredīta piešķiršanu Luminor bankā pieņem cilvēki vai mākslīgā intelekta robots?

— Automatizēti klienta izvērtēšanas elementi, protams, eksistē, taču gala lēmumu pieņem cilvēki. Mēs cenšamies saglabāt cilvēcīgu pieeju un katru situāciju analizēt individuāli. Hipotekārais kredīts lielākajai daļai cilvēku nav nekāds vienkāršais finanšu produkts; tas ir sarežģīts un emocionāls lēmums un viens no lielākajiem darījumiem dzīvē. Šeit ir svarīgs emocionālais atbalsts: lai bankā būtu kāds, ar ko aprunāties, mierīgi noskaidrot katru darbību un pārliecināties, ka viss ir kārtībā, vai arī uzzināt, kādi dokumenti vēl ir jāiesniedz, lai  saņemtu aizdevumu.

— Vai klienti kavē kredīta maksājumus?

— Praktiski nē. Mēdz būt atsevišķi gadījumi, taču tie Ir maz un nav kritiski. Ja cilvēkam rodas grūtības ar hipotekārā kredīta atmaksu un viņš saprot, ka tuvākajā laikā netiks galā, pašreizējā tirgus situācija ļauj viņam patstāvīgi pārdot savu īpašumu un nokārtot saistības. Un, iespējams, viņam vēl paliks pāri finanšu līdzekļi. Līdz tiesu izpildītāju izsolēm gandrīz nekas nenonāk.

— Vai Luminor finansē arī māju attīstītāju projektus?

— Aktīvi un labprāt mēs finansējam jaunceltnes. Iepriecina, ka tas notiek ne tikai Rīgā un tās apkārtnē, bet arī reģionos, piemēram, Liepājā. Katru sadarbību ar mājokļu attīstītājiem  izskatām individuāli. Ja iesniedzējam ir bagāta projektu realizēšanas praktiskā pieredze, tas ir viens stāsts, ja pieredze ir minimāla vai tas vispār ir pirmais projekts — cits. Mēs redzam, ka jauno projektu segments kļūst aizvien aktīvāks, ka tirgū ienāk aizvien vairāk jaunu objektu. Ir daudz dzīvošanai gatavu jaunu dzīvokļu, ir arī daudz mājokļu celtniecības stadijā, bet pieejami jau rezervēšanai.

— Lūdzu, pastāstiet, kāds ir celtniecības stadijā esoša dzīvokļa iegādes mehānisms?

— Attīstītājs izsludina projekta un celtniecības uzsākšanu. Tas ir iepriekšējās rezervēšanas posms. Šajā brīdī cilvēks var apliecināt, ka vēlas iegādāties to vai citu dzīvokli, lai gan celtniecības darbi vēl nav sākušies. Tam, lai apstiprinātu rezervēšanu un iemaksātu pirmo iemaksu, kas parasti ir 10 % no noskatītā dzīvokļa pilnās cenas, tiek dots laiks no divām nedēļām līdz mēnesim. Ir labi, ja klients iepriekš ir konsultējies bankā par savām kredīta perspektīvām un ieguvis priekšstatu par to, vai var atļauties šādu pirkumu. Taču arī laikā starp mutisko rezervāciju un pirmās iemaksas veikšanu viņš var atnākt uz banku ar konkrētu mājokļa iegādes vēlmi un saņemt kreditēšanas piedāvājumu. Ja tas apmierina klientu, var uzreiz noslēgt kredītlīgumu un fiksēt nosacījumus. Vai arī puses var vienoties, ka klients atgriezīsies jaunceltnes celtniecības nobeiguma posmā un tad parakstīs līgumu. Taču šādā gadījumā ir arī nianses.

Ja mēs šodien ar potenciālo aizņēmēju apspriežam nosacījumus un banka izsaka piedāvājumu, tas ir spēkā tikai noteiktu laiku — parasti kredītlīguma parakstīšanai tiek dotas 60 dienas. Bet, ja līgums šodien netiek parakstīts, un cilvēks pie mums ierodas pēc gada vai pusotra, kad projekts būs nobeiguma stadijā, tad kreditēšanas nosacījumi un likme tiks izskatīti no jauna.

Kad māja ir nodota ekspluatācijā, visas īpašumtiesības reģistrēts zemesgrāmatā un dzīvokļa atslēgs nodotas tā jaunajam īpašniekam, banka veic atlikušās pirkuma summas pārskaitījumu.

Ir attīstītāji, kas dzīvokļu tirdzniecību atklāj celtniecības vēlīnajā stadijā, kad objekts ir gandrīz gatavs un to var jau apskatīt kaut vai no ārpuses. Tiem, kas projektā iesaistās agrīnajā stadijā, iesakām uzmanīgi izvērtēt ēkas attīstītāju — it īpaši, ja runa ir par renovāciju. Izvērtējot renovācijas kvalitāti, pievērst uzmanību ne tikai nokrāsotai fasādei un izremontētai kāpņu telpai, bet arī visām komunikācijām un pārsegumiem.

Pēdējā gada laikā ir ievērojami pieaudzis kreditēšanas apjoms dzīvokļu iegādei vēl esot celtniecības stadijā. Kopumā ņemot, hipotekārās kreditēšanas rādītāji šogad  pārsniedz tos, kas tika reģistrēti 2025. gadā. Prognozējam, ka šis kāpums turpināsies mērenos tempos. Tas lielā mērā būs atkarīgs no iedzīvotāju intereses un viņu pārliecības par nākotni un uzticēšanās mājokļa iegādes lēmumam.

— Kādas ir jūsu cenu prognozes?

— Dzīvokļu cenas turpmāk varētu celties vidēji par 5 % gadā. Jauniem projektiem varētu būt pat vairāk līdz 10 %, ja jaunceltnes kvalitāte ir laba un atrašanās vieta ir pieprasīta. Tieši lielais pieprasījums ir tas apstāklis, kas pārdevējam ļauj paaugstināt cenu. Tomēr šim ir arī otra puse: tajās vietās, kur pieprasījums nav liels vai ir liels piedāvājums, attīstītājiem nākas piedāvāt bonusus.